Дело № 2- 4401/2025
УИД 50RS0029-01-2025-005329-93
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Наро-Фоминск 01 декабря 2025 года
Наро-Фоминский городской суд Московской области в составе:
Председательствующего судьи Суворовой Е.И.,
При секретаре судебного заседания Дириной П.А.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании убытков и компенсации морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ответчику ФИО3 в котором просят расторгнуть договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, категория: <данные изъяты>, вид разрешенного использования: <данные изъяты>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО1 и ФИО2, с одной стороны, и ФИО3, с другой стороны; погасить записи о праве собственности ФИО1 и ФИО2 на земельный участок; взыскать уплаченные по договору денежные средства в размере 4100000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 138164,39 руб., расходы на оформление земельного участка в размере 14000 рублей, расходы на подготовку договора от ДД.ММ.ГГГГ в размере 4000 рублей, расходы на подготовку отчета об оценке рыночной стоимости участка в размере 3000 рублей, расходы на подключение электричества в размере 76048 рублей, платежи по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 57073 рубля, расходы на оплату услуг кадастрового инженера в размере 5000 рублей, расходы на штраф за расторжение договора строительного подряда в размере 55000 рублей, расходы на расчистку участка и вывоз мусора в размере 40000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 500000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 55446 рублей, расходы на оплату услуг представителя в сумме 120000 рублей.
В обоснование требований истцы указывают, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, категория: <данные изъяты>, вид разрешенного использования: <данные изъяты>.
Земельный участок истцы приобретали для строительства на нем жилого дома, о чем был осведомлен продавец. Однако покупателю не была предоставлена информация о том, что приобретенный земельный участок полностью расположен в границах защитной зоны объекта культурного наследия Федерального значения- «Тихвинская (вознесенская) церковь,1733, 1788г.г.», на территории которой запрещается размещение объектов капитального строительства. Данное обстоятельство является существенным недостатком проданного участка, поскольку лишает истцов возможности использовать земельный участок по целевому назначению. Полагали, что был введен в заблуждение ответчиком, поскольку тот не уведомил его о данных ограничениях, так как об этом факте было известно всем собственникам близлежащих домов. Требования о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченных денежных средств, а так же убытков в досудебном порядке ответчиком удовлетворены не были.
В судебном заседании истец ФИО1, представитель истцов ФИО4 в судебном заседании заявленные требования поддержали в полном объеме, на удовлетворении требований настаивали.
Ответчик ФИО3 и ее представитель ФИО5 возражали против удовлетворения заявленных требований по доводам письменных возражений.
Представителем третьего лица ПАО «Сбербанк» представлены письменные возражения относительно заявленных требований.
Дело рассмотрено в отсутствии истца ФИО2, третьего лица управления Росреестра по Московской области, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.
Согласно пункту 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).
Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3).
В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1, В.В. заключено соглашение о задатке в соответствии с которым стороны договорились в будущем заключить договор купли- продажи земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, категория: <данные изъяты>, вид разрешенного использования: <данные изъяты>. Срок действия соглашения ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 12-14).
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 с одной стороны и ФИО2 и ФИО1 с другой стороны заключен договор купли-продажи в соответствии с которым ФИО2 и ФИО1 приобрели в долевую собственность земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория: <данные изъяты>, вид разрешенного использования: <данные изъяты> ( л.д. 15-17).
Согласно п.2.1. Договора стоимость земельного участка определена в размере 4100000 рублей.
Часть стоимости земельного участка в размере 3275900 рублей оплачена за счет кредитных средств, предоставленных ФИО1 и ФИО2 на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ПАО «Сбербанк» ( л.д. 18-29).
ДД.ММ.ГГГГ за истцами зарегистрировано право долевой собственности на спорный земельный участок, что подтверждается выпиской из ЕГРН ( л.д. 30-33).
ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ФИО12 заключен договор строительного подряда на строительство жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> ( л.д. 34-40).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обрался в Администрацию Наро-Фоминского городского округа с уведомлением о планируемом строительстве объекта ИЖС на спорном земельном участке.
ДД.ММ.ГГГГ заявителю направлено уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта ИЖС и недопустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке. Основание отказа- несоответствие ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ. Земельный участок полностью расположен в границах защитной зоны объекта культурного наследия федерального значения- «Тихвинская (Вознесенская) церковь, 1733, 1788гг.». В границах защитной зоны объекта культурного наследия в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционновидовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров, за исключением строительства и реконструкции линейных объектов. Защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня утверждения проекта зон охраны такого объекта культурного наследия ( л.д. 50-51).
Обращаясь в суд с настоящим иском, истцы указывают, что ответчик при заключении договора купли-продажи не уведомил его об имеющихся ограничениях к использованию земельного участка, вследствие чего оказались лишены того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора, а именно возведения и регистрации жилого строения, что является существенным нарушением договора купли-продажи.
Однако продавцом не была предоставлена информация о том, что земельный участок в границах защитной зоны объекта культурного наследия. Ответчику ФИО3 данный факт был известен.
В подтверждение данного довода в ходе судебного заседания допрошен свидетель ФИО6, который пояснил, что с ответчиком ФИО3 знаком не был, общался с ее матерью. Об ограничениях на строительство в д. Бурцево ему известно, когда три года назад переоформляли земельный участок на супругу, нотариус предупреждал. Жителям деревни данный факт также известен.
Допрошенная по ходатайству ответчика свидетель ФИО7 пояснила, что помогала ФИО3 с юридическим сопровождением сделки по спорному земельному участку. Указала, что покупатель сильно торопили с заключением договора купли-продажи.
Частью 5 статьи 8 Федерального закона N 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой территории.
Данная норма относит зонирование к ограничениям, а не к обременениям земельного участка.
Поскольку ограничение права собственности в части использования земельного участка не является обременением самого земельного участка, а статья 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предписывает обязанность продажи товара без обременений, из которой не следует свобода от ограничений использования товара, то к спорным правоотношениям указанная норма не подлежит применению.
Ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает обременение товара правами третьих лиц на него.
Судом не установлено прав третьих лиц на спорный земельный участок.
Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).
Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3).
Судом установлено, что данные об ограничении использования спорного земельного участка отсутствуют в сведениях Единого государственного реестра недвижимости.
Гражданское законодательство в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.
Положениями статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с частями 2 и 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы. Законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные законы не применяются. Любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения.
Частью 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации провозглашено равенство всех перед законом и судом.
В силу презумпции знания закона граждане и организации должны знать действующее законодательство. Для реализации указанной презумпции предусмотрено обязательное опубликование законов, а также иных подзаконных актов, затрагивающих права и обязанности граждан и организаций.
Таким образом, при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.
Поскольку ограничение права собственности в части использования земельного участка не является обременением самого земельного участка, а статья 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предписывает обязанность продажи товара без обременений, из которой не следует свобода от ограничений использования товара, то к спорным правоотношениям указанная норма применению не подлежит.
Кроме того, статья 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает обременение товара правами третьих лиц на него, что не имеет место быть в рассматриваемых правоотношениях сторон.
Таким образом, истцы могли получить сведения о приобретаемом земельном участке до его покупки из открытых информационных ресурсов, проявив должную разумность и осмотрительность, вследствие чего знали (должны были знать), что приобретаемый земельный участок имеет ограничения в его использовании.
По делу не установлено, что покупателям земельного участка была предоставлена продавцом заведомо ложная информация о состоянии земельного участка и его характеристиках, что обуславливает право покупателя на расторжение договора купли-продажи земельного участка и взыскании убытков на основании пункта 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем суд не находит основания для удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченных по договору денежных средств, производных требований о взыскании убытков, компенсации морального вреда и судебных расходов.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198,199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, категория: земли <данные изъяты>, вид разрешенного использования: <данные изъяты>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО1 и ФИО2, с одной стороны, и ФИО3, с другой стороны; погашении записи о праве собственности ФИО1 и ФИО2 на земельный участок; взыскании уплаченных по договору денежных средств в размере 4100000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 138164,39 руб., расходов на оформление земельного участка в размере 14000 рублей, расходов на подготовку договора от ДД.ММ.ГГГГ в размере 4000 рублей, расходов на подготовку отчета об оценке рыночной стоимости участка в размере 3000 рублей, расходов на подключение электричества в размере 76048 рублей, платежей по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 57073 рубля, расходов на оплату услуг кадастрового инженера в размере 5000 рублей, расходов на штраф за расторжение договора строительного подряда в размере 55000 рублей, расходов на расчистку участка и вывоз мусора в размере 40000 рублей, компенсации морального вреда в размере 500000 рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере 55446 рублей, расходов на оплату услуг представителя в сумме 120000 рублей, - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Наро-Фоминский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 17.12.2025.
Судья: Е.И. Суворова