УИД 74RS0038-01-2022-002721-02 Судья Бутакова О.С.
Дело №2-603/2023
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Дело №11-11857/2023
11 сентября 2023 года г.Челябинск
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Шалиевой И.П.,
судей Бас И.В., Кучина М.И.,
при секретаре Нестеровой Д.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО16 на решение Красноармейского районного суда Челябинской области от 03 июля 2023 года по иску ФИО17 к ФИО18, ФИО19 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, встречному иску ФИО20 к ФИО21 о признании добросовестным приобретателем.
Заслушав доклад судьи Бас И.В. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения ответчика-истца ФИО22., третьего лица ФИО23 представителя ФИО24 и ФИО25 – ФИО26 поддержавших доводы апелляционной жалобы, пояснения представителя истца-ответчика ФИО27 – ФИО28 возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
ФИО29. обратилась в суд с иском с учетом уточнений к ФИО30 ФИО31 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 27 марта 2023 года, заключенного между ФИО32 и ФИО33 применении последствий недействительности сделки в виде погашения записи о праве собственности ФИО34. на земельный участок с кадастровым №, восстановлении права собственности ФИО36. на земельный участок с кадастровым №
В обоснование исковых требований указала на то, что решением Арбитражного суда Челябинской области от 22 февраля 2022 года по делу № ФИО37. признана банкротом, была открыта процедура реализации имущества, финансовым управляющим утвержден ФИО38 Определением Арбитражного суда Челябинской области от 05 июля 2022 года утверждено положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ФИО39 Согласно положению продажа имущества должна осуществляться путем проведения открытых торгов в форме аукциона с открытой формой предоставления предложений о цене имущества. Истец приобрела в собственность земельный участок с кадастровым №, расположенный по <адрес> площадью 638 кв.м, категория – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения садоводства. Данное обстоятельство подтверждается протоколом о результатах проведения торгов по продаже имущества должника от 02 ноября 2022 года №, договором купли-продажи от 02 ноября 2022 года. Обязательства по оплате приобретенного объекта недвижимости исполнены истцом в полном объеме в сумме 52 999 рублей, что подтверждается распиской в получении денежных средств от 14 ноября 2022 года, чеками от 31 октября 2022 года, 14 ноября 2022 года. Согласно выписке из ЕГРН государственная регистрация перехода права собственности на указанный земельный участок по договору купли-продажи осуществлена органом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 02 декабря 2022 года. Определением Арбитражного суда Челябинской области от 26 декабря 2022 года процедура банкротства в отношении ФИО40. завершена в связи с отсутствием достаточности имущества и денежных средств, ответчик была освобождена от долгов на общую сумму 451 479 рублей 81 копейка. 27 марта 2023 года между ФИО41. и ФИО42 заключен договор купли-продажи спорного земельного участка. 04 апреля 2023 года произведена государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи от 27 марта 2023 года. Истец полагает незаконными действия ФИО43 ФИО44., а также действия регистрирующего органа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области. ФИО45. при заключении договора купли-продажи с ФИО46 обладала полной и достоверной информацией о реализации спорного земельного участка на торгах. Действия ФИО47. не могут быть признаны добросовестными в связи с тем, что информация о переходе права собственности зарегистрирована за ФИО48 02 декабря 2022 года, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН, имеющаяся в открытом доступе на официальном сайте Управления Росреестра по Челябинской области, ответчик при должной осмотрительности должна была проанализировать и соотнести информацию с сайта ЕГРН с правоустанавливающими документами, предоставленными ФИО49 а также соотнести срок владения спорным земельным участком, который является незначительным менее 4 месяцев. Кроме того, ФИО50 не лишена была возможности проверить в картотеке арбитражных дел наличие дела о несостоятельности ответчика, что должно было явится основанием насторожить покупателя и не доверять продавцу. В случае отсутствия знаний в области купли-продажи недвижимости ФИО51 могла обратиться за необходимой помощью к нотариусу за удостоверением сделки по приобретению спорного земельного участка. Действия Управления Росреестра по Челябинской области также полагает незаконными, поскольку регистрирующим органом 04 апреля 2023 года совершена регистрация спорного земельного участка, что породило негативные последствия для истца, связанные с отсутствием возможности распоряжаться спорным земельным участком по своему усмотрению, а также необходимостью оспаривания договора купли-продажи от 27 марта 2023 года спорного земельного участка в судебном порядке.
ФИО52 обратилась в суд со встречным иском с учетом уточнений к ФИО53 о признании ее добросовестным приобретателем земельного участка площадью 601 кв.м с кадастровым № по <адрес> оставлении указанного земельного участка в собственности ФИО54
В обоснование встречных требований указала на то, что 27 марта 2023 года между ФИО55. и ФИО56 был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 601 кв.м с кадастровым № по <адрес>». ФИО57 перед приобретением указанного земельного участка заказала выписки из ЕГРН, убедившись, что участок находится в собственности ФИО58 свободен от притязаний третьих лиц, обременений в отношении земельного участка наложено не было. Кроме того, ФИО59 фактически передала ей земельный участок, представила оригиналы документов, подтверждающих право собственности на земельный участок. Между ответчиками был произведен полный расчет за спорный объект недвижимости в сумме 60 000 рублей, после передачи денежных средств документы сданы на государственную регистрацию, право собственности ФИО60 зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Также ответчик вступила в фактическое владение земельным участком, освободила его от травы и заросшего камыша, установила забор по границе и ворота, на участке сделала площадку для дальнейшего строительства садового дома, завезла щебень и песок, оплатила членские взносы в размере 8 294 рубля, а также задолженность перед СНТ предыдущего собственника в сумме 28 614 рублей. О том, что в отношении ФИО61 возбуждено дело о банкротстве ФИО62. узнала только после предъявления к ней претензий ФИО63., которая обратилась перед подачей иска, но после того, как ФИО64. зарегистрировала сделку в ЕГРН и вступила в фактическое владение имуществом. ФИО65. ссылается на заключенный с финансовым управляющим ФИО66. договор купли-продажи спорного земельного участка от 02 ноября 2022 года, однако право собственности истец в установленном законом порядке не зарегистрировала. ФИО67 была признана банкротом 22 февраля 2022 года, на основании определения Арбитражного суда Челябинской области процедура банкротства прекращена и прекращены полномочия финансового управляющего ФИО68, ответчик же совершила сделку купли-продажи после прекращения процедуры банкротства в отношении ФИО69 27 марта 2023 года. Полагает, что спорный земельный участок не может быть истребован из законного владения ФИО70 поскольку она является добросовестным приобретателем, а сделка не может быть признана недействительной, поскольку совершена после прекращения процедуры банкротства.
Решением Красноармейского районного суда Челябинской области от 03 июля 2023 года исковые требования ФИО71 удовлетворены; договор купли-продажи земельного участка от 29 марта 2023 года, заключенный между ФИО72 и ФИО73 признан недействительным; применены последствия недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи № от 04 апреля 2023 года о праве собственности ФИО74 на земельный участок с кадастровым №, площадью 638 кв.м, расположенный по <адрес> и восстановления права собственности ФИО75. на данный земельный участок; в удовлетворении встречных исковых требований ФИО76 к ФИО77. о признании добросовестным приобретателем отказано.
В апелляционной жалобе ФИО78 просит отменить решение суда, принять по делу новое решение, признать ФИО79 добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым №, оставить земельный участок в собственности ФИО80.
В обоснование доводов жалобы указывает на то, что суд первой инстанции не принял во внимание доводы ФИО81 изложенные во встречном исковом заявлении, а также довод о том, что в произошедшей двойной регистрации права собственности на один и тот же спорный объект недвижимости виновны сотрудники Управления Росреестра по Челябинской области, в связи с чем ФИО82. должна быть признана добросовестным приобретателем имущества, а требования ФИО83. должны предъявляться к регистрирующему органу. ФИО84 не знала и не могла знать о каких-либо притязаниях на спорный земельный участок, в связи с тем, что по данным ЕГРН не усматривалось наличие спора, введения процедуры банкротства, а также регистрации права собственности за иным лицом, а не за ФИО85. Имущество от добросовестного приобретателя может быть истребовано только в случае хищения у собственника, либо выбытия у собственника помимо его воли, однако воля продавца была направлена на отчуждение спорного земельного участка, каких-либо претензий в отношении сделки купли-продажи продавцом не заявляется.
Истец-ответчик ФИО86., ответчик ФИО87., третьи лица Управление Росреестра по Челябинской области, финансовый управляющий ФИО88., ФИО89 в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом, ФИО90. и представитель Управления Росреестра по Челябинской области просили рассмотреть дело в их отсутствие. На основании части 3 статьи 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность принятого решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что ФИО91. с 03 октября 2012 года являлась собственником земельного участка с кадастровым №, площадью 638 кв.м, расположенного по <адрес> на основании решения Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 29 марта 2012 года, свидетельства на право собственности на землю № от 29 января 1996 года (т.1 л.д.46, 101-102, 103, 106).
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 31 января 2022 года возбуждено производство по делу № о признании несостоятельным ФИО93 (т.1 л.д.16).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 22 февраля 2022 года ФИО94 признана несостоятельным (банкротом), открыта процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО95 (т.1 л.д.17-18).
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 05 июля 2022 года утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ФИО96 установлена начальная цена продажи земельного участка с кадастровым №, площадью 638 кв.м в размере 116 000 рублей (т.1 л.д.19).
По результатам проведения торгов по продаже имущества должника 02 ноября 2022 года между ФИО97 в лице финансового управляющего ФИО98. и ФИО99 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №, площадью 638 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Пунктом 3.1 договора купли-продажи определена стоимость имущества в размере 52 999 рублей (т.1 л.д.32-33). Документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на участок переданы покупателю ФИО100., что следует из акта приема-передачи (т.1 л.д.34).
Денежные средства за приобретенное имущество уплачены истцом в полном объеме, что подтверждается чеками по операциям Сбербанк онлайн от 31 октября 2022 года на сумму 4 176 рублей и от 14 ноября 2022 года на сумме 48 823 рубля, а также распиской финансового управляющего ФИО101 от 14 ноября 2022 года (т.1 л.д.38, 39).
Государственная регистрация права собственности ФИО102 на спорный земельный участок произведена Управлением Росреестра по Челябинской области 02 декабря 2022 года.
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 26 декабря 2022 года процедура банкротства в отношении ФИО103 завершена, ФИО104 освобождена от дальнейшего исполнения требований кредиторов, в том числе требований кредиторов, не заявленных при реализации имущества гражданина (т.1 л.д.114-115).
Также из материалов дела следует, что 27 марта 2023 года между ФИО105 и ФИО106 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №, площадью 638 кв.м, расположенного по <адрес> (т.1 л.д.77).
Право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за ФИО107 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 04 апреля 2023 года.
Из письменного заключения по материалам служебной проверки в отношении главного специалиста-эксперта отдела государственной регистрации земельных участков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области ФИО108 следует, что 04 апреля 2023 года была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок с кадастровым №, в то время как имелись основания для приостановления государственного кадастрового учета по пунктам 1, 2 части 1 статьи 26 Закона о регистрации (лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости, с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо). В рамках дела о банкротстве финансовым управляющим было реализовано имущества гражданина ФИО109 в том числе 02 декабря 2022 года на основании договора купли-продажи от 02 ноября 2022 года была осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО110 на земельный участок с кадастровым № Таким образом, по состоянию на 04 апреля 2023 года право собственности ФИО111 на данный земельный участок было уже погашено. Соответственно, государственным регистратором ФИО112 ненадлежащим образом проведена правовая экспертиза представленных документов, что повлекло за собой решение об осуществлении государственной регистрации перехода прав в отношении земельного участка с кадастровым № при наличии оснований для приостановления (т.1 л.д.102-109).
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьей 10, 154, 160, 166, 167, 168, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Федеральным законом №218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» с учетом установленных по делу обстоятельств, пришел к выводу о том, что на момент заключения 27 марта 2023 года договора купли-продажи земельного участка с кадастровым № ФИО113. не являлась собственником отчуждаемого имущества, данный договор от имени продавца подписан неуполномоченным лицом и воля собственника имущества ФИО114 не была направлена на отчуждение имущества, в связи с чем признал договор купли-продажи от 27 марта 2023 года недействительным, отказав в удовлетворении встречные требований ФИО115 о признании ее добросовестным приобретателем.
У судебной коллегии нет оснований не соглашаться с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильно установленных обстоятельствах, а также собранных по делу доказательствах, которым дана правильная и надлежащая оценка в соответствии с положениями статьями 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правильном применении норм материального и процессуального права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Как разъяснено в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, ФИО116 не может быть признана добросовестным приобретателем спорного земельного участка, поскольку из правоустанавливающих документов ФИО117 следует, что она является собственником участка с 2012 года, в то время как из полученного ФИО118 перед заключением сделки отчета об основных сведениях объекта недвижимости с кадастровым № (т.1 л.д.79) усматривается дата регистрации права собственности 02 декабря 2022 года, время во владении 3 месяца 26 дней. При указанных обстоятельствах ФИО119 должна была усомниться в правильности представленных продавцом документов и при должной осмотрительности потребовать от ФИО120 актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости, содержащую информацию о правообладателе земельного участка, чего ей сделано не было.
Кроме того, в пункте 39 постановления Пленума №10/22 также разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.
Поскольку судом первой инстанции правомерно установлено, что воля ФИО121. не была направлена на отчуждение спорного земельного участка, то имущество подлежит истребованию из чужого незаконного владения ФИО122. независимо от возражений последней о том, что она является добросовестным приобретателем.
Более того, как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце 7 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Таким образом, при наличии двух конкурирующих и исполненных со стороны покупателей договоров в отношении одного и того же объекта недвижимого имущества, приоритет имеет тот покупатель, за которым первым произведена государственная регистрация перехода права собственности.
То обстоятельство, указываемое заявителем жалобы, что земельный участок передан в фактическое владение ФИО123., не отменяет выводов суда о выбытии имущества ФИО124 помимо ее воли.
Кроме того, из пояснений представителя истца-ответчика ФИО125 данных в суде апелляционной инстанции, следует, что о нарушении своих прав ФИО126. узнала в апреле 2023 года, когда приехала на участок и увидела, что на нем ведутся работы. Соответственно, с момента приобретения в зимний период времени ФИО127 объективно не имела необходимости в пользовании спорным земельным участком, на котором отсутствуют строения, а использование участка по прямому назначению являлось невозможным.
Ссылки в апелляционной жалобе на необходимость предъявления истцом требований к государственному регистратору, по вине которого дважды произошла регистрация права собственности на один и тот же объект недвижимости, признаются судебной коллегией несостоятельными.
Из правовых положений части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации следует вывод о том, что истец свободен в выборе способа защиты нарушенного права, который должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.
Право выбора ответчика, к которому предъявляются требования, в силу статьи 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации также принадлежит истцу.
Обратившись в суд с иском к ФИО128 и ФИО129 о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, ФИО130 реализовала гарантированное законом право на защиту тем способом и к тем ответчикам, которым считала нужным.
Таким образом, доводов, влекущих отмену решения суда, апелляционная жалоба не содержит. Разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства. Оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Красноармейского районного суда Челябинской области от 03 июля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО131 - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи