Решение по делу № 2-1581/2025 от 11.09.2025 - о сохранении многоквартирного жилого дома в реконструированном состоянии, признании права собственности на квартиры после реконструкции.

Дело №№

УИД 61RS0036-01-2025-002165-15

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

9 сентября 2025 г. г.Каменск-Шахтинский

Каменский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Самохиной Т.А., при секретаре Белоусовой С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к Администрации г. Каменск-Шахтинского Ростовской области о сохранении многоквартирного жилого дома в реконструированном состоянии, признании права собственности на квартиры после реконструкции,

УСТАНОВИЛ :

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 обратились в суд с иском к Администрации г. Каменск-Шахтинского Ростовской области, просят суд сохранить жилое помещение (квартиру), расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № в реконструированном виде, общей площадью 48.2 кв.м, в том числе жилой площадью 28.7 кв.м; сохранить жилое помещение (квартиру), расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, в реконструированном виде, общей площадью 48.6 кв.м, в том числе жилой площадью 25.4 кв.м; сохранить в реконструированном виде жилой многоквартирный дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, на земельным участке с кадастровым номером №.

В обоснование своих требований истцы указали, что на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3 являются собственниками (общая совместная собственность) квартиры №№ общей площадью 33 кв.м, назначение - жилое, этаж №1, кадастровый номер №, расположенной по адресу: <адрес>.

На основании договора на передачу квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ истцы ФИО4, ФИО5, ФИО6 являются собственниками (общая совместная собственность) квартиры №№, общей площадью 35,2 кв.м, назначение - жилое, этаж №1, кадастровый номер №, расположенной по адресу: <адрес>.

Истцами, для улучшения жилищных условий, без предварительного согласования с органом местного самоуправления Администрацией г. Каменск-Шахтинского были произведены реконструкции принадлежащих им на праве общей совместной собственности квартир со строительством пристроек. В результате выполненных работ по реконструкции со строительством пристройки общая площадь квартиры №№ составила 48,2 кв.м, жилая площадь составила 28,7 кв.м. В результате выполненных работ по реконструкции со строительством пристройки общая площадь квартиры №№ составила 45,3 кв.м, жилая площадь составила 25,4 кв.м.

В соответствии с техническим заключением ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения квартиры №№ в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, после проведения работ по реконструкции со строительством пристройки и определением дальнейшей возможности эксплуатации квартиры №№ по своему назначению, в результате проведенного в соответствии с нормативными положениями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» обследования суммарная категория технического состояния строительных конструкций здания многоквартирного жилого дома, в том числе жилого помещения (квартира №№) после проведения работ по реконструкции со строительством пристройки, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, оценивается как «работоспособное». Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В ходе проведения реконструкции жилого помещения квартиры №№ выполнены следующие работы:

- присоединение (укрупнение) части помещения общего пользования, с образованием нового помещения №2 (кладовая);

- устройство обособленного входа;

- закладывание оконного проема в несущей стене;

- демонтаж подоконного пространства для устройства дверного проема в несущей стене;

- устройство фундаментов пристройки;

- монтаж стен пристройки;

- монтаж элементов кровли, совмещенной с перекрытием;

- устройство оконных и дверного проемов;

- устройство новых ненесущих перегородок;

- внутренние и наружные отделочные работы;

- благоустройство прилегающей территории, с устройством отмостки по периметру пристройки.

В ходе проведения работ по реконструкции жилого помещения квартиры №№ ввиду пристраивания новых помещений и присоединения части помещения общего пользования, увеличена общая площадь помещений квартиры №№ и многоквартирного жилого дома. Пристройка была выполнена с целью улучшения жилищных условий. В пристраиваемом помещении разместили следующие помещения: коридор, жилая комната, санузел. Общая площадь помещений жилого помещения квартиры №№ до проведения работ по реконструкции составляла 33 кв.м, жилая площадь помещения – 23,5 кв.м. Общая площадь жилого помещения квартиры №№ после проведения работ по реконструкции составляет 48,2 кв.м, жилая площадь помещения – 28,7 кв.м. Состав помещений жилого помещения квартиры №№, их площади соответствуют требованиям, предъявляемым к жилым помещениям многоквартирных домов в соответствии с СП 54.13330.2022, что обеспечивает возможность дальнейшей эксплуатации обследуемого жилого помещения квартиры №№ по своему назначению после выполнения работ по реконструкции со строительством пристройки. Выполненные работы по реконструкции многоквартирного жилого дома с пристройкой к квартире №№ не влияют на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности всего здания, не противоречат градостроительным, техническим, строительным и другим нормам и правилам, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, предупреждают риск получения травм жильцами при передвижении внутри жилого помещения, при входе в него и выходе и при пользовании внутридомовыми коммуникациями и не нарушают права и законные интерес других лиц.

Согласно техническому заключению ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения квартиры №№ в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, после проведения работ по реконструкции со строительством пристройки и определение дальнейшей возможности эксплуатации квартиры №№ по своему назначению, в результате проведенного в соответствии с нормативными положениями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» обследования суммарная категория технического состояния строительных конструкций здания многоквартирного жилого дома, в том числе жилого помещения квартиры №№ после проведения работ по реконструкции со строительством пристройки, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, оценивается как «работоспособное».

В ходе проведения реконструкции жилого помещения квартира №№ выполнены следующие работы:

- присоединение (укрупнение) части помещения общего пользования, с образованием нового помещения №8 (туалет);

- присоединение (укрупнение) части помещения общего пользования, с образованием нового помещения №7 (коридор);

- устройство фундаментов пристройки;

- монтаж стен пристройки;

- монтаж элементов кровли, совмещенной с перекрытием пристройки;

- устройство оконных и дверного проемов;

- устройство новых ненесущих перегородок;

- внутренние и наружные отделочные работы;

- благоустройство прилегающей территории, с устройством отмостки по периметру пристройки.

В ходе проведения работ по реконструкции жилого помещения квартиры №№ ввиду пристраивания новых помещений и присоединения части помещения общего пользования, увеличена общая площадь помещений квартиры №№ и многоквартирного жилого дома. Пристройка была выполнена с целью улучшения жилищных условий. В пристраиваемом помещении разместили следующие помещения: ванная, коридор. Общая площадь помещений жилого помещения квартиры №№ до проведения работ по реконструкции составляла 35,2 кв.м, жилая площадь помещения – 25,7 кв.м. Общая площадь жилого помещения квартиры №№ после проведения работ по реконструкции составляет 45,3 кв.м, жилая площадь помещения – 25,4 кв.м. Состав помещений жилого помещения квартиры №№ их площади соответствуют требованиям, предъявляемым к жилым помещениям многоквартирных домов в соответствии с СП 54.13330.2022, что обеспечивает возможность дальнейшей эксплуатации обследуемого жилого помещения квартиры №№ по своему назначению после выполнения работ по реконструкции со строительством пристройки. Выполненные работы по реконструкции многоквартирного жилого дома с пристройкой к квартире №№ не влияют на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности всего здания, не противоречат градостроительным, техническим, строительным и другим нормам и правилам, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, предупреждают риск получения травм жильцами при передвижении внутри жилого помещения, при входе в него и выходе и при пользовании внутридомовыми коммуникациями и не нарушают права и законные интересы других лиц.

Администрацией г. Каменск-Шахтинского, Главным Архитектором города – начальником отдела архитектуры и территориального развития отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства после проведенной реконструкции.

Собственники всех помещений, расположенных по адресу: <адрес>, с какими-либо жалобами в связи с реконструкцией квартир №№ и №№ не обращались. В 2025 г. все собственники дома единогласно голосовали на внеочередном общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам проведенных работ по реконструкции данных квартир и за разрешение ФИО5 -собственнику квартиры №№ осуществить государственный кадастровый учет изменений здания с кадастровым номером № от имени всех собственников дома №№ по <адрес>, в связи с проведенными работами по реконструкции со строительством пристройки квартиры №№, принадлежащей истцам ФИО1, ФИО2, ФИО3, и в связи с проведенными работами по реконструкции со строительством пристройки квартиры №№ (кадастровый номер №), принадлежащей истцам ФИО5, ФИО4, ФИО6 на праве общей совместной собственности. Таким образом, подтверждено, что проведенные истцами реконструкционные работы квартир №№ и №№ не нарушили прав и охраняемых законом интересов граждан, являющихся собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились. Истцы просили о рассмотрении дела без своего участия. Согласно ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено без участия лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, дав оценку представленным доказательствам по правилам ст.67 ГПК РФ, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3 являются собственниками квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 21-24). Указанная квартира поставлена на государственный кадастровый учет с площадью 33 кв.м.

Истцы ФИО4, ФИО5, ФИО6 являются собственниками квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 25-28, 29-32). Указанная квартира поставлена на государственный кадастровый учет с площадью 35,2 кв.м.

Квартира №№ и квартира №№ расположены в жилом многоквартирном доме с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Общая площадь дома, согласно государственному кадастровому учету составляет 151,9 кв.м (л.д. 33-40).

Земельный участок с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации жилого дома, расположенный адресу: <адрес>, находится в общей долевой собственности истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, а также третьих лиц ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 по 27/400 доли, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 127-134).

Истцами ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 были произведены реконструкции квартир №№ и №№.

Согласно техническим заключениям ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ в ходе проведения реконструкции квартиры №№ выполнены следующие работы:

- присоединение (укрупнение) части помещения общего пользования, с образованием нового помещения №2 (кладовая);

- устройство обособленного входа;

- закладывание оконного проема в несущей стене;

- демонтаж подоконного пространства для устройства дверного проема в несущей стене;

- устройство фундаментов пристройки;

- монтаж стен пристройки;

- монтаж элементов кровли, совмещенной с перекрытием;

- устройство оконных и дверного проемов;

- устройство новых ненесущих перегородок;

- внутренние и наружные отделочные работы;

- благоустройство прилегающей территории, с устройством отмостки по периметру пристройки.

В ходе проведения работ по реконструкции жилого помещения квартиры №№ ввиду пристраивания новых помещений и присоединения части помещения общего пользования увеличена общая площадь помещений квартиры №№ и многоквартирного жилого дома. Пристройка была выполнена с целью улучшения жилищных условий. В пристраиваемом помещении разместили следующие помещения: коридор, жилая комната, санузел. Общая площадь помещений жилого помещения квартиры №№ до проведения работ по реконструкции составляла 33 кв.м, жилая площадь помещения – 23,5 кв.м. Общая площадь жилого помещения квартиры №№ после проведения работ по реконструкции составляет 48,2 кв.м, жилая площадь помещения – 28,7 кв.м. Состав помещений жилого помещения квартиры №№, их площади соответствуют требованиям, предъявляемым к жилым помещениям многоквартирных домов в соответствии с СП 54.13330.2022, что обеспечивает возможность дальнейшей эксплуатации обследуемого жилого помещения квартиры № № по своему назначению после выполнения работ по реконструкции со строительством пристройки. Выполненные работы по реконструкции многоквартирного жилого дома с пристройкой к квартире № № не влияют на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности всего здания, не противоречат градостроительным, техническим, строительным и другим нормам и правилам, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, предупреждают риск получения травм жильцами при передвижении внутри жилого помещения, при входе в него и выходе и при пользовании внутридомовыми коммуникациями и не нарушают права и законные интересы других лиц (л.д. 54-80).

В ходе проведения реконструкции жилого помещения квартира №№ выполнены следующие работы:

- присоединение (укрупнение) части помещения общего пользования, с образованием нового помещения №8 (туалет);

- присоединение (укрупнение) части помещения общего пользования, с образованием нового помещения №7 (коридор);

- устройство фундаментов пристройки;

- монтаж стен пристройки;

- монтаж элементов кровли, совмещенной с перекрытием пристройки;

- устройство оконных и дверного проемов;

- устройство новых ненесущих перегородок;

- внутренние и наружные отделочные работы;

- благоустройство прилегающей территории, с устройством отмостки по периметру пристройки.

В ходе проведения работ по реконструкции жилого помещения квартиры №№ ввиду пристраивания новых помещений и присоединения части помещения общего пользования увеличена площадь помещений квартиры №№ и многоквартирного жилого дома. Пристройка выполнена с целью улучшения жилищных условий. В пристроенном помещении размещены ванная и коридор. Общая площадь жилого помещения квартиры №№ до проведения работ по реконструкции – 35,2 кв.м, жилая площадь помещения – 25,7 кв.м. Общая площадь жилого помещения квартиры №№ после проведения работ по реконструкции - 45,3 кв.м, жилая площадь помещения - 25,4 кв.м. Состав помещений жилого помещения квартиры №№, их площади соответствуют требованиям, предъявляемым к жилым помещениям многоквартирных домов в соответствии с СП 54.13330.2022, что обеспечивает возможность дальнейшей эксплуатации обследуемого жилого помещения квартиры №№ по своему назначению после выполнения работ по реконструкции со строительством пристройки. Выполненные работы по реконструкции многоквартирного жилого дома со строительством пристройки к квартире №№ не влияют на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности всего здания, не противоречат градостроительным, техническим, строительным и другим нормам и правилам, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, предупреждают риск получения травм жильцами при передвижении внутри жилого помещения, при входе в него и выходе и при пользовании внутридомовыми коммуникациями и не нарушают права и законные интересы других лиц (л.д. 81-112).

В результате проведенных в соответствии с нормативными положениями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» обследований суммарная категория технического состояния строительных конструкций здания многоквартирного жилого дома, в том числе жилых помещений квартир №№ и №№ после проведения работ по реконструкции со строительством пристроек в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> оценивается как «работоспособное».

Согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

В соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Согласно частям 1 и 3 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом, необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

После проведенной реконструкции истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 обращалась в Администрацию г. Каменск-Шахтинского Ростовской области с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию квартир после проведенной реконструкции.

Согласно ответам №№ от ДД.ММ.ГГГГ и №№ от ДД.ММ.ГГГГ Администрации г. Каменск-Шахтинского Ростовской области истцам отказано в оформлении разрешения на ввод в эксплуатацию квартир после проведенной реконструкции в связи с тем, что не предоставлено, в том числе, разрешение на строительство (реконструкцию) и проектной документации вводимого в эксплуатацию объекта капитального строительства (л.д. 52, 53).

Согласно техническим заключениям №№ и №№ специалиста, изготовленным ООО «<данные изъяты>», выполненная реконструкция в квартирах №№ и №№ по адресу: <адрес>, соответствует требованиям СНиП, градостроительным и строительным нормам и правилам, иным установленным требованиям, выполненная реконструкция квартир не создает угрозу жизни и здоровью граждан, данная реконструкция обеспечивает надежность и безопасность при правильной эксплуатации, не нарушает права и законные интересы третьих лиц (л.д. 57-80, 81-112).

Собственники иных квартир в многоквартирном доме №<адрес>, а именно собственники квартир №№ и №№ не возражают против сохранения квартир №№ и №№ в данном доме в реконструированном состоянии.

Учитывая, что истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 являются собственниками земельного участка, на котором расположены реконструированные квартиры, выполненные в квартирах реконструкции соответствуют требованиям СНиП, градостроительным и строительным нормам и правилам, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, собственники иных квартир в многоквартирном доме не возражают против сохранения квартир истцов в реконструированном состоянии, суд полагает, что заявленные истцами требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

исковые требования ФИО1 (СНИЛС №), ФИО2 (СНИЛС №), ФИО3 (СНИЛС №), ФИО4 (СНИЛС №), ФИО5 (СНИЛС №), ФИО6 (СНИЛС №) к Администрации г. Каменск-Шахтинского Ростовской области (ИНН №) о сохранении многоквартирного жилого дома в реконструированном состоянии, признании права собственности на квартиры после реконструкции удовлетворить.

Признать за ФИО1, ФИО2, ФИО3 право собственности на квартиру №№ расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 48,2 кв.м, в том числе жилой площадью 28,7 кв.м, с кадастровым номером № в реконструированном состоянии, прекратив право собственности, существовавшее до реконструкции.

Признать за ФИО4, ФИО5, ФИО6 право собственности на квартиру №№ расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 48,6 кв.м, в том числе жилой площадью 25,4 кв.м, с кадастровым номером № в реконструированном состоянии, прекратив право собственности, существовавшее до реконструкции.

Сохранить в реконструированном виде жилой многоквартирный дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: №, на земельным участке с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Каменский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 11.09.2025 года.

Судья Т.А. Самохина