Решение по делу № 2-376/2023 от 07.06.2023

Дело № 2-376/2023

УИД42RS 0036-01-2023-000652-50

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Топкинский городской суд Кемеровской области в составе председательствующего судьи Васениной О.А., при секретаре Варивода А.А. рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Топки 07 июня 2023 года гражданское дело по иску прокурора города Топки в интересах неопределенного круга лиц, в интересах Топкинского муниципального округа к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Топкинского муниципального округа о признании недействительным в части договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор города Топки в интересах неопределенного круга лиц, в интересах Топкинского муниципального округа обратился в суд с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Топкинского муниципального округа о признании недействительным в части договора аренды земельного участка.

Требования мотивированы тем, что прокуратурой города проведена проверка соблюдения администрацией Топкинского муниципального округа требований законодательства при предоставлении гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В ходе проверки установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Топкинского муниципального округа и ФИО1 заключен договор № аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена. По условиям данного договора КУМИ предоставил, а ФИО2 приняла за плату во временное пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>» с видом разрешенного использования ведение огородничества, площадью <данные изъяты> кв.м. сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Установлено, что отдельные пункты договора аренды не соответствуют положениям действующего законодательства по следующим основаниям.

Частью 2 статьи 51 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» установлено, что органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Пунктами 1 и 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Статьей 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В тоже время пунктом <данные изъяты> договора аренды предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию арендатора, то есть КУМИ, а также по решению суда в случаях, указанных в пункте <данные изъяты> договора аренды.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Таким образом, учитывая вышеуказанные положения законодательства, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного сроком более чем на 5 лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условии договора, в связи с чем, пункт 7.8 договора аренды не соответствуют закону.

Также пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 6 статьи 22 ЗК РФ, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что, поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 указанного Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

Согласно пункту 18 постановления вышеуказанного Пленума рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

В тоже время пунктом 4.3.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор имеет право передавать участок в субаренду в пределах срока действия договора только с письменного согласия арендодателя.

Принимая во внимание, что договор аренды заключен на срок более пяти лет, подпункт 4.3.2 договора аренды противоречит пункту 9 статьи 22 ЗК РФ.

Кроме того, в соответствии с пунктом 12 части 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества.

При этом в соответствии с пунктом 2.1 договора аренды срок его действия устанавливается на 13 лет, что противоречит вышеприведенной норме ЗК РФ.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статей 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Вышеуказанные условия договора, помимо прав арендатора, нарушают публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы третьих лиц - неопределенного круга потенциальных субарендаторов, что свидетельствует о ничтожности оспариваемых условий договора.

В силу статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № «О прокуратуре Российской Федерации» органы прокуратуры, осуществляя надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, в порядке статьи 45 ГПК РФ вправе обращаться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределённого круга лиц и интересов РФ, субъектов РФ, муниципальных образований.

Поскольку круг потенциальных субарендаторов, чьи права могут быть нарушены вышеприведенными положениями договора аренды и устанавливающими необоснованные барьеры для реализации их прав, не является определенным, прокуратурой города иск предъявляется в защиту интересов неопределенного круга лиц.

Одновременно исковое заявление предъявляется в интересах муниципального образования – Топкинского муниципального округа, поскольку передача в пользование земельного участка с нарушением положений действующего федерального законодательства свидетельствует о неэффективном использовании КУМИ администрацией Топкинского муниципального округа муниципального имущества, являющегося экономической основой местного самоуправления, свидетельствует о недостаточной реализации органом местного самоуправления возложенных полномочий по решению вопросов местного значения муниципального района.

Просит суд признать недействительными пункт <данные изъяты>, подпункт <данные изъяты> пункт <данные изъяты> договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Топкинского муниципального округа и ФИО1 .

Истец - помощник прокурора г.<адрес> – ФИО3 в судебном заседании на удовлетворении требований настаивал, уточнил исковые требования, указав, что имеется техническая ошибка, а именно необходимо признать недействительным п. <данные изъяты> договора, в то время как в исковом заявлении пункт указан как <данные изъяты>

Представитель ответчика КУМИ администрации Топкинского муниципального округа, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. В материалы дела представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя ответчика.

Ответчик ФИО1 надлежащим образом уведомленная о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явилась. В материалах дела имеется заявление от ФИО1 с просьбой о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель третьего лица не заявляющего самостоятельных требований филиала ППК «Роскадастр», привлеченные к участию в деле на основании определения Топкинского городского суда, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Ходатайств об отложении рассмотрения дела в суд не поступило.

Суд, на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, заслушав истца – помощника прокурора г. <адрес> – ФИО3, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ администрации Топкинского муниципального округа и ФИО1 заключен договор № аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена ( л.д.10-17).

По условиям данного договора КУМИ предоставил, а ФИО2 приняла за плату во временное пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>» с видом разрешенного использования ведение огородничества, площадью <данные изъяты> кв.м. сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Так пунктом <данные изъяты> договора аренды предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, то есть КУМИ администрации Топкинского муниципального округа, а также по решению суда в случаях, указанных в п.<данные изъяты> договора аренды, что противоречит требованиям п.9 ст. 22 ЗК РФ, который устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендатор должен предоставить соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Таким образом, учитывая вышеуказанные положения законодательства, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного сроком более чем на 5 лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условии договора, в связи с чем, пункт 7.7 договора аренды не соответствует требованиям закона.

Судом также установлено, что пунктом 4.3.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор имеет право передавать участок в субаренду в пределах срока действия договора только с письменного согласия арендодателя.

Поскольку договор аренды заключен на срок более пяти лет, подпункт <данные изъяты> договора аренды противоречит п.9 ст. 22 ЗК РФ, которым предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В соответствии с пунктом 12 части 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества.

При этом пунктом <данные изъяты> договора аренды срок его действия устанавливается на 13 лет, что противоречит п.12 ч.8 ст. 39.8 ЗК РФ.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что указанные нарушения могут быть устранены только путем признания недействительными пунктов <данные изъяты>, подпункта <данные изъяты>, пункта <данные изъяты> договора аренды, которые не соответствуют требованиям закона, то есть в указанной части сделка признается недействительной в соответствии со ст.168 ГК РФ.

Вышеуказанные условия договора, помимо прав арендатора, нарушают публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы третьих лиц – неопределенного круга потенциальных субарендаторов, что свидетельствует о ничтожности оспариваемых условий договора.

Руководствуясь ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительными пункт <данные изъяты> подпункт <данные изъяты> пункт <данные изъяты> договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Топкинского муниципального округа и ФИО1 .

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Кемеровский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Топкинский городской суд.

Председательствующий Васенина О.А.

Решение в окончательной форме изготовлено 08 июня 2023 года.

Решение на момент размещения на сайте не вступило в законную силу.