Дело №
91RS0№-75
РЕШЕНИЕ
ИФИО1
29 января 2025 года <адрес>
Киевский районный суд <адрес> Республики Крым в составе:
председательствующего судьи – Охота Я.В.,
при секретаре – ФИО8,
с участием представителей истца – ФИО11, ФИО6,
представителя ответчика – ФИО9,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4, Крестьянского (фермерского) хозяйства "СК-Сад" к ФИО5, третье лицо – ФИО2, <адрес> Республики Крым, ФИО3, о взыскании убытков,
установил:
Истцы обратились в суд с иском к ответчику, в котором просили взыскать с ФИО5 в пользу истцов: 1) убытки в размере 762 90, 00 рублей; 2) убытки в размере 4 871 100, 00 рублей; 3) расходы по оплате государственной пошлины в размере 10829, 00 рублей и 32 556, 00 рублей.
Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО4, который является главой и единственным участником Крестьянского (фермерского) хозяйства "СК-Сад", и ответчиком заключен договор купли-продажи будущей вещи, предметом которого является обязательства ответчика по формированию земельного участка, передаче истцу права собственности, а также всех необходимых документов для осуществления кадастрового учета и регистрации нового земельного участка сельскохозяйственного назначения, площадью 30 000 кв.м., с №, расположенного по адресу: <адрес>, Богатовский с/с. В обязанность истца по договору входило своевременно оплатить стоимость земельного участка в размере 1100 000 рублей. Смежные земельные участки истцом также были приобретены у ответчика, где он выступал представителем продавцов по доверенности. ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил истцу уведомление о прекращении обязательств без объяснения причин и мотивов невозможности исполнения. Таким образом, ответчиком не исполнены обязательства по договору. Однако к моменту получения уведомления, истец на спорном земельном участке возвел котлован с целью организации полива принадлежащих ему соседних земельных участков. Впоследствии истец узнал, что земельный участок сформирован и на основании решения суда признано право собственности за ФИО3 на указанный земельный участок. Впоследствии земельный участок на основании договора купли-продажи был приобретен ФИО2 В действиях ФИО5 и ФИО2 истец усматривает недобросовестность, поскольку указанные лица ведут совместную деятельность по продаже земельных участков. Истец указывает, что земельный участок им приобретался с целью возведения котлована и организации полива саженцев, однако отсутствие полива привело к гибели саженцев на общую сумму 4871100 рублей. Кроме того, рыночная стоимость земельного участка увеличилась на 762906 рублей. Учитывая изложенное, истцы обратились с указанным иском в суд.
В судебном заседании представители истцов заявленные требования поддержали и просили иск удовлетворить.
Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала и просила в иске оказать.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, явку не обеспечили.
В соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Суд, заслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела и все представленные доказательства в их совокупности, пришел к следующим выводам.
В соответствии с требованиями ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В соответствии с требованиями ст. 487 ГПК РФ, в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (ч.1 ст. 487 ГК РФ).
В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса (ч. 2 ст. 487 ГК РФ).
В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (ч. 3 ст. 487 ГК РФ).
Судом установлено и из материалов дела следует, что истец ФИО4 является главой и единственным участником Крестьянского (фермерского) хозяйства "СК-Сад".
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, выступающем в качестве покупателя, и ФИО5, выступающем в качестве продавца, был заключен договор № купли-продажи будущей вещи (далее Договор).
В соответствии с условиями договора Продавец передает в собственность Покупателю, а Покупатель приобретает в собственность земельный участок, который будет сформирован в будущем в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.1). После наступления событий, указанных в п. 1.1. Договора, Продавец передает все необходимые документы для осуществления кадастрового учета и регистрации нового земельного участка в ЕГРН и получения выписки из указанного реестра.
В качестве предмета договора купли-продажи будущей вещи стороны определили обязательства ответчика по формированию земельного участка, передаче истцу права собственности, а также всех необходимых документов для осуществления кадастрового учета и регистрации нового земельного участка со следующими характеристиками (пункты 1.1, 2.1 договора купли-продажи будущей вещи): категория земель: земли с/х назначения; ориентировочная общая площадь 30 000 кв. м; разрешенное использование: с/и использование; адрес: южнее земельного участка с кадастровым номером №, <адрес>, Богатовский с/с, согласно плану (приложение № к договору купли-продажи будущей вещи).
Обязательствам ответчика корреспондирует обязанность ФИО4 своевременно уплатить стоимость земельного участка – 1100 000 рублей.
Согласно п. 3.3. заключенного между сторонами Договора, стороны договорилась, что в течении одного месяца с даты подписания настоящего Договора, покупатель вносит в пользу продавца задаток в сумме 100 00 0 рублей. В течении трех месяцев с даты государственной регистрации права собственности покупатель покупателя на земельный участок, покупатель вносит в пользу продавца оставшуюся стоимость земельного участка.
Сторонами не оспорено и в судебном заседании подтверждено, что во исполнение заключённого договора, истцом ответчику была передана сумма задатка, оговоренного п.3.3. Договора, в размере 100 000 рублей.
Согласно заявленным исковым требованиям, истец ФИО4, полагая, что спорный земельный участок в будущем перейдет в его собственность, возвел на нем котлован с целью организации полива соседних земельных участков с №, собственником которых является Крестьянского (фермерского) хозяйства "СК-Сад".
В соответствии с требованиями ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
ДД.ММ.ГГГГ решением Белогорского районного суда Республики Крым (дело № №) за ФИО3 признано право собственности на земельную долю (пай) в земле, которая пребывала в коллективной собственности КСП «Горный» в размере 3,67 в условных кадастровых гектарах без определения границ этой долив натуре, расположенную по адресу: <адрес>, на территории Белогорского сельского поселения, лот №, в порядке наследования по закону после смерти ФИО10, умершей ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Решение суда вступило в законную силу.
ДД.ММ.ГГГГ за ФИО3 зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок.
ДД.ММ.ГГГГ право собственности на спорный земельный участок перешло к ФИО2 на основании договора купли-продажи, заключенного между ФИО2 и ФИО3
ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил ФИО4 уведомление о прекращении обязательств по Договору в связи с невозможностью его исполнения.
Также ответчиком истцу были возвращены 100 000 рублей, уплаченных им на основании п 3.3. Договора.
В 2023 году в Белогорском районном суде рассматривалось дело № по исковому заявлению ФИО4 к ФИО5 о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора купли-продажи будущей недвижимости, государственной регистрации перехода права собственности. Решением от ДД.ММ.ГГГГ суд отказал в удовлетворении исковых требований в полном объёме. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение суда оставлено без изменений.
В заявленных исковых требованиях истец указывает, что в результате не исполнения ответчиком договора, не передача в собственность истца спорного земельного участка, и как следствие, отсутствие котлована для полива соседних земельных участков, привело к гибели высаженных саженцев на общую сумму 4 871 100 рублей, что подтверждается Актом на списание погибших саженцев в фундучном саду от ДД.ММ.ГГГГ.
Кроме того, истец обосновывает свои требования тем, что рыночная стоимость спорного земельного участка увеличилась и согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ, составляет 1 862 906 руб., что на 762 906 руб. больше цены, согласованной сторонами в договоре купли-продажи будущей вещи.
Согласно статьям 56-57 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с пунктом 5 Постановление Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Вместе с тем, как следует из абзаца 3 п. 1 Постановления №, в связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него (абзац 4 п. 1 Постановления №).
Так, при заключении договора № купли-продажи будущего земельного участка спорный земельный участок фактически отсутствовал в собственности ФИО5, о чём истцу было достоверно известно.
Основанием возникновения права собственности у непосредственного собственника спорного земельного участка – ФИО3 – было наследование по закону после смерти ФИО10 После признания указанного права в судебном порядке и регистрации в ЕГРН ФИО3 самостоятельно определила судьбу принадлежащего ей имущества путем принятия решения о заключении договора купли-продажи не с ответчиком, а с ФИО2
Таким образом, у ответчика объективно отсутствовала возможность своими действиями приобрести право собственности на спорный земельный участок для дальнейшего исполнения договора купли-продажи будущей вещи.
Между тем, суд полагает необходимым отметить, что истцы, будучи осведомленными об отсутствии права собственности у ответчика на спорный земельный участок, не оценивая риски своих действий, заняли земельный участок, разместив на нем котлован для организации полива своих саженцев, посаженных на иных земельных участках.
На ответчика не может быть возложена ответственность за ущерб, нанесенный истцом гибелью указанных саженцев, поскольку истцами самостоятельно приняты решения об организации полива до возникновения у них права собственности на спорный земельный участок. Следовательно, истцы самостоятельно приняли на себя риск по закладке саженцев в отсутствие организации полива.
Так в законодательстве Российской Федерации под самовольным занятием земель понимается пользование чужим земельным участком при отсутствии воли собственника этого участка (иного управомоченного им лица), выраженной в установленном порядке.
Поскольку истцом котлован для полива был возведен на не принадлежащем ему земельному участке и до передачи ему в собственность данного земельного участка, также истцу было известно об изложенных фактах, правовых оснований для возложения на ответчика обязанности возместить стоимость погибших саженцев, не имеется.
При этом, разъяснения Пленума № прямо указывают на случаи возможного их применения к ситуациям, когда будущая вещь должна быть создана, то есть на дату заключения договора вещь в физическом ее выражении отсутствует, но будет создана действиями продавца, что приведет к возникновению у последнего непосредственно права собственности на нее. Такие положения на практике применяются к правоотношениям, вытекающим из договора инвестиционной деятельности или договоров участия в долевом строительстве.
Ответчик не мог создать недвижимое имущество, также как и не передавал созданное имущество другому лицу. На момент заключения договора земельный участок уже существовал в физическом его выражении. Право собственности у ответчика на спорный земельный участок никогда не возникало.
Содержанием договора купли-продажи будущей вещи является соглашение сторон о том, что вещь в момент продажи не принадлежит продавцу, но будет им приобретена впоследствии, как это говорится в законе (п. 2 ст. 455 ГК РФ), а значит покупателю заранее известно о том, что купленная вещь не принадлежит продавцу.
Формальным образом договор о продаже будущей вещи отличается именно тем, что в нем указывается на то, что вещь не принадлежит продавцу, стало быть, приобретение ее, не являясь обязательством продавца, становится случайным.
Таким образом, основания для взыскания убытков с ФИО5 в размере разницы между рыночной стоимостью спорного земельного участка и ценой договора отсутствуют.
Пункт 5 Постановления № предусматривает право покупателя требовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее. Денежные средства, уплаченные истцом при заключении договора № купли-продажи будущего земельного участка в размере 100 000 рублей возвращены ФИО4 в полном объёме.
При таких обстоятельствах, рассмотрев всесторонне, полно и объективно заявленные требования, выяснив действительные обстоятельств дела, проанализировав имеющиеся в материалах дела доказательств, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.
В соответствии с требованиями ст. 98 ГПК РФ, судебные расходы истцам возмещению не подлежат.
С учетом изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198, 321 ГПК РФ, суд,-
решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО4, Крестьянского (фермерского) хозяйства "СК-Сад" к ФИО5, третье лицо – ФИО2, <адрес> Республики Крым, ФИО3, о взыскании убытков – отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Киевский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Охота Я.В.
Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.
Судья Охота Я.В.