Дело № 2-1-553/2023
40RS0005-01-2023-000276-58
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09 августа 2023 года город Кондрово
Дзержинский районный суд Калужской области в составе председательствующего судьи Глазуновой Е.В., при секретаре Корягиной С.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Многоотраслевое предприятие коммунального хозяйства п. Товарково» к ФИО1 ФИО18 о приведении общего имущества в первоначальное состояние, демонтаже рекламной конструкции,
УСТАНОВИЛ:
21 февраля 2023 года истец обратился в суд с исковым заявлением к ответчику, указав, что ФИО1 является собственником <адрес> многоквартирном <адрес>. Жилое помещение расположено на первом этаже многоквартирного дома. Управление вышеуказанным многоквартирным домом осуществляется истцом на основании договора управления от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ.
Ответчик ФИО1 без получения соответствующего разрешения организовал отдельный вход из принадлежащего ему жилого помещения, тем самым осуществив реконструкцию многоквартирного жилого дома, которая повлекла уменьшение размера общего имущества собственников. Кроме того, ответчиком от вновь организованного входа была проложена тротуарная дорожка, которой нарушена целостность отмостки жилого дома, а на фасаде многоквартирного дома установлены рекламные таблички о деятельности агентства недвижимости.
В нарушение требований закона,согласие всех собственников помещений многоквартирного дома на осуществление реконструкции, использование земельного участка, а также размещение рекламных конструкций получено не было.Истец, с учетом уточнения исковых требований, просилсуд обязать ответчика ФИО1 привести общее имущество собственников <адрес> в первоначальное состояние путем демонтажа дверного проема, восстановления оконного проема в первоначальном виде;демонтажа информационных вывесок о деятельности агентства недвижимости в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу; взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины в сумме 6000 рублей.
Определением Дзержинского районного суда от 29.06.2023 года производство по делу в части исковых требований о демонтаже тротуарной плитки пешеходной дорожки, расположенной на землях муниципального образования, прекращенов связи с отказом истца от иска.
Представитель истца ФИО3 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала в полном объеме.
Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении.
Прокурор Веретенникова Е.И. полагала заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению.
Третьи лица: Поселковая Управа МО ГП «пос. Товарково», Государственная жилищная инспекция Калужской области, филиал ППК Роскадастр по Калужской области, АО «Альфа Банк» в судебное заседание не явились, о дне заседания извещены надлежащим образом.
Орган, дающий заключение по делу – Отдел архитектуры и градостроительства администрации муниципального района Дзержинский район, в судебное заседание не явился, о дне судебного заседания извещён надлежащим образом. В переданном суду письме заведующая отделом ФИО8 просила рассмотреть дело в отсутствие представителя отдела.
Суд, с учетом ст. 167Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, счел возможным рассмотреть иск в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Заслушав стороны, свидетелей, заключение прокурора и отдела архитектуры и градостроительства администрации МР «Дзержинский район», исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что ФИО1 ФИО19 является собственником квартиры, расположенной на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес> (т.1 л.д.62-64).
Управление многоквартирным домом, в котором расположена квартираответчика,осуществляет истец – Общество с ограниченной ответственностью «Многоотраслевое предприятие коммунального хозяйства <адрес>» на основании договора управления многоквартирным домом №№ от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительным соглашением к нему от ДД.ММ.ГГГГ № (т.1 л.д.12-15, 16-18).
Согласно представленному ответчиком ФИО1 техническому паспорту от 27.04.2023 года, им произведена перепланировка принадлежащей ему квартиры по вышеуказанному адресу. (т.1 л.д.131-134)
05.12.2022 года ООО «МПКХ пос. Товарково» обратилось в Государственную жилищную инспекцию Калужской области с просьбой о проведении обследования жилого помещения № в <адрес> на предмет незаконного переоборудования и использования квартиры, как помещения для ведения предпринимательской деятельности, проведения реконструкции (переустройства) помещения в МКД, которая повлекла уменьшение общего имущества. (т.1 л.д. 47-60)
В результате проведенной Государственной жилищной инспекцией проверки ФИО1 выдано предписание №-пр от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ему предписано согласовать перепланировку жилого помещения в соответствии с жилищным законодательством либо привести жилое помещение в соответствие с техническим паспортом.
Постановлением исполняющего обязанности мирового судьи судебного участка № Дзержинского судебного района Калужской области мировым судьей судебного участка № Дзержинского судебного района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 1 ст. 19.5 КоАП РФ, назначено административное наказание в виде штрафа.
Из объяснений представителя истца ФИО3, данных ею в судебных заседаниях следует, что истец осуществляет контроль за общим имуществом собственников вышеуказанного многоквартирного дома. Ответчиком была незаконно проведена реконструкция принадлежащей ему квартиры и внутренняя перепланировка, при этом 100% согласие собственников получено не было, протокол проведения общего собрания собственников ни в управляющую компанию, ни в ГЖИ в Калужской области представлен не был. Ответчик использует жилое помещение в предпринимательских целях, о чем свидетельствуют информационные вывески на фасаде здания, разрешение на размещение которых ответчиком не получено. Испрашиваемый срок для приведения имущества в первоначальное состояние является достаточным.
Из объяснений ответчика ФИО1 данных им в судебном заседании следует, что в принадлежащей ему квартире действительно осенью 2022 года проведена перепланировка и реконструкция квартиры, в части организации отдельного входа в жилое помещение. С 2008 года он (ФИО1) является индивидуальным предпринимателем и осуществляет услуги риэлтора, при этом он фактически проживает в одной из комнат квартиры, а в другой осуществляет предпринимательскую деятельность. Указал, что им были проведены собрания собственников многоквартирного дома, в частности в 2021 году, в конце 2022 года и в начале 2023 года, о чем свидетельствуют: ведомость о получении уведомления о проведении общего собрания собственников помещений, лист регистрации присутствующих на общем собрании, лист решений собственников по каждому из вопросов. В том числе, на обсуждение собственников ставились вопросы об устройстве входной двери в оконном проеме наружной стены <адрес>, а также установка рекламной вывески на фасаде здания на наружной стене <адрес>. Согласие собственников было получено, за исключением <адрес> принадлежащей Управе МО ГП «<адрес>», согласие которой было получено в ходе судебного заседания. В адрес Поселковой Управы ГП «<адрес>» неоднократно направлялись заявления с просьбой согласовать установку рекламно-информационной таблички, а также разрешить установку входной двери по фасаду здания, замену оконного блока на дверной проем, при этом прилагался проект перепланировки и графический эскиз рекламной конструкции, указанные заявления не были рассмотрены по существу. (т.1 л.д.68-73, 82-85, 121-124)
Свидетель ФИО9 в судебных заседаниях27 июня 2023 года и 29 июня 2023 года показала, что с 2021 года является единоличным собственником <адрес>. Она (ФИО4) в указанной квартире не проживает, её арендует знакомый её мамы – ФИО10, который в 2023 году расписался в бумагах, не уведомляя при этом её (Петрову). ФИО10 не уполномочен принимать решения в качестве собственника арендуемой им квартиры. Ответчик ФИО1 с какими-либо документами к ней (Петровой) не обращался, какиеработы были произведены в доме ей не известно, согласия на их производство ею не давалось, в собраниях собственников жилья участия не принимала, не извещалась об их проведении. В настоящее время она (ФИО4) возражает против проведенных ответчиком работ, поскольку никакой технической документации ответчиком до настоящего времени ей не представлено.
Свидетель Свидетель №2 в судебных заседаниях 27 июня 2023 года и 29 июня 2023 года показала, что является собственником ? доли <адрес> и фактически проживает в указанной квартире совместно со своей мамой – ФИО2, которая также является собственником ? доли квартиры. В начале 2022 года ФИО1 приходил с документами по установке новой двери в подъезде дома, однако там дверь не поставили, а ответчик установил себе отдельную входную дверь в квартиру с обратной стороны дома. При этом о каких-либо собранияхответчик не уведомлял, фактически они не проводились, подпись, имеющаяся в листе решений собственников и листе регистрации присутствующих лиц на общем собрании собственников ей (ФИО13) не принадлежит, подпись её матери –ФИО2 соответствует действительности. Возражала против сохранения произведенной ФИО1 реконструкции.
Свидетель Свидетель №3 в судебном заседании 27 июня 2023 года показала, что фактически никаких собраний собственников многоквартирного дома ФИО1 не проводилось, он обходил жильцов поквартирно. Подпись в протоколе общего собрания очень похожа на её (Свидетель №3) подпись, однако ей не принадлежит. Она (Свидетель №3) действительно подписала несколько бумаг ФИО1, где шла речь о замене входной двери в подъезд.Об устройстве отдельного входа в квартиру ФИО1 ей известно не было.
Представитель органа, дающего заключение по делу – Отдела архитектуры и градостроительства ФИО11, в судебном заседании пояснила, чтонаружная стена жилого дома является несущей, и для реконструкции с участием наружных стен необходимо согласие всех собственников жилого дома, а также наличиепроекта реконструкции получившего положительное заключение экспертизы. Восстановление наружной несущей стены многоквартирного <адрес> в первоначальное состояние, до произведенной ФИО1 реконструкции, не окажет негативного воздействия на состояние несущей стены в целом.
Письмом Поселковой Управы ГП «<адрес>» № от 05.12.2022 года ФИО1 отказано в установке информационной конструкции на фасаде здания по адресу: <адрес>, ввиду недостаточности представленных заявителем документов. (т.1 л.д.120)
Письмом Поселковой Управы ГП «<адрес>» № от 07.04.2023 года ФИО1 отказано в согласовании перепланировки на основании предоставленного ФИО1 заключения № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.86-115, 138)
Оценивая представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ.
В соответствии с частью 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Исходя из положений вышеприведенных правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, влекущей уменьшение размера общего имущества собственников помещений.
В ходе судебного заседания ответчик ФИО1 не оспаривал, что им была произведена реконструкция объекта капитального строительства, при этом доказательств произведенной реконструкции,при наличии согласия всех собственников жилого дома, а также соблюдения требований Градостроительного кодекса им не представлено.
Напротив, в ходе судебного заседания установлено, что лист решений собственников от 16 января 2023 года, представленный ответчиком, не содержит подписей ФИО9 и Свидетель №2, являющихся собственниками жилых помещений вышеуказанного многоквартирного дома, что подвержено реестром собственников помещений многоквартирного <адрес>.(т.1 л.д.82, 193)
Ответчик ФИО1 пояснил, что при проведении общего собрания собственников не истребовал в управляющей компании реестр собственников помещений, а получил указанные сведения из ЕГРН. В ходе собрания не проверял паспорта у явившихся собственников, записывал всю информацию с их слов. После проведенного ФИО1 общего собрания, протокол собрания и лист решений собственников с результатами принятых решений, в нарушение требований ст. 46 Жилищного кодекса РФ ни в управляющую компанию, ни в Государственную жилищную инспекцию Калужской области ответчикомне направлялись.
В соответствии с положениями ст. 181.5 Гражданского кодекса РФ решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.
Учитывая, что ответчиком ФИО1 не получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию принадлежащей ему квартиры, решение общего собрания собственников от 16-17 января 2023 года в данной части ничтожно, поскольку не все собственники помещений принимали участие в голосовании по вопросу устройства и установки входной двери по фасаду здания.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и подпункта «г» пункта 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, внешняя фасадная стена жилого дома, являясь в данном случае ограждающей ненесущей конструкцией многоквартирного дома, относится к общему имуществу всех собственников помещений, поскольку обслуживает более одного жилого помещения как ограждающая весь жилой дом.
Как следует из пункта 1 Письма Министерства Строительства и Жилищно-Коммунального хозяйства Российской Федерации от 22 октября 2020 г. № 31768-ОГ/04, согласно части 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Согласно подпунктам «в» и «г» пункта 2 Правил № 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).
Таким образом, любые стены и иные ограждающие конструкции (перегородки, перекрытия), как несущие, так и ненесущие, являющиеся частями помещений из состава общего имущества или наружными ограждающими конструкциями, входят в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.
Демонтаж любой строительной конструкции, предусмотренной проектной документацией на многоквартирный дом и входящей в состав общего имущества собственников помещений дома, является уменьшением состава общего имущества, влекущим за собой уменьшение количества физических объектов, материалов, входящих в состав общего имущества.
Таким образом, наружная ненесущая ограждающая стена многоквартирного дома относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома, как ограждающая весь многоквартирный дома.
В связи с указанными обстоятельствами действия по частичной разборке стены многоквартирного дома требуют обязательного согласия всех собственников помещений, находящихся в многоквартирном доме, в силу требований части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В силу части 7 статьи 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации,застройщик направляет в уполномоченный орган заявление ореконструкции объекта капитального строительства, и прикладывает в том числе, проект организации строительства объекта капитального строительства (включая проект организации работ по сносу объектов капитального строительства, их частей в случае необходимости сноса объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства), а также положительное заключение экспертизы проектной документации (в части соответствия проектной документации требованиям, указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 настоящего Кодекса), в соответствии с которой осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства.
При этом ФИО1 в нарушение вышеуказанных правовых норм, приобращении в Поселковую Управу ГП «<адрес>» с заявлением о согласовании перепланировки, проект с положительным заключением проектной документации ответчиком не предоставлялся.
Учитывая действия ответчика по произведенной им реконструкции в отсутствие согласия собственников помещений в многоквартирном доме, и отсутствие разрешения на проведение реконструкции квартиры в многоквартирном жилом доме, выданного в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и возложении на ответчика ФИО1 обязанности по приведению за свой счет ограждающей наружной стены жилого дома в первоначальное состояние, в соответствие с техническимпаспортомпринадлежащей ФИО1 квартиры, изготовленным по состоянию на 13.03.2002 года и отражающим состояние квартиры ответчика до произведенной реконструкции.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Многоотраслевое предприятие коммунального хозяйства п. Товарково» удовлетворить.
Возложить на ФИО1 ФИО20 (паспорт №) обязанность за свой счет привести ограждающую ненесущую наружную стену многоквартирного дома в жилом помещение № <адрес> в <адрес> в первоначальное состояние путем демонтажа входной двери с наружной стены многоквартирного дома и восстановления оконного блока в наружной несущей стене жилого дома в соответствие с техническим паспортом на <адрес>, составленным по состоянию на 13 марта 2002 года.
Взыскать с ФИО1 ФИО21 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Многоотраслевое предприятие коммунального хозяйства п. Товарково» госпошлину в сумме 6000 (шесть тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калужский областной суд через Дзержинский районный суд Калужской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста.
Председательствующий Е.В. Глазунова
Мотивированное решение составлено 16 августа 2023 года.