Дело № 2-3095/2022
23RS0006-01-2022-005648-12
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
25 ноября 2022 года г. Армавир
Армавирский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Запорожец И.В.,
с участием ст. помощника прокурора г. Армавира Горюшкиной Е.П.,
при секретаре Борисенко В.Е.,
с участием истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО1 и ее представителя адвоката по ордеру Новоселова Д.А.,
ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО2 и его представителя по доверенности ФИО3,
представителя третьего лица ПАО Сбербанк по доверенности ФИО4,
рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании прекратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении и встречному иску ФИО2 к ФИО1, ФИО5 о признании договора купли-продажи жилого дома с земельным участком недействительным и применении последствий недействительности сделки,
установил:
ФИО1 обратилась в суд к ФИО2 с исковыми требованиями, в которых просила признать ответчика прекратившим право пользования жилым помещением и выселить его из жилого дома, расположенного по адресу: <....>; обязать отдел по миграции ОМВД России по <....> снять ответчика с регистрационного учета по месту регистрации по указанного адресу; выселить ответчика из спорного жилого дома. Требования мотивированы тем, что является собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <....> на основании договора купли-продажи от <....>. Ранее проживала в <....>, после чего продала свою квартиру и купила за собственные средства спорное домовладение. Так как в указанном домовладении проживал ответчик ФИО2, который ранее хотел приобрести спорное домовладение, но в связи со стечением обстоятельств не смог этого сделать, домовладение было приобретено истцом, в связи с чем ФИО2 просил истца зарегистрировать его в указанном домовладении, для временного проживания, поскольку у него сложилась сложная ситуация с материальным положением. С момента регистрации ФИО2 стал проживать и пользоваться указанным домовладением единолично. С ответчиком было соглашение, что регистрация и проживание в спорном домовладении будет до января 2022г., а с января 2022г. ответчик был обязан освободить указанное домовладение и сняться с регистрационного учета, однако до настоящего времени условия данного соглашения не выполнил, остается проживать в спорном домовладении. <....> в адрес ответчика направлено досудебное предложение в срок до <....> освободить спорное домовладение, однако предупреждение им было проигнорировано. В 2022г. на сайте avito обнаружила, что спорный дом выставлен на продажу агентством АН «Академия жилья», от сотрудников которого узнала, что ФИО2 продает указанное домовладение без ее согласия, в связи с чем, обратилась с заявлением в ОМВД России по <....>. ФИО2 не является членом семьи, препятствует владеть и пользоваться принадлежащим истцу домовладением, в связи с чем вынуждена обратиться в суд с указанным иском.
ФИО2 обратился в суд к ФИО1 и ФИО5 со встречными исковыми требованиями, уточненными в порядке ст. 39 ГПК РФ, согласно которым просил признать договор купли-продажи от <....>, заключенный между ФИО5 и ФИО1 недействительным в силу его ничтожности и применить последствия недействительности сделки; взыскать в равных долях с ответчиков судебные расходы, в виде оплаченной государственной пошлины при подаче иска в суд в размере 300 рублей. Требования мотивированы тем, что <....> между ФИО2 и ответчиком ФИО5 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком. Согласно условиям указанного договора, продавец ФИО5 и покупатель ФИО2 договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи жилого дома, общей площадью 95,0 кв.м, в том числе жилой - 58,4 кв.м, кадастровый <....>, и земельного участка, площадью 300 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, кадастровый <....>, расположенных по адресу: <....>, ст-ца Старая Станица, <....>. Стоимость указанных жилого дома и земельного участка была определена сторонами в 3 100 000 рублей. По условиям предварительного договора ФИО2 передал продавцу ФИО5 задаток в размере 2 100 000 рублей в момент заключения указанного предварительного договора, которые засчитывались в счет оплаты стоимости жилого дома и земельного участка. Оплату оставшейся части стоимости жилого дома и земельного участка в размере 1 000 000 рублей стороны договорились произвести не позднее <....>. Однако передать оставшуюся часть денежных средств не смог, в связи с внезапно возникшими денежными затруднениями. Впоследствии, знакомая ФИО1 согласилась ему помочь в приобретении указанных объектов недвижимости, посредством получения ипотечного кредита, при этом договорились о том, что она получает ипотечный кредит на приобретение спорного жилого дома и земельного участка, однако, фактически собственником указанных объектов недвижимости будет являться ФИО2, также последний будет погашать ежемесячные платежи по кредитному договору <....>, заключенному <....> между ФИО1 и ПАО Сбербанк. На момент заключения договора купли-продажи указанных объектов недвижимости между ФИО5 и ФИО1, ответчик ФИО5 указал, что в связи с просрочкой оплаты по предварительному договору купли-продажи от <....> денежной суммы в размере 1 000 000 рублей, он увеличил стоимость домовладения на 220 000 рублей. ФИО5 также было известно о том, что договор купли-продажи от <....>, заключенный между ним и ФИО1 является притворной сделкой и данный договор был необходим для получения ФИО1 ипотечного кредита и оказания помощи ФИО2 в окончательном расчете за приобретение домовладения. На момент заключения договора купли-продажи от <....> между ФИО5 и ФИО1, последней был одобрен кредит на сумму 1 950 000 рублей, которые были переведены банком на счет ФИО5, из них, ФИО5 в счет оплаты стоимости домовладения оставил себе 1 220 000 рублей, из которых 1 000 000 рублей - фактически доплата ФИО5 по предварительному договору от <....>, а 220 000 рублей - денежные средства, за просрочку ФИО2 платежа по вышеуказанному предварительному договору, остальные денежные средства в размере 730 000 рублей были затрачены на проведение в указанном жилом доме ремонтных работ. Примерно, в мае 2021 года ремонт жилого дома был практически окончен и ФИО1, по договоренности, зарегистрировала ФИО2 по фактическому месту жительства по адресу: <....>, ст-ца Старая Станица, <....>. С сентября 2020 года ФИО2, переводил на карту ФИО1, а потом по ее просьбе на карту ее сына денежные средства в размере 16 500 рублей в счет погашения платежей по кредитному договору <....>, заключенному <....> между ФИО1 и ПАО Сбербанк. Последний перевод осуществил <....>. Однако, <....> на его телефон от ФИО1 поступило сообщение, в котором последняя указала переводимую ей сумму, как за пользование жильем, а соглашений по оплате ипотечного кредита не составлялось и не имеется. После чего ФИО1 обратилась в суд с иском о его выселении, а также у нее есть намерение продать указанный дом и земельный участок. Считает, что ФИО1 своими действиями предприняла попытку приобретения права на его имущество, путем злоупотребления его доверием. Ссылаясь на требования ст. 166, ч.2 ст. 170 ГК РФ просит признать договор купли-продажи от <....>, заключенный между ФИО5 и ФИО1 недействительным в силу его ничтожности и применить последствия недействительности сделки, считая данный договор притворной сделкой.
В судебном заседании истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) ФИО1 и ее представитель адвокат Новоселов Д.А. на удовлетворении первоначальных исковых требований настаивали, просили исковые требования удовлетворить в полном объеме по основания, изложенным в иске. В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 просили отказать, как необоснованных. При этом ФИО1 пояснила, что в целях переезда их Республики Крым в <....> подобрала спорный жилой дом, на котором был баннер: «Продается». Связавшись с продавцом, последний сообщил, что дом находится на продаже, также рассказал, что в указанном доме проживает несостоявшийся покупатель ФИО2, с которым ранее был заключен предварительный договор купли-продажи, однако ввиду отсутствия у него денежных средств, купить его он не может. После осмотра дома, было установлено, что в нем проживает ФИО2. После оформления ею сделки купли-продажи с ФИО5, ФИО2 попросил пожить в доме в период поиска жилья, в которое можно было съехать. За это ФИО2 обещал платить аренду за дом в размере платежа по ипотечному кредиту, полученному ФИО1 при покупке данного имущества. В мае 2021 года ФИО2 попросил предоставить регистрацию по адресу спорного жилого помещения, сообщив, что без регистрации он не может получать пенсию. Зная, что факт регистрации не влечет переход права собственности, дала согласие на регистрацию ФИО2 в принадлежащем жилом доме. Поскольку указанный жилой дом необходим для проживания, в 2022 г. выразила ФИО2 требование о выселении, на что последний отказался сниматься с регистрационного учета по месту жительства и выселяться. Попытки обращения по указанному вопросу в правоохранительные органы результатов не дали. Для покупки спорного жилого дома ею были использованы денежные средства от продажи квартиры, расположенной по адресу: <....>, что подтверждается договором купли-продажи от <....> и ипотечный кредит в размере 1 950 000 рублей. При покупке дома, в ПАО Сбербанк ФИО1 передала ФИО5 наличными денежные средства в размере 1 550 000 рублей. В момент передачи денежных средств ФИО5, считала, что данная сумма являлась первоначальным взносом при получении ипотечного кредита. Считала, что ФИО5 была оформлена расписка на указанную сумму, так как при отсутствии подтверждения внесения первоначального взноса, кредит бы не предоставили, расписка должна быть в банке. Риэлторы занимались оформлением документов. Сделка у нее была с ФИО5, о чем договаривались между собой ФИО2 и ФИО5, ей не известно. Согласно отчета об оценки жилого дома с улучшениями, стоимость спорного жилого дома составляет 3 500 000 рублей. Денежные средства от ФИО2 ежемесячно получала за проживание последнего в спорном жилом доме, письменный договор аренды не заключался.
В судебном заседании ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО2 и его представитель, действующая на основании доверенности ФИО3 настаивали на удовлетворении встречного искового заявления по основаниям, в нем изложенным, в удовлетворении первоначальных исковых требований ФИО1 просили отказать, поскольку денежные средства за спорный жилой дом были переданы ФИО2 продавцу ФИО5 в размере 2 100 000 рублей, ФИО5 подтвердил, что спорный жилой дом приобретался именно ФИО2, а ФИО1 помогала последнему в его приобретении. У ФИО1 изначально не было намерения для приобретения спорного жилого дома и проживания в нем, так как она не регистрировалась в нем, не изменила на себя лицевые счета в коммунальных службах, не оплачивала ипотеку, которую получила в интересах ФИО2, не имеет ключей от жилого дома, не оплачивала ФИО5 денежные средства в сумме 1 550 000 рублей в счет приобретения спорного жилого дома, как об этом заявила в судебном заседании, а в подтверждение никаких документов не предоставила. Считают, что договор купли-продажи от <....> между ФИО5 и ФИО1 является притворным, заключен с целью прикрыть сделку между ФИО5 и ФИО2. ФИО1 оформила ипотеку в ПАО Сбербанк, чтобы помочь ФИО2 получить 1 000 000 рублей для последующей оплаты последним денежных средств за спорный жилой дом, взамен ФИО2 взял на себя обязательства помочь гражданскому супругу ФИО1 в получении необходимых документов в бизнесе. Коммунальные платежи по спорному жилому дому производит ФИО2, кредитный договор между ПАО Сбербанк и ФИО1 не оспаривает, за период с сентября 2020г. по май 2022г. перечислял ФИО1 платежи за ипотеку в размере 16 500 рублей ежемесячно.
В судебное заседание ответчик по встречному иску ФИО5 не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещался в установленном порядке. Ранее, участвуя в судебном заседании, суду пояснил, что являлся собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по <....> в <....>, которые им были выставлены на продажу. Через риэлторов познакомился с ФИО2. Недвижимость договорился продать ему за 3 100 000 рублей, из которых 2 100 000 рублей получил от ФИО2 при подписании предварительного договора от <....>, а оставшуюся сумму 1 000 000 рублей должен был передать через четыре месяца. После получения задатка, передал ФИО2 ключи от жилого дома, с его согласия ФИО2 въехал в указанный жилой дом, перевез свое имущество, делал в нем ремонт, облагородил двор: положил тротуарную плитку, установил навес с террасой. Коммунальные платежи ФИО2 оплачивал самостоятельно. После наступления срока оплаты у ФИО2 денег не оказалось, давал ему еще примерно 2-3 месяца, чтобы он нашел оставшуюся сумму, подгонял его. ФИО2 стал принимать действия произвести оплату, сообщил, что нашел человека, на которого будет оформлен основной договор купли-продажи дома. Сказал ему, что без разницы как они это будут делать, так как ему (ФИО5) нужно получить свои деньги за дом. Риэлторы составили договор, с ФИО1 встретился в ПАО Сбербанк, переоформление недвижимости происходило в электронном виде, от ФИО1 получил денежные средства, взятые последней по ипотеке в размере 1 950 000 рублей, из них 1 000 000 рублей оставшаяся сумма по предварительному договору, 730 000 рублей наличными вернул ФИО2 за улучшение условий в доме (расписки не было), примерно 120 000 рублей - сумма неустойки за несвоевременную оплату 1 000 000 рублей по предварительному договору (как договаривались с ФИО2), остальная часть пошла на оплату риэлторских услуг. ФИО2 передал технические условия на воду и электроснабжение, выписки из ЕГРН, разрешение на строительство. Риэлторы были свидетелями, что спорный дом приобретается для ФИО2. С ФИО1 больше не встречался, не созванивался, она говорила, что знает, что жилой дом приобретает ФИО2. Никаких наличных денежных средств от ФИО1 не получал, расписок не писал, никаких договоренностей с ней у него не было. Лично ФИО1 не выходила на него купить у него дом. Спорный дом никому кроме ФИО2 не продавал. Все были уведомлены о такой сделке, ФИО1 сказала, что знает, что ФИО2 дал ему задаток за спорный жилой дом в размере 2 100 000 рублей. ФИО2 не требовал у него вернуть задаток. В удовлетворении встречных исковых требований полагался на усмотрение суда.
Представитель третьего лица ПАО Сбербанк, действующая на основании доверенности ФИО4 в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 просила отказать в полном объеме, поскольку договор купли-продажи недвижимости, заключенный между ФИО5 и ФИО1 <....> направлен на возмездную передачу недвижимого имущества, факт оплаты подтвержден представленными в материалы дела доказательствами, сделка соответствует требованиям закона, прошла государственную регистрацию, проверку со стороны Банка, оснований предполагать о ее недействительности не имелось, заемщик ФИО1 является добросовестным приобретателем залогового имущества. Из текста договора следует, что стороны по сделке преследовали цель продажи имущества и приобретения этого имущества в собственность на возмездной основе.
Представитель третьего лица - отдела МВД России по <....> в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен в установленном порядке.
В судебном заседании был допрошен свидетель Ш, которая пояснила, что в агентстве «Академия жилья» работает помощником риэлтора с середины 2019г.. ФИО2 заключил с договор на оказание услуг по продаже его дома по <....>, а потом он покупал дом у ФИО5 в <....>. ФИО2 делал выбор, договаривался, передал ФИО5 задаток за дом в размере 2 100 000 рублей, предварительный договор был составлен в агентстве, когда должен быть оформлен основной договор не помнит, но срок был большой. Ключи от дома были переданы при заключении задатка продавцу, а он возможно их передал покупателю. После передачи ключей в спорном домовладении не была, со стороны видела, что был сделан навес. В августе 2020г. стали говорить о заключении основного договора, кто был инициатором, не помнит. ФИО2 собирался оформить на себя ипотеку, но банк ему отказал. Тогда он был вынужден найти человека, кто возьмет ипотеку, а он будет ее оплачивать. ФИО5 не давал поручения выставлять спорный жилой дом вновь на продажу. Висел ли баннер о продаже дома в этот период, не помнит. Знает, что в банке была взята сумма 1 900 000 рублей, это оставшиеся деньги и на ремонт. При оформлении сделки в банке не была, был ФИО6, что было в банке, ей (свидетелю) не говорили. Летом 2022г. была приглашена в дом, так как ФИО2 решил его продавать. В документах увидела, что собственник спорного дома женщина, но он сказал, что с ней проблем не будет, поскольку он фактически собственник.
Выслушав участников процесса, показания свидетеля, исследовав материалы дела, заключение участвующего в деле прокурора, полагавшего исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению в полном объеме, а встречные уточненные исковые требования ФИО2 не подлежащими удовлетворению, суд приходит к следующему.
Как установлено в судебном заседании, жилой дом, площадью 95 кв.м. и земельный участок, площадью 300 кв.м., расположенные по адресу: <....> принадлежат на праве собственности ФИО1 (истцу по первоначальному иску), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <....>.
Указанное недвижимое имущество ранее принадлежало ФИО5 (ответчику по встречному иску) на основании договора купли-продажи земельного участка от <....> и свидетельства о государственной регистрации права №АА 787351 от <....>.
В судебном заседании также установлено, что <....> между ФИО5 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком и передачи задатка, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <....>. Стоимость указанных жилого дома и земельного участка определена сторонами в размере 3 100 000 рублей, является окончательной и пересмотру не подлежит. ФИО2 передал ФИО5 задаток в размере 2 100 000 рублей в момент заключения указанного предварительного договора, которые засчитываются в счет оплаты стоимости жилого дома и земельного участка. Оплата оставшейся части стоимости жилого дома и земельного участка в размере 1 000 000 рублей стороны предварительного договора договорились произвести не позднее <....>.
Как следует из пояснений ФИО5, данных в судебном заседании, после получения задатка, он передал ФИО2 ключи от спорного жилого дома, а также с его согласия ФИО2 въехал в указанный жилой дом, перевез свое имущество, делал в нем ремонт, облагородил двор: положил тротуарную плитку, установил навес с террасой. После наступления срока оплаты оставшейся части денежных средств в размере 1 000 000 рублей, у ФИО2 денег не оказалось, он искал денежные средства, чтобы произвести расчет, и сообщил, что нашел человека, на которого будет оформлен основной договор купли-продажи дома. Договор оформлялся с ФИО1, с которой встретился один раз в ПАО Сбербанк, переоформление недвижимости происходило в электронном виде, от ФИО1 получил денежные средства, взятые последней в банке по ипотеке в размере 1 950 000 рублей, из них 1 000 000 рублей - оставшаяся сумма по предварительному договору, 730 000 рублей наличными вернул ФИО2 (расписки не было), примерно 120 000 рублей - сумма неустойки за несвоевременную оплату 1 000 000 рублей по предварительному договору (как договаривались с ФИО2), остальная часть пошла на оплату риэлторских услуг. ФИО5 передал ФИО2 технические условия на воду и электроснабжение, выписки из ЕГРН, разрешение на строительство.
Судом установлено, что <....> между продавцом ФИО5 и покупателем ФИО1 был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество – жилой дом, общей площадью 95 кв.м., кадастровый <....> и земельный участок, общей площадью 300 кв.м., кадастровый <....>, расположенные по адресу: <....>, ст-ца Старая Станица, <....>.
Согласно п.2 указанного договора, стоимость жилого дома и земельного участка составляет 1 220 000 рублей, из них: стоимость жилого дома составляет 970 000 рублей; стоимость земельного участка составляет 250 000 рублей.
Часть стоимости объекта недвижимого имущества оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя в сумме 525 000 рублей (п.2.2.1 договора).
Часть стоимости объекта недвижимого имущества в размере 695 000 рублей оплачивается покупателем за счет кредитных денежных средств, предоставленных ФИО1 на приобретение объекта недвижимого имущества с неотделимыми улучшениями в соответствии с кредитным договором <....> от <....>, заключенным в <....> ПАО Сбербанк (п.2.2.2 договора).
Согласно п. 2.3.2 договора перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты объекта недвижимого имущества осуществляется ООО «ЦНС» по поручению покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества к заемщику, а также государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости в силу закона в пользу банка по реквизитам получателя ФИО5.
Объект недвижимого имущества передается покупателю с момента заключения настоящего договора, который по соглашению сторон, имеет силу акта приема-передачи, продавец передал, а покупатель принял жилой дом и земельный участок по адресу: <....>, ст-ца Старая Станица, <....> (п.2.3.4 договора).
Согласно кредитному договору <....> от <....> ПАО Сбербанк предоставил ФИО1 кредит «приобретение готового жилья» в размере 1 950 000 рублей сроком возврата кредита на 264 месяца. Как следует из графика платежей, сумма ежемесячного платежа составляет 16348,92 рубля.
Согласно отчету <....> от <....>, выполненного оценщиком ИП Ж рыночная стоимость жилого дома, общей площадью 95 кв.м., кадастровый <....> и земельного участка, общей площадью 300 кв.м., кадастровый <....>, расположенных по адресу: <....>, ст-ца Старая Станица, <....> составляет 3 500 000 рублей.
В соответствии с п.11, п.12 кредитного договора объект недвижимости с неотделимыми улучшениями: жилой дом, земельный участок, находящиеся по адресу: <....>, ст-ца Старая Станица, <....> является залоговым имуществом (ипотекой). Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним указанный объект с <....> имеет обременение – ипотека в силу закона.
Истец по встречному иску ФИО2 просит признать договор купли-продажи от <....>, заключенный между ФИО5 и ФИО1 недействительным в силу его ничтожности и применить последствия недействительности сделки, указывая, что данный договор является притворной сделкой, прикрывающим сделку купли-продажи спорного домовладения между ФИО5 и ФИО2. Как следует из встречного иска и пояснений ФИО2 и его представителя в судебном заседании, поскольку задаток в размере 2 100 000 рублей ФИО2 отдал ФИО5, а оставшиеся денежные средства в размере 1 000 000 рублей у него отсутствовали, и кредит в банке он не мог получить, то он попросил свою знакомую ФИО1 взять кредит в банке под спорное домовладение, тем самым приобрести у ФИО5 указанное домовладение, чтобы ФИО2 мог закрыть свой долг в сумме 1 000 000 рублей перед ФИО5. ФИО1 согласилась на предложение ФИО2. ФИО1 формально является собственником спорного домовладения, а фактически владеет указанным домовладением ФИО2.
Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3 данной статьи).
В силу п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила (п. 2 данной статьи).
В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <....> N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.
Пункт 88 этого же постановления Пленума разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).
Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.
Кроме того, из содержания пункта 2 статьи 170 ГК РФ следует, что притворная сделка должна быть совершена между теми же сторонами, что и "прикрываемая".
В соответствии с ч.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Истец по встречному иску ФИО2 полагает, что действительная воля К не была направлена на приобретение в собственность спорного домовладения, так как она не вступала во владение жилым домом, не переоформила в коммунальных службах города на себя лицевые счета и не оплачивала коммунальные платежи, а платежи осуществлял сам ФИО2, также он оплачивал платежи по кредиту, переводя ежемесячный платеж ФИО1, а последняя от своего имени платила в банк.
Ответчик по встречному иску ФИО1, в обоснование своих возражений, указывает, что спорное домовладение приобреталось непосредственно ею и в ее собственность. Документы оформлены в установленном законном порядке, купля-продажа спорного объекта недвижимости не является притворной, так как не прикрывает иную сделку. У ФИО1 были намерения приобрести указанное домовладение, поскольку на основании договора купли-продажи от <....> она продала принадлежащую ей на праве собственности квартиру, находящуюся в <....> за 2 500 000 рублей и переехала жить в <....>. В связи с чем у нею были денежные средства на приобретение спорного домовладения, как от продажи квартиры, так и взятый ипотечный кредит. В настоящее время вынуждена проживать на квартире. Исходя из содержания предварительного договора и обстоятельств неоплаты ФИО2 денежных средств по предварительному договору, на <....> у ФИО5 никаких обязательств перед ФИО2 не имелось, ни в обязанности заключить с последним договор купли-продажи жилого дома, ни обязанности по возврату задатка по предварительному договору от <....>. Договор купли-продажи спорного домовладения, заключенного <....> с ФИО5 не оспаривает.
Ответчик по встречному иску ФИО5 также утверждал, что у него было намерение продать спорный жилой дом и земельный участок и получить за него денежные средства. Договор купли-продажи спорного объекта недвижимости, заключенного <....> с ФИО1 он не оспаривает, денежные средства получены им в полном объеме.
Кредитные обязательства ФИО1 перед ПАО Сбербанк, возникшие в 2020 году, в полном объеме не исполнены, спорный жилой дом и земельный участок находятся в залоге у Банка.
Судом установлено, что ФИО2 не является стороной договора купли-продажи спорного домовладения от <....>. При этом, допустимых и достоверных доказательств того, что стороны по заключенному договору в действительности имели в виду сделку, по которой спорный объект недвижимости переходит в собственность ФИО2, суду не представлено.
В предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.
Учитывая волеизъявление сторон по приобретению и продаже спорного жилого дома и земельного участка, характер совершенной оспариваемой сделки, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований о признании договора купли-продажи от <....> недействительным по основаниям ч.2 ст. 170 ГК РФ.
Кроме того, признание договора притворной сделкой не влечет таких последствий, как реституция, поскольку законом в отношении притворных сделок предусмотрены иные последствия - применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил с учетом существа и содержания такой прикрываемой сделки.
ФИО2 не представлено доказательств, что в случае удовлетворения встречных исковых требований, заявленных им в рамках настоящего спора, будут восстановлены его права и законные интересы.
С учетом установленных по делу обстоятельств, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 следует отказать в полном объеме.
Поскольку в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 отказано в полном объеме, оснований для взыскания с ответчиков по встречному иску в порядке ст. 98 ГПК РФ судебных расходов, связанных с оплатой государственной пошлины при подаче иска в суд, также не имеется.
Судом установлено, что ответчик по первоначальному иску ФИО2 вселился в спорный жилой дом с согласия предыдущего собственника ФИО5, получив ключи от спорного жилого дома после подписания предварительного договора <....>, начал производить в нем ремонтные работы, облагородил двор.
Истец ФИО1 является собственником жилого дома, площадью 95 кв.м. и земельного участка, площадью 300 кв.м., расположенных по адресу: <....> на основании договора купли-продажи от <....>, переход права в ЕГРН зарегистрирован <....>.
Как следует из первоначального иска и пояснений ФИО1 и ее представителя в судебном заседании, в спорном домовладении проживал ответчик по первоначальному иску ФИО2, который ранее хотел приобрести спорное домовладение, но в связи со стечением обстоятельств не смог этого сделать. ФИО2 попросил ФИО1 зарегистрировать его в указанном домовладении, для временного проживания, поскольку у него сложилась сложная ситуация с материальным положением. С ответчиком по встречному иску было соглашение, что его регистрация и проживание в спорном домовладении будет до января 2022г., а с января 2022г. ответчик был обязан освободить указанное домовладение и сняться с регистрационного учета, однако до настоящего времени условия данного соглашения не выполнены.
После перехода права собственности на жилое помещение от ФИО5 к ФИО1, ФИО2. продолжил свое проживание в указанном жилом помещении без заключения договора найма с собственником жилого помещения. Членом семьи ФИО1 ФИО2 не является и не являлся ранее.
Факт регистрации ФИО2 в жилом помещении по адресу: <....> подтверждается имеющимися в материалах дела адресной справкой и не отрицается ответчиком по первоначальному иску.
Как следует из объяснений ФИО1, ответчик по первоначальному иску вселился в домовладение с согласия бывшего собственника жилого помещения – ФИО5, членом ее семьи, как нового собственника жилого помещения, ответчик не является и никогда не являлся, общее хозяйство не ведется, проживая на спорной жилой площади, проживание ответчика в спорном жилом помещении нарушает право истца по первоначальному иску пользоваться и распоряжаться указанным жилым помещением.
В судебном заседании ответчик по первоначальному иску ФИО2 не отрицал, что он не является членом семьи собственника ФИО1. После получения от ФИО5 ключей от дома, в жилом доме провел разводку в доме, оштукатурил три комнаты, сделал ванную комнату, постелил плитку, сделал полы. Ремонт делал, так как приобрел дом для себя и своей семьи. Оспаривает договор купли-продажи спорного объекта недвижимости от <....>, заключенного между ФИО5 и ФИО1, считая сделку притворной.
В силу ч.1 ст.40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище, которого не может быть лишен произвольно.
Как следует из положений, предусмотренных ст.ст.1, 3, 10 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
Никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения или ограничен в праве пользования жилым помещением иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом.
Согласно ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно ч.1 ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
В соответствии ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).
Согласно ч 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Таким образом, законодатель гарантировал собственнику сохранение права собственности без различных обременений со стороны предыдущего собственника и членов его семьи.
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу п. 45 Постановления Пленум ВС РФ <....> и Пленум ВАС РФ <....> от <....> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.
Согласно ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать во взаимосвязи с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Вместе с тем, в нарушение указанных норм, ответчиком по первоначальному иску не представлены суду относимые и допустимые доказательства, опровергающие требования истца по первоначальному иску.
В судебном заседании установлено, что ответчик по первоначальному иску не является членом семьи собственника, общего хозяйства с собственником жилого дома ответчик не ведет, какого-либо соглашения между собственником и ответчиком о сохранении за ним права пользования жилой площадью не имеется.
Анализируя в совокупности представленные доказательства, а также нормы права в области регулирования спорных правоотношений, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
При указанных обстоятельствах, исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме, в связи с чем, следует признать ФИО2 прекратившим право пользования жилым помещением и выселить из жилого дома, расположенного по адресу: <....>.
Признавая ФИО2 прекратившим право пользования жилым помещением по адресу: <....> суд полагает, что он должен быть снят с регистрационного учета по месту жительства по указанному адресу.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании прекратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении, удовлетворить.
Признать ФИО2, <....> года рождения, паспорт 0304 <....> прекратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <....>.
Выселить ФИО2, <....> года рождения, паспорт 0304 <....> из жилого дома, расположенного по адресу: <....>.
Обязать отдел по вопросам миграции ОМВД России по городу Армавиру снять ФИО2, <....> года рождения, паспорт 0304 <....> с регистрационного учета по адресу: <....>.
В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1, ФИО5 о признании договора купли-продажи жилого дома с земельным участком недействительным и применении последствий недействительности сделки, отказать.
Решение будет изготовлено 01.12.2022.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Армавирский городской суд.
Судья И.В. Запорожец