Дело № 2-9537/2022
УИД 50MS0321-01-2022-001808-56
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
2 ноября 2022 года г. Видное Московской области
Видновский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Побединской М.А.,
при секретаре Иснюке И.В.,
с участием: представителя истца БМА, представителя ответчика ФИО1 – ФОА, представителя ответчика ООО «Объединенная группа риэлтерских компаний» - ЛИА,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1, ООО «Объединенная группа риэлтерских компаний» о взыскании денежных средств в связи с расторжением соглашения, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1, ООО «Объединенная группа риэлтерских компаний» о взыскании денежных средств в связи с расторжением соглашения, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов.
В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключено соглашение о заключении в будущем договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 27.8 кв.м по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 4.4. соглашения, в случае выявления покупателем в срок до ДД.ММ.ГГГГ документально подтвержденных обстоятельств, которые могут повлечь потерю права собственности для покупателя или существенно ограничить его права владения, пользования, распоряжения, покупатель имеет право расторгнуть настоящее соглашение. При этом покупателю возвращается внесённая денежная сумма в течение 3-х рабочих дней с момента требования. Документально подтвержденными обстоятельствами, которые могли повлечь потерю права собственности истца явились:
1. Уклонение одной из сторон договора купли-продажи помещения № от ДД.ММ.ГГГГ. (далее - ДКП), согласно которому продавец приобрел право собственности на помещение, от передачи помещения. Об этом документально свидетельствует отказ как продавца, так и поручителя предоставить покупателю по его неоднократному требованию передаточный акт, обязательность которого установлена п. 2.1.2. ДКП и п. 4.1. ДКП.
При этом, ответчики в своих устных пояснениях по этому вопросу ссылались на п. 4.3. ДКП, согласно которому ДКП приобретает силу передаточного акта лишь при уклонении одной из сторон от приема-передачи помещения. Никаких объяснений такому факту уклонения, а также пояснений, какая именно из сторон ДКП уклонилась от подписания передаточного акта, ответчиками предоставлено не было.
2. В соответствии с ч. 3 п. 3.2. ДКП, неоплата цены договора в срок, установленный в Договоре, является существенным нарушением условий Договора и основанием для одностороннего внесудебного отказа Продавца от исполнения Договора и возврата Объекта в собственность Продавца. Согласно же ч. 1 п. 3.2. ДКП, цена договора оплачивается покупателем в течение 5 рабочих дней с даты подписания сторонами договора.
При этом, из представленных ответчиками документов видно, что ДКП был заключен ДД.ММ.ГГГГ, а цена договора была оплачена лишь ДД.ММ.ГГГГ, т.е. не установленный ДКП срок.
Таким образом, по мнению истца, ФИО1 допустил существенное нарушение условий ДКП, а ООО «КУПЕЛИНКА ДЕВЕЛОПМЕНТ» приобрела и до сих пор имеет право для одностороннего внесудебного отказа от исполнения ДКП и возврата помещения в свою собственность.
3. Ответчиками так и не были представлены все документы, предусмотренные п. 3.5. соглашения, в частности «финансово-лицевой счет; справка об отсутствии задолженности по капремонту и ТКО», а также доказательства того факта, что продавцом на дату продажи помещения уплачены все необходимые коммунальные платежи.
4. В соответствии с п. 5.2. соглашения, при том, что стоимость недвижимости составляет 4 590 000,00 рублей, в договоре купли-продажи будет указана сумма в 2 500 000,00 рублей, что противоречит действующему законодательству России.
Учитывая все вышеизложенное в совокупности, заключение договора купли-продажи представляло для истца значительные риски потери права собственности и существенно ограничивало бы права владения, пользования, распоряжения имуществом, в связи с чем все изложенные выше обстоятельства в совокупности явились основанием для принятия решения воспользоваться п. 4.4. соглашения, и воздержаться от заключения договора купли-продажи недвижимости, предусмотренным предварительным соглашением.
ДД.ММ.ГГГГ истцом направлено представителю обоих ответчиков уведомление о расторжении соглашения с требованием возврата внесенной денежной суммы (обеспечительного платежа) в размере 50 000,00 рублей в течение 3-х рабочих дней с момента требования, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ. включительно.
Истец также сообщила, что готова рассмотреть вопрос о заключении договора купли-продажи помещения в случае, если в тот же срок, ответчики:
1. Предоставят подписанный сторонами ДКП передаточный акт, в котором, наряду со сведениями о передаче помещения, будет указано об отсутствии у ООО «КУПЕЛИНКА ДЕВЕЛОПМЕНТ» претензий к ФИО1 в том числе в части выполнения им обязательств ДКП в срок и в полном объеме.
2. Документально гарантируют, что расходы по оплате коммунальных платежей после заключения собственником помещения, кем бы он ни был, соответствующего договора, будут оплачены ФИО1, или фактически компенсирует их.
В ответ на уведомление о расторжении, ДД.ММ.ГГГГ ответчиком направлен ответ, в котором заявлено, что оснований для расторжения соглашения с покупателем в одностороннем порядке не имеется, а основания для возврата обеспечительного платежа отсутствуют.
Поскольку все необходимые условия для расторжения соглашения истцом соблюдены, а извещение о его расторжении направлено в установленные договором сроки, истец считает, что соглашение расторгнуто ДД.ММ.ГГГГ, а обязательства по возврату внесенных по этому соглашению денежных средств наступили у ответчиков ДД.ММ.ГГГГ.
Истец просит взыскать с ответчиков солидарно в его пользу денежные средства (обеспечительный платеж) в размере 50 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 767,81 руб., судебные расходы на уплате государственной пошлины в размере 1 700 руб.
В судебном заседании представитель истца БМА, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал, суду пояснил, что указанную в исковом заявлении сумму просит взыскать как возврат обеспечительного платежа в связи с односторонним отказом от исполнения предварительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. Просил иск удовлетворить по заявленным основаниям.
В судебное заседание ответчик ФИО1 не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
В судебном заседании представитель ответчика ФИО1 – ФОА, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, просила отказать в удовлетворении иска.
В судебном заседании представитель ответчика ООО «Объединенная группа риэлтерских компаний» - ЛИА, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, представил письменные возражения, просил отказать в удовлетворении иска.
Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 ст. 429 ГПК РФ установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Абз. 1 п. 4 указанной статьи предусмотрено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Пунктом 8 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" установлено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (покупатель) и ФИО1 (продавец) в лице представителя ПНА по доверенности, а также ООО «ОГРК» (поручитель) заключено соглашение о заключении в будущем договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 27.8 кв.м по адресу: <адрес>.
В соответствии с п. 4.4. соглашения, в случае выявления покупателем в срок до ДД.ММ.ГГГГ документально подтвержденных обстоятельств, которые могут повлечь потерю права собственности для покупателя или существенно ограничить его права владения, пользования, распоряжения, покупатель имеет право расторгнуть настоящее соглашение. При этом покупателю возвращается внесённая денежная сумма в течение 3-х рабочих дней с момента требования.
В соответствии с п. 5.1.1. соглашения покупатель в подтверждение своих намерений приобрети в собственность недвижимость передает, а поверенный (ПНА) принимает обеспечительный платеж за недвижимость в размере 50 000 руб.
В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно ст. 431 (абз. 1) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Указанный в п. 5.1.1. соглашения платеж является в соответствии со ст. 381.1 ГК РФ обеспечительным платежом и не является авансом или задатком.
Пунктом 1 ст. 381.1 ГК РФ установлено, что денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
Таким образом, при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
Денежные средства, передаваемые в качестве обеспечительного платежа, независимо от формы расчетов, выполняя первоначально обеспечительную, доказательственную и страховую функции, представляют собой "гарантированный денежный фонд", из которого в случае возникновения денежного обязательства, являющегося объектом обеспечения, кредитор вправе удовлетворить свой интерес. Обеспечительный платеж, в отличие от аванса или задатка, фактически не учитывается как денежные средства собственно кредитора, который владеет этими денежными средствами до тех пор, пока не прекратится обязательство. Возможность зачета денежных средств, составляющих обеспечительный платеж, в счет наступившего денежного обязательства, являющегося объектом обеспечения, не означает, что кредитор "автоматически" удовлетворяет свой интерес именно из этих средств, так как если же обстоятельства, предусмотренные договором, так и не наступили, то по общему правилу денежные средства, переданные в качестве обеспечительного платежа, подлежат возврату (пункт 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из изложенного, денежные средства, передаваемые в счет обеспечительного платежа, поступают кредитору во владение, а не в собственность. С этим связана и особенность обеспечительного платежа, обозначенная в пункте 4 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, о неначислении процентов за пользование суммой (денежными средствами) обеспечительного платежа. Если денежные средства находятся во владении кредитора, то это означает, что он не вправе ими распоряжаться, а, следовательно, не обязан уплачивать проценты за пользование денежными средствами.
Обеспечительный платеж является обеспечительной "прокредиторской", условной (совершенной под отлагательным условием), безвозмездной, реальной, строго формальной сделкой, к существенным условиям которой относятся предмет (в том числе размер) обеспечительного платежа и обстоятельства, при наступлении которых сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения обеспечиваемого обязательства.
Обеспечительный платеж является способом обеспечения будущего обязательства и существующего обязательства, но с отсроченным сроком исполнения, в том числе возникающего из предварительного договора обязательства по заключению основного договора. Идентификация будущего обязательства может быть произведена в предварительном договоре, в самостоятельном обеспечительном соглашении и в уже действующем основном договоре.
Если обстоятельства, предусмотренные договором, наступят в период до наступления обстоятельств, установленных договором, обеспечительный платеж направлен на выполнение обеспечительной, доказательственной и страховой функций, а в период после наступления указанных обстоятельств происходит трансформация названных функций в компенсационную. Если обстоятельства, предусмотренные договором, не наступят в период до истечения установленного договором срока для наступления обстоятельств, предусмотренных договором, обеспечительный платеж направлен на выполнение обеспечительной, доказательственной и страховой функций, а в период после истечения установленного договором срока для наступления обстоятельств и при условии их ненаступления указанные функции обеспечительного платежа трансформируются в платежную, если это предусмотрено соглашением сторон.
Обеспечительный платеж, в отличие от задатка, по общему правилу, не направлен на выполнение платежной функции и выполняет ее только при условии прекращения обеспечительной функции и в случае, когда такое правило предусмотрено соглашением сторон.
Под обеспечительным интересом понимают интерес в имуществе, которое принадлежит другому лицу или в отношении которого другое лицо обладает неполными правами, способными иногда переходить в право собственности, причем в силу этого интереса в отношении данного имущества могут быть осуществлены определенные права, предусмотренные в договорном порядке или законом, с тем, чтобы обеспечить платеж или исполнение обязательства этим другим лицом.
Такой интерес у кредитора появляется только в том случае, если обеспечиваемое обязательство уже возникло между сторонами, но его исполнение отложено во времени, либо обеспечиваемое обязательство еще не возникло между сторонами, а возникнет в будущем.
В соответствии с п. 4.4. соглашения, в случае выявления покупателем в срок до ДД.ММ.ГГГГ документально подтвержденных обстоятельств, которые могут повлечь потерю права собственности для покупателя или существенно ограничить его права владения, пользования, распоряжения, покупатель имеет право расторгнуть настоящее соглашение.
Суд не усматривает вины продавца, повлекшей односторонний отказ покупателя от совершения сделки купли-продажи.
Так, довод представителя истца о том, что истцу не были предоставлены правоустанавливающие документы на недвижимость (в том числе передаточный акт), подтверждение своевременной оплаты по договору копия лицевого счета не является подтверждением неисполнения условий соглашения, поскольку как следует из п. 3.5. соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, продавец обязан предоставить документы, обязательно необходимые для регистрации перехода права собственности не позднее дня сделки.
Поскольку сделка купли-продажи не состоялась, оснований полагать, что продавцом нарушены условия соглашения, не имеется.
Более того, представленные продавцом документы не препятствовали подготовке договора купли-продажи и совершению сделки. Факт предоставления указанных документов истец не оспаривает.
Доводы истца о непредоставлении акта приёма-передачи недвижимости, о несвоевременной оплате цены договора по договору приобретения недвижимости, непредоставлении финансово-лицевого счета и справки об отсутствии задолженности по причине не заключения договора с органами ЖКХ, судом оцениваются как несостоятельные, поскольку непредоставление указанных документов не могли повлечь потерю права собственности для покупателя или существенно ограничить его права владения, пользования, распоряжения.
Сведения о том, что предыдущий собственник ООО «Купелинка Девелопмент» обращался к ФИО1 с исками о возврате недвижимости, в материалах дела отсутствуют.
Кроме того, выписка из ЕГРН на недвижимое имущество с указанием ФИО1 как собственника недвижимости подтверждает факт передачи объекта продавцу.
Доводы истца о том, что отсутствие данных документов не позволяло в полной мере убедиться в чистоте покупаемого помещения, также являются несостоятельными.
Согласно п. 6.2 соглашения с покупателем обеспечительный платеж не подлежит возврату покупателю в случае отказа покупателя от приобретения недвижимости или нарушения покупателем настоящего соглашения.
На основании изложенного исковые требования о взыскании с ответчиков суммы обеспечительного платежа и производные от них требования подлежат оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к ФИО1, ООО «Объединенная группа риэлтерских компаний» о взыскании денежных средств в связи с расторжением соглашения, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов оставить без удовлетворения.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в течение одного месяца в Московский областной суд через Видновский городской суд Московской области.
Мотивированное решение составлено 02 ноября 2022 года.
Председательствующий М.А. Побединская