УИД 60RS0001-01-2022-012826-31

Производство по делу № 2-1035/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 сентября 2023 года город Псков

Псковский городской суд Псковской области в составе:

председательствующего судьи Лугиной Р.Н.,

при секретаре судебного заседания Волковой Ю.В.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «12 стульев» к ФИО3 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи, неустойки и встречному иску ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «12 стульев» о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

ООО «12 стульев» (далее – Общество) обратилась в суд с иском, уточненным в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ), к ФИО3, указав в обоснование, что ***2019 между Обществом и ФИО3 заключены договор купли-продажи недвижимого имущества и ***2019 дополнительное соглашение к нему, по условиям которых истец продал ответчику нежилое здание (материальный склад, столярная мастерская) с кадастровым номером КН № расположенное по адресу: <данные изъяты>, за 550 000 руб., которые ответчик обязался уплатить до ***2019. Общество свои обязанности по договору выполнило, передав ответчику приобретенное им имущество. Поскольку ответчик взятые на себя обязательства по оплате приобретенного имущества не исполнил, в установленный договором срок, Общество просило взыскать с него денежные средства в размере 550 000 руб., неустойку за период с ***2020 по ***2022 и с ***2022 по ***2022 в размере 90 306,77 руб., а также неустойку за период с ***2023 по день вынесения судом решения по спору в размере ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды времени, на сумму долга за каждый календарный день просрочки, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 9 603 руб.

Ответчик в судебное заседание не явился, в порядке статьи 48 ГПК РФ воспользовался правом ведения дела в суде через представителя. Его представитель ФИО2 просил в иске отказать, ссылаясь на то, что на момент заключения сторонами договора купли-продажи предмет договора - нежилое здание (материальный склад, столярная мастерская), как объект недвижимости фактически отсутствовал, по причине чего Обществ не исполнило свое обязательство передать ответчику (покупателю), приобретенное по договору недвижимое имущество. В этой связи ответчик предъявил к Обществу встречный иск, уточненный в порядке статьи 39 ГПК РФ, указав в обоснование, что фактическое отсутствие на момент заключения договора недвижимого имущества подтверждается решением Арбитражного суда Псковской области по делу № А52-2208/2020, которым установлено полное разрушение нежилого здания еще до 2015 года. Разрушение здания, в силу статьи 235 ГК РФ, прекращает право собственности на объект недвижимости, а потому, поскольку проданное Обществом по договору купли-продажи недвижимое имущество отсутствовало, то заключенный сторонами договор купли-продажи, с учетом положений статей 10, 166, 167, 170 ГК РФ, является ничтожной сделкой. Заключая договор, ответчик добросовестно заблуждался, что запись о государственной регистрации права собственности на фактически отсутствующие объекты недвижимости позволит ему оформить права на земельные участки, расположенные в месте некогда существовавших объектов. Поведение истца, который обладал информацией о невозможности оформления своих прав на землю при заключении с ответчиком оспариваемого договора, предвидя наступление для ответчика неблагоприятных последствий в виде также невозможности оформления прав на земельный участок, является недобросовестным поведением. Требование истца о взыскании денежных средств в отсутствие встречного предоставления по договору также не соответствует принципу добросовестности и положениям статьи 10 ГК РФ. Решением Арбитражного суда Псковской области от ***2020 по делу № № признано отсутствующим право собственности ФИО3 на спорные объекты недвижимости по мотиву их фактического отсутствия. В связи с указанным просил признать недействительной с момента совершения ничтожную сделку – договор купли-продажи недвижимого имущества от ***2019 и дополнительное соглашение к нему от ***2020, заключенные между истцом и ответчиком.

Протокольным определением суда от ***.2023 встречное исковое заявление принято к рассмотрению совместно с первоначальным иском, на основании статьи 138 ГПК РФ.

Представитель истца считал встречный иск не подлежащим удовлетворению по мотиву того, что на момент заключения договора объект недвижимости имелся, сохранились фундаменты и частично стены. При заключении договора купли-продажи ответчик знал о состоянии приобретаемого объекта недвижимости. Цена сделки была снижена с учетом решения Арбитражного суда Псковской области от ***2019 по делу № №, которым отказано в удовлетворении иска ООО «Эстейт Менеджмент» к МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях о признании незаконным решения об отказе в утверждении схемы расположения земельных участков. На момент заключения спорного договора ответчик был зарегистрирован в качестве предпринимателя. Соответственно, невозможность оформления им прав на земельный участок под спорными строениями является предпринимательским риском ответчика. Помимо этого, указал, что ответчиком пропущен срок исковой давности для обращения в суд с иском, который, по его мнению, необходимо исчислять с момента заключения договора с ***2019.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 253 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1 статьи 166 ГК РФ).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При заключении оспариваемого договора, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (статья 167 ГК РФ).

На основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 1 статьи 170 ГК РФ определено, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Судом установлено, ***2019 между ООО «12 стульев» (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил и принял недвижимое имущество: материальный склад; столярная мастерская, назначение: нежилое здание, площадью 166,1 кв.м КН №, за 2 000 000 руб. (л.д.12).

Согласно пункту 1.2 договора, покупатель ознакомлен с правовым режимом земельного участка, на котором расположено отчуждаемое по настоящему договору недвижимое имущество, и обязуется оформить право владения и пользования им в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Пунктом 4.1 договора установлено, что покупатель произвел осмотр передаваемого недвижимого имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, не имеет претензий по качеству и техническому состоянию указанного недвижимого имущества. Так как стороны фактически осуществили приемку-передачу недвижимого имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, то в соответствии со статьей 556 ГК РФ настоящий договор они считают одновременно и передаточным актом.

***2019 стороны заключили дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества от ***2019, которым установили стоимость передаваемого по договору имущества в размере 550 000 руб. и которые ИП ФИО3 обязался уплатить продавцу в срок до 31.12.2019 (л.д.13).

***2019 Управлением Росреестра по Псковской области произведена государственная регистрация права собственности ФИО3 на приобретенные по договору купли-продажи объект недвижимости.

Решением Арбитражного суда Псковской области от ***2020 по делу № № по иску АО «Псковжилстрой» признано отсутствующим право собственности ФИО3 на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <данные изъяты>, в том числе на материальный склад с кадастровым номером №, площадью 166,1 кв.м, приобретенный им по договору купли-продажи от ***2019 у ООО «12 стульев» (л.д.40-61).

Как следует из решения Арбитражного суда Псковской области от ***2020, в ходе рассмотрения дела арбитражным судом было установлено, что материальный склад с кадастровыми номерами № полностью разрушен с 2015 года, от него, а также еще двух объектов недвижимости, расположенных с ним на одном земельном участке, остались остатки бетонных блоков и фрагмент кирпичной стены одного из зданий (56% стены), находящейся в аварийном состоянии. При заключении договора купли-продажи от ***2019 как ООО «12 стульев», так и ФИО3 были осведомлены. Также в решении арбитражного суда указано, что при оформлении сделки между первоначальным собственником и ООО «12 стульев», ООО «Эстейт Менеджмент», ИП ФИО3 права на земельный участок под разрешенным зданием не оформлялись, из чего судом сделан вывод о том, что ими спорный участок не использовался, в надлежащем состоянии не содержался, все их действия были направлены на раздел земельного участка, при том, что его арендатором АО «Псковжилстрой» не чинились препятствия в его использовании. Помимо этого, арбитражный суд указал, что имущество, приобретенное ФИО3 по договору купли-продажи от ***2019, находится в залоге у продавца (ООО «12 стульев»), в силу пункта 5 статьи 488 ГК РФ, поскольку оплата приобретенного имущества ФИО3 не произведена, что, в свою очередь, свидетельствует об отсутствии интереса к объекту и его восстановлению.

На основании части 3 статьи 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

В этой связи, установленные решением Арбитражного суда Псковской области от ***2020 по делу № № обстоятельства имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора.

Таким образом, по спорному договору произошло отчуждение не существующего юридически и фактически разрушенного объекта недвижимости, недопустимого к использованию по назначению.

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ, по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

По совокупности указанного, имеются основания считать, что при заключении договора купли-продажи от ***2019 волеизъявление сторон не было направлено на передачу права собственности на объекты недвижимости как объект гражданского права для использования по целевому назначению, а преследовалась иная цель – с помощью существующей записи в ЕГРН о праве собственности на объекты недвижимого имущества получить права на земельный участок под объектами недвижимости путем раздела существующего земельного участка с кадастровым номером № в целях осуществления нового строительства и получения прибыли.

Спорные объекты недвижимости находились в разрушенном состоянии на момент их приобретения ООО «12 стульев» в 2015 году, что не отрицалось представителем Общества. Меры по восстановлению зданий Общество не принимало и как добросовестный правообладатель не обращалось в регистрирующий орган в целях аннулирования записи в ЕГРН об объектах недвижимости в связи с их разрушением. Напротив, пользуясь записью в ЕГРН о своем зарегистрированном праве собственности, предпринимало действия, направленные на раздел земельного участка. Однако после отказа уполномоченного органа в утверждении схемы раздела земельного участка, в том числе по мотиву отсутствия на нем объектов недвижимости, заключило с ФИО3 договор купли-продажи объектов недвижимости.

Соответственно, договор купли-продажи объектов недвижимости от ***2019 заключен с нарушением пункта 1 статьи 549 ГК РФ, поскольку на момент его заключения фактически указанных в договоре объектов недвижимости не существовало.

Данный договор является мнимой сделкой и с учетом того, что стороны не преследовали цель передачи объектов недвижимости от продавца в собственность покупателя, а преследовал цель оформления прав на землю.

Заключенный между истцом и ответчиком договор купли-продажи недвижимости, как следует из решения Арбитражного суда Псковской области от ***2020, нарушал права третьих лиц, в частности, АО СЗ «Псковжилстрой», поскольку позволял ФИО3 претендовать на получение в аренду или в собственность земельного участка под объектами недвижимости.

Также оспариваемый договор нарушал публичные интересы, поскольку мог способствовать незаконному отчуждению земельного участка, находящегося в исторической части города, из государственной собственности.

Таким образом, договор купли - продажи недвижимого имущества от ***2019 и дополнительное соглашение к нему от ***2020, заключенные между ООО «12 стульев» и ФИО3, являются недействительной (ничтожной) сделкой, в силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ не влечет юридических последствий и недействительна с момента совершения.

Доводы представителей истца о том, что при заключении договора ответчику было известно о состоянии объектов недвижимости, ответчик совершал действия как собственник объектов недвижимости, а именно обращался в органы полиции в связи со сносом объектов недвижимости, судом отклоняются и правового значения не имеют, поскольку сторонами заключена сделка с нарушением требований закона, при недобросовестном поведении её участников, нарушающая права третьих лиц и публичные интересы.

Требование истца о взыскании денежных средств по договору в отсутствие встречного предоставления и при наличии судебного акта, которым аннулирована запись о праве собственности ответчика на спорные объекты недвижимости по причине их отсутствия, не отвечает принципу добросовестности, не соответствует положениям статьи 10 ГК РФ.

В связи с этим требования Общества о взыскании с ответчика задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества от ***2019, в редакции дополнительного соглашения от ***2019, в сумме 550 000 руб. и неустойки удовлетворению не подлежат.

При этом, по убеждению суда, имеются основания для удовлетворения встречного иска ФИО3 к ООО «12 стульев» о признании недействительной с момента совершения ничтожной сделки – договора купли-продажи недвижимого имущества от ***2019 и дополнительного соглашения к нему от ***2020, заключенных между истцом и ответчиком, по мотивам, изложенным выше.

Довод представителя Общества о пропуске ответчиком срока исковой давности для обращения с иском о признании сделки недействительной судом во внимание не принимается, поскольку основан на неверном толковании материального закона.

Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ, течение срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

В пункте 101 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 181 ГК РФ, если ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной не течет.

Договор купли-продажи недвижимого имущества от 13.06.2019 сторонами не исполнялся, поскольку является мнимой сделкой, объекты недвижимости, указанные в договоре в качестве предмета сделки, истцом ответчику не передавались, а потому оснований считать срок исковой давности пропущенным не имеется.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «12 стульев» (ИНН <***>) к ФИО3 (<данные изъяты> о взыскании денежных средств по договору купли-продажи и неустойки отказать.

Встречный иск ФИО3 (<данные изъяты>) к ООО «12 стульев» (ИНН <***>) удовлетворить.

Признать недействительной с момента совершения ничтожную сделку – договор купли-продажи недвижимого имущества от ***2019 и дополнительное соглашение к нему от ***2020, заключенные между ООО «12 стульев» и ФИО3

Решение может быть обжаловано в Псковский областной суд через Псковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Лугина Р.Н.

Мотивированное решение составлено 29.09.2023.