Дело № 2-1146/2025
25RS0010-01-2025-000807-62
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22 апреля 2025 г. г. Находка Приморского края
Находкинский городской суд Приморского края в составе:
председательствующего судьи Шулико О.С.
при секретаре Андреевой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании судебных расходов, указав в обоснование требований, что 29.02.2024 г. между сторонами в простой письменной форме был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого ФИО2 принял на себя обязательство заключить с ФИО3 в срок не позднее 20.03.2024 г. договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение по адресу: <.........>. В соответствии с п.3 указанного договора ФИО1 выплатил ФИО2 аванс в размере 1 300 000 руб., о чем ФИО2 оформил расписку от 29.02.2024 г. Однако в установленный договором срок договор купли-продажи имущества заключен не был, ответчик от заключения договора отказался, аванс по договору не вернул, а в последующем стало известно, что он подарил принадлежащую долю в праве собственности на указанное жилье своему сыну <.........>С. Поскольку в нарушение требований ст.429 ГК РФ договор был заключен без нотариального удостоверения, ФИО4 просит признать заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 29.02.2024 г. недействительной сделкой, по мотиву её ничтожности, и применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата ему полученных ответчиком в качестве аванса денежных средств в размере 1 300 000 руб. Также просит взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 28 000 руб.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен в установленном законом порядке посредством телефонограммы от 19.03.2025 г., делегировал полномочия представителю.
Ответчик ФИО2 на рассмотрение дела по существу не явился, о времени и месте судебного заседания неоднократно извещался в установленном законом порядке заказной корреспонденцией, возвращенной в адрес суда в связи с истечением срока хранения.
Известить ответчика о судебном слушании посредством телефонограммы по номеру телефона для мобильной связи, предоставленному истцом, не представилось возможным, о чем составлена справка от 19.03.2025 г.
Возражения (отзыва) по иску не представлено.
Кроме того, сведения о движении дела размещены к свободному доступу в сети Интернет на официальном сайте Находкинского городского суда Приморского края: nahodkinsky.prm.sudrf.ru.
При указанных обстоятельствах, в силу ст. 167 ГПК РФ и ст. 233 ГПК РФ, с согласия представителя истца, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон в порядке заочного судопроизводства.
Представитель истца ФИО1 – ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам иска, просил иск удовлетворить.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно статье 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В статье 421 ГК РФ закрепляется принцип свободы договора.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3).
Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ предусматривается, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.
Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2 статьи 429 ГК РФ).
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 ст.429 ГК РФ).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи от 23.06.2011 г. Загребнев (<.........>) Сергей Валерьевич, <.........> года рождения, с 24.06.2011 г. являлся собственником ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <.........>, что подтверждено выпиской из ЕГРН от 14.04.2025 г.
29.02.2024 г. между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) в простой письменной форме был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого ФИО2 принял на себя обязательство заключить с ФИО3 в срок не позднее 20.03.2024 г. договор купли-продажи принадлежащей ему ? доли в праве собственности на указанное жилое помещение.
Пунктом 3 названного договора установлено, что покупатель выплачивает продавцу в качестве аванса по договору денежные средства в размере 1 300 000 руб., и в срок до 20.03.2024 г. стороны обязуются заключить договор купли-продажи у нотариуса.
Подлинник указанного договора и расписки от 29.02.2024 г., согласно которой ответчиком получена сумма аванса, представлены суду на обозрение в судебном заседании.
Факт подписания указанного договора и получения денежных средств от истца в размере 1 300 000 руб. в качестве аванса ответчиком не оспорены.
Однако в установленный договором срок договор купли-продажи имущества заключен не был; как указал истец, ответчик от заключения договора отказался, аванс по договору не вернул.
Согласно выписок из ЕГРН от 14.04.2025 г., собственником вышеуказанной доли в праве на названное жилье на основании договора дарения доли квартиры от 16.08.2024 г. с 20.08.2024 г. является ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.
Обращаясь в суд с рассматриваемыми требованиями, истец указал на ничтожность договора от 29.02.2024 г. ввиду его несоответствия требованиям закона (отсутствие нотариального удостоверения), в связи с чем, сделка является недействительной, а последствием такой недействительности – обязанность ответчика вернуть полученный по договору аванс.
И суд с данными доводами согласен, ввиду следующего.
Из смысла пункта 1 статьи 429 ГК РФ следует, что заключение предварительного договора, по общему правилу, не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, а лишь порождает у сторон право и обязанность заключить в дальнейшем основной договор.
То есть предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.
Как разъяснено пунктами 27 и 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).
При этом несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.
Вместе с тем, в силу требований ч.1.1 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 28.02.2025) "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению «….» долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:
1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";
4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);
5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;
6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
Как было указано выше, ответчик при подписании предварительного договора намеревался продать принадлежащую ему долю в праве собственности на квартиру, без участия второго собственника (п.1 ч.1.1 ст.42) соответственно (по состоянию на дату подписания предварительного договора – ФИО7).
Поскольку, ввиду вышеуказанных требований, предварительный договор надлежало заключать в форме, установленной для основного договора, в п.2 которого прямо предусмотрено его заключение с нотариальным удостоверением, то предварительный договор от 29.02.2024 г., как вид двусторонней сделки, требованиям закона не соответствует.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки.
Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момента совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Ничтожная сделка является недействительной с момента ее заключения (абзац 2 пункта 84 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
На основании изложенного, учитывая, что в силу прямого указания закона на то, что несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность, требования истца подлежат удовлетворению по основанию, указанному в исковом заявлении, с признанием заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.02.2024 г. недействительной сделкой, по мотиву её ничтожности, и применением последствия недействительности ничтожной сделки в виде взыскания в порядке установленной законом реституции, как последствия недействительности сделки, суммы аванса в размере 1 300 000 руб., с ответчика в пользу истца соответственно.
В силу ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В соответствии с подпунктом 15 пункта 1 статьи 333.20 Налогового кодекса Российской Федерации, введенным в действие Федеральным законом от 8 августа 2024 г. N 259-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах" при подаче исковых заявлений, содержащих требования о применении последствий недействительности сделок, уплачивается государственная пошлина, установленная для исковых заявлений имущественного характера, в зависимости от стоимости имущества, подлежащего возврату.
При обращении с иском, исходя из цены последнего – 1 300 000 руб., истцом оплачена государственная пошлина в размере 28 000 руб., что подтверждено чеками по операциям ПАО «Сбербанк России»: от 31.01.2024 г. – в размере 428 руб., от 04.09.2024 г. – в размере 300 руб., от 18.10.2024 г. – в размере 27 272 руб., что соответствует требованиям ст.ст.333.19, 333.20 НК РФ в редакции, действующей с 09.09.2024 г.
Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 28 000 руб.
Руководствуясь ст.ст. 194-198,238 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании судебных расходов – удовлетворить.
Признать заключенный между ФИО1, <.........> года рождения, уроженцем <.........>, (паспорт гражданина РФ серии <.........>), и ФИО2, <.........> года рождения, уроженцем <.........>, (паспорт гражданина РФ серии <.........>), предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 29.02.2024 г., - недействительной сделкой, по мотиву её ничтожности.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки - предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.02.2024 г., заключенного между ФИО1 и ФИО2.
Взыскать с ФИО2 (паспорт гражданина РФ серии <.........>) в пользу ФИО1 (паспорт гражданина РФ серии <.........>), оплаченные в качестве аванса по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 29.02.2024 г. денежные средства в размере 1 300 000 руб. 00 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 28 000 руб. 00 коп., а всего – 1 328 000 руб. 00 коп.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене решения суда в течение семи дней со дня вручения копии решения суда.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Мотивированный текст решения суда составлен (с учетом выходных, а также нерабочих праздничных 01.05.2025 г., 02.05.2025 г., 08.05.2025 г., 09.05.2025 г., дней) 12.05.2025г.
Судья: О.С. Шулико