Дело № 2-791/2023 7 июля 2023 года г. Котлас

29RS0008-01-2023-000826-76

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Котласский городской суд Архангельской области в составе:

председательствующего судьи Балакшиной Ю.В.

при секретаре Кулаковой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Платинум» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома, судебных расходов,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Платинум» (далее - ООО «Платинум») обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома, судебных расходов.

В обоснование требований указано, что между истцом (застройщиком) и ответчиком (участником долевого строительства) 24 марта 2021 года заключен договор № № долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения на нижних этажах. По условиям договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок, своими силами или с привлечением других лиц построить «многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения на нижних этажах, по адресу: ....», ввести дом в эксплуатацию до 7 декабря 2021 года и передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в течение двух месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию. В свою очередь участник долевого строительства взял на себя обязательство уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию МКД. В соответствии с п. 3.4 договора в случае увеличения фактической площади объекта долевого строительства более чем на 1 % участник долевого строительства производит застройщику доплату до полного размера цены договора в течение 30 дней со дня получения от застройщика сообщения об этом, но в любом случае не позднее даты подписания акта приема-передачи квартиры с застройщиком, оплата за указанную разницу производится, исходя из стоимости 1 кв.м площади квартиры, указанной в п. 3.1 договора. По условиям п. 3.1 договора цена за 1 кв.м составляет 85 500 рублей. Участником долевого строительства оплачено 2 984 805 рублей за 34,91 кв.м. 10 декабря 2021 года получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 22 января 2022 года квартира была передана участнику долевого строительства по акту приема-передачи, с учетом замечаний, изложенных в акте осмотра от 22 января 2022 года. Согласно техническому паспорту от 25 ноября 2021 года на «многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения на нижних этажах» по адресу: ...., объекту долевого строительства по договору присвоен номер №, а общая площадь увеличилась на 1,09 кв.м и составила 36 кв.м, в том числе лоджия площадью 1,4 кв.м, с учетом понижающего коэффициента 0,5. 18 февраля 2022 года в адрес участника долевого строительства было направлено уведомление об увеличении площади объекта долевого строительства и необходимости внести дополнительную оплату в размере 93 195 рублей в течение 30 дней с момента получения уведомления, исходя из расчета стоимости 1 кв.м в размере 85 500 рублей. В связи с несогласием с размерами квартиры ответчик предоставил в адрес ООО «Платинум» экспликацию к поэтажному плану квартиры. По данным экспликации фактическая общая площадь квартиры составляет 35,5 кв.м. (34,1 кв.м + (2,8 кв.м х 0,5)), т.е. увеличилась на 0,59 кв.м (1,662 %). Увеличение фактической площади квартиры стороны зафиксировали 15 марта 2022 года в уточнениях к передаточному акту о передаче объекта долевого строительства от 22 января 2022 года. Таким образом, цена договора в соответствии с п. 3.4 договора увеличилась на 50 445 рублей (85 500 руб. х 0,59 кв.м). 29 апреля 2022 года в адрес участника долевого строительства была направлена претензия с требованием погасить образовавшуюся задолженность по договору в размере 50 445 рублей в течение 30 дней с момента получения претензии. На сегодняшний день задолженность не погашена. Указанную сумму истец просит взыскать с ответчика, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 713 рублей.

В судебное заседание представитель истца ООО «Платинум» не явился, извещен своевременно, надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, на требованиях настаивает.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по доводам представленных возражений. Полагает, что площадь жилого помещения увеличилась менее чем на 1 %, доплата стоимости за такое увеличение не предусмотрена договором. Просила отказать в иске.

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд определил рассмотреть дело в отсутствие представителя истца.

Рассмотрев исковое заявление, выслушав ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 настоящего Федерального закона.

Судом установлено, что 24 марта 2021 года между истцом (застройщиком) и ответчиком (участником долевого строительства) заключен договор № долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения на нижних этажах.

В соответствии с п.п. 1.1, 2.1, 2.5 договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок, своими силами или с привлечением других лиц построить «многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения на нижних этажах, по адресу: ....», ввести дом в эксплуатацию до 7 декабря 2021 года и передать объект долевого строительства участнику долевого строительства (квартиру с проектным номером 79, проектной площадью без учета площадей лоджий, веранд, балконов, террас - 33,54 кв.м, площадь помещений вспомогательного использования с учетом понижающего коэффициента - 1,37, общая оплачиваемая площадь квартиры 34,91 кв.м) в течение двух месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию.

В свою очередь участник долевого строительства взял на себя обязательство уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию МКД (п. 4.1 договора).

По условиям п. 3.1 договора цена за 1 кв.м составляет 85 500 рублей.

В соответствии с п. 3.4 договора в случае увеличения фактической площади объекта долевого строительства более чем на 1 % участник долевого строительства производит застройщику доплату до полного размера цены договора в течение 30 дней со дня получения от застройщика сообщения об этом, но в любом случае не позднее даты подписания акта приема-передачи квартиры с застройщиком, оплата за указанную разницу производится, исходя из стоимости 1 кв.м площади квартиры, указанной в п. 3.1 договора.

10 декабря 2021 года застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Участником долевого строительства оплачено 2 984 805 рублей за 34,91 кв.м.

22 января 2022 года квартира была передана участнику долевого строительства по акту приема-передачи, с учетом замечаний, изложенных в акте осмотра от 22 января 2022 года.

Согласно техническому паспорту от 25 ноября 2021 года на «многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения на нижних этажах» по адресу: ...., объекту долевого строительства по договору присвоен номер 79, общая площадь жилого помещения составила 36 кв.м, в том числе лоджия площадью 1,4 кв.м, с учетом понижающего коэффициента 0,5 (2,8 х 0,5).

18 февраля 2022 года в адрес участника долевого строительства было направлено уведомление об увеличении площади объекта долевого строительства и необходимости внести дополнительную оплату в размере 93 195 рублей в течение 30 дней с момента получения уведомления, исходя из расчета стоимости 1 кв.м в размере 85 500 рублей.

В связи с несогласием с размерами квартиры ответчик предоставил в адрес ООО «Платинум» экспликацию к поэтажному плану квартиры. По данным экспликации фактическая общая площадь квартиры составляет 35,5 кв.м. (34,1 кв.м + (2,8 кв.м х 0,5)).

Увеличение фактической площади квартиры стороны зафиксировали 15 марта 2022 года в уточнениях к передаточному акту о передаче объекта долевого строительства от 22 января 2022 года.

Истец полагает, что фактическая общая площадь квартиры составляет 35,5 кв.м. (34,1 кв.м + (2,8 кв.м х 0,5)), т.е. увеличилась на 0,59 кв.м (1,662 %).

Ответчик, ссылаясь на положения ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, считает, что лоджия не входит в понятие «общей площади квартиры». Таким образом, увеличение жилой (общей площади) квартиры не произошло, в связи с чем у ответчика отсутствует задолженность по договору долевого участия в строительстве.

Указанные доводы ответчика суд находит необоснованными и отклоняет в силу следующего.

Согласно п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального толкования условий договора долевого участия следует, что при его заключении стороны согласились, что для целей определения цены квартиры (общая оплачиваемая площадь квартиры) принимается ее жилая площадь, подсобная площадь (коридоры, санузлы, кухня) и холодные помещения (лоджия) с учетом коэффициента (п. 1.1 договора).

В соответствии с Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 года № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» при определении общей приведенной площади жилого помещения для лоджий применяется понижающий коэффициент - 0,5.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу, что стороны при заключении договора определили его цену исходя из проектной площади объекта, включающего в себя площадь балкона с понижающим коэффициентом 0,5.

Следовательно, общая площадь квартиры для целей определения ее цены (оплачиваемая площадь квартиры) составляет 35,5 кв.м. (34,1 кв.м + (2,8 кв.м х 0,5)), т.е. фактическая оплачиваемая площадь квартиры увеличилась на 0,59 кв.м от проектной площади (35,5 - 34,91), что составляет 1,662 % (0,59 : 35,5 х 100).

Указанное означает, что цена договора в соответствии с п. 3.4 договора увеличилась на 50 445 рублей (85 500 руб. х 0,59 кв.м).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Учитывая, что на сегодняшний день задолженность по договору № 133 от 24 марта 2021 года ответчиком не погашена, то исковые требования подлежат удовлетворению.

Доводы ответчика о неполучении претензии не являются основанием к отказу в иске, поскольку и в ходе рассмотрения дела ответчик исковые требования не признал.

Исходя из положений ст. 98 ГПК РФ, суд возлагает на ответчика обязанность по возмещению истцу расходов по уплате государственной пошлины в размере 1 713 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил :

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Платинум» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома, судебных расходов удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 (СНИЛС ) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Платинум» (ИНН <***>) задолженность по договору долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома от 24 марта 2021 года № в размере 50 445 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 713 рублей, всего взыскать - 52 158 рублей.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Котласский городской суд Архангельской области.

Председательствующий Ю.В. Балакшина

Мотивированное решение составлено 14 июля 2023 года.