Решение по делу № 2-1186/2023 от 10.03.2025 - о признании недействительным договора аренды, погашении записи об обременении земельного участка правом аренды, обязании возвратить земельный участок, признании жилого дома самовольной постройкой, понуждении снести жилой дом, погашении записи о праве на жилой дом.

Дело № 2-6/2025

39RS0001-01-2022-007994-17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 марта 2025 г г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

судьи Ушаковой О.В.

при секретаре Томашук Н.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации ГО «Город Калининград» к ФИО1, ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора аренды, погашении записи об обременении земельного участка правом аренды, обязании возвратить земельный участок, признании жилого дома самовольной постройкой, понуждении снести жилой дом, погашении записи о праве на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

Администрация ГО «Город Калининград» обратилась в суд с иском к ответчикам с вышеназванными требованиями с последующими уточнениями.

В обоснование иска указала, что ответчик ФИО1 является арендатором земельного участка с к.н. №, площадью № кв.м., на основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о переуступке прав аренды по договору №-с аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГг., и собственником расположенного на нём жилого дома с к.н.№, площадью № кв.м., в <адрес>» по адресу: <адрес>.

Вышеназванный земельный участок был образован в 2015 году из земельного участка с к.н.№, площадью № кв.м., который находился частично в границах красных линий и за пределами земельного участка, предоставленного <адрес>».

Указанные обстоятельства, по мнению истца, установлены апелляционными определениями Калининградского областного суда, и имеют преюдициальное значение для рассмотрения вопроса о законности как настоящего соглашения о переуступке от ДД.ММ.ГГГГ, так и договора аренды №-с от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку названными судебными актами факт расположения испрашиваемого земельного участка за пределами земельного участка, предоставленного <адрес>», установлен как в отношении арендаторов земельного участка, так и администрации города.

В этой связи, в адрес ответчика ФИО1 направлено требование о добровольном возврате земельного участка, которое оставлено без внимания.

При изложенных обстоятельствах, истец полагал, что договор аренды спорного земельного участка в редакции последующих соглашений не соответствует закону и нарушает права неопределённого круга лиц, в связи с чем, являются недействительными (ничтожными) сделками.

Поскольку жилой дом возведён ответчиком ФИО1о на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в отсутствие разрешительных документов, то он является самовольной постройкой и подлежит сносу.

В этой связи, просил:

-признать недействительным (с даты заключения) договор №-с от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с к.н.№, площадью № кв.м., с видом разрешенного использования «для ведения садоводства», расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> в редакции последующих соглашений, и применить последствия недействительности ничтожной сделки;

-погасить в ЕГРН запись об обременении земельного участка с к.н.№ правом аренды;

-обязать ФИО1 возвратить земельный участок с к.н.№, площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, тер. <адрес>», <адрес>, по акту приема-передачи администрации городского округа «Город Калининград» в течение 1-го месяца с даты вступления решения суда в законную силу.

-признать жилой дом с к.н.№, площадью № кв.м., расположенный на земельном участке с к.н.№ по адресу: <адрес>, <адрес>», самовольной постройкой;

-обязать ФИО1 снести жилой дом с к.н.№ площадью № кв.м., расположенный на земельном участке с к.н. № по адресу: <адрес>, <адрес>

-погасить в ЕГРН запись о праве собственности ФИО1 на жилой дом с к.н.№ площадью № кв.м., расположенный на земельном участке с к.н.№ по адресу: <адрес>

-погасить на кадастровом учете в ЕГРН запись о жилом доме с к.н.№, площадью № кв.м.

Присутствующий в судебном заседании представитель истца ФИО5 требования иска поддержал, на их удовлетворении настаивал.

Ответчики ФИО1, ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО6 с иском не согласился, категорически возражал против его удовлетворения, полагал, что правовых оснований для удовлетворения иска не имеется. Заявил о пропуске истцом срока на подачу подобного иска и злоупотреблении правом со стороны истца.

Ответчик ФИО3 позицию представителя ФИО6 поддержал.

Выслушав участников процесса, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Из дела видно, что с ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 является арендатором земельного участка с к.н. №, площадью № кв.м., на основании соглашения о переуступке прав аренды по договору №-с аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГг, peг. запись №.

Указанное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области ДД.ММ.ГГГГ, peг. запись №.

Согласно выписке из ЕГРН на спорном земельном участке расположен жилой дом с к.н. №, площадью № кв.м., № года постройки, право собственности на который зарегистрировано за ФИО1 на основании правоустанавливающих документов на земельный участок с к.н.№ и технического плана здания.

Из материалов дела следует, что решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 03 мая 2018г. было постановлено исковые требования ФИО4 к администрации ГО «Город Калининград» о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка, понуждении предоставить земельный участок в собственность бесплатно, - удовлетворить.

Признать незаконным отказ администрации ГО «Город Калининград» в предоставлении ФИО4 в собственность бесплатно земельного участка общей площадью № кв.м. с к.н.№, расположенный по адресу: <адрес>

Признать за ФИО4 право на приобретение в собственность бесплатно земельного участка общей площадью № кв.м. с к.н.<адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>», обязав администрацию ГО «Город Калининград» повторно рассмотреть заявление ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 14 августа 2018 года решение Ленинградского районного суда г. Калининграда было отменено, принято новое решение, которым ФИО4 в иске отказано.

Впоследствии, соглашением от ДД.ММ.ГГГГ об уступке прав и обязанностей по договору аренды ФИО4 уступила ФИО3 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка с к.н.№ площадью № кв.м в <адрес>» по адресу: <адрес> - <адрес> <адрес>, для ведения садоводства.

В свою очередь, ФИО8 также обращался в администрацию городского округа «Город Калининград» с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в собственность бесплатно, без проведения торгов на основании п. 2.7 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Получив отказ, обратился в суд с административным иском о признании его незаконным.

Решением Центрального районного суда г. Калининграда от 11 марта 2020 года по делу № 2а-345/2020, оставленным без изменения Апелляционным определением Калининградского областного суда от 08 июля 2020 года по делу № ЗЗа-2460/2020, ФИО8 в административном иске было отказано.

Вышеназванный судебные акты, по мнению истца, имеют преюдициальное значение для рассмотрения вопроса о законности соглашения о переуступке от ДД.ММ.ГГГГ и договора аренды №-с от ДД.ММ.ГГГГ.

Заявляя требования, истец указал, что судебными актами был установлен факт расположения спорного земельного участка за пределами земельного участка, предоставленного <адрес> В части нарушения своих прав истец ссылался на то, что заключение с ответчиками договора аренды спорного земельного участка в редакции последующих соглашений не соответствует закону, нарушает права неопределённого круга лиц, в связи с чем договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой.

В ходе рассмотрения дела стороной ответчика заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации) составляет три года.

Согласно п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Предметом судебного разбирательства по ранее рассмотренному гражданскому делу по иску ФИО4 к администрации ГО «Город Калининград» о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка, понуждении предоставить земельный участок в собственность бесплатно, являлся земельный участок для ведения садоводства, общей площадью № кв.м., учтенный с ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН под к.н.№ по адресу: <адрес>.

Из представленных в отношении этого участка документов было установлено следующее.

Изначально на спорной территории был образован земельный участок для ведения садоводства, общей площадью № кв.м., с к.н.№, который по договору №-с от ДД.ММ.ГГГГ передан администрацией ГО «Город Калининград» в аренду ФИО2 сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Сведения об образовании данного земельного участка как участка для ведения садоводства в пределах территории, предоставленной <адрес>», и его распределении члену товарищества, включая ФИО2, отсутствуют. Впервые о своих правах на этот участок ФИО2 заявила в своем заявлении от ДД.ММ.ГГГГ о его предоставлении в собственность, указав, что она является членом №» с 1997 года. Адрес данного участка ею был указан как участок № по <адрес>.

Вышеназванный договор был заключен на основании распоряжения комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» от ДД.ММ.ГГГГ №/р «О внесении изменений в список членов <адрес>» <адрес>», из текста которого следует, что с учетом постановления мэра города Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке предоставления списков на оформление земельных отношений членам садоводческих товариществ и порядке внесения изменений в списки» в ранее принятое постановление мэра города Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ № внесены изменения в список членов <адрес>, поле №: пункт № изложен в следующей редакции «ФИО2, <адрес>, аренда, площадью № кв.м.

Из условий заключенного с ФИО2 договора аренды следует, что часть земельного участка, площадью № кв.м. - красная линия дороги, часть земельного участка, площадью № кв.м. - охранная зона ВЛ-10 кВ, часть земельного участка, площадью № кв.м. - охранная зона кабеля. В отношении участка установлен режим использования: без права застроек, посадки многолетних насаждений, с беспрепятственным доступом городских служб для обслуживания инженерных коммуникаций.

Согласно схеме организации землепользования <адрес>», подготовленной ИП ФИО7, утвержденной на общем собрании <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и заместителем главы администрации, председателем комитета муниципального имущества и земельных ресурсов ГО «Город Калининград» ДД.ММ.ГГГГ, на указанный период времени общая площадь с учетом фактических границ участков <адрес> составила № га при том, что в установленном законом с учетом вышеприведенных актов органа местного самоуправления <адрес> был предоставлен земельный участок, площадью № га. В этой же схеме отражены координаты поворотных точек границ территории <адрес> установленных по существующим красным линиям, при этом предоставленный ФИО2 земельный участок, обозначенный на схеме под № в районе улиц 3<адрес>, большей своей частью расположен за границей территории <адрес>».

Допустимые доказательства тому, что территория <адрес> была увеличена в установленном законом порядке до № га с учетом фактического землепользования и части участков, находящихся в красных линиях, в материалах дела отсутствуют, в ходе судебного разбирательства установлены не были.

По соглашению от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 уступила свои права и обязанности по договору от ДД.ММ.ГГГГ №-с ФИО4 и ФИО9

Распоряжением председателя комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» от ДД.ММ.ГГГГ №/р-кми в соответствии со схемой расположения частей земельного участка на кадастровой карте территории от ДД.ММ.ГГГГ были образованы части земельного участка с кадастровым номером №, а именно: часть участка, площадью № кв.м. - территория в красных линиях <адрес>; часть участка, площадью № кв.м. - охранная зона инженерных коммуникаций, часть участка, площадью № кв.м. - охранная зона геодезического пункта.

По заданию органа местного самоуправления специалистами МП «Геоцентр» был подготовлен межевой план от ДД.ММ.ГГГГ по образованию частей земельного участка с кадастровым номером №, обремененных существующими на указанную дату охранных зон и красных линий, на основании которого соответствующие сведения были внесены в государственный кадастр недвижимости, а также внесены соответствующие изменения в пункт 7.1. договора №-с на передачу в аренду земельного участка для садоводства и огородничества от ДД.ММ.ГГГГ.

По заданию арендатора ФИО9 кадастровым инженером МП «Геоцентр» проведены кадастровые работы по образованию трех земельных участков путем раздела указанного земельного участка и подготовлен межевой план от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого в государственный кадастр недвижимости были внесены сведения о спорном земельном участке с кадастровым номером №, в отношении которого установлено обременение в виде части участка, площадью № кв.м. - охранная зона инженерных коммуникаций <адрес>».

В связи с разделом земельного участка и образованием, в том числе спорного участка, договор от ДД.ММ.ГГГГ №-с был расторгнут, о чем между администрацией городского округа «Город Калининград» и арендаторами ФИО9 и ФИО4 заключено соглашение №-с/З от ДД.ММ.ГГГГ. В этот же день между названными лицами был заключен новый договор №-с, по условиям которого им в аренду сроком до ДД.ММ.ГГГГ был предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с к.н.№ - общей площадью № кв.м., в <адрес>», расположенный по адресу: <адрес>, для ведения садоводства.

В соответствии с соглашением №-с от ДД.ММ.ГГГГ единственным арендатором указанного участка является ФИО4

Также, из представленных в дело документов следует, что ФИО4 являлась членом <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ, протоколом собрания уполномоченных и членов <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ей был распределен земельный участок по <адрес> №-а <адрес> к.н.№ на основании ее заявления и заключения правления.

В то же время правовое обоснование тому, что при наличии у ФИО4 права аренды на указанный земельный участок на собрании уполномоченных и членов <адрес> обсуждался вопрос о распределении этого участка в протоколе отсутствует.

Изложенное выше подтверждает, что о наличии нарушений, допущенных при заключении договора аренды на спорный земельный участок и дополнительных соглашений к нему, администрации города было известно не только при рассмотрении гражданских дел по иску ФИО4, ФИО3, но и на момент предоставления спорного участка первоначальному арендатору ФИО2

При таких обстоятельствах, доводы стороны ответчика о пропуске истцом срока исковой давности являются правомерными, поскольку с настоящим исковым заявлением истцы обратились в суд только ДД.ММ.ГГГГ, т.е. по истечении установленного ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации трехлетнего срока, о применении которого было заявлено стороной ответчика в ходе рассмотрения дела.

Доказательств уважительности причин пропуска срока исковой давности, истцом не представлено.

Поскольку пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске, суд, учитывая заявление ответчика о применении срока исковой давности, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о признании договора аренды недействительным в редакции последующих соглашений.

Ссылка стороны истца об исчислении срока исковой давности с момента направления в адрес ответчика ФИО1 требования о возврате земельного участка, т.е. с ДД.ММ.ГГГГг., несостоятельна, основана на произвольной оценке обстоятельств дела.

Иные требования иска являются производными, поэтому также удовлетворению не подлежат.

Обращаясь в суд с требованиями о сносе жилого дома, истец, в том числе, ссылался на то, что расположенный на указанном земельном участке дом, принадлежащий ответчику, не отвечает признакам жилого дома, не пригоден для постоянного проживания, возведён с нарушением норм земельного и градостроительного законодательства, является самовольной постройкой и подлежит сносу.

В связи с наличием противоречий на предмет технического состояния и эксплуатационной пригодности жилого дома судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Эксперт пришел к следующим выводам.

<адрес>, <адрес> по <адрес> – <адрес> в целом соответствует Постановлению Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 47 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» за исключением п.12; «СП 68.13330.2017. Свод правил. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 3.01.04-87».

Объект недвижимости с к.н.№, площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес> – <адрес>, <адрес>», градостроительным, строительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, Правилам землепользования и застройки города Калининграда, в целом, соответствует, за исключением п.9.4 СП 55.13330.2016 «Здания жилые одноквартирные»; указанный объект недвижимости угрозу жизни и здоровью граждан не создает; пригоден для постоянного проживания после завершения ремонтных работ.

Суд принимает заключение эксперта в качестве достоверного доказательства по делу, поскольку оно выполнено квалифицированными специалистами, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеющими соответствующее высшее образование, свидетельство на право занятия данным видом деятельности, а также достаточный стаж работы по специальности.

В силу ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

По смыслу приведенных норм снос постройки является исключительной мерой гражданско-правовой ответственности и применяется только в случае существенного нарушения прав и охраняемых законом интересов, наличия реальной угрозы жизни и здоровью лица, обратившегося за защитой нарушенного права, и иных лиц. При этом допущенное при строительстве объекта нарушение градостроительных и строительных норм и правил должно иметь существенный характер.

Бремя доказывания факта нарушения прав возведенной постройкой, наличия угрозы жизни и здоровью лежит на стороне, обратившейся в суд с иском о сносе постройки.

Вместе с тем, таких доказательств материалы дела не содержат и истцом не представлены.

Доказательств нарушения прав и законных интересов третьих лиц, а также отсутствие неоспоримых доказательств создания спорным строением угрозы и жизни и здоровью граждан, не имеется.

При изложенных обстоятельствах, оснований для удовлетворения иска в части сноса жилого дома и погашения соответствующей записи суд не усматривает.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса.

По смыслу указанных норм при разрешении вопроса о взыскании судебных издержек в порядке, предусмотренном абз. 2 ч. 2 ст. 85 ГПК РФ, судам необходимо учитывать положения ст. 98 ГПК РФ.

При разрешении вопроса о взыскании судебных издержек, в случае, когда денежная сумма, подлежащая выплате экспертам, не была предварительно внесена стороной на счет суда в порядке, предусмотренном ч. 1 ст. 96 ГПК РФ, денежную сумму, причитающуюся в качестве вознаграждения экспертам за выполненную ими по поручению суда экспертизу, суд взыскивает с проигравшей гражданско-правовой спор стороны.

В определении о назначении судебной экспертизы суд возложил обязанность по ее оплате на Управление судебного департамента в Калининградской области с последующим возложением на стороны.

При таких обстоятельствах, с администрации городского округа «Город Калининград» в доход федерального бюджета подлежат взысканию расходы за проведение судебной экспертизы 60 000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск администрации ГО «Город Калининград» (ИНН <***>) к ФИО1 (№), ФИО3 (паспорт №), ФИО4 (паспорт №) о признании недействительным договора аренды, погашении записи об обременении земельного участка правом аренды, обязании возвратить земельный участок, признании жилого дома самовольной постройкой, понуждении снести жилой дом, погашении записи о праве на жилом доме, - оставить без удовлетворения.

Взыскать с администрации ГО «Город Калининград» в доход федерального бюджета расходы за проведение судебной экспертизы 60 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через суд Ленинградского района г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья О.В. Ушакова

Мотивированное решение изготовлено 24 марта 2025 года.