Дело № 2-2116/2025
64RS0047-01-2025-002688-19
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12 ноября 2025 года г. Саратов
Октябрьский районный суд г. Саратова в составе:
председательствующего судьи Лавровой И.В.,
при секретаре судебного заседания Афашоковой К.Р.,
с участием представителя истца – ФИО1,
ответчика ФИО2, представителя ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4, действующего в интересах ФИО5, к ФИО6, ФИО2 о прекращении права собственности, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, признании права собственности,
установил:
ФИО4, действуя в интересах ФИО5, обратился в суд с иском к ФИО6, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности. Требования мотивированы тем, что решением Октябрьского районного суда г. Саратова от 10 октября 2024 года по делу № ФИО5 восстановлен срок принятия наследства после смерти матери ФИО7, решение суда вступило в законную силу 04 марта 2025 года. 09 апреля 2025 года Управлением Росреестра по Саратовской области зарегистрировано право общей долевой собственности на ? долю жилого дома общей площадью 36,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, имеющего кадастровый номер № После регистрации права собственности несовершеннолетнего ребенка, истцу стало известно, что собственник ФИО6, владевшая № долей указанного жилого дома, будучи уведомленной представителем истца о намерении выкупить принадлежащую ей долю в праве собственности на указанный жилой дом, заключила 31 мая 2024 года договор купли-продажи указанной доли в доме с ФИО2, с которой так же заключен договор аренды земельного участка, расположенного по тому же адресу с кадастровым номером: № Указывает, что ФИО6 в нарушении ст. 250 ГК РФ не извещала истца о намерении продать свою долю постороннему лицу, в связи с чем при заключении договора купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру было нарушено её право преимущественной покупки, как собственника. Учитывая изложенное, истец обратился в суд и просил, в случае необходимости, восстановить ФИО5 срок для перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенному между ФИО6 и ФИО2; прекратить право собственности ФИО2 на ? долю в праве на жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>. Исключить из ЕГРН сведения о земельном участке с кадастровым номером №; признать за ФИО5 право собственности на ? доли в праве на жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, признать за ФИО5 право аренды земельного участка, кадастровый номер №, по адресу: <адрес> <адрес> на условиях договора аренды № № зарегистрированного 18 апреля 2024 года в Росреестре, в порядке замены стороны в обязательстве на стороне арендатора.
Уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просил перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом от 30 мая 2024 года, заключенного между ФИО6 и ФИО2 на ФИО5, а так же уточнил исковые требования в части адреса спорного земельного участка, указав правильным адрес его расположения: г. №
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске. Обратила внимание суда на то обстоятельство, что в день, когда истцом ей была выдана доверенность, она звонила ответчику ФИО6, уведомляя её о наличии намерения у её доверителя приобрести спорную долю жилого дома, что подтверждается сведениями о телефонных соединениях.
Ответчик ФИО2, её представитель ФИО3 возражали относительно удовлетворения исковых требований, указали, что сделка купли-продажи удостоверена нотариусом, при соблюдении положений действующего законодательства.
Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о дате и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения гражданского дела не ходатайствовали, в связи с чем суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, определил дело рассмотреть в отсутствии неявившихся лиц, участвующих в деле.
Суд, выслушав стороны, исследовав письменные доказательства, приходит к следующему выводу.
В силу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
Пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что решением Октябрьского районного суда г. Саратова от 10 октября 2024 года по делу № ФИО5 восстановлен срок принятия наследства после смерти матери ФИО7, за ней признано право собственности в порядке наследования на ? долю в праве на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. Решение суда вступило в законную силу 04 марта 2025 года. 09 апреля 2025 года Управлением Росреестра по Саратовской области зарегистрировано право общей долевой собственности на ? долю жилого дома общей площадью № кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, имеющего кадастровый номер № за ФИО5 (л.д. 21-22, 23-27).
На основании договора купли-продажи 1/2 доли жилого дома, удостоверенного нотариусом ФИО8, 30 мая 2024 года ФИО6 продала, а ФИО2 купила за 500 000 руб. 1/2 долю в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом ( л.д.100-103). Переход права собственности зарегистрирован 31 мая 2024 года (л.д. 19-20).
Ответчик ФИО6, утверждая, что она исполнила требование законодательства об извещении сособственника о праве преимущественной покупки, ссылалась на направление телеграмм по месту нахождения спорного объекта недвижимости на имя ФИО19., право собственности которой было зарегистрировано в Росреестре на момент реализации ею спорного имущества (л.д. 124). При этом ФИО6 не отрицала того обстоятельства, что ей звонила представитель истца ФИО1, но по какому вопросу точно, она не помнит.
Ответчик ФИО2 пояснила в судебном заседании, что ранее в спорном жилом помещении проживала мать несовершеннолетней, с которой она была знакома и которой оказывала помощь по заботе о малолетней ФИО5, поскольку мать малолетней вела асоциальный образ жизни.
Оценивая представленные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании, суд приходит к выводу о том, что ФИО6 не соблюла установленные законом требования об извещении сособственника о праве преимущественной покупки.
Приходя к такому выводу, суд, в том числе учитывает, что ФИО6 было достоверно известно, что ФИО10 не может проживать по месту нахождения спорного имущества, поскольку умерла, о чем свидетельствуют представленные конверты и извещения, направлявшиеся в феврале 2019 года на имя ФИО11 (в последующем ФИО7) – дочери ФИО10
В судебном заседании ФИО6 пояснила, что она совместно с ФИО12 и ФИО13 ранее предпринимала попытку продать принадлежащие им доли в спорном имуществе, в связи с чем и направляла уведомления.
Учитывая, что стороной истца подтверждается факт телефонного соединения представителя истца ФИО1 с ФИО6 в день, когда истцом была выдана доверенность на имя ФИО1, никаких иных отношений между участниками процесса, за исключением спорного имущества не имеется, суд приходит к выводу, что продавец ФИО6, достоверно зная, что несовершеннолетняя ФИО5 претендует на покупку спорной доли в жилом доме, заключила договор купли-продажи указанной доли с ФИО2, без соблюдения установленного законом порядка.
Суд полагает, что доводы ФИО9 о том, что предусмотренный законом порядок уведомления ею сособственника о праве преимущественной покупки соблюден, являются необоснованными, поскольку на момент направления телеграммы на имя ФИО10 последняя умерла, а ФИО5 не вступила в права наследования, следовательно, отсутствовало лицо, имеющее возможность заявить волеизъявление на покупку, либо отказаться от покупки спорного имущества.
Согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В соответствии с правовая позицией, изложенной в п. 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 4 от 10 июня 1980 г., заявляя о переводе прав и обязанностей покупателя по сделке, участник долевой собственности в то же время должен создать для этого все необходимые условия, в частности, внести на соответствующий банковский счет денежные средства, необходимые для приобретения спорной доли.
Истец в течение 3 месяцев со дня приобретения права собственности на долю в спорном жилом помещении обратился в суд с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимости от 30 мая 2024 г., внеся на счет Управления Судебного департамента в Саратовской области необходимую сумму по договору – 500 000 руб.
С учетом этого иск ФИО4, действующего в интересах несовершеннолетней ФИО5 о переводе на неё прав и обязанностей покупателя ФИО2 по договору купли-продажи недвижимости от 30 мая 2024 г. подлежит удовлетворению.
Данное решение является основанием для внесения записей в Единый государственный реестр недвижимости в отношении покупателя по договору купли-продажи недвижимости от 30 мая 2024 г. и перечислении ФИО2 денежных средств, внесенных ФИО4 в размере 500 000 руб.
Следовательно право собственности ФИО2 на ? долю в праве на жилой дом, находящийся по адресу: <адрес> подлежит прекращению с признанием за ФИО5 право собственности на ? долю в праве на жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>.
Судом так же установлено и подтверждается материалами дела, что 18 марта 2024 года между ФИО6 и администрацией МО «Город Саратов» заключен договор аренды земельного участка № № согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, земельный участок площадью 245 кв. с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>. Обязательства по договору определены ФИО6 в размере № кв.м.
Между ФИО6 и ФИО2 30 мая 2024 года заключён договор замены стороны в обязательстве по указанному договору аренды.
03 марта 2025 года между комитетом по управлению имуществом города Саратова и ФИО2 заключено соглашение об изменении указанного договора аренды, а именно, внесены изменения в части адреса земельного участка: <адрес>
Суд полагает, что требования истца об исключении из ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером №; признании за ФИО5 права аренды земельного участка, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, 4-й Садовый Тупик, з/у 1/7 на условиях договора аренды № №, зарегистрированного 18 апреля 2024 года в Росреестре, в порядке замены стороны в обязательстве на стороне арендатора удовлетворению не подлежит, поскольку в данном случае истцом избран неправильный способ защиты. Истец вправе обратиться в администрацию Муниципального образования «Город Саратов» с соответствующим заявлением.
Договор аренды спорного земельного участка, как и договор замены стороны в обязательстве заключены в соответствии с действующим законодательством, а потому оснований для исключения указанных сведений из ЕГРН с признанием за ФИО5 права аренды на спорный земельный участок в порядке замены стороны в обязательстве - не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО4 (паспорт №), действующего в интересах ФИО5 (свидетельство о рождении №), к ФИО6 (СНИЛС №), ФИО2 (СНИЛС №) о прекращении права собственности, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, признании права собственности удовлетворить частично.
Перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи недвижимости от 30 мая 2024 г., заключенного между ФИО6 и ФИО2 на ФИО5.
Прекратить право собственности ФИО2 на ? долю в праве на жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>
Признать за ФИО5 право собственности на ? долю в праве на жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>.
В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.
Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд города Саратова.
Решение суда изготовлено в окончательной форме 17 ноября 2025 года.
Судья И.В. Лаврова