Дело № 2-3-32/2025

(объединено с делами №2-3-33/2025,

№2-3-34/2025, №2-3-35/2025,№2-3-36/2025)

40RS0010-03-2025-000028-81

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

с.Барятино Барятинского района

Калужской области 22 мая 2025 г.

Кировский районный суд Калужской области

в составе председательствующего судьи Афанасьевой Н.А.

при секретаре Кулешовой Л.А.,

с участием истца – прокурора Анкудинова Ю.В.,

представителя ответчика – Управы МР «Барятинский район» Калужской области- ФИО1,

ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по искам Кировского межрайонного прокурора Калужской области в защиту интересов муниципального образования, неопределенного круга лиц к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, Управе муниципального района «Барятинский район» Калужской области о признании недействительным договора аренды земельного участка в части,

УСТАНОВИЛ:

09.04.2025 заместитель Кировского межрайонного прокурора Калужской области обратился в суд с исками к в защиту интересов муниципального образования, неопределенного круга лиц к ФИО2, ФИО3, ФИО7, ФИО4, ФИО5 и ФИО6, Управе муниципального района «Барятинский район» Калужской области о признании недействительным договора аренды земельного участка в части.

В обоснование исков указано, что между Управой МР «Барятинский район» (арендодатель) и арендаторами ФИО2, ФИО3, ФИО7, ФИО4, ФИО5 и ФИО6 были заключены договоры аренды земельного участка №№ от ДД.ММ.ГГГГ, №№ от ДД.ММ.ГГГГ, №№.142693 от ДД.ММ.ГГГГ, №№ от ДД.ММ.ГГГГ, №№ от ДД.ММ.ГГГГ соответственно. Договоры аренды заключены на срок более чем 5 лет. Проведенной проверкой установлено, что указанные договоры аренды земельного участка являются недействительными в части, поскольку из подпункта 4.1.1 пункта 4.1 договоров следует, что «арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за шесть месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору и нарушения других условий договора. Договор аренды вышеназванных земельных участков может быть досрочно расторгнут арендодателем во внесудебном порядке при условии заблаговременного письменного уведомления арендаторов за тридцать дней до дня досрочного расторжения договора аренды земельного участка». Вместе с тем, п.9 ст.22 ЗК РФ предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендодателем. Истец считает, что оспариваемые пункты договоров аренды содержат условия, противоречащие законодательству, в связи с чем просит суд признать недействительным подпункт 4.1.1 пункта 4.1 указанных договоров аренды земельного участка.

Определением суда от 22.05.2025 гражданские дела по искам Кировского межрайонного прокурора Калужской области в защиту интересов муниципального образования, неопределенного круга лиц к ФИО2, ФИО3, ФИО7, ФИО4, ФИО5 и ФИО6, Управе муниципального района «Барятинский район» Калужской области о признании недействительным договора аренды земельного участка в части, объединены в одно производство с присвоением объединенному гражданскому делу №2-3-32/2025.

В судебном заседании прокурор исковые требования поддержал, просил их удовлетворить по доводам, изложенным в иске.

Ответчик ФИО2, представитель ответчика - Управы МР «Барятинский район» - ФИО1 в судебном заседании не возражали против удовлетворения исковых требований.

В судебное заседание ответчики ФИО3, ФИО7, ФИО4, ФИО5, ФИО6 не явились, извещались судом надлежащим образом. Ответчик ФИО5 представила суду заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, в удовлетворении требований прокурора не возражает (гр.дело №2-3-36/2025 л.д.54). Ответчик ФИО7 согласно телефонограммы просит рассмотреть дело в его отсутствие, в удовлетворении требований прокурора не возражает (гр.дело №2-3-34/2025 л.д.53).

Представитель третьего лица -Управления Росреестра по Калужской области в судебное заседание не явился, извещен заблаговременно, причину неявки суду не сообщил.

Суд в соответствии со ст.167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ответчиков и представителя третьего лица Управления Росреестра по Калужской области.

Выслушав объяснения прокурора, представителя ответчика ФИО1 ответчика ФИО2, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что Кировской межрайонной прокуратурой Калужской области проведена проверка исполнения требований земельного законодательства на территории муниципального района «Барятинский район» Калужской области, в ходе которой было установлено, что между Управой МР «Барятинский район» (арендодатель) и арендаторами:

-ФИО2 заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №№ земельного участка с кадастровым номером №№, с видом разрешенного использования - жилая застройка, на срок с 22.10.2024 по 21.10.2073 (гр.дело №2-3-32/2025 л.д.10-14),

-ФИО3 заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №№ земельного участка с кадастровым номером №№, с видом разрешенного использования - жилая застройка, на срок с 14.03.2024 по 13.03.2073 (гр.дело №2-3-33/2025 л.д.10-13),

-ФИО7 заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №№.142693 земельного участка с кадастровым номером №№, с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), на срок с 03.12.2024 по 02.12.2044 (гр.дело №2-3-34/2025 л.д.10-14),

-ФИО4 заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №№ земельного участка с кадастровым номером №№, с видом разрешенного использования – жилая застройка, на срок с 26.06.2024 по 25.06.2034 (гр.дело №2-3-35/2025 л.д.10-13)

-ФИО6, ФИО5 заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №№ земельного участка с кадастровым номером №№, с видом разрешенного использования - жилая застройка, на срок с 03.09.2024 по 02.09.2073 (гр.дело №2-3-36/2025 л.д.10-14).

Указанные договоры аренды были в установленном законом порядке зарегистрированы в Управлении Росреестра по Калужской области, что подтверждается выписками из ЕГРН.

В силу положений п.4 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Применяя названные положения, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило (абз.3 п.3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 №16 "О свободе договора и ее пределах").

Согласно п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Положения п.2 ст.450 ГК РФ, в свою очередь, предусматривают общие условия и основания для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке.

В соответствии с п.1 ст.450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора может быть предоставлено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Договор прекращается с момента получения соответствующего уведомления стороны, заявившей об отказе от договора (исполнения договора), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Нормами ст.619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, а также определено, что договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 настоящего Кодекса.

Согласно п.9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как разъяснено в п.23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст.46 ЗК РФ и ст.450 и 619 ГК РФ, п.9 ст.22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

Таким образом, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при наличии существенности допущенных арендатором нарушений, поэтому односторонний отказ арендодателя от исполнения таких договоров во внесудебном порядке невозможен.

В данном случае предметом заключенных между ответчиками договоров аренды выступают публичные земельные участки.

Судом установлено, что подпунктом 4.1.1 пункта 4.1 договоров аренды земельного участка, заключенных Управой МР «Барятинский район» Калужской области с ФИО2, ФИО3, ФИО7, ФИО4, ФИО5 и ФИО6, предусмотрено, что «арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за шесть месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору и нарушения других условий договора. Договор аренды вышеназванных земельных участков может быть досрочно расторгнут арендодателем во внесудебном порядке при условии заблаговременного письменного уведомления арендаторов за тридцать дней до дня досрочного расторжения договора аренды земельного участка».

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Положениями п.2 ст.166 ГК РФ предусмотрено, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В соответствии с п.1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2 ст.168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абз.2 п.74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Применительно к ст.ст.166, 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (п.75 постановления Пленума ВС РФ N 25).

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст.180 ГК РФ).

Учитывая вышеуказанные правовые нормы и разъяснения по их применению, установленные судом обстоятельства, а именно то, что в оспариваемом подпункте 4.1.1 пункта 4.1 договоров аренды земельного участка, заключенных с ФИО2, ФИО3, ФИО7, ФИО4, ФИО5 и ФИО6, содержится право арендодателя в одностороннем порядке досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка, что прямо противоречит положениям п.9 ст.22 ЗК РФ, суд приходит к выводу, что имеются правовые основания для удовлетворения исковых требований прокурора о признании недействительным подпункта 4.1.1 пункта 4 договоров аренды, что не влечет недействительность самого договора аренды земельного участка.

Применение при заключении сделок типовых договоров аренды, содержащих условия, противоречащие законодательству, не могут соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и как следствие, могут повлечь нарушение прав также неограниченного числа арендаторов. Настоящий иск направлен на защиту публичных и частных интересов, недопущение заключения противоречащих требованиям федерального законодательства договоров в будущем и служит целям реализации таких задач гражданского судопроизводства как укрепление законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону (ст.2 ГПК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Кировского межрайонного прокурора Калужской области удовлетворить.

Признать недействительным подпункт 4.1.1 пункта 4.1:

-договора аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №№ площадью 600 кв.м, заключенного между Управой муниципального района «Барятинский район» Калужской области (ИНН <***>) и ФИО2 (паспорт №№);

-договора аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №№ площадью 2800 кв.м, заключенного между Управой муниципального района «Барятинский район» Калужской области (ИНН <***>) и ФИО3 (паспорт №№);

-договора аренды №№.142693 от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №№ площадью 24000 кв.м, заключенного между Управой муниципального района «Барятинский район» Калужской области (ИНН <***>) и ФИО7 (паспорт №№);

-договора аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №№ площадью 4200 кв.м, заключенного между Управой муниципального района «Барятинский район» Калужской области (ИНН <***>) и ФИО4 (паспорт №№);

-договора аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №№ площадью 1065 кв.м, заключенного между Управой муниципального района «Барятинский район» Калужской области (ИНН <***>) и ФИО6 (паспорт №№), ФИО5 (паспорт №№).

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Калужского областного суда путем подачи апелляционной жалобы, представления через Кировский районный суд Калужской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Н.А. Афанасьева

Решение суда принято в окончательной форме 29 мая 2025 г.