мотивированное решение суда составлено 27.11.2023
50RS0№-86
№
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 ноября 2023 года <адрес>
Подольский городской суд <адрес>
в составе председательствующего судьи Ледковой И.М.,
при секретаре судебного заседания ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства <адрес>", ППК «Фонд развития территорий» о прекращении права собственности, признании права собственности, об обязании передать жилое помещение,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1, уточнив исковые требования (л.д. 201-202), обратился в суд с иском к Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства <адрес>", ППК «Фонд развития территорий», в котором просил: прекратить право собственности Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства <адрес>" на жилое помещение с № общей площадью 34,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, г.о. Подольск, <адрес>; признать за истцом право собственности на жилое помещение с № общей площадью 34,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, г.о. Подольск, <адрес> обязать Унитарную некоммерческую организацию в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства <адрес>" передать квартиру истцу.
Свои требования истец мотивирует тем, что им надлежащим образом исполнены взятые на себя обязательства по заключенному с ЗАО «Подольский ДСК» Договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. В свою очередь, ЗАО «Подольский ДСК» условия договора надлежащим образом не исполнило. Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Подольский ДСК» признано несостоятельным (банкротом). Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ истцу восстановлен срок на предъявление требования о включении в реестр требований участников строительства. В реестр требований участников строительства ЗАО «Подольский ДСК» включено требование истца о передаче спорной квартиры. Поскольку истец лишен возможности во внесудебном порядке оформить свое право собственности на спорный объект недвижимости, вынужден обратиться с иском в суд.
Истец – ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате слушания дела извещен надлежаще, просил рассматривать дело в его отсутствие (л.д. 220).
Ответчик – Унитарная некоммерческая организации в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства <адрес>" в судебное заседание не явилась, о дате слушания дела извещалась надлежаще (л.д210-211. ), о причинах неявки в суд не известила.
Ответчик – ППК «Фонд развития территорий» в судебное заседание не явилась, о дате слушания дела извещалась надлежаще (л.д. 212-213), представила письменные возражения на иск (л.д. 182).
Третье лицо – Управление Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явилось, о дате слушания дела извещалось надлежаще (л.д. 214-215), о причинах неявки в суд не известило.
Третье лицо – Министерство имущественных отношений <адрес> в судебное заседание не явилось, о дате слушания дела извещалось надлежаще (л.д. 216-217), о причинах неявки в суд не известило.
Третье лицо – Конкурсный управляющий Закрытого акционерного общества «Подольский Домостроительный комбинат» ФИО4 в судебное заседание не явился, о дате слушания дела извещался надлежаще (л.д. 218-219), о причинах неявки в суд не известил.
Суд, изучив материалы дела, считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено:
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Подольский ДСК» и ФИО1 был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 13-20).
Согласно условиям договора застройщик ЗАО «Подольский ДСК» привлекает участника долевого строительства ФИО1 к финансированию строительства 8-9-ти этажного дома с инженерными сетями и сооружениями, расположенного по адресу: <адрес>. Участник финансирования строительства инвестирует объект в части жилого помещения – однокомнатная <адрес>, находящаяся на 2 этаже, 1 подъезд общей площадью, с учетом площади лоджии с коэф. 0,5 – ориентировочно 37,26 кв.м., в строящемся жилом доме по вышеуказанного адресу.
Истцом обязательства по договору исполнены в полном объеме (л.д.21).
В свою очередь застройщиком обязательства по договору не исполнены до настоящего времени.
Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Подольский ДСК» признано несостоятельным (банкротом) по правилам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 восстановлен срок на предъявление требования о включении в реестр требований участников строительства и включении в реестр требований участников строительства ЗАО «ПДСК» требования ФИО1 о передаче однокомнатной <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, находящейся на 2 этаже в 1 подъезде, площадью 37,26 кв. м., оплаченной стоимостью 2 552 310 руб.(л.д.26-27).
При этом, определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства <адрес> порядке статьи 201.15-1 Закона о банкротстве на основании решения фонда от ДД.ММ.ГГГГ о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов застройщика - банкрота ЗАО «ПДСК», переданы права Фонду на земельные участки, на котором возводились многоквартирные жилые дома, со всеми неотделимыми улучшениями на этих земельных участках, в том числе объектами незавершенного строительства, права на проектную документацию и обязательства застройщика ЗАО «ПДСК» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требования (л.д. 90-95).
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Подольский ДСК» в лице Конкурсного управляющего, члена Ассоциации «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Меркурий» ФИО4 и Унитарной некоммерческой организацией в организационного-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства <адрес>» был заключен договор №, на основании определения Арбитражного суда <адрес> об удовлетворении заявления о намерении приобрести объект незавершенного строительства и исполнить обязательства застройщика от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А41-47794/2015, в соответствии с которым застройщик обязуется передать, а приобретатель принять имущество (в том числе имущественные права) и обязательства застройщика в соответствии с определением Арбитражного суда <адрес>, подписан Акт приема-передачи обязательств (л.д.73-90).
ДД.ММ.ГГГГ решение № объекту присвоен адрес (л.д. 25).
ДД.ММ.ГГГГ Министерством жилищной политики <адрес> выдано разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию (л.д. 23-24).
Однако, до настоящего времени квартира не передана истцу.
В ответе от ДД.ММ.ГГГГ на обращение истца Унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства <адрес>" указала на отсутствие оснований для передачи жилого помещения в связи с тем, что конкурсным управляющим ДД.ММ.ГГГГ по договору № не передавались Фонду обязательства застройщика по передаче жилого помещения по договору долевого участия перед ФИО1, граждане чьи требования не включены в реестр требований имеют право на выплату возмещения (л.д. 22).
Согласно выписке из ЕГРН, правообладателем спорного жилого помещения является Унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства <адрес>" с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 107-108).
Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего:
Согласно положениям статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ). Обязательство прекращается его надлежащим исполнением (пункт 1 статьи 408 ГК РФ).
В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу части 1 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.
Статьей 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрено, что Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1). Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 2).
Учитывая изложенное, суд считает, требование ФИО1 основанное на зарегистрированном договоре участия в долевом строительстве обоснованно.
Определяя момент, с которого требование ФИО1 считается включенным в реестр застройщика, суд исходит из того, что данное требование подлежало включению в реестр автоматически конкурсным управляющим на основании информации, размещенной органом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (абзац первый пункта 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве). Неисполнение данной обязанности со стороны управляющего, не должно снижать уровень правовой защиты участника строительства.
Применяемая при урегулировании обязательств застройщика перед участниками строительства процедура передачи его имущества и связанных с ним обязательств, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.07.2022 № 34-П, представляет собой реабилитационный план, направленный на завершение строительства многоквартирного дома и передачу гражданам – участникам строительства в натуре помещений в этом доме. В данных отношениях фонд развития и соответствующие региональные фонды, по существу, выступают организационно-правовой формой использования публичных финансовых ресурсов для содействия упомянутым гражданам, приобретшим жилые помещения, в разрешении кризисной ситуации, возникшей при банкротстве застройщика.
Развивая концепцию необходимости защиты прав граждан применительно к жилищному строительству, федеральный законодатель в пункте 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве предусмотрел специальный (упрощенный) порядок включения в реестр застройщика требований участников строительства, возникших из договоров участия в долевом строительстве.
Такие требования включаются в реестр застройщика конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с последующим уведомлением участника строительства о включении его требования в реестр. При наличии у несостоятельного застройщика документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства, конкурсный управляющий также вносит в реестр застройщика и сведения об уплаченной сумме (абзацы первый и второй).
На день принятия фондом развития или соответствующим фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства по смыслу абзаца четвертого пункта 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве проводится сверка информации, отраженной в реестре застройщика, сформированном на основании информации Единого государственного реестра недвижимости (далее – реестр недвижимости) о заключенных застройщиком договорах участия в долевом строительстве, с имеющимися у застройщика данными о произведенной оплате со стороны участника строительства. Если документы, подтверждающие оплату, у застройщика отсутствуют, и они не были представлены гражданином, уведомленным о включении его требования в реестр застройщика, требование гражданина исключается из названного реестра судом на основании заявления конкурсного управляющего застройщиком.
Таким образом, требования граждан, вытекающие из зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр застройщика автоматически и исключаются из реестра в судебном порядке на основании заявления управляющего (иного заинтересованного лица).
В рассматриваемом случае при соблюдении правил, закрепленных в пункте 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве, на день принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства (ДД.ММ.ГГГГ) требование ФИО1, основанное на договоре долевого участия, отраженное в реестре недвижимости, должно было быть включено в реестр застройщика.
При этом Унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства <адрес>", ППК «Фонд развития территорий», исходя из целей их деятельности (статьи 2 и 3 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», статья 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), при урегулировании обязательств застройщика, признанного банкротом, перед гражданами – участниками долевого строительства должны были проявить должную осмотрительность, обратившись к реестру недвижимости, и установить, что реестр застройщика сформирован управляющим с нарушением положений пункта 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве: в нем безосновательно отсутствует ряд требований по зарегистрированным договорам участия в долевом строительстве, в том числе требование ФИО1
Негативные последствия бездействия управляющего, не исполнившего предусмотренную законом обязанность по самостоятельному формированию реестра застройщика в отношении зарегистрированного договора участия в долевом строительстве, равно как и последствия неосмотрительности фондов, принявших решения о завершении строительства без учета доступной им информации, не могли быть возложены на гражданина.
Наличие у участника строительства права на предъявление конкурсному управляющему застройщиком требования, возникшего из договора участия в долевом строительстве, или на уточнение его размера (абзац третий пункта 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве) является дополнительной гарантией защиты интересов гражданина. Данная норма не свидетельствует об установлении заявительного порядка совершения учетно-регистрационных действий в реестре застройщика и не отменяет обязанность управляющего по самостоятельному формированию соответствующей части реестра.
Гражданин в любом случае вправе справедливо рассчитывать на то, что конкурный управляющий добросовестно выполнит весь комплекс мероприятий и включит его требование в реестр застройщика, а фонд развития, региональный фонд при рассмотрении вопроса о завершении строительства сверяет информацию, отраженную управляющим в реестре застройщика, с информацией, отраженной в реестре недвижимости.
Правила пункта 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве, на которые ссылается ответчик, о том, что требование участника строительства, включенное в реестр застройщика после дня принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства, подлежит удовлетворению путем выплаты денежной компенсации, применимы к ситуациям, при которых конкурсный управляющий, фонды по объективным причинам не могли знать о наличии у гражданина договора с застройщиком.
Между тем, ФИО1 раскрыл свою сделку публично путем государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (ДД.ММ.ГГГГ) (л.д. 19)
С учетом изложенного, суд считает, что ко дню принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства требование ФИО1 должно было быть включено в реестр застройщика, обязательство по передаче ему квартиры в натуре перешло к Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства <адрес>".
Принимая во внимание данное обстоятельство, а также определение Арбитражного суда <адрес> о включении в реестр требований участников строительства ЗАО «ПДСК», требование истца о передаче спорного жилого помещения, учитывая, что соответствующее определение фондом не обжаловалось, действия фонда указывали на принятие им обязательств перед истцом по спорной квартире, истец ФИО1 вправе претендовать на получение жилого помещения в натуре, в связи с чем суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ
Исковые требования ФИО1 – удовлетворить.
Прекратить право собственности Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства <адрес>" (ИНН № на жилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 34,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, г.о. Подольск, <адрес>.
Признать за ФИО1 (паспорт 4619 №) право собственности на жилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 34,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, г.о. Подольск, <адрес>.
Обязать Унитарную некоммерческую организацию в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства <адрес>" (ИНН №) передать ФИО1 (паспорт 4619 №) в собственность жилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 34,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, г.о. Подольск, <адрес>
Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца, с принесением апелляционной жалобы через Подольский городской суд.
Председательствующий судья подпись И.М. Ледкова