Производство № 2-3180/2022
УИД 28RS0004-01-2022-002654-51
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 июня 2022 года г. Благовещенск
Благовещенский городской суд Амурской области в составе:
председательствующего судьи Фирсовой Е.А.,
при секретаре Коваленко Е.Г.,
с участием представителя истца СМ, представителя ответчика ЕА – АВ, ответчика ВЛ, представителя ответчиков ВЛ, ЕГ – ЛС, представителя органа опеки и попечительства Управления образования администрации города Благовещенска ИА,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЕВ, действующего в интересах несовершеннолетних детей МЕ, АЕ, к ЕА, ВЛ, ЕГ о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, признании недействительным право собственности,
УСТАНОВИЛ:
ЕВ, действуя в защиту прав несовершеннолетних МЕ и АЕ, обратился в суд с настоящим исковым заявлением к ЕА, ВЛ, ЕГ, в обоснование своих требований указав, что в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 11 февраля 2022 года ЕА продала, а ВЛ и ЕГ купили квартиру, расположенную по адресу: ***. ЕА, являясь матерью троих детей, приобрела квартиру, расположенную по адресу: ***, за счет средств материнского капитала и кредитных заемных средств, в связи с чем ей было дано нотариальное обязательство о том, что после снятия обременения (ипотеки) с жилого помещения она оформит жилое помещение в общую долевую собственность себя и детей. ЕА добровольно приняла на себя обязательство по регистрации общей долевой собственности на спорную квартиру за тремя несовершеннолетними детьми, однако данное обязательство не исполнила, доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***, своим несовершеннолетним детям до ее продажи ВЛ, ЕГ не выделила, в связи с чем были нарушены права несовершеннолетних детей. Поскольку договор купли-продажи от 11 февраля 2022 года противоречит законодательству в сфере использования средств материнского капитала, а также нарушает принцип приоритета защиты прав и интересов несовершеннолетних, данный договор является ничтожной сделкой.
На основании изложенного, истец ЕВ, действующий в интересах несовершеннолетних детей МЕ, АЕ, просил суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 11 февраля 2022 года № ***, заключенный между ЕА с одной стороны и ВЛ, ЕГ с другой стороны; применить последствия недействительности договора купли-продажи квартиры от 11 февраля 2022 года № ***, в виде возвращения сторон в первоначальное положение; признать недействительным право собственности за ВЛ, ЕГ на квартиру № ***
Определениями Благовещенского городского суда от 31 марта 2022 года, от 21 апреля 2021 года, от 20 мая 2022 года к участию в деле в порядке статьи 43 ГПК Российской Федерации в качестве третьих лиц привлечены Государственное отделение – Отделение Пенсионного фонда Российской Федерации по Амурской области, ПАО «Сбербанк России», Управление Росреестра по Амурской области, ГКУ АО «Благовещенское УСЗН», в порядке статьи 47 ГПК Российской Федерации для дачи заключения по делу привлечен орган опеки и попечительства Управления образования администрации города Благовещенска.
Будучи извещенными о месте и времени судебного заседания в него не явились истец ЕВ – просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, обеспечил явку в судебное заседание своего представителя; ответчик ЕА – просила о рассмотрении дела свое отсутствие, обеспечила явку в суд своего представителя; ответчик ЕГ – сведений о причинах неявки суду не представила, ходатайств об отложении не заявляла, обеспечила явку в суд своего представителя; третье лицо ОПФР по Амурской области – просило о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя; третьи лица ПАО «Сбербанк», Управление Россреестра по Амурской области, ГКУ АО «Благовещенское УСЗН» - сведений о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении не заявляли. Учитывая мнение представителя истца, представителей ответчиков, ответчика ВЛ, заключение представителя органа опеки и попечительства Управления образования администрации города Благовещенска, руководствуясь положениями статьей 167 ГПК Российской Федерации, 165.1 ГК Российской Федерации, пункта 3 части 2 статьи 117 ГПК Российской Федерации, суд определил рассматривать дело при данной явке.
В судебном заседании представитель истца на требованиях искового заявления настаивал, подробно указал на обстоятельства, изложенные в иске, дополнительно пояснил, что ЕА является матерью троих несовершеннолетних детей, двое из которых являются детьми истца. При приобретении спорной квартиры ЕА использовала дважды средства материального капитала. Согласно законодательству необходимо определение долей в праве собственности на жилое помещение, однако доли в квартире на детей не были выделены. Право собственности на детей в спорной квартире зарегистрировано не было. Права детей ответчиком ЕА были нарушены. Согласия от органа опеки и обращения к данному органу при заключении договора купли-продажи квартиры от 11 февраля 2022 года не было. Дети утратили положенное им право собственности на жилое помещение, что нарушает их законные права. Иное жилое помещение ответчиком ЕА не приобреталось. ЕВ было известно о совершении ЕА сделки по продаже квартиры, он сопровождал ЕА при заключении договора, был знаком с предварительным договором купли-продажи квартиры, полагал, что ЕА после продажи спорной квартиры приобретет две однокомнатные квартиры, где несовершеннолетние МЕ и АЕ станут собственниками. О том, что ЕА ранее использовала средства материнского капитала для приобретения спорной квартиры, ЕВ не знал, уже после того, как предварительный договор на покупку двух однокомнатных квартир был расторгнут по причине истечения его срока действия и отказа продавца продавать квартиры, ЕВ со слов ЕА стало известно о реализации ей средств материнского капитала, до этого время ЕВ полагал, что средства материнского капитала пойдут на оплату обучения детей. Учитывая, что истцу не было известно о реализации ЕА средств материнского капитала, он не мог знать о нарушении прав своих детей, выразившихся в не определении и не регистрации за ними права собственности в спорной квартире. Представитель истца полагал, что несовершеннолетние дети должны признаваться участниками общей долевой собственности на спорное жилое помещение с момента использования средств материнского капитала, а не с момента внесения в ЕГРН записи об общей долевой собственности. В связи с изложенным, полагал, что интересы несовершеннолетних детей, имеющих обязательную долевую собственности в спорной квартире, учтены не были, сделка по договору купли-продажи квартиры от 11 февраля 2022 года № *** в силу положений Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной. Кроме того, представитель истца указал на недобросовестное поведение ВЛ и ЕГ при заключении договора купли-продажи спорной квартиры, поскольку при неоднократных осмотрах им сообщалось, что квартира продается в связи с рождением детей и необходимостью расширения жилищных условий, однако они не проявили должной осмотрительности и не выяснили обстоятельства наличия у ЕА несовершеннолетних детей и использования ей средств материнского капитала. Также ответчики ВЛ и ЕГ при заключении договора купли-продажи квартиры от 11 февраля 2022 года № 58 с целью обмана Банка завысили стоимость объекта недвижимости, незаконно получили средства материнского капитала, сфальсифицировали отчет об оценке, что в целом говорит о недобросовестности ответчиков ВЛ, ЕГ при покупке квартиры. Указанные обстоятельства в их совокупности, по мнению представителя истца, свидетельствуют о незаконности договора купли-продажи квартиры от 11 февраля 2022 года № 58, в связи с чем представитель истца просил требования искового заявления удовлетворить в полном объеме.
Ответчик ВЛ, представитель ответчиков требования искового заявления не признали, в обоснование своих возражений указали, что ВЛ и ЕГ являются собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: ***, на основании договора купли-продажи квартиры от 11 февраля 2022 года, о чем внесены изменения в ЕГРН. При заключении договора купли-продажи квартиры от 11 февраля 2022 года ЕА самостоятельно приняла решение продать спорное жилое помещение, которое ранее было приобретено ей, в том числе, на средства материнского капитала, в связи с чем данную сделку нельзя признать ничтожной. Кроме того, ВЛ и ЕГ при заключении оспариваемой сделки не могли знать и не знали о том, что у ЕА трое детей, в связи с чем ей использованы средства материнского капитала, так как данные обстоятельства ей были намеренно скрыты. ЕА представила паспорт, в котором было указано о наличии лишь одного ребенка, в связи с чем у ответчиков не было оснований полагать о наличии у ЕА еще двух детей и использования в связи с этим средств материнского капитала. Кроме того, на вопрос риелторов и юристов агентства недвижимости, сопровождающих данную сделку, об использовании средств материнского капитала при покупке спорной квартиры, ЕА утвердительно ответила, что средства материнского капитала не использовала. Доказательств недобросовестности поведения ответчиков истцом не представлено, материалы дела таковых не содержат. На момент совершения сделки несовершеннолетние дети не являлись собственниками спорного имущества, в связи с чем квартира была продана их матерью ЕА без получения разрешения от органов опеки, при этом возражений со стороны истца, который сопровождал сделку и находился при заключении договора на всех стадиях проведения сделки, возражений относительно незаконности сделки не имелось. При заключении сделки в присутствии истца ЕА задавался вопрос о детях, на что она пояснила, что родился ребенок, в связи с чем она продает квартиру, для улучшения жилищных условий, о том, что у ЕА родился третий ребенок, она не уточнила, а при наличии сведений в паспорте о количестве детей у ответчиков не было оснований не доверять ей. Кроме того, в противопоставление интересам несовершеннолетних детей истца ставятся интересы детей ответчиков, так как спорная квартира была приобретена ими также с учетом средств материнского капитала. В действиях ЕВ имеется недобросовестность, поскольку при заключении как предварительного договора купли-продажи квартиры, так и основного, истец присутствовал, ему было достоверно известно о его условиях, однако каких-либо замечаний, комментариев в защиту интересов своих несовершеннолетних детей им не высказывалось, тем самым, ЕВ при совершении сделки был согласен на отчуждение квартиры. Также пояснили, что перед обращением в суд ЕВ связался с ВЛ и предложил аннулировать сделку по причине того, что после повышения курса доллара они на вырученные с продажи квартиры денежные средства не могут купить иное жилое помещение, сделка, на которую они рассчитывали на момент заключения оспариваемого договора, сорвалась и теперь им требуется больше денежных средств. ВЛ отказался аннулировать сделку, тогда ЕВ обратился с иском в суд. При оформлении квартиры в собственность ВЛ и ЕГ ответчикам действительно было известно, что в спорной квартире имеется перепланировка, которая в установленном порядке узаконена не была, однако это обстоятельство не являлось препятствием к оформлению сделки, не свидетельствует о незаконности сделки и каком-либо злоупотреблении ответчиками своими правами. Оформлением документов при заключении договора купли-продажи занималось агентство недвижимости «Хорос», агентством были проверены все аспекты по сделке, поскольку информация о наличии несовершенных детей и использовании средств материнского капитала была намеренно скрыта ЕА, проверить данные обстоятельства агентство не могло, из имеющихся в распоряжении документов, в частности договора ипотеки и купли-продажи спорной квартиры, не видно, что ЕА использовала средства материнского капитала. Кроме того, обязанность обеспечить детей жильем возложена на родителей, ЕА, зная о том, что у нее есть несовершеннолетние дети, и она дала обязательства оформить на них право собственности на квартиру, продала спорную квартиру, что говорит о ее недобросовестности. ЕВ также мог проявить добросовестность и проверить, использовала ли ЕА средства материнского капитала при покупке спорной квартиры. В связи с изложенным, ответчик ВЛ, представитель ответчиков полагали, что требования ЕВ не основаны на законе, в связи с чем просили в иске отказать в полном объеме.
Представитель ответчика ЕА с требованиями искового заявления не согласился, в обоснование своих возражений, также изложенных в письменном виде, указал, что ЕА являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: ***, которую приобрела за счет личных и кредитных средств. В дальнейшем, после рождения двух детей, средства по региональному и федеральному материнскому капиталу были перечислены в счет погашения кредитной задолженности, однако ЕА об этом в известность ЕВ не поставила. Кредитные обязательства по ипотечному кредиту ЕА исполнены были в полном объеме 23 августа 2021 года, а в ЕГРН запись об отмене всех ограничений внесена 02 сентября 2021 года. В конце октября 2021 года ЕА приняла решение о покупке двух однокомнатных квартир, с целью их последующего объединения. Для их приобретения ЕА продала спорную квартиру ответчикам ВЛ и ЕГ, однако приобрести квартиры ей не удалось по причине истечения срока предварительного договора купли-продажи на две однокомнатные квартиры. При заключении договора купли-продажи квартиры от 11 февраля 2022 года с ВЛ и ЕГ стоимость квартиры по просьбе ответчиков была завышена и часть денежных средств, полученных ЕА, была передана ответчикам по распискам. При заключении договора купли-продажи квартиры от 11 февраля 2022 года у ЕА никто не спрашивал о наличии детей, а также о том, использовались ли ей средства материнского капитала при покупке квартиры. Данная информация является доступной, и ответчики могли ее узнать. После того, как ЕА было отказано в продаже двух однокомнатных квартир по причине истечения срока предварительного договора, она рассказала ЕВ о том, что средства материнского капитала ей были потрачены. У ЕА отсутствовали намерения ухудшать положение детей и нарушать их права на обеспечение жилым помещением. Представитель истца просил в иске ЕВ отказать.
Согласно правовой позиции третьего лица ОПФР по Амурской области, изложенной в письменном виде, 08 ноября 2017 года ЕА подано заявление о распоряжении средствами материнского капитала на приобретение жилья. Решением УПФР в г. Благовещенске Амурской области от 29 ноября 2017 года заявление ЕА удовлетворено, денежные средства в размере 453 026 рублей переведены на счет ПАО Сбербанк. 15 февраля 2022 года ЕГ подано заявление о распоряжении средствами материнского капитала, решением ОПФР по Амурской области заявление ЕГ удовлетворено, денежные средства в размере 524 527 рублей 90 рублей переведены на счет ЕА В случае признания оспариваемого договора купли-продажи недействительным средства материнского капитала в размере 524 527 рублей 90 копеек подлежат возвращению на счет ОПФР по Амурской области.
Выслушав объяснение лиц, участвующих в деле, а также заключение представителя органа опеки и попечительства Управления образования Администрации города Благовещенска, полагавшего принять решение в интересах несовершеннолетних детей обеих сторон, допросив свидетелей, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 2 статьи 209 ГК Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу части 2 статьи 218 ГК Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии пунктом 1 части 3 статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» лица, получившие сертификат, могут направить средства материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям для улучшения жилищных условий.
Согласно пункту 1 части 1 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.
Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению (часть 4 указанного Федерального закона).
В силу подпункта «г» пункта 8 Постановления Правительства РФ от 12 декабря 2007 года № 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом РФ средств материнского капитала жилое помещение должно быть переоформлено в общую долевую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей, о чем предоставляется письменное обязательство лица (лиц), являющегося покупателем по договору купли-продажи жилого помещения.
Из материалов дела следует, подтверждается свидетельствами о рождении серии I-OT № *** от 20 апреля 2010 года, серии I-OT № *** от 01 августа 2017 года и серии I-OT № *** от 29 августа 2019 года, ответчик ЕА является матерью троих несовершеннолетних детей КМ, *** года рождения, МЕ *** года рождения, и АЕ, *** года рождения.
19 августа 2013 года между ЗАО «Амурстрой» (застройщик) и ЕА (дольщик) заключен договор № 58 Л-12/ЗПУ-2, по условиям которого дольщик принимает долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома со встроенным помещением общественного назначения, литер 12, по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ЗПУ-2 (западная промышленная зона), кадастровый номер земельного участка ***, а именно в строительстве двухкомнатной квартиры № *** вышеуказанного многоквартирного жилого дома путем внесения денежных средств в кассу застройщика в порядке и объемах, предусмотренных положениями настоящего договора (пункт 1.1).
Пунктом 3.1 договора определено, что по состоянию на дату подписания договора стоимость объекта составляет 2 900 000 рублей.
Оплата цены договора производится путем внесения денежных средств дольщиком в кассу застройщика либо перечислением на расчетный счет после регистрации настоящего договора в сумме 2 900 000 рублей до 20 сентября 2013 года в следующем порядке: первый взнос в сумме 900 000 рублей вносится за счет собственных средств в течение 5 дней после государственной регистрации настоящего договора; оставшаяся сумма в размере 2 000 000 рублей вносится за счет кредитных средств ОАО «Сбербанк России» на основании заключенного кредитного договора от 19 августа 2013 года № 201143, после государственной регистрации настоящего договора до 20 сентября 2013 года (пункт 4.1).
Согласно справке ЗАО «Амурстрой» от 28 августа 2013 года № 146 оплата квартиры № *** в многоквартирном жилом доме в литере *** произведена ЕА в полном объеме.
В соответствии с решением УПФР в г. Благовещенске Амурской области (межрайонное) от 29 ноября 2017 года № 1922 заявление ЕА от 08 ноября 2017 года о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий – погашение основного долга и уплату процентов по кредитному договору (займу) на строительство жилья в размере 453 026 рублей удовлетворено, денежные средства в указанном размере переведены на счет ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору от 19 августа 2013 года № 201143.
В соответствии с решением ГКУ АО «Благовещенское УСЗН» от 03 апреля 2020 года № 6 ЕА предоставлен региональный материнский капитал в размере 100 000 рублей на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на приобретение или строительство жилья, по потребительскому кредиту (за исключением штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств по указанному кредиту (займу), в том числе по кредиту (займу), обязательство по которому возникло у лица, получившего сертификат, до возникновения права на получение регионального материнского капитала.
Судом установлено, сторонами не оспаривалось, ЕА при реализации мер социальной поддержки в виде получения материнского капитала (как федерального, так и регионального), дано нотариально удостоверенное обязательство о необходимости в соответствии частью 4 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ от 29 декабря 2006 года «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» при использовании средств (части средств) материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу), предоставленному для приобретения жилого помещения по адресу: ***, переоформить указанное жилое помещение в общую собственность её (ЕА) и ее детей (КМ, МЕ и АЕ), с определением размера долей в течение двух месяцев после снятия обременения с жилого помещения.
Из материалов дела, в том числе из пояснений стороны ответчика ЕА, следует, что кредитные обязательства ЕА перед ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору от 19 августа 2013 года № 201143 были исполнены в полном объеме 23 августа 2021 года, о чем 02 сентября 2021 года была внесена запись в ЕГРН о снятии обременения (ипотеки).
11 февраля 2022 года между ЕА (продавец) и ВЛ, ЕГ (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в общую совместную собственность объект недвижимого имущества (квартира), назначение – жилое, общая площадь 57,8 кв.м., этаж 10, по адресу: ***, кадастровый номер: ***
В соответствии с пунктом 2 договора стоимость приобретаемой покупателем квартиры составляет 7 411 000 рублей, которые покупатель оплачивает в следующем порядке: 220 472 рублей 10 копеек уплачивает до подписания настоящего договора за счет собственных средств, о чем составлена расписка; 524 527 рублей 90 копеек будут перечислены продавцу в качестве первоначального взноса в течение 50 дней с момента перехода права собственности от продавца к покупателю и регистрации права общей совместной собственности, за счет средств материнского (семейного) капитала путем безналичного расчета перечислением, после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю; 6 666 000 рублей уплачиваются продавцу за счет заемных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк» на приобретение объекта, в соответствии с кредитным договором от 11 февраля 2022 года № 68611.
Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 14 февраля 2022 года право общей совместной собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***, зарегистрировано за ВЛ и ЕГ 14 февраля 2022 года на основании вышеупомянутого договора купли-продажи от 11 февраля 2022 года, заключенного с ЕА
Таким образом, анализ приведенных обстоятельств по делу показывает, что до 14 февраля 2022 года ЕА являлась единоличным собственником квартиры, расположенной по адресу: ***, при этом ЕА в течение всего срока владения и пользования указанным жилым помещением (то есть со 02 сентября 2021 года по 14 февраля 2022 года) мер по переоформлению спорного имущества в общую собственность свою и своих несовершеннолетних детей с определением размера долей не приняла.
11 февраля 2022 года ЕА, воспользовавшись своим правом, предусмотренным частью 2 статьи 209 ГК Российской Федерации, распорядилась своим имуществом, а именно квартирой, расположенной по адресу: ***, путем ее отчуждения, передав недвижимое имущество по договору купли-продажи от 11 февраля 2022 года, заключенному между ЕА и ВЛ, ЕГ
В соответствии с положениями статей 166, 167 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно ГК Российской Федерации лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, имеет возможность обратиться в суд как с иском о признании соответствующей сделки недействительной (статьи 166 - 181), так и с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301 - 302).
В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в соответствии с пунктом 35, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ; в соответствии с пунктом 38 приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя; в соответствии с пунктом 39 по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
В силу пункта 1 статьи 168 ГК Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно, собственником или лицом, которому имущество было передано во владение, либо, похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Согласно Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. № 6-П содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой стороне все полученное по сделке – по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК Российской Федерации – не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом.
В соответствии со статьей 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В ходе судебного заседания по обстоятельствам дела опрашивались свидетели ФИО1, ФИО2, которые показали, что являются сотрудниками агентства недвижимости «Хорос», в феврале 2022 года помогали ВЛ и ЕГ в приобретении и оформлении спорной квартиры. При заключении предварительного и основного договоров купли-продажи между продавцом и покупателями присутствовал истец ЕВ, который представился гражданским супругом ЕА ЕВ на протяжении всех стадий оформления договора купли-продажи присутствовал при переговорах, знакомился со всеми документами, только после его ознакомления и разрешения их подписать ЕА ставила свою подпись в документах. При заключении основного договора купли-продажи ЕА в присутствии ЕВ был задан вопрос об использовании средств материнского капитала при покупке спорной квартиры, на что ЕА пояснила, что средства материнского капитала ей не использовались, данный разговор слышал ЕВ В связи с этим, а также, поскольку в паспорте ЕА был указан один ребенок, использование средств материнского капитала при оформлении сделки не проверялось.
Оснований не доверять показаниям опрошенных свидетелей у суда не имеется, поскольку свидетели были предупреждены об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, показания свидетелей последовательны и согласуются с иными доказательствами, в том числе с пояснениями представителей ЕВ, ЕА При этом, доводы стороны истца о том, что к показаниям свидетелей следует относиться критически, так как имеется противоправность действий самих свидетельствующих лиц, отсутствие которой позволило бы избежать негативных для сторон последствий, в отношении которых осуществляется судебное разбирательство, судом отклоняются, поскольку каким-либо относимыми и допустимыми доказательствами противоправность действий данных свидетелей не подтверждена в ходе рассмотрения дела, при этом стороны оспариваемой сделки действовали согласованно, отвечая на поставленные вопросы, в том числе об использовании средств материнского капитала, и предоставляя необходимые документы, в том числе паспорт с указанием детей, для совершения сделки. Данные свидетели не подтвердили информации о том, что им было известно о наличии у ЕА трех детей.
Кроме того, наличие трех детей не свидетельствует о безусловном направлении средств материнского (семейного) капитала для улучшения жилищных условий, поскольку положения ч. 3 ст. 7 Закона N 256-ФЗ; ч. 2, 4 ст. 1 Закона от 28.12.2017 N 418-ФЗ предполагают возможность использования средств материнского (семейного) капитала и на иные цели, в том числе на получение образования ребенком (детьми); на формирование женщиной накопительной пенсии; на приобретение товаров и услуг, предназначенных для социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов; получение ежемесячной выплаты в связи с рождением (усыновлением) второго ребенка.
Таким образом, учитывая, приведенные положения закона в совокупности с установленными по делу обстоятельствами, суд приходит к выводу об отсутствии оснований полагать о выбытии спорного имущества (квартиры) из владения собственника ЕА помимо ее воли. ЕА, как и ЕВ, были достоверно точно уведомлены обо всех условиях сделки, добровольно согласились на ее совершение на предложенных условиях, о чем ЕА, с одобрения ЕВ, поставила свою подпись в договоре купли-продажи от 11 февраля 2022 года.
Кроме того, судом также учитывается и то обстоятельство, что сделка между ЕА и ВЛ, ЕГ носила возмездный характер, цена квартиры соответствовала среднерыночной стоимости имущества на момент заключения договора, при заключении сделки судебного спора в отношении спорного имущества не имелось, имущество под арестом или иным ограничением, в том числе в залоге, не находилась, при совершении сделки покупка квартиры обеспечивалась заемными средствами ПАО «Сбербанк России», в связи с чем оснований для усмотрения в действиях ВЛ и ЕГ недобросовестности в приобретении спорного имущества у суда не имеется.
То обстоятельство, что оформлением спорного имущества в собственность ВЛ и ЕГ занималось агентство недвижимости, и ответчики документы, представленные на сделку, не проверяли, предоставив данное право агентству, безусловно не свидетельствует об их недобросовестности и легкомыслии, поскольку при отсутствии специальных познаний в области оформления прав на недвижимое имущество ответчики обратились к специалистам в данной отрасли, что, по мнению суда, напротив свидетельствует о том, что ими (ответчиками ВЛ и ЕГ) были приняты меры по проверке законности производимой сделки.
Кроме того, из имевшихся в распоряжении как ответчиков, так агентства недвижимости документов, представленных ЕА для совершения сделки, в частности договора о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома, заключенного 19 августа 2013 года между ЗАО «Амурстрой» (застройщик) и ЕА (дольщик) № ***; кредитного договора от 19.03.2013 года № 201143, заключенного между ЕА и ОАО «Сбербанк России», дополнительных соглашений к данному кредитному договору, не следовало, что спорная квартира приобреталась, в том числе с использованием средств материнского (семейного) капитала.
Также не является безусловным основанием для признания в действиях ответчиков ВЛ и ЕГ недобросовестности в виду наличия в спорной квартире перепланировки, а также подложности представленного ПАО «Сбербанк России» отчета о рыночной оценке спорного имущества, поскольку на законность произведенной 11 февраля 2022 года сделки по отчуждению квартиры, в силу заявленных стороной истца оснований для признания сделки незаконной, данные обстоятельства не влияют, юридически значимыми не являются. Как и не имеют правового значения и не влияют на законность сделки доводы стороны истца о завышении ответчиками стоимости объекта недвижимости с целью обмана банка, данные действия были совершены с согласия истца ЕВ и ответчика ЕА; при этом из общей стоимости квартиры не представляется возможным установить, что именно средства материнского капитала послужили к завышению стоимости квартиры и были обналичены.
В этой связи, суд приходит к выводу, что истцом ЕВ не представлено достоверных и достаточных доказательств того, что при совершении сделки ВЛ и ЕГ должны были усомниться в праве продавца ЕА на отчуждение имущества.
Доводы стороны истца о том, что ВЛ и ЕГ не проверили обстоятельства наличия у ЕА детей и использования ей средств материнского капитала судом также признаются несостоятельными, поскольку данные обстоятельства, при условии их намеренного сокрытия ЕА и ЕВ, не могли быть установлены ВЛ и ЕГ при заключении сделки, при этом в паспорте, представленном как при заключении договора от 11 февраля 2022 года, так и при рассмотрении настоящего дела в суде, имеется запись в графе «дети» лишь об одном ребенке – КМ, *** года рождения.
Нормами пункта 1 статьи 10 ГК Российской Федерации установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также на иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК Российской Федерации, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 3 пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительности сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
В силу указанных норм права и приведенных разъяснений, принимая во внимание, что спорное жилое помещение приобреталось ЕА, в том числе, за счет средств материнского капитала при рождении второго ребенка и в последующем третьего ребенка, учитывая, что ЕА были совершены действия в нарушение законных интересов несовершеннолетних детей без учета обязательств по переоформлению жилого помещения в общую собственность ее и ее несовершеннолетних детей, принимая во внимание, что истец ЕВ присутствовал при заключении договора купли-продажи от 11 февраля 2022 года, и, зная о наличии у ЕА троих детей и использования последней средств материнского капитала, не сообщил об этом покупателю, которые не знали и не могли знать об исключении прав несовершеннолетних детей на участие в общей собственности на жилое помещение законным представителем, суд приходит к выводу о том, что ответчики ВЛ и ЕГ являются добросовестными приобретателями.
В исковом заявлении истец ЕВ указал, что при расчетах по кредитному договору от 19.08.2013 № 201143 ЕА дважды использовала материнский капитал: в *** году после рождения второго ребенка и в *** году после рождения третьего ребенка. В судебном заседании представитель истца пояснил, что об использовании ЕА средств материнского капитала ЕВ стало известно после отказа продавца двух квартир по ул. *** от совершения сделки.
При этом доводы истца ЕВ о неосведомленности использования ЕА средств материнского капитала опровергаются материалами по заявлению ЕА о предоставлении регионального материнского капитала от 17.03.2020 года, в которых имеется заявление ЕВ от 17.03.2020 года о согласии на предоставление и обработку персональных данных в целях получения сертификата на региональный материнский капитал.
Семейные отношения характеризуются, в частности, взаимным уважением и взаимной заботой членов семьи, их личными неимущественными и имущественными правами и обязанностями, общими интересами, ответственностью друг перед другом, ведением общего хозяйства.
В данном случае ЕВ и ЕА, являясь родителями несовершеннолетних детей, злоупотребили правами при совершении ЕА возмездной сделки с последующим отчуждением в пользу иного лица, нарушив имущественные права детей.
Также суд обращает внимание и на то обстоятельство, что обращение ЕВ в суд с настоящим заявлением последовало в связи с невозможностью приобретения ЕА двух квартир по ул. *** и после отказа продавца от продажи и расторжения предварительного договора купли-продажи данных квартир, а также в связи с невозможностью приобретения иного жилья в связи со значительным ростом стоимости квартир, что свидетельствует о злоупотреблении правом истца с целью причинить неблагоприятные последствия признанием сделки недействительной для ответчиков.
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК Российской Федерации).
Таким образом, учитывая недобросовестное поведение как ответчика ЕА, так и самого истца ЕВ, суд приходит к выводу, что спорный объект недвижимости при указанных выше обстоятельствах не может быть истребован путем применения механизма, предусмотренного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации.
Доказательств того, что при совершении ЕА сделки по отчуждению спорного имущества ЕВ не знал и не мог знать о том, что спорная квартира была приобретена, в том числе, за счет средств материнского капитала, в связи с чем нарушаются права его несовершеннолетних детей, материалы дела не содержат, напротив, опровергаются приведенными выше доказательствами.
Оценивая установленные обстоятельства с учетом исследованных доказательств, суд приходит к выводу, что доводы истца о недействительности сделки не могут служить основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку приобретение ответчиками ВЛ и ЕГ спорной квартиры по адресу: *** должно быть признано добросовестным.
Кроме того, при рассмотрении доводов стороны истца о ничтожности оспариваемого договора купли-продажи по причине нарушения прав несовершеннолетних детей, суд учитывает следующее.
Специально регулирующим соответствующие отношения федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» определен круг субъектов, на которые возложена обязанность по оформлению в собственность жилого помещения, приобретаемого с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в то же время действующее законодательство не ограничивает данное имущество в обороте, в том числе не устанавливает запрет на распоряжение собственником имущества, в том числе путем его продажи третьим лицам.
Заявляя о недействительности договора купли-продажи квартиры, ЕВ ссылается на недобросовестное поведение ЕА - неисполнение обязательства по оформлению долей в спорной квартире в общую собственность распорядителя материнского капитала и ее детей, в том числе несовершеннолетних, права которых нарушены передачей жилого посещения в собственность ВЛ и ЕГ
При этом, заявляя о данных обстоятельствах, истец ЕВ не приводит мотивов, по которым он, достоверно зная об использовании ЕА средств регионального материнского капитала, а при должной осмотрительности в случае необходимости самостоятельной проверки данного обстоятельства при наличии у ЕА троих детей, не предпринял мер по обязанию последней оформить в общую долевую собственность права на спорную квартиру на несовершеннолетних детей, а, напротив, присутствуя на сделке по отчуждению спорной квартиры, не выразил несогласия по её совершению в связи с нарушением прав его несовершеннолетних детей.
Действительно, как верно указал истец ЕВ со ссылкой на Декларацию прав ребенка (принята 20.11.1959 Резолюцией 1386 (XIV) на 841-ом пленарном заседании Генеральной Ассамблеи ООН), статью 3 Конвенции о правах ребенка (одобрена Генеральной Ассамблеей ООН 20.11.1989, вступила в силу для СССР 15.09.1990), Постановление Конституционного суда Российской Федерации от 08.06.2010 № 13-П, ребенок ввиду его физической и умственной незрелости нуждается в специальной охране и заботе, включая надлежащую правовую защиту, как до, так и после рождения. Во всех действиях в отношении детей независимо от того, предпринимаются они государственными или частными учреждениями, занимающимися вопросами социального обеспечения, судами, административными или законодательными органами, первоочередное внимание уделяется наилучшему обеспечению интересов ребенка. Государства-участники признают право каждого ребенка на уровень жизни, необходимый для физического, умственного, духовного, нравственного и социального развития ребенка (пункт 1 статьи 27 Конвенции). Забота о детях, их воспитание как обязанность родителей, по смыслу статьи 38 (часть 2) Конституции Российской Федерации, предполагают, что ущемление прав ребенка, создание ему немотивированного жизненного дискомфорта несовместимы с самой природой отношений, исторически сложившихся и обеспечивающих выживание и развитие человека как биологического вида.
Однако, в первую очередь, в силу пункта 1 статьи 64 СК Российской Федерации, защита прав и интересов детей возлагается именно и непосредственно на их родителей; родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий. Родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей. Обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей (п. 1 ст. 65 СК Российской Федерации).
Конституционный Суд Российской Федерации в абзаце 1 пункта 3 Постановления от 8 июня 2010 г. № 13-П обратил внимание на то, что забота о детях, их воспитание является обязанностью родителей. В силу статей 38, 40 Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с её статьёй 17, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, родители при отчуждении принадлежащего им на праве собственности жилого помещения не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними несовершеннолетних детей. При отчуждении собственником жилого помещения, в котором проживает его несовершеннолетний ребенок, должен соблюдаться баланс их прав и законных интересов. Нарушен или не нарушен баланс прав и законных интересов при наличии спора о праве, в конечном счете, должен решать суд.
Таким образом, в соответствии с действующим законодательством именно на родителей возложена обязанность действовать в интересах детей. Поэтому именно ЕВ и ЕА, учитывая презумпцию осуществления заботы со стороны родителей о благосостоянии детей, при заключении договора купли-продажи ЕА должны были предусмотреть все возможные последствия своих собственных действий для своих несовершеннолетних детей, соответственно, оснований для признания недействительным заключенного между ЕА и ВЛ, ЕГ договора купли-продажи жилого помещения по данному основанию (нарушение прав несовершеннолетних детей) не имеется.
Исходя из приведенных положений закона, истец ЕВ, присутствия при совершении сделки и зная об использовании ЕА средств материнского капитала, должен был выступить в защиту прав и интересов своих детей в отношениях с другими лицами, однако истец фактически обратился в суд в требованиями об оспаривании заключенного ЕА и ВЛ, ЕГ договора купли-продажи, защищая интересы ЕА, которая не успела приобрести в собственность иное жилое помещение по причине подорожания рыночных цен на жилые помещения.
При этом, согласие органов опеки для совершения оспариваемого договора купли-продажи от 11 февраля 2022 года в силу закона не требовалось, поскольку несовершеннолетние не были наделены долями в праве общей долевой собственности на спорное имущество, не проживали и не были зарегистрированы в нем.
Анализ стать 10 ГК Российской Федерации показывает, что отказ в защите права лицу, злоупотребившему правом, означает защиту нарушенных прав лица, в отношении которого допущено злоупотребление. Таким образом, непосредственной целью названной санкции является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, обосновывающие соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства.
Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу о нарушении прав несовершеннолетних детей действиями самих истца ЕВ и ответчика ЕА, а не второй стороной договора ВЛ и ЕГ
При таких обстоятельствах, когда судом установлено, что недобросовестных действий со стороны ответчиков ВЛ и ЕГ не имелось, принимая во внимание, что истец ЕВ, присутствия при совершении сделки и зная об использовании ЕА средств материнского капитала, либо при должной осмотрительности должен был знать, не выступил в защиту прав своих несовершеннолетних детей, а также, что судом не установлено оснований для признания недействительным заключенного между ЕА и ВЛ, ЕГ договора купли-продажи жилого помещения по основанию нарушения прав несовершеннолетних детей, суд не находит правовых и фактических оснований для признания недействительным договора купли-продажи квартиры от 11 февраля 2022 года № ***, заключенного между ЕА с одной стороны и ВЛ, ЕГ с другой стороны, и применения последствий недействительности сделки в виде возвращения сторон в первоначальное положение, в связи с чем в удовлетворении исковых требований в данной части ЕВ надлежит отказать.
Вследствие этого также отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований ЕВ о признании недействительным право собственности за ВЛ и ЕГ на квартиру № ***
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
ЕВ, действующему в интересах несовершеннолетних детей МЕ и АЕ, в удовлетворении исковых требований к ЕА, ВЛ, ЕГ о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 11 февраля 2022 года № ***, заключенного между ЕА и ВЛ, ЕГ, применении последний недействительности договора купли-продажи квартиры от 11 февраля 2022 года № ***, в виде возвращения сторон в первоначальное положение, признании недействительным право собственности за ВЛ, ЕГ на квартиру № ***, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий Фирсова Е.А.
Мотивированное решение изготовлено 28 июня 2022 года