Решение по делу № 2-123/2025 от 15.01.2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Туапсе Дело № 2-123/2025

«15» января 2025 год (2-1637/2024)

Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе председательствующего Курбакова В.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Артыновой Р.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к Подольской ФИО10, действующей в своих интересах и интересах ФИО2 о взыскании задолженности за счет наследственного имущества,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 – представитель по доверенности;

от ответчика: ФИО4 – представитель по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Туапсинский районный суд с уточненным исковым заявлением к Подольской СВ, действующей в своих интересах и интересах ПЛ о взыскании в солидарном порядке задолженность по предварительному договору купли-продажи квартиры от 14.10.2023 года в размере 3 200 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.03.2024 года по 20.11.2024 года в размере 399 387 рублей 97 копеек и с 21.11.2024 года по день исполнения решения суда, рассчитанные по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) на сумму долга в размере 3 200 000 рублей, суммарно не более 3 200 000 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что 14.10.2023 года истец и ФИО5, в интересах которого по доверенности от 16.05.2019 года (срок действия 10 лет) действовала его жена – ФИО6 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Согласно пункту 1.1 договора, ФИО5 принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 391 кв. м с кадастровым номером 23:33:0107003:460 в границах кадастрового плана земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> №. ФИО5 гарантирует, что до подписания настоящего договора, указанный земельный участок не заложен, не арестован по решению суда и не обременен правами третьих лиц. Согласно пункту 1.2 договора, ФИО5 обязуется завершить строительство многоквартирного дома не позднее IV квартала 2023 года. Согласно пункту 1.3 договора стороны договорились подписать основной договор купли-продажи квартиры (строительный) № 34 на 5 этаже, площадью 21,95 кв. м, в строящемся многоквартирном доме по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Согласно пункту 1.5 договора, стоимость квартиры фиксированная, изменению не подлежит и составляет 3 200 000 рублей. В силу пункта 1.8 договора, квартира должна быть передана покупателю в следующем состоянии: на полу выполнена стяжка; имеются межкомнатные перегородки; металлопластиковые окна; металлическая входная дверь; стены внутри квартиры оштукатурены; заведена электропроводка; проведен водопровод и канализация. В силу пункта 2.1 договора, расчет между сторонами будет производится в следующем порядке: при подписании договора покупатель выплачивает продавцу денежные средства в размере 100 000 рублей наличными в качестве задатка и не позднее 23.10.2023 года покупатель выплачивает оставшуюся денежную сумму в размере 3 100 000 рублей наличными или перечисляет на расчетный счет по реквизитам, указанным в договоре, на счет, открытый на имя ФИО5 Согласно пункту 3.1 договора право собственности на вышеуказанную квартиру переходит от продавца к покупателю с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права. Согласно пункту 4.1 договора предварительный договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств. Согласно пункту 4.3 договора в случае, если в будущем какая-либо из сторон будет уклоняться от заключения основного договора купли-продажи, то в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в судебные органы. Денежные средства в сумме 3 200 000 рублей были переданы истцом ФИО5 согласно условиям договора в размере 100 000 руб. в момент подписания договора, что подтверждается распиской, 3 100 000 рублей – 21.10.2023 года по безналичному расчету, что подтверждается приходным кассовым ордером от 21.01.2023 года № 4. С момента заключения договора до настоящего времени ФИО5 на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, возвел многоквартирный дом, однако объект недвижимости в эксплуатацию не ввел, в связи с чем основной договор купли-продажи до 01.03.2024 года не заключен и в настоящее время заключен быть не может, так как ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ года умер. Согласно сведениям, опубликованным на сайте «Реестры самовольных объектов», объект № 45 526, месторасположение: Краснодарский <адрес>, <адрес>, <адрес>, вид объекта: гостиница, апарт-отель, вид нарушения: не соответствует разрешающей документации на строительство, требованиям строительных норм, градостроительным нормам и правилам, в части соблюдения отступов от границ земельного участка, нарушает права и интересы других лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан внесен в реестр самовольных объектов. Также в реестре указано, что данный объект находится на земельном участке с кадастровым номером 23:33:0107003:460 и имеется судебное решение о признании объекта самовольным строением и его сносе, вступившее в законную силу 15.08.2023 года. Таким образом, на момент заключения договора (14.10.2023 года) ФИО5 было известно о том, что он заключает предварительный договор купли-продажи квартиры на объект, который подлежит сносу на основании решения суда. В договоре был указан срок заключения основного договора купли-продажи: «не позднее 1 марта 2024 года» (пункт 1.3 договора). Так как право собственности на объект недвижимости, на который предполагалось заключить основной договор купли-продажи за ФИО5 не зарегистрировано в установленном законом порядке и до настоящего времени не зарегистрировано, ФИО5 обязан был вернуть ФИО1 денежные средства в сумме 3 200 000 рублей, что не сделано до настоящего времени. При этом, начиная с 02.03.2024 года, наследники ФИО5 незаконно пользуются денежными средствами ФИО1 в указанной сумме. С учетом указанных выше обстоятельств передать истцу в собственность квартиру в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес>, не представляется возможным, так как жилой дом как объект недвижимости не зарегистрирован, а возведенное строение подлежит сносу по решению суда. В тоже время истец полностью исполнил свои обязательства по договору, оплатив стоимость договора. ФИО5, а после его смерти наследники, договор не исполнили, а по истечении даты, до которой должен быть заключен основной договор купли-продажи квартиры, то есть, после 01.03.2024 года, денежные средства ФИО1 не вернули. Начиная с 02.03.2024 года и по настоящее время, ответчики незаконно пользуются денежными средствами истца, в связи с чем с 02.03.2024 года с ответчиков в солидарном порядке подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами, рассчитанные по правилам статьи 395 Гражданского кодекса на сумму долга в размере 3 200 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточнённые исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании признал требования в части взыскания основного долга, а в остальной части полагал, что основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Исследовав материалы дела, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 14.10.2023 года истец и ФИО5, в интересах которого по доверенности от 16.05.2019 года (срок действия 10 лет) действовала его жена – ФИО6, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры.

Согласно пункту 1.1 договора ФИО5 принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 391 кв. м с кадастровым номером 23:33:0107003:460 в границах кадастрового плана земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, <адрес> №. ФИО5 гарантирует, что до подписания настоящего договора, указанный земельный участок не заложен, не арестован по решению суда и не обременен правами третьих лиц.

Согласно пункту 1.2 договора, ФИО5 обязуется завершить строительство многоквартирного дома не позднее IV квартала 2023 года.

Из пункта 1.3 договора следует, что стороны договорились подписать основной договор купли-продажи квартиры (строительный) № 34 на 5 этаже, площадью 21,95 кв. м, в строящемся многоквартирном доме по адресу: <адрес>, <адрес>, не позднее 01.03.2024 года.

По условиям пункта 1.5 договора, стоимость квартиры фиксированная, изменению не подлежит и составляет 3 200 000 рублей.

Согласно свидетельству о смерти от 05.01.2024 года, ФИО5 умер ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 37).

В соответствии с пунктом 1 статьи 418 Гражданского кодекса обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.

Между тем, обязанность заемщика отвечать за исполнение принятых на себя обязательств, возникающих из предварительного договора купли-продажи, носит имущественный характер, не обусловлена личностью заемщика и не требует его личного участия.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 58 – 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 года № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» под долгами наследодателя, по которым отвечают наследники, следует понимать все имевшиеся у наследодателя к моменту открытия наследства обязательства, не прекращающиеся смертью должника (статья 418 Гражданского кодекса), независимо от наступления срока их исполнения, а равно от времени их выявления и осведомленности о них наследников при принятии наследства.

Таким образом, данное правоотношение допускает правопреемство, обязательства по предварительному договору купли продажи, смертью продавца на основании пункта 1 статьи 418 Гражданского кодекса не прекращается, а входит в состав наследства (статья 1112 Гражданского кодекса) и переходит к его наследникам в порядке универсального правопреемства.

Согласно статье 1112 Гражданского кодекса в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

В силу пункта 1 статьи 1142 Гражданского кодекса наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.

В соответствии со статьей 1175 Гражданского кодекса наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323 Гражданского кодекса). Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.

Согласно копии наследственного дела, наследниками, вступившими в наследство после смерти ФИО5, является ФИО6 и несовершеннолетняя ФИО2, которыми получены свидетельства о праве на наследство по закону, по ? доли каждой. Таким образом, они несут солидарную ответственность по долгам умершего ФИО5, но в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества.

В соответствии со статье 429 Гражданского кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В силу части 1 статьи 549 Гражданского кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно разъяснениям пункта 5, 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, буквальное значение условия договора в случае неясности устанавливается путем составления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Для признания предварительного договора договором купли продажи будущей вещи должны присутствовать три обязательных признака: товар должен отсутствовать в наличии у продавца в момент заключения договора; товар будет создан или приобретен продавцом в будущем, приобретатель имущества до заключения основного договора обязан уплатить цену недвижимости или существенную его часть.

Из материалов следует и не оспаривается сторонами, что на земельном участке с кадастровым номером 23:33:0107003:460, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес> №, ФИО5 осуществил строительство многоквартирного дома.

Однако, согласно наследственного дела объект капитального строительства на указанном земельном участке за ФИО5 не зарегистрирован.

Таким образом, учитывая условия заключенного предварительного договора между истцом и ФИО5, которые предусматривали продажу квартиры, которая на дату заключения договора отсутствовала, и планировалось ее строительство лишь к установленному договором сроку – не позднее IV квартала 2023 года, суд приходит к выводу, что в данном случае заключенный сторонами предварительный договор, по которому покупатель произвел оплату объекта в полном объеме, содержит в себе условия договора купли-продажи объекта недвижимости, который будет создан в будущем, и в силу указанных выше разъяснений, должен быть квалифицирован в качестве такового.

Таким образом, к указанным правоотношениям применимы положения пунктов 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса, согласно которым в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

При этом, учитывая разъяснения, данные в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", истец не может требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора, поскольку судом установлено, что спорное имущество в натуре отсутствует.

Как следует из условий договора, стороны договорились подписать основной договор купли-продажи квартиры (строительный) № 34 на 5 этаже, площадью 21,95 кв. м, в строящемся многоквартирном доме по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, не позднее 01.03.2024 года (пункт 1.3 договора).

По условиям пункта 1.5 договора, стоимость квартиры фиксированная, изменению не подлежит и составляет 3 200 000 рублей. В силу пункта 2.1 договора, расчет между сторонами будет производится в следующем порядке: при подписании договора покупатель выплачивает продавцу денежные средства в размере 100 000 рублей наличными в качестве задатка и не позднее 23.10.2023 года покупатель выплачивает оставшуюся денежную сумму в размере 3 100 000 рублей наличными или перечисляет на расчетный счет по реквизитам, указанным в договоре, на счет, открытый на имя ФИО5

Как следует из материалов дела, денежные средства в сумме 3 200 000 рублей были переданы истцом ФИО5 согласно условиям договора, однако основной договор купли-продажи не заключен, квартира истцу по акту приема-передачи не передана.

Напротив, согласно сведениям, опубликованным на сайте «Реестры самовольных объектов», объект № 45 526, месторасположение: <адрес>, <адрес>, <адрес>, вид объекта: гостиница, апарт-отель, вид нарушения: не соответствует разрешающей документации на строительство, требованиям строительных норм, градостроительным нормам и правилам, в части соблюдения отступов от границ земельного участка, нарушает права и интересы других лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан внесен в реестр самовольных объектов. Также в реестре указано, что данный объект находится на земельном участке с кадастровым номером 23:33:0107003:460 и имеется судебное решение о признании объекта самовольным строением и его сносе, вступившее в законную силу 15.08.2023 года.

Таким образом, на момент заключения договора (14.10.2023 года) ФИО5 было известно о том, что он заключает предварительный договор купли-продажи квартиры на объект, который подлежит сносу на основании решения суда.

При этом в согласованный договором срок – 01.03.2024 года (пункт 1.3 договора) стороны не заключили основной договор купли-продажи по вине продавца и в настоящее время истец утратил интерес в приобретении квартиры, в связи с чем у ответчика возникла обязанность по возврату предварительной оплаты в размере 3 200 000 рублей.

В данной части требования ответчиками не оспариваются, являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

Кроме того, истцом были заявлены требования о взыскании с ответчиков процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.03.2024 года по 20.11.2024 года в размере 399 387 рублей 97 копеек и с 21.11.2024 года по день исполнения решения суда, рассчитанные по правилам статьи 395 Гражданского кодекса на сумму долга в размере 3 200 000 рублей, суммарно не более 3 200 000 рублей.

Согласно статье 395 Гражданского кодекса в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Как указывалось ранее истцу объект недвижимости должен был быть передан не позднее не позднее 01.03.2024 года (пункт 1.3 договора), однако в установленный срок данные обязательства продавцом не выполнены, в связи с чем у последнего возникала обязанность по возврату предварительной оплаты, в связи с чем требование истца о начислении процентов с 02.03.2024 года является правомерным. Иного размера условия договора не содержат.

Проверив представленный истцом расчет процентов, суд находит его арифметически и методологически верным, а требования в данной части законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В силу части 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах (часть 2 статьи 88 ГПК РФ). По общему правилу, предусмотренному частью 1 статьи 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 указанного кодекса.

Поскольку исковые требования удовлетворены, расходы по уплате государственной пошлины следует возложить на ответчика по делу, так как при подаче иска госпошлина не уплачена.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать солидарно с Подольской СВ (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии №) и несовершеннолетней ПЛ (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии №) в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии №) в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества Подольского АВ стоимость предварительной оплаты по предварительному договору купли-продажи квартиры от 14.10.2023 года в размере 3 200 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 02.03.2024 года по 20.11.2024 года в размере 399 387 рублей 97 копеек и проценты, начиная с 21.11.2024 года по день исполнения решения суда, рассчитанные по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму долга в размере 3 200 000 рублей, но не более 3 200 000 рублей.

Взыскать солидарно с Подольской СВ (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии № №) и несовершеннолетней ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии № №) в доход бюджета расходы по оплате государственной пошлины в размере 26 196 рублей 94 копейки.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Туапсинский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решения в окончательной форме изготовлено 15.01.2025 года

Судья Туапсинского районного суда В.Ю. Курбаков