РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Самара
25.10.2022
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Клюева С.Б.,
при секретаре: Абсалямовой В.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1447/2022 по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Административный истец обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость:
1. нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 306 кв. м., назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, местоположение: <адрес>, помещение н11, по состоянию на 01.01.2021 в размере 11 324 316,83 руб.
2. нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 592,1 кв. м., назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, местоположение: <адрес>, помещение н38, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 19 054 962,80 руб.
3. нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 155,2 кв. м., назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, местоположение: <адрес>, комнаты №№,27,28,29,30,31,32,33, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 707 002,74 руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежат указанные объекты недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер их рыночной стоимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика налога на имущество.
Административный истец и его представитель, представители административных ответчиков – Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, заинтересованных лиц: ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, ГБУ Самарской области "Центр Кадастровой оценки", - Министерства имущественных отношений, Администрации г.о Самара в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
ГБУ Самарской области "Центр Кадастровой оценки" в письменном отзыве оставляет принятие решение на усмотрение суда и просит рассмотреть по существу административное исковое заявление в отсутствие представителей.
В соответствии со ст. ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
Согласно части 2 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
С 1 января 2017 года (за исключением отдельных положений) вступил в силу Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", согласно которому предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22).
При таких обстоятельствах и на основании с ч.1 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", ч. 1 ст. 245 КАС РФ, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением является обоснованным.
В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
Как следует из материалов дела, вышеуказанные нежилые помещения принадлежат административному истцу на праве собственности.
Кадастровая стоимость данных объектов недвижимости определена по состоянию на 01.01.2021 на основании приказа Министерства имущественных отношении Самарской области от 25.11.2021 № 2451 и составляет для нежилого помещения:
1. с КН № – 8 671 827,94 руб.
2. с КН № – 27 000 411,31 руб.
3. с КН № – 15 939 778,68 руб.
В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.
В обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлены отчеты об оценке подготовленные ООО «Центр независимой оценки», согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на дату оценки:
1. с КН № – 5 707 002,74 руб.
2. с КН № – 19 054 962,80 руб.
3. с КН № – 11 324 316,83 руб.
В ходе судебного разбирательства удовлетворено ходатайство ГБУ <адрес> "Центр Кадастровой оценки" о назначении судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости нежилых помещений с КН 63:01:0102005:1086; КН 63:01:0102005:1056.
Из экспертного заключения, подготовленного экспертом ООО «Агентство оценки «САМЭКС-ГРУПП» следует, что итоговая величина рыночной стоимости составила:
1. для нежилого помещения с КН № – 12 332 095 руб.;
2. для нежилого помещения с КН № – 22 230 115 руб.;
Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что оно базируется на результатах осмотра и достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.
Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости помещений, описание качественных и количественных характеристик объектов оценки, анализ рынка в сегменте объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость; анализ наиболее эффективного использования объектов исследования, обоснование выбора используемого подхода к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленные вопросы с возможностью проверки их обоснованности.
Оснований не доверять выводам, содержащимся в экспертном заключении, не имеется, они последовательны, логичны, аргументированы, подбор объектов аналогов в целях оценки и примененные подходы соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, не заинтересован в исходе дела.
Заключение судебной экспертизы отвечает требованиям ст. 79, 82, 84, 168 КАС РФ, ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, не допускает неоднозначного толкования и не вводит в заблуждение.
Возражений относительно выводов судебной экспертизы не заявлено, ходатайств о проведении дополнительной и повторной экспертизы не заявлено.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный иск в части установления кадастровой стоимости помещений с КН № подлежит частичному удовлетворению, с учетом результатов экспертизы, объективно подтверждающей величину рыночной стоимости данных нежилых помещений по состоянию на дату оценки.
Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.
В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на дату определения кадастровой стоимости помещений.
Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчете об оценке выводы в части определения рыночной стоимости недвижимого имущества с КН: 63:01:0102005:1714 не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.
В представленном отчете содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.
Оценщик верно определил сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, и период исследования фактических данных о ценах и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки.
В отчете представлена необходимая информация, идентифицирующая объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка объектов капительного строительства. Данная информация подтверждена и проверяема, в отчете имеются ссылки на используемые источники информации, приложены копии размещенных в периодических изданиях и сети "Интернет" объявлений, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.
Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчете об оценке документами.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
С учетом изложенного, оснований не доверять содержащимся в Отчете об оценке выводам в соответствующей части у суда не имеется.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № подлежит установлению на основании отчета об оценке подготовленного ООО «Цент Независимой оценки».
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 28.06.2022, что следует отразить в резолютивной части решения.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административный иск ФИО2 удовлетворить частично.
1. Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 306 кв. м., назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, местоположение: <адрес>, помещение н11, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 12 332 095 руб.
2. Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 592,1 кв. м., назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, местоположение: <адрес>, помещение н38, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 22 230 115 руб.
3. Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 155,2 кв. м., назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, местоположение: <адрес>, комнаты №№, по состоянию на 01.01.2021 в размере 5 707 002,74 руб.
Датой подачи административным истцом заявления в суд считать 28.06.2022.
Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья С.Б. Клюев
Решение суда в окончательной форме изготовлено 09.11.2022.