Решение по делу № 02-5381/2024 от 28.02.2025 - о признании ничтожным договора в части, взыскания денежных средств в счет уменьшения цены договора, компенсации морального вреда, штрафа.

Гр. Дело № 2-5381/2024

УИД 77RS0027-02-2024-017266-22

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 декабря 2024 г. адрес

Тверской районный суд адрес в составе:

председательствующего судьи Москаленко М.С.

при ведении протокола помощником судьи фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску фио к ООО «Специализированный застройщик «Поклонная» о признании ничтожным договора в части, взыскания денежных средств в счет уменьшения цены договора, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Истец фио обратился в суд с исковым заявлением к ООО СЗ «Поклонная» с иском, в котором просит признать ничтожным п. 6.10 Договора участия в долевом строительстве, взыскать с ответчика денежные средства в размере сумма в счет уменьшения цены квартиры в связи с изменением ее площади, компенсации морального вреда в размере сумма, расходов на составление доверенности в размере сумма, почтовых расходов в размере сумма, штрафа в размере 50% от присужденных судом в пользу истца сумм.

Требования мотивированы тем, что между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № 22.19 от 04.05.2021. Объект оплачен истцом в полном объеме. Квартира передана истцу по акту приема-передачи 30.01.2024. Стоимость 1 кв.м. объекта составила сумма Площадь квартиры должна была составлять 80,10 кв.м., фактически площадь составила 79,70 кв.м., что на 0,40 кв.м. меньше оговоренной и оплаченной. Из пункта 6.10 договора участия в долевом строительстве следует, что, если после ввода объекта в эксплуатацию фактическая общая площадь жилого помещения окажется меньше общей площади жилого помещения, указанной в договоре, более чем на 1 кв.м., цена договора уменьшается на сумму, определенную как произведение стоимости 1 кв.м. на разницу между общей площадью жилого помещения, указанной в приложении к договору и фактической площадью, указанной в техническом паспорте, экспликации. Истец полагает указанное условие договора недействительным, ущемляющим права потребителя, при этом данное условие было навязано ответчиком при заключении договора. Направленная в адрес ответчика претензия с требованием выплаты стоимости соразмерного уменьшения цены квартиры оставлена ответчиком без удовлетворения. Указанные обстоятельства явились поводом для обращения истца в суд с настоящим иском.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в деле имеется заявление о рассмотрении дела в отсутствие истца.

Ответчик представителя в судебное заседание не направил, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, представил письменные возражения на иск, в которых с иском не согласился, указав, что разница между проектной и фактической площадью составляет менее 1 кв.м и менее 2%, что не является основанием для уменьшения цены договора, условия договора долевого участия не противоречат действующему законодательству, а также указал на истечение срока исковой давности по основаниям недействительности сделки.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие сторон, учитывая, что они надлежащим образом извещены о дате и времени судебного разбирательства.

Управлением Роспотребнадзора по адрес в материалы дела представлено заключение по делу, в соответствии с которым разрешение заявленных истцом требований Управлением оставлены на усмотрение суда.

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключение договора и условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Из материалов дела следует, что 04.05.2021 между истцом и ответчиком был подписан договор №22.19 участия в долевом строительстве многофункционального гостиничного комплекса с апартаментами и подземной автостоянкой на приобретение нежилого помещения (апартаментов), условный номер: 22.19, проектной площадью 80,1 кв. м, расположенного на 8 этаже здания по строительному адресу: адрес.

Стоимость объекта составила сумма и оплачена истцом в полном объеме, что ответчиком не оспаривалось.

Акт приема-передачи объекта долевого участия подписан сторонами 28.03.2024, согласно которому истцу передан апартамент №2216 по адресу: адрес, апартамент №2216.

Согласно акта приема-передачи фактическая площадь апартамента составила 79,7 кв.м.

Пунктом 6.10 договора предусмотрено, что если фактическая площадь объекта долевого строительства (указанная в передаточном акте) будет отличаться от проектной площади (указанной в приложении 1 к договору) на 2% (два процента) и более, цена договора будет уточнена в соответствии со следующим: если фактическая площадь больше, чем проектная площадь, цена договора увеличивается на сумму, рассчитываемую по следующей формуле: (ФП - ПП) адрес; если фактическая площадь меньше, чем проектная площадь, цена договора уменьшается на сумму, рассчитываемую по следующей формуле (ПП - ФП) адрес; где: ФП - фактическая площадь, ПП - проектная площадь, КВМ - стоимость 1 кв. м согласно статье 6.1 Договора.

Судом установлено, что разница между проектной площадью, указанной в договоре долевого участия, и фактической площадью в соответствии с актом приема-передачи объекта, составляет 0,40 кв.м. или 0,49% от проектной площади.

Предъявляя требования о признании пункта 6.10 недействительным, истец указывал на несоответствие его положениям Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" и представил расчет денежной компенсации за уменьшение площади квартиры сумма (0,40 кв.м *сумма (стоимость одного квадратного метра)), которую просил взыскать.

Разрешая требования истца о признании оспариваемого пункта договора недействительным, суд отказывает в удовлетворении данных требований, а также отказывает в удовлетворении требований о взыскании с ответчика разницы между фактической площадью квартиры и площадью квартиры, указанной в договоре в размере сумма, руководствуясь ст.ст. 56, 67 ГПК РФ, ст. 5 ФЗ 214-ФЗ, и исходит из отсутствия правовых оснований для удовлетворения данных требований, ввиду следующего.

Оспариваемый пункт договора не противоречит положениям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", поскольку не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика, в момент заключения договора стороны находились в равных условиях, по своему усмотрению определили условия установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей, предусмотрев в договоре в п. 6.10 взаимные обязательства в случае увеличения/уменьшения площади квартиры.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

При обстоятельствах данного дела стороны договора согласовывали наличие допустимых погрешностей в площади помещения и условия оплаты, не влияющих на качество данного объекта, а потому обжалуемое истцом условие договора не может быть признано недействительным, нарушающим его права как потребителя, соответственно, оснований для признания ничтожным п. 6.10 Договора долевого участия, а также взыскания с ответчика суммы в счет уменьшения цены договора в размере сумма суд не усматривает.

Доводы истца о навязывании нарушающих его права условий договора судом отклоняются как несостоятельные ввиду того, что договор участия в долевом строительстве не является публичным, поскольку предполагает возможность изменения цены договора по соглашению сторон, истец согласился с условиями заключенного договора, подписав его, доказательств того, что ответчик понуждал его заключить договор на определенных условиях суду не предоставлено. Каким-либо правилам, установленным законодательством в области защиты прав потребителей, данное условие также не противоречит.

При этом разница между фактической и проектной площадью объекта не превышает предусмотренное договором участия в долевом строительстве допустимое изменение площади.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что доводы истца об уменьшении покупной стоимости апартамента несостоятельны, поскольку между сторонами имеется соглашение о не изменении цены в случае отступления в площади объекта в размере 2% площади.

Кроме того, ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.

В силу ст.168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Частью 2 ст. 181 ГК РФ установлено, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В соответствии с положениями ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются названным кодексом и иными законами.

Исходя из заявленных истцом оснований иска течение срока исковой давности подлежит исчислению с момента подписания договора. Так, из материалов дела следует, что договор подписан 04.05.2021, прошел государственную регистрацию 07.05.2021.

Таким образом, об обстоятельствах, являющихся, по мнению истца, основанием для признания п. 6.10 недействительным, истец узнал 04.05.2021, вместе с тем, иск подан в суд 26.09.2024, т.е. за пределами годичного срока исковой давности.

Доказательств наличия уважительных причин пропуска срока исковой давности, перерыва срока исковой давности истцом не представлено.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Поскольку требования о взыскании компенсации морального вреда, штрафа, являются производными от основных требований, и вытекают из факта нарушения прав потребителя действиями ответчика, которого в ходе судебного разбирательства в рамках рассмотрения настоящего дела не установлено, оснований для удовлетворения данных требований у суда не имеется.

Оснований для возмещения судебных расходов истца по оформлению доверенности и направлению почтовой корреспонденции за счет ответчика в соответствии со ст. ст. 98, 100 ГПК РФ не имеется, поскольку в иске фио судом отказано.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования фио (ИНН <***>) к ООО «Специализированный застройщик «Поклонная» (ИНН <***>) о признании ничтожным договора в части, взыскания денежных средств в счет уменьшения цены договора, компенсации морального вреда, штрафа – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Тверской районный суд адрес в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 28.02.2025 г.

Судья М.С.Москаленко