Дело № 2-122/2025УИД: 78RS0014-01-2024-003343-19

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 27 января 2025 года

Московский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Ершовой Ю.В.,

при секретаре Когановской С.В.,

рассмотрев в открытом предварительном судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «БалтИнвестГрупп» о взыскании расходов на устранение недостатков квартиры, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Истец – ФИО1, обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «БалтИнестГрупп» (до переименования – ООО «Городские кварталы»), в котором, после изменения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), в окончательном варианте просит взыскать с ответчика в свою пользу расходы на устранение недостатков квартиры в размере 195 076 рублей, неустойку за период с 22.02.2024 по 21.03.2024 и с 01.09.2024 по 31.12.2024 в размере 34 039,81 рубля, неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, в день от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков, за период с 01.07.2025 по день фактического исполнения обязательства по выплате стоимости устранения выявленных недостатков, компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей и штраф в размере 5 % от присужденной в пользу истца денежной суммы в соответствии с частью 2 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закона № 214-ФЗ), расходы на оплату услуг почтовой связи по направлению претензии в размере 764,52 рубля, расходы на оплату услуг нотариуса по оформлению и удостоверению доверенности в размере 2000 рублей и расходы по оплате услуг представителя в размере 32 000 рублей. В обоснование своих требований ФИО1 указал, что в соответствии с Договором участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик, являясь застройщиком, ДД.ММ.ГГГГ передал истцу по акту приема-передачи объект долевого строительства – квартиру, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> После приемки указанной квартиры в ней был выявлен ряд производственных недостатков, связи с чем ФИО1 обратился к ответчику требованием о возмещение расходов на устранение выявленных недостатков, однако до настоящего времени данное требование истца ответчиком не исполнено.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просил, воспользовалс своим правом, установленным статьей 48 ГПК РФ, на ведение дела в суде через представителя.

Представитель истца – ФИО2, в судебное заседание явился, измененные исковые требования поддержал.

Представитель ответчика – ФИО3, в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения требований истца.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (Застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 9 статьи 4 того же Закона установлено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного Договором.

Согласно части 1 статьи 10 Закона № 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

Статья 2 Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ предусматривает, что при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона).

В соответствии статьей 3 Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ, настоящий Федеральный закон вступает в силу с ДД.ММ.ГГГГ.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 28.02.2019 между ООО «Городские Кварталы», правопреемником которого является ООО «БалтИнвестГрупп» (Застройщиком) и ФИО1 (Участником долевого строительства) заключен Договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого Застройщик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом корпус 1, I этап по строительному адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в порядке, предусмотренном настоящим Договором, передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства – однокомнатную квартиру с условным номером <адрес> общей проектной площадью 24,54 кв.м, площадь лоджии – 5,71 кв.м (без понижающего коэффициента 0,5), а Участник долевого строительства обязуется уплатить установленную Договором цену и принять квартиру по акту приема – передачи после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Стоимость квартиры составила 2 923 331 рубль (пункт 4.1 Договора). Обязанность по оплате указанной стоимости исполнена истцом в полном объеме, что ответчиком не оспаривается.

18.11.2019 Застройщик передал Участнику долевого строительства обусловленную вышеназванным Договором квартиру, после ввода объекта в эксплуатацию, квартире присвоен адрес: <адрес>

Согласно пункту 2 Акта приема-передачи стороны согласились, что техническое состояние и качество передаваемой квартиры соответствует проектно-техническим условиям и условиям Договора.

После принятия квартиры и в пределах гарантийного срока, установленного пунктом 1.5 заключенного между сторонами по делу, истец обратился в ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «ГОСТ Экспертиза», которым подготовлено Техническое заключение № от 15.12.2023, установившее наличие строительных дефектов в переданной истцу квартире и стоимость устранения выявленных дефектов и недостатков в размере 282 805,21 рубля.

Между тем, согласно Заключению эксперта № составленному экспертами экспертом №», по результатам проводившейся в рамках настоящего дела судебной экспертизы, стоимость устранения дефектов квартиры, расположенной по адресу: <адрес> частично имеются недостатки, перечисленные в Техническом заключении №-КА от ДД.ММ.ГГГГ. Данные недостатки возникли в результате нарушений требований строительных норм и правил при производстве отделочных работ. Рыночная стоимость ремонтных работ, необходимых для ликвидации недостатков, являющихся строительными дефектами, которые имеются в <адрес> <адрес>, составляет в текущих ценах 195 076 рублей (л.д. 75-108).

Данное заключение полностью соответствует требованиям статьи 86 ГПК РФ, содержит подробное описание проведенного в ходе экспертизы исследования, изложенные в нем выводы, полностью соответствуют исследовательской части заключения, не противоречат материалам дела и не опровергнуто сторонами на основе отвечающих требованиям главы 6 ГПК РФ доказательств.

В связи с этим суд находит установленным факт наличия производственных дефектов в переданной истцу квартире.

При этом, часть 1 статьи 7 Закон № 214-ФЗ устанавливает обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 того же Закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с приведенными нормами, поскольку в ходе рассмотрения дела нашел подтверждение факт наличия в переданной истцу квартире производственных недостатков, у ответчика возникла обязанность по возмещению истцу расходов по устранению недостатков в размере 226 664,39 рубля.

Доводы ответчика о том, что с учетом положений части 4 статьи 10 Закона № 214-ФЗ общая сумма, подлежащая взысканию с ответчика, не может превышать 3% от цены договора, суд полагает несостоятельными в связи со следующим. Данная норма введена в действие частью 3 статьи 3 Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ. Из пункта 5 указанного Федерального закона также следует, что положения статьи 4 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01.01.2025. Положения Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ, в указанной части вступили в силу с 01.01.2025.

Анализируя действующее законодательство, в совокупности и во взаимосвязи с обстоятельствами гражданского дела, учитывая имеющиеся в материалах сведения о том, что объект долевого строительства был передан истцу по акту приема-передачи 18.11.2019, с этой даты у истца возникло право требования к ответчику о возмещении расходов на устранение недостатков квартиры. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что указанные права истца и встречные обязанности ответчика возникли до 01.01.2025, а потому к указанным правоотношениям не применяются положения пункта 4 статьи 10 Закона № 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ.

Разрешая требование истца о взыскании неустойки, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 6 статьи 7 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

28.12.2023 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием о возмещении стоимости устранения недостатков в срок не позднее 10 календарных дней. Письмо с этой претензией вручено ответчику 11.01.2024 (л.д. 38-40). Таким образом, установленный истцом в претензии срок исполнения требования о возмещении расходов на устранение недостатков, с учетом положений статьи 193 ГК РФ, истек 23.01.2024.

В силу пункта 8 статьи 7 Закона № 214-ФЗ за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов).

Поскольку в ходе рассмотрения дела нашел подтверждение факт нарушения ответчика срока устранения недостатков квартиры, суд находит обоснованным требование истца о взыскании предусмотренной пунктом 8 статьи 7 Закона № 214-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326, в редакции постановлением Правительства Российской Федерации от 19.06.2025 № 925 неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину – участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно.

С учетом указанного постановления суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки за период с 22.02.2024 по 21.03.2024 и с 01.09.2024 про 31.12.2024 в размере, согласно приведенному истцом расчету (л.д. 112об.), 34 039,81 рубля. Указанный расчет неустойки проверен судом, произведен в строгом соответствии с положениями пункта 8 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, соответствует фактическим обстоятельствам дела и является арифметически верным.

Также, подлежащим удовлетворению является и требование истца о взыскании с ответчика неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей в соответствующие периоды, в день, от стоимости устранения недостатков квартиры – 195 076 рублей, начиная с 01.07.2025 по дату фактического исполнения обязательства по возмещению стоимости устранения, но не более но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов) квартиры – 195 076 рублей.

Поскольку в ходе настоящего судебного разбирательства нашел подтверждение факт нарушения ответчиком прав истца на надлежащее качество переданного ему по договору объекта долевого строительства, в соответствии со статьей 151 ГК РФ и статьи 15 Закона «О защите прав потребителей» с ответчика в пользу истца подлежит взысканию компенсация морального вреда в размере 20 000 рублей. Такой размер компенсации морального вреда в полной мере отвечает принципам разумности и справедливости, соответствует характеру и степени нравственных страданий истца, перенесенных по вине ответчика, с учетом личностных особенностей истца, характера нарушенного права степени вины ответчика в нарушении прав истца.

Кроме того, с учетом положений пункта 3 статьи 10 Закона 214-ФЗ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 12 455,79 рубля, согласно расчету: (195 076 + 34 039,81 + 20 000) Х 5 / 100.

В связи с удовлетворением требований истца, в соответствии со статьей 98 ГПК РФ истцу за счет ответчика подлежат также возмещению документально подтвержденные расходы на оплату услуг почтовой связи на отправку досудебной претензии, искового заявления в размере 764,52 рубля (л.д. 8, 17, 39) и расходы по оплате услуг нотариуса по оформлению и удостоверению доверенности в размере 2000 рублей (л.д. 54-55).

Разрешая требование истца о взыскании с ответчика в пользу истца расходов на оплату услуг по оценке ущерба, суд приходит к следующему.

Изменив размер основного требования о взыскании расходов на оплату экспертизы, истец, фактически не поддержал данное требование в части, превышающей стоимость устранения недостатков квартиры, установленную по результатам судебной экспертизы.

При этом в силу пункта 1 статьи 101 ГПК РФ в случае, если истец не поддерживает свои требования вследствие добровольного удовлетворения их ответчиком после предъявления иска, все понесенные истцом по делу судебные расходы, в том числе расходы на оплату услуг представителя, по просьбе истца взыскиваются с ответчика.

По смыслу приведенной нормы, в случае, если истец не поддерживает свои требования по причинам, не связанным с добровольным удовлетворением ответчиком этих требований, судебные расходы не подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Вместе с тем, в данном случае истец не поддержал основное требование о взыскании стоимости устранения недостатков квартиры только в части.

В связи с этим, руководствуясь статьей 98, пунктом 1 статьи 101 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что расходы на оплату услуг по оценке подлежат возмещению истцу за счет ответчика в размере, пропорциональном той части основанного требования истца, обоснованность которого нашла подтверждение в ходе рассмотрения дела, и которую истец поддержал, что составляет 22 073,26 рубля, согласно расчету: (195 076 / 282 805,21) Х 32 000.

В связи с частичным удовлетворением требований истца, в соответствии со статьей 103 ГПК РФ, с учетом положений статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на день подачи настоящего иска, с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию госпошлина в размере 5 791 рубль ( 5491 рубль – за требование имущественного характера и 300 рублей – за требование о взыскании компенсации морального вреда.

В соответствии с пунктом 1 постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 суд предоставляет истцу отсрочку исполнения настоящего решения суда по 30.06.2025, включительно.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «БалтИнвестГрупп» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации серии №):

- в счет стоимости устранения недостатков квартиры 195 076 рублей,

- неустойку за период с 22.02.2024 по 21.03.2024 и с 01.09.2024 по 31.12.2024 в размере 34 039 рублей 81 копейка,

- неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей в соответствующие периоды, в день, от стоимости устранения недостатков квартиры – 195 076 рублей, начиная с 01.07.2025 по дату фактического исполнения обязательства по возмещению стоимости устранения, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов) квартиры – 195 076 рублей,

- компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей,

- штраф в размере 12 455 рублей 79 копеек,

- расходы на оплату услуг почтовой связи в размере 764 рубля 52 копейки,

- расходы по оплате услуг нотариуса по оформлению и удостоверению доверенности в размере 2000 рублей,

- расходы по оплате досудебной экспертизы в размере 22 073 рубля 26 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «БалтИнвестГрупп» (ИНН <***>) в доход бюджета Санкт-Петербурга госпошлину в размере 5791 рубль.

Предоставить обществу с ограниченной ответственностью «БалтИнвестГрупп» (ИНН <***>) отсрочку исполнения настоящего решение по 30.06.2025 включительно.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Московский районный суд Санкт-Петербурга в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 31.07.2025.

Судья