К делу №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 марта 2025 года <адрес>

Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе председательствующего - судьи Катбамбетова М.И.,

при секретаре судебного заседания - ФИО3,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 и ООО МКК «Регион Юг» о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки, о признании залога недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1, обратилась в Майкопский городской суд Республики Адыгея с исковым заявлением к ФИО2 и ООО МКК «Регион Юг» о признании недействительным договора ипотеки №/И/1 от ДД.ММ.ГГГГ, и применении последствий недействительности сделки.

В обоснование исковых требований истец ФИО1 указала, что с ДД.ММ.ГГГГ ее мать ФИО5 являлась собственником спорного недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, пгт.ФИО12, <адрес>, где и постоянно проживала с ней как своей дочерью. ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 заключила со ФИО2 договор займа с залогом недвижимого имущества, по условиям которого ФИО2 принял на себя обязанность предоставить ФИО5 заем в размере 300 000 рублей, а ФИО5 вернуть полученные денежные средства. В качестве обеспечения займа ФИО5 был предоставлен ФИО2 залог в отношении жилого дома лит. «А» общей площадью 47.6 кв.м. с кадастровым номером 01:05:0200035:198 и земельного участка площадью 215 кв.м. с кадастровым номером 01:05:0200035:0024, расположенных по адресу: <адрес>, пгт.ФИО12, <адрес>. ФИО2, пользуясь юридической неграмотностью и явным затруднительным положением заемщика, внес в договор займа условие о переоформлении права собственности на займодавца на срок его действия, а по истечении срока действия договора и выполнения заемщиком всех договорных обязательств займодавец обязался безвозмездно переоформить предмет залога на заемщика. Во исполнение указанного условия договора займа ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО2 были оформлены договоры купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, пгт.ФИО12, <адрес>, стоимость объектов недвижимости указана в размере 300 000 рублей за каждый. Вместе с тем, несмотря на внесение ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН записи о переходе права собственности фактически объекты недвижимости ФИО2 не передавались, во владение ими он не вступал, бремя их содержания не нес и она со своей матерью ФИО5 продолжали проживать по адресу: <адрес>, пгт.ФИО12, <адрес>. Также указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО2 и ООО МКК «Регион Юг» был заключен договор ипотеки №/И/1, по условиям которого ИП ФИО2 в качестве обеспечения обязательств по договору микрозайма № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 000 000 рублей передал ООО МКК «Регион Юг» жилой дом лит. «А» общей площадью 47.6 кв.м. с кадастровым номером 01:05:0200035:198, а также земельный участок площадью 215 кв.м. с кадастровым номером 01:05:0200035:0024, расположенные по адресу: <адрес>, пгт.ФИО12, <адрес>. В последующем ИП ФИО2 не исполнял свои обязательства перед ООО МКК «Регион Юг», по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ с него в пользу ООО МКК «Peгион Юг» взыскана задолженность, а взыскание долга обращено на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, пгт.ФИО12, <адрес>. Также указывает, что о заключенных сделках между ФИО5 и ФИО2 она не знала. ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 умерла, после ее смерти открылось наследство. Являясь единственным наследником и фактически принявшей наследство, ей стало известно об имевшихся за наследодателем долговых обязательствах, которые истец также приняла на себя.

ДД.ММ.ГГГГ по соглашению заключенному между ней и ФИО2 договор займа от ДД.ММ.ГГГГ был пролонгирован до ДД.ММ.ГГГГ, и она приступила к погашению долговых обязательств наследодателя и ДД.ММ.ГГГГ полностью погасила долг. Обратившись к ФИО2 за прекращением залога, узнала, что ФИО2 заключил с ФИО5 договоры купли-продажи, фактически подменив тем самым договор залога, а впоследствии уклонялся от оформления прекращения своего фиктивного права собственности. Помимо этого, ООО МКК «Регион Юг», являясь микрокредитной организацией и профессиональным участником рынка микрофинансирования/микрокредитования, не приняв должной осмотрительности и добросовестности, не выполнила документальную проверку прав залогодателя на передаваемое в залог имущество, возложив на себя тем самым риски наступления неблагоприятных последствий, связанных с недобросовестным поведением залогодателя. ФИО2, действуя недобросовестно и злоупотребляя своими правами, не предупредил ООО МКК «Регион Юг»» о существенных обстоятельствах относительно закладываемого имущества, реальным собственником которого он не являлся. ООО МКК «Регион Юг» не была проявлена достаточная заботливость, разумная осмотрительность, осторожность и не были предприняты все разумные меры для выяснения правомочий ИП ФИО2 на передачу в залог имущества и отсутствия правопритязаний третьих лиц на спорное имущество, тогда как договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключены по сомнительно низкой стоимости объектов недвижимости - 300 000 рублей, объекты недвижимости не были проверены на обремененность правами иных лиц, а приняты в качестве залогового обеспечения без проверки фактического состояния и оценки рыночной стоимости. В случае проявления со стороны ООО МКК «Регион Юг» минимальной степени осмотрительности, которая от него требовалась в сложившейся ситуации, юридическому лицу стало бы известно о том, что владение залоговым имуществом осуществляется иным, отличным от залогодателя, лицом, и о пороках регистрационной записи на имя ФИО2 Считает, что по указанным причинам ООО МКК «Регион Юг» не может считаться добросовестным залогодержателем и не вправе обосновывать возражения теми обстоятельствами, что изначально полагалось на записи государственного реестра о правах, не зная об их недостоверности. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ к правоотношениям, связанным с ипотекой, применялись положения Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ. В совокупности фактических обстоятельств, ООО МКК «Регион Юг» при добросовестной и осмотрительной реализации своих прав, узнало бы не только о порочности записи о праве собственности на имя ФИО2, но и о законодательном запрете передавать в ипотеку (залог) домовладение, которое фактически всегда принадлежало ФИО5, а затем и ей как наследником и являлось для них единственным жильем. Считает, что имеются законные основания для признания договора ипотеки №/И/1 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ООО МКК «Регион Юг», ничтожной, посягающего на явно выраженный запрет, установленный законом. О наличии оспариваемого договора ипотеки №/И/1 от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 узнала ДД.ММ.ГГГГ при ознакомлении в Верховном суде Республики Адыгея с материалами дела.

Просит суд признать недействительным договор ипотеки №/И/1 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ИП ФИО2, и ООО МКК «Регион Юг» в отношении жилого дома лит. «А», кадастровый №, и земельного участка, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, пгт. ФИО12, <адрес>. Применить последствия недействительности сделки, договор ипотеки №/И/1 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ИП ФИО2, и ООО МКК «Регион Юг». Признать недействительным залоговое обременение, возникшее на основании договора ипотеки №/И/1 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ИП ФИО2 и ООО МКК «Регион Юг» в отношении жилого дома лит. «А», кадастровый №, и земельного участка, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, пгт. ФИО12, <адрес>.

В судебное заседание истец ФИО1, будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте рассмотрения дела, не явилась.

Представитель истца ФИО1 – ФИО4, в судебном заседании поддержал исковые требования, просил их удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, несмотря на надлежащее уведомление о времени и месте рассмотрения дела, причина его неявки суду не известна, ходатайств и заявлений от него не поступало.

Представитель ответчика ООО МКК «Регион Юг» в судебное заседание не явился, несмотря на надлежащее уведомление о времени и месте рассмотрения дела, причина его неявки суду не известна, ходатайств и заявлений в суд не поступало.

Третье лицо финансовый управляющий ФИО2 – ФИО6 в судебное заседание не явился, несмотря на надлежащее уведомление о времени и месте рассмотрения дела, причины его неявки суду не известны, ходатайств и заявлений в суд не поступало.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, однако ранее от него поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие /т.2 л.д.191/.

Третье лицо – нотариус Тахтамукайского нотариального округа ФИО13 в судебное заседание не явилась, но представила ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.

В силу положений ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Применительно к абз. 3 п. 2 ст. 166 ГК РФ субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, следует считать любое лицо, в чью правовую сферу эта сделка вносит известную неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять.

В соответствии с пунктом 2 статьи 335 ГК РФ, если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные данным Кодексом, другими законами и договором залога.

Согласно абзацу третьему названного пункта данные правила не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.

Правила пункта 2 статьи 335 ГК РФ являются применительно к спорной ситуации специальными по отношению к общим положениям статьи 352 данного кодекса, в связи с чем суду при разрешении спора необходимо было исследовать обстоятельства добросовестности залогодержателя.

Аналогичное положение содержит статья 42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которой в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

По общему правилу статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

При оценке добросовестности или недобросовестности залогодержателя подлежат установлению аналогичные обстоятельства, применяемые для установления добросовестности приобретателя при рассмотрении виндикационных исков. Понятие добросовестности залогодержателя, в том числе по критерию "залогодержатель не знал и не должен был знать" по своему содержанию аналогично критерию добросовестности приобретателя имущества, приобретенного у лица, которое не имело права его отчуждать. Понятие "добросовестности" как приобретателя, так и залогодержателя являются оценочными и устанавливаются судом исходя из фактических обстоятельства и представленных сторонами доказательств.

Из п. 7 ч.1 ст. 352 ГК РФ следует, что залог прекращается: в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса.

Частью 2 ст. 352 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.

Судом установлено, что согласно договору займа с залогом недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО7, предоставил ФИО1, денежный заем в сумме 300 000 рублей под залог имущества, а заемщик обязался использовать его и возвратить заем в определенный договором срок.

В силу п. 1.2 Договора заем Заемщику предоставляется под условием выплаты процента за пользование денежными средствами в размере 10% за полный месяц пользования.

По согласованию сторон в качестве обеспечения займа (залога) Заемщик предоставляет недвижимое имущество, находящееся во владении Заемщика на основании Генеральной доверенности - жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, пгт.ФИО12, <адрес> /п. 1.3 Договора/.

Также п. 1.4 Договора предусмотрено, что на срок действия договора право собственности переоформляется на займодавца. Срок предоставления займа сторонами определен 11 месяцев, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ (п.2.1 договора).

В силу п. 3.5 договора по истечении срока действия договора и выполнения заемщика всех договорных обязательств займодавец обязуется безвозмездно переоформить предмет залога на Заемщика /т.1 л.д.13/.

На обратной стороне Договора имеется запись от ДД.ММ.ГГГГ о том, что по взаимному согласованию сторон договор пролонгируется до ДД.ММ.ГГГГ.

Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО2 заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО5 передала в собственность, а ФИО2 принял жилой дом общей площадью 47,6 кв.м. с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, пгт.ФИО12, <адрес>.

Пунктом 5 договора определена стоимость жилого дома в размере 300 000 рублей.

Согласно п.3 договора продавец гарантирует, что до совершения сделки указанный жилой дом никому другому не продан, не заложен, в споре, под арестом и запретом не состоит, свободен от любых прав третьих лиц. Договор от имени продавца подписан ФИО1 На обратной стороне договора имеется надпись о получении ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ от ФИО1 процентов и частичном погашении основного долга в размере 30 000 рублей. Финансовых претензий не имеет /т.1 л.д.8/.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО2 заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО5 продала, а ФИО2 купил земельный участок с кадастровым № площадью 215 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, пгт.ФИО12, <адрес>, стоимостью 300 000 рублей.

Согласно п.4 Договора продавец гарантирует, что до совершения сделки указанный отчуждаемый земельный участок никому другому не продан, не заложен, в споре и под запретом (арестом) не состоит. Ограничений в пользовании земельного участка нет. Данный договор подписан со стороны продавца ФИО1 /т.1 л.д.14/.

В силу договора о предоставлении займа № от ДД.ММ.ГГГГ ООО МКК «Регион Юг» предоставило ФИО2 денежные средства в размере 1 000 000 рублей сроком до ДД.ММ.ГГГГ под 60 % годовых. Заем, предоставленный по настоящему договору, обеспечивается залогом недвижимого имущества от ФИО2 по договору об ипотеке (договору залога недвижимого имущества) №/И/1 от ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ в договор о предоставлении займа № от ДД.ММ.ГГГГ в п.3 были внесены изменения, согласно которым заем, предоставленный по договору от ДД.ММ.ГГГГ, обеспечивается: залогом недвижимого имущества от ФИО2 по договору об ипотеке (договору залога недвижимого имущества) №/И/1 от ДД.ММ.ГГГГ, договору об ипотеке (договору залога недвижимого имущества) №/И/2 от ДД.ММ.ГГГГ /т.1 л.д.154-158/.

Согласно договору об ипотеке №/И/1 от ДД.ММ.ГГГГ он заключен с целью обеспечения исполнения обязательств ИП ФИО2 перед ООО МКК «Регион Юг» по договору предоставления займа № от ДД.ММ.ГГГГ, в рамках которого ООО МКК «Регион Юг» предоставило ИП ФИО2 заем на сумму 1 000 000 рублей сроком до ДД.ММ.ГГГГ под 60% годовых.

Согласно п. 1.4 договора залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к заемщику, вытекающих из основного договора, из стоимости заложенного имущества залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Предметом залога согласно п.3.1 договора является земельный участок площадью 215 кв.м. с кадастровым № и жилой дом площадью 47,6 кв.м. с кадастровым №, расположенные по адресу: <адрес>, птг. ФИО12, <адрес>, принадлежащие ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 7 Договора Залогодатель гарантирует, что до момента государственной регистрации договора указанное в п. 3.1.1 имущество никому не заложено, не продано, не сдано в аренду, не обременено сервитутами, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, свободно от любых прав третьих лиц /т.1 л.д.9-12/.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и представитель ООО МКК «Регион Юг» обратились с заявлениями о государственной регистрации ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости в отношении земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес>, птг. ФИО12, <адрес> /т.1 л.д.137-142,160-165/.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 умерла /т.1 л.д.15/, после ее смерти нотариусом Тахтамукайского нотариального округа ФИО13 открыто наследственное дело №, из которого следует, что единственным наследником после смерти ФИО5, обратившимся с заявлением о принятии наследства, является ФИО1 /т.3 л.д.88-109/.

Решением Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом лит. «А» общей площадью 47,6 кв.м. с кадастровым номером № и земельный участок площадью 215 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, птг. ФИО12, <адрес>, включены в состав наследства (наследственную массу), оставшегося после смерти ФИО5; установлен факт принятия ФИО1 наследства, оставшихся после смерти ФИО5, за ФИО1 признано в порядке наследования право собственности на жилой дом лит. «А» общей площадью 47,6 кв.м. с кадастровым номером № и земельный участок площадью 215 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, птг. ФИО12, <адрес>.

В силу апелляционного определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ отменено, принято новое решение, которым жилой дом лит. «А» общей площадью 47,6 кв.м. с кадастровым номером № и земельный участок площадью 215 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, птг. ФИО12, <адрес>, включены в состав наследства (наследственную массу), оставшегося после смерти ФИО5, умершей ДД.ММ.ГГГГ; установлен факт принятия ФИО1 наследства, оставшихся после смерти ФИО5, за ФИО1 признано в порядке наследования право собственности на жилой дом лит. «А» общей площадью 47,6 кв.м. с кадастровым номером № и земельный участок площадью 215 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, птг. ФИО12, <адрес>; вступившее в законную силу решение суда является основанием для ФКП Росреестра по <адрес> исключить (погасить) в ЕГРН запись о праве собственности ФИО2 в отношении указанного имущества и произвести регистрацию права собственности за ФИО1 /т.3 л.д.28-42/.

Согласно выпискам из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ собственником жилого дома площадью 47,6 кв.м. с кадастровым №, и земельного участка площадью 215 кв.м. с кадастровым №, расположенных по адресу: <адрес>, птг. ФИО12, <адрес>, является ФИО1 на основании решения Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 2801.2021 года /т.1 л.д.16-19,20-23, т.2 л.д.2-5/.

При этом на указанные объекты недвижимости ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано обременение в виде ипотеки на основании договора об ипотеке (договор залога недвижимого имущества) №/И/1 от ДД.ММ.ГГГГ, на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ООО МКК «Регион Юг».

Из отчета № об оценке недвижимого имущества, подготовленного ООО «Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз» от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что рыночная стоимость жилого дома общей площадью 47,6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, птг. ФИО12, <адрес>, составляет 1 086 660 рублей, рыночная стоимость земельного участка площадью 215 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, птг. ФИО12, <адрес>, составляет 1 365 192 рублей /т.2 л.д.204-242/.

Согласно решению Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 об отмене ограничения прав и обременения объектов недвижимости, наложенных на основании постановлений о запрете на совершение действий по регистрации ФССП России от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка площадью 215 кв.м., с кадастровым номером 01:05:0200035:0024 и жилого дома литер А, общей площадью 47,6 кв.м., с кадастровым номером 01:05:0200035:198, расположенных по адресу: <адрес>, птг. ФИО12, <адрес>, отказано /т.3 л.д.50-58/.

Как следует из решения Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным пункта 1.4 договора займа без номера от ДД.ММ.ГГГГ, признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных ФИО2 и ФИО1, применении последствий недействительных сделок, признании недействительной записи о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о переходе права собственности на земельный участок и жилой дом, аннулировании регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок, погашении записи о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отказано /т.1 л.д.200-204/.

Согласно апелляционному определению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, а апелляционная жалоба и дополнение к ней истца ФИО1 без удовлетворения /т.1 л.д.205-211/.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции -Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в ином составе судей /т.2 л.д.48-54/.

Суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что, заключая договоры купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, птг. ФИО12, <адрес>, стороны его не исполняли, ФИО2 не имел своей целью вступить в права владения, распоряжения и пользования имуществом, во владение оформленного на свое имя домовладения не вступал, ключей от него не имел, ФИО1 проживала и продолжала проживать в домовладении со своей матерью, а также после ее смерти одна.

Указанные выводы также подтверждены информацией отдела МВД РФ по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой ФИО1 в действительности с самого рождения проживает, а с ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрирована, по адресу: <адрес>, птг. ФИО12, <адрес>, вместе со своим сыном ФИО8, что подтвердили соседи ФИО9 и ФИО10 Фактическое проживание когда-либо ФИО2 по указанному адресу не установлено /т.1 л.д.24,25/.

В подтверждение постоянного проживания истцом также представлены взаиморасчеты с ресурсоснабжающими организациями, из которых следует, что после смерти ФИО5 истец продолжала оплачивать в спорном жилом доме потребляемые коммунальные услуги, налоги /т.1 л.д.27,28-35,36-40,43,44/.

Исходя из решения Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ФИО1.А. к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности ничтожной сделки, возврате сторон в первоначальное положение, признании недействительной записи о регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в отношении недвижимого имущества, аннулировании регистрации права собственности в отношении недвижимого имущества и восстановлении записи о праве собственности в отношении недвижимого имущества отказано в полном объеме./т.3 л.д.59-69/.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ отменено, производство по гражданскому делу прекращено /т.3 л.д.70-79/.

Согласно определению судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения /т.3 л.д.80-85/.

ДД.ММ.ГГГГ решением Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея по гражданскому делу № отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 признании незаключенным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО5 в отношении жилого дома лит. «А» общей площадью 47,6 кв.м. с кадастровым номером №, а также земельного участка площадью 215 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, пгт. ФИО12, <адрес>; о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО5 в отношении жилого дома лит. «А» общей площадью 47,6 кв.м. с кадастровым номером №, а также земельного участка площадью 215 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, пгт. ФИО12, <адрес>, безденежной сделкой.

Апелляционным определением Верховного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ФИО1 без удовлетворения.

Как следует из решения Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО1 к ФИО2 о применении последствий недействительности ничтожных сделок, удовлетворены, признан недействительным (ничтожным) пункт 1.4 договора займа без номера от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО1; признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимого имущества без номера от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между представителем ФИО5 – ФИО1 и ФИО2, применены последствия недействительности ничтожной сделки, стороны возвращены в первоначальное положение /т.3 л.д.8-17/.

Как указал суд в своем решении ФИО1 в полном объеме исполнила денежное обязательство по договору займа, претензии к ней со стороны ФИО2 отсутствуют. Кроме того, на протяжении всего времени с момента заключения договоров займа «с залогом недвижимого имущества» и купли-продажи имущества предмет купли-продажи этого покупателю не передавался, этим имуществом займодавец (он же «покупатель») не пользовался и не распоряжался как своим, расходы по его содержанию не нес. Имущество постоянно находилось в распоряжении и пользовании истца и ее семьи.

Кроме того, по смыслу постановления ст.следователя Тахтамукайского МСО СУ СК РФ по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ Тахтамукайским МСО СУ СК РФ по <адрес> зарегистрировано сообщение о преступлении - заявление ФИО1 о совершении мошеннических действий ФИО2, выраженных в незаконном отчуждении имущества в пользу ООО МКК «Регион Юг», в действиях ФИО2 усматриваются признаки преступления, предусмотренного ч.4 ст. 159, ст.165 УК РФ. Сообщение о преступлении передано по подследственности в ОМВД России по <адрес> для проведения проверки и принятия решения в порядке ст.ст. 144, 145 УПК РФ /т.1 л.д.222/.

Согласно постановлению старшего УУП группы УУП и ПДН ОП «ФИО12» ОМВД России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в возбуждении уголовного дела по заявлению ФИО1 в отношении ФИО2 отказано по основанию, предусмотренному п. 2 ч.1 ст. 24 УПК РФ, т.е. за отсутствием в деянии состава преступления, предусмотренного ч.1 ст. 330 УК РФ /т.3 л.д.2-5/. Из постановления врио зам.начальника полиции (по охране общественного порядка) ОМВД России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что им возбуждено ходатайство перед прокурором <адрес> об отмене необоснованно вынесенного постановления об отказе в возбуждении уголовного дела ст.УУП ФИО11 /т.3 л.д.6/.

Суду также представлены выписка из протокола судебного заседания по гражданскому делу № по иску ФИО1 к ФИО2 о применении последствий недействительности ничтожного договора купли-продажи недвижимого имущества, из которого следует, что в судебном заседании ФИО2 подтвердил, что по договорам купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, птг. ФИО12, <адрес>, денежные средства им ФИО5 не передавались, сумма в 300 000 рублей указывалась обеспечительной. ФИО5 ФИО2 передавал только сумму займа по договору займа в размере 300 000 рублей /т.1 л.д.227-235/.

Согласно ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами /ст. 60 ГПК РФ/.

В силу ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Судом установлено и подтверждено вступившими решениями Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея, что ФИО2 не имел права передавать жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, птг. ФИО12, <адрес>, в залог ООО МКК «Регион Юг», поскольку знал о притворности договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Данная позиция нашла свое подтверждение и в решениях Арбитражного суда <адрес>.

Так, решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заявление ФИО1 о пересмотре решения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по вновь открывшимся обстоятельствам удовлетворено, решение Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменено по вновь открывшимся обстоятельствам /т.3 л.д.18-27/.

ДД.ММ.ГГГГ решением Арбитражного суда <адрес> с ИП ФИО2 в пользу ООО МКК «Регион Юг» взыскана задолженность по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 717 385,42 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 826,34 рублей, в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество – жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, птг. ФИО12, <адрес>, отказано.

В соответствии с ч.3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Более того, о притворности сделки – договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, птг. ФИО12, <адрес>, ответчик ООО МКК «Регион Юг» мог и должен был узнать при должной осмотрительности, поскольку в договорах купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ путем проведения проверки с кем и на каких условиях гражданами, фактически проживающими в спорном жилом доме, заключен договор купли-продажи, по какой причине стоимость спорных объектов занижена, а также причину, по которой договор заключен от имени ФИО5, а подписан ФИО1

Учитывая дальнейшее возможное обращение взыскания на предмет залога, данные действия залогодержателя отвечали бы критериям добросовестного лица.

Вместе с тем, в настоящем случае, при заключении договора ипотеки залогодержатель не выяснял, в чьем фактическом владении находится жилой дом и земельный участок, кто и на каком праве проживает в жилом доме.

Доказательств иного в материалы дела не представлено.

При разрешении вопроса степени требуемой осмотрительности со стороны залогодержателя следует учесть, что кредитная организация, коей является ООО МКК «Регион Юг», как профессиональный участник рынка по предоставлению финансовых услуг, при заключении договора могла и должна была проявить заботливость, разумную осмотрительность и осторожность, с целью установления действительности принадлежности имущества залогодателю, а также отсутствие правопритязаний третьих лиц на спорное имущество.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, птг. ФИО12, <адрес>, были приняты в залог ООО МКК «Регион Юг» без проведения минимальной проверки юридической судьбы вещи, что не может признаваться разумным поведением залогодержателя.

Принимая во внимание изложенное, суд полагает, что договор об ипотеке №/И/1 от ДД.ММ.ГГГГ в части обременения залогом жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, птг. ФИО12, <адрес>, как заключенный неуправомоченным лицом (не собственником) в отношении чужой вещи является ничтожной сделкой, поскольку нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц - законного правообладателя данного недвижимого имущества – ФИО1

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Поскольку в силу положений статьи 167 ГК РФ смысл реституции состоит в возврате сторон в первоначальное положение, восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, и пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, следовательно, признание сделок недействительными и применение судом последствий их недействительности является основанием для погашения регистрирующим органом записи в реестре об обременения в виде ипотеки в отношении спорного недвижимого имущества, произведенном на основании недействительной сделки.

Анализируя представленные суду письменные доказательства, в т.ч. с учетом их преюдициальности, суд приходит к выводу об обоснованности требований ФИО1, поскольку в связи с признанием договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ФИО5 и ФИО2, недействительными сделками, залог (ипотека) указанных объектов недвижимости в силу закона подлежит прекращению, что является основанием для погашения соответствующей регистрационной записи, и выступает как применение последствий недействительности сделки.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 и ООО МКК «Регион Юг о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки, о признании залога недействительным - удовлетворить.

Признать недействительным договор ипотеки №/И/1 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ИП ФИО2, и ООО МКК «Регион Юг» в отношении жилого дома лит. «А», кадастровый №, и земельного участка, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, пгт. ФИО12, <адрес>.

Применить последствия недействительности сделки, прекратив залоговое обременение, возникшее на основании договора ипотеки №/И/1 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ИП ФИО2 и ООО МКК «Регион Юг» в отношении жилого дома лит. «А», кадастровый №, и земельного участка, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, пгт. ФИО12, <адрес>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Майкопский городской суд в Верховный суд Республики Адыгея в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Решение суда составлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: -подпись- М.И. Катбамбетов

Уникальный идентификатор дела 01RS0№-74

Подлинник находится в материалах дела №

в Майкопском городском суде Республики Адыгея.