77RS0001-02-2022-006595-13

№ 2-295/2023

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

27 апреля 2023 года г. Москва

Бабушкинский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Меркушовой А.С., при секретаре судебного заседания Сидорове Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1631/2023 по иску Любич к ООО “Стройсервис”, ТУ Росимущества г. Москвы, ФИО2 о признании торгов недействительными, о признании договора купли-продажи недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО “Стройсервис”, ТУ Росимущества в г. Москве, ФИО2, в котором с учетом многочисленных уточнений просила признать публичные торги по продаже имущества, а именно квартиры, расположенной по адресу: <...> д. *, проведенные 16.02.2022 на электронной торговой площадке http://storgi.ru, недействительными с применением последствий недействительности ничтожной сделки в виде признания недействительным протокола № 1 результатов торгов от 16.02.2022; признать договор № 35Т-22 купли-продажи недвижимости имущества от 21.02.2022 между ТУ Росимущества в городе Москве в лице ООО “Стройсервис” и ФИО2 незаключенным.

Требования мотивировала тем, что решением Бабушкинского районного суда г. Москвы от 28.07.2017 на принадлежащую истцу квартиру по вышеуказанному адресу было обращено взыскание путем реализации с публичных торгов. В рамках исполнительного производства 14.09.2020 квартира была передана в ТУ Росимущества в г. Москве на реализацию на открытых торгах. Повторные торги проводились 16.02.2022 на электронной площадке http://storgi.ru (”ЭТП”). Согласно протоколу № 1 от 16.02.2022 победителем торгов признан ФИО3, действовавший в интересах ФИО2 на основании агентского договора. Истец считает торги недействительными. Извещение о торгах дано ненадлежащим образом, что нарушило право истца на продажу квартиры по наибольшей цене. Вопреки ст.ст. 448, 4491 ГК РФ и правовой позиции судов общей юрисдикции в извещении не указано, что квартира обременена правом бессрочного пользования ФИО4 и ФИО5, которым они обладают в силу закона, поскольку были включены в обменный ордер, вселены в спорную квартиру на законных основаниях, следовательно, их право пользования самостоятельно и оно не подлежит прекращению при переходе права собственности на квартиру к иному собственнику. При этом члены семьи истцу на залог квартиры не давали, о договоре залоге не знали и не могли знать. Ненадлежащее извещение привело к отсутствию заключенного по итогу торгов договора купли-продажи с победителем торгов. Поскольку договор купли-продажи квартиры должен соответствовать императивным нормам ст.ст. 432, 558 ГК РФ, которыми к существенным условиям договора купли-продажи квартиры является указание в договоре сведений о лицах, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретением покупателем. Ввиду отсутствия этого условия в договоре купли-продажи, заключенным по итогам торгов, договор не может считаться заключенным. Договор не может быть заключен, если не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Торги заложенным имуществом без заключенного с победителем договора противоречат законодательному регулированию торгов. Торги в результате ненадлежащего извещения о них нарушили право истца на продажу квартиры по наибольшей цене.Извещение о торгах не содержит существенных условий заключения договора. Протокол о результатах торгов подписан подписью покупателя, а не победителя торгов, а именно покупателем ФИО2, а не победителем торгов ФИО3 Сами торги проведены в отсутствии у организатора торгов предмета торгов. Квартира была передана специализированной организации ООО “Профэлектромаркет”, при этом Общество квартиру судебному-приставу не возвращало по акту приема-передачи. Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организаторов торгов имущества для реализации. Отсутствие предмета торгов у их организатора противоречит законодательному регулированию торгов. Организатор торгов создал препятствие для потенциальных участников торгов в виде платы за участие в торгах. Ограничение доступа к торгам привело к ограничению конкуренции при их проведении, что является самостоятельным основанием признания торгов недействительными (п. 4 ст. 17 ФЗ “О защите конкуренции”). Торги проведены с целью, противоречащей основам морали и нравственности, с сокрытием информации о лицах, имеющих право пользования квартирой после ее отчуждения. Вышеуказанные нарушения привели к конфликту между покупателем квартиры и истцом, что противоречит основам правопорядка и нравственности. Истец полагает, что во время проведения оспариваемых торгов присутствовал сговор между участниками публичных торгов или между организатором публичных торгов и участниками публичных торгов. В соответствии с протоколом хода и определения победителя торгов № 101088 в электронной форме по лоту № 1 от 16.02.2022 двое допущенных участников - ФИО3 и ФИО6 сделали только по одному ценовому предложению. Квартира была приобретена ФИО3 по стоимости всего на 4 000 руб. превышающий начальную продажную цену. В торгах отсутствовала состязательность и была утрачена конкуренция при отсутствии на это объективных причин. Пассивное поведение участника торгов ФИО6, который сделал одно единственное ценовое предложение, превышающее начальную продажную цену квартиры на 2 000 руб., не стал состязаться с ФИО3, указывает на то, что публичные торги по продаже квартиры проведены в сговоре. Иного разумного объяснения их поведению не существует. По указанным основаниям просит удовлетворить исковые требования.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя.

Представитель ответчика, действующий на основании доверенности, ФИО8 в судебном заседании исковые требования не признал по доводам письменных возражений, просил отказать в их удовлетворении.

Ответчики ТУ Росимущества в г. Москве, ООО “Стройсервис” явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом, возражений на иск не представили.

Третьи лица Бабушкинский ОСП ГУФССП России по Москве, Рязанское Управление Федеральной антимонопольной службы явку своих не обеспечили, извещены надлежащим образом, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя. Рязанское Управление ФАС представило заявление, в котором указало, что разрешение спора не затрагивает права Управления.

Третье лицо АО “Инвестторгбанк” явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило. извещено надлежащим образом, ранее представило отзыв, в котором возражало против удовлетворения иска, считая доводы истца необоснованными.

Суд, выслушав объяснения истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст.ст. 59, 60, 67, 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), считает исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) торги, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Нарушения порядка проведения торгов могут являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями затрагиваются и могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Из указанной нормы права следует, что, требуя признания недействительными торгов, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушение его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

В соответствии с п. 3 ст. 54 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 119-ФЗ “Об исполнительном производстве” далее - Закон об исполнительном производстве) продажа недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения торгов специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации. Порядок проведения торгов определяется Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 2 ст. 63 названного закона).

Согласно ст. 93 закона об исполнительном производстве торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статьей 448 ГК РФ и Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (далее - Закон об ипотеки) определен исчерпывающий список информации, которая должна быть размещена в средствах массовой информации, а также сроки ее размещения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе, об оформлении участия в торгах, о существующих обременениях продаваемого имущества, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Судом установлено, что решением Бабушкинского районного суда г. Москвы от 28.07.2017 по иску АКБ “Инвестторгбанк” к ФИО1 обращено взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <...> д. *, с кадастровым номером 77:02:0013008:1859, принадлежащую ФИО1 путем реализации с публичных торгов.

В рамках исполнительного производства № 335672/18/77029-ИП от 27.07.2018, возбужденного Бабушкинским ОСП ГУФССП России по Москве, 02.12.2021 указанная квартира передана в ООО “Стройсервис”, которое представило поручение № Л11/21/35/Баб-31 ТУ Росимущества, на реализацию на отрытых торгах.

Информация о предстоящих торгах было размещено в журнале “Бюллетень оперативной информации “Московские торги” (https:\\ boi-torgi.ru) № 4/2021 от 31.01.2022. повторные торги будут проведены 16.02.2022.

Повторные торги проводились в связи с признанием торгов 22 декабря 2021 года несостоявшимися в связи с отсутствием заявок (протокол № 1).

Согласно протоколу хода и определения победителя торгов № 101088 в электронной форме по лоту № 1 от 16.02.2022 победителем торгов признан ФИО3

17.02.2022 ООО “Стройсервис” в адрес Бабушкинского ОСП ГУФССП России по Москве направлено уведомление о результате проведения торгов.

По результатам торгов был заключен договор № 35Т-22 купли-продажи недвижимого имущества от 21.02.2022.

В связи тем, что в отношении указанной квартиры наложен запрет на проведение регистрационных действий на основании определения Бабушкинского районного суда г. Москвы от 20.11.2020, регистрационные действия в отношении квартиры <...> д. *, государственная регистрация перехода права собственности было приостановлено 26.04.2022.

В качестве основного довода истец приводит ненадлежащее извещение организатором торгов о характеристиках реализуемого имущество, а именно наличие обременения в виде бессрочного права пользования квартирой ФИО4 и ФИО5

Право бессрочного пользования квартирой указанных граждан, которые истцом к участию в деле не привлекались, ФИО1 обосновывает решением исполнительного комитета от 01.04.1987, которым ФИО1 и членам ее семьи ФИО4 и ФИО5 выдан обменный ордер на спорную квартиру, а ФИО1 принята в члены кооператива ЖСК “Дозорный”, выплатив пай и зарегистрировав право собственности на спорную квартиру.

Истец полагает, что указанные лица имели равные права пользования данным жилым помещением с лицом его приватизировавшим, ссылаясь на положения статье 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”, в соответствии с которой действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Таким образом, право собственности истца на квартиру возникло не на договоре о передаче квартиры (приватизации), от участия в которой отказались члены семьи собственника, а в связи с выплатой пая, что является различным механизмом приобретения права собственности.

Кроме того, истец в тексте искового заявления прямо указывает, что указанные ею лица были вселены в качестве члена семьи собственника жилого помещения. То есть, они уже были вселены в квартиру, являющуюся собственностью истца, и не могли претендовать на какую-либо приватизацию, а само жилое помещение не является приватизированным. Ордер, выданный ФИО1, являлся документом, дающим право на вселение в жилое помещение, но не изменяющим правовой режим приобретения жилого помещения в собственность.

Таким образом, ФИО4 и ФИО5 являются членами семьи собственника жилого помещения, и не являлись членами семьи нанимателя жилого помещения, впоследствии приватизировавшего спорное жилое помещение.

Помимо этого, истцом не представлено ни одного доказательства того, что ФИО4 и ФИО5 отказались от приватизации.

Довод истца о том, что сведения о наличии обременения в виде бессрочного пользования жилым помещением являются открытыми и доступными для судебного пристава-исполнителя, в связи с чем, должны были быть указаны в уведомлении о торгах, не может быть принят во внимание судом, поскольку выписка из домовой книги не подтверждает и не может подтверждать наличие такого права.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик ФИО9 указал, что прямого указания в законе на сохранение за указанными истцом лицами бессрочного проживания не имеется. Он не знал и не должен был знать о наличии права пользования приобретаемым им жилого помещения членов семьи его прежнего собственника, является добросовестным приобретателем квартиры, полностью выплатил стоимость квартиры, тем самым погасив долговые обязательства ФИО1 перед АКБ “Инвестторгбанк”, при этом его права нарушаются в связи с невозможностью провести государственную регистрацию перехода права собственности. Оператором торгов все условия их организации были соблюдены.

Третье лицо АО “Инвестторгбанк” в письменном возражении указал на отсутствие доказательств сохранения членами семьи должника права бессрочного пользования заложенной квартиры, их отказа от приватизации. Считало необходимым отметить, что при заключении договора займа № 250/77/14/ПП от 05.06.2014 ФИО1 не предоставляла кредитору сведений о наличии обременения в виде бессрочного пользования квартирой каких-либо лиц.

В соответствии с ст. 78 Закона об ипотеки обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

В соответствии с ст.ст. 235, 237 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом, в том числе при обращении взыскания на имущество по обязательствам собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Доводы истца о нарушениях, допущенных при проведении торгов, в том числе наличия сговора между его участниками, отсутствия предмета торгов, сводятся к несогласию условиями ЭТП “Электронная торговая площадка “Storgi.ru”, являются надуманными, не содержат фактов, являющихся основания для признания торгов недействительными. Истцом не представлено ни одного доказательства названным им доводам, основанными на личной интерпретации правовых норм и обстоятельства проведения публичных торгов.

Кроме того, истцом не представлено ни одного доказательства нарушения какого-либо его права, в том числе касающегося цены реализуемого на торгах имущества. Фактически иск заявлен в интересах третьих лиц, поскольку якобы имеющегося у них прав бессрочного пользования жилым помещением реализацией имущества на публичных торгах может при определенных условиях затрагивать их права, но не право истца.

Доводы истца о заниженной оценке квартиры не может свидетельствовать о недействительности торгов, поскольку начальная продажная стоимость квартиры установлена вступившим в законную силу судебным актом. При этом необходимо отметить, что само по себе обременение в виде бессрочного права пользования квартирой иных лиц, если таковое имелось, имело бы последствием отказ участников торгов от приобретения и, как следствие, принятие взыскателем, то есть. АО “Инвестторгбанк”, нереализованного имущества в счет погашения задолженности истца по цене, равной 75% от начальной продажной цены этой квартиры.

Оценивая представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к убеждению, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 191-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Любич к ООО “Стройсервис”, ТУ Росимущества г. Москвы, ФИО2 о признании торгов недействительными, о признании договора купли-продажи недействительным – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Бабушкинский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 03 мая 2023 года

Судья А.С. Меркушова