Гр. дело № 2-77/2025 г.

УИД № 34RS 0018-01-2024-002554-73

Решение

Именем Российской Федерации

Калачевский районный суд Волгоградской области в составе председательствующего судьи Запорожской О.А., при секретаре Ремневой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Калач-на-Дону 17 июня 2025 года гражданское дело по иску прокурора Калачевского района Волгоградской области, действующего в защиту интересов муниципального образования Калачевского муниципального района Волгоградской области и неопределенного круга лиц к Администрации Калачевского городского поселения Калачевского муниципального района Волгоградской области, ФИО1, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, прекращения права собственности на земельный участок, возвращение сторон в первоначальное положение,

Установил:

Прокурор Калачевского района Волгоградской области, действующий в защиту интересов муниципального образования Калачевского муниципального района Волгоградской области и неопределенного круга лиц обратился в Калачевский районный суд Волгоградской области с иском к Администрации Калачевского городского поселения Калачевского муниципального района Волгоградской области, ФИО1, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, прекращения права собственности на земельный участок, на жилой дом, аннулировании записи в ЕГРН на право собственности.

В обоснование заявленных требований истцом указано следующее.

Прокуратурой Калачевского района проведена проверка соблюдения земельного законодательства и законодательства при распоряжении и использовании государственного и муниципального имущества, в ходе которой были установлены нарушения органом местного самоуправления земельного законодательства, в части соблюдения условий и порядка предоставления земельных участков гражданам из земель, государственная собственность на которые не разграничена, что повлекло непоступление в бюджет муниципального образования денежных средств от продажи земельного участка на торгах и нарушение прав неопределенного круга лиц на подачу заявления о приобретении прав на данный земельный участок, незаконно проданный Администрацией Калачевского городского поселения Калачевского муниципального района <адрес> ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 по адресу: <адрес>, что послужило основанием для обращения в суд с указанным иском.

Просит суд:

- признать недействительными в силу ничтожности договор куплипродажи от ДД.ММ.ГГГГ №-кп земельного участка с кадастровым номером №, площадью 716 кв. м, категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>;

- признать недействительным зарегистрированное право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 716 кв. м, категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>;

- признать недействительным зарегистрированное право собственности ФИО2 на жилой дом с кадастровым номером №, площадью 20.2 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>;

- признать право собственности за муниципальным образованием – Калачевское городское поселение Калачевский муниципальный район <адрес> на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 716 кв. м, категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>;

- обязать администрацию Калачевского городского поселения Калачевского муниципального района Волгоградской области возвратить ФИО1 денежные средства в размере 8 887, 56 рублей, полученные в качестве оплаты по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №-кп;

- обязать ФИО2 возвратить администрации Калачевского городского поселения Калачевского муниципального района <адрес> земельный участок с кадастровым номером №, площадью 716 кв. м, категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>;

- обязать Управление Росреестра по <адрес> аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ о госрегистрации права собственности на жилой дом с кадастровым номером №, площадью 20,2 кв. м. за ФИО2;

- обязать Управление Росреестра по <адрес> аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок и с ним запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ о госрегистрации права собственности ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером № за ФИО2

В судебном заседании помощник прокурора Калачевского района Волгоградской области Плешакова С.Ю. поддержала исковые требования, изменив их в части; ходатайствовала об изменении процессуального положения Управления <адрес> с ответчика на третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора и просила суд:

- признать недействительным в силу ничтожности договор куплипродажи от ДД.ММ.ГГГГ №-кп земельного участка с кадастровым номером №, площадью 716 кв. м, категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>;

- признать недействительным зарегистрированное право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 716 кв. м, категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес> применить последствия недействительности сделки в виде аннулировании в ЕГРН записи регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ о госрегистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 34:09:021078:887 за ФИО1;

- вернуть стороны в первоначальное состояние, а именно считать договор аренды земельного участка с кадастровым номером 34:09:021078:887 площадью 716 кв. м., категория земель- земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования- для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес> сроком 20 лет, заключенный между ФИО1 и администрацией Калачевского городского поселения Калачевского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ действующим;

- обязать администрацию Калачевского городского поселения Калачевского муниципального района <адрес> возвратить ФИО1 денежные средства в размере 8 887,56 рублей, полученные в качестве оплаты по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №-кп.

Суд, с учетом мнения сторон, удовлетворил ходатайство прокурора Калачевского района Волгоградской области об изменении процессуального положения Управления Росреестра Волгоградской области с ответчика на третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора.

Представитель ответчика Администрации Калачевского городского поселения Калачевского муниципального района Волгоградской области ФИО4, действующая на основании доверенности ( л.д. 160), в судебном заседании не возражала против удовлетворения уточненных исковых требований прокурора Калачевского района Волгоградской области.

Ответчики ФИО1 и ФИО3 в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, возражений по существу заявленных требований суду не предоставили.

Представитель третьего лиц, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора Управления Росреестра по Волгоградской области ФИО6, действующая на основании доверенности ( л.д. 156), просит принять решение на усмотрение суда.

Выслушав стороны, представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пп. 5,8 п. 1 ст. 1 Земельного Кодекса Российской Федерации принципами земельного законодательства являются: единство судьбы земельного участка и размещенного на нем объекта недвижимости, а также целевое использование земель, согласно которому правовой режим земельных участков определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В соответствии со ст. 11 ЗК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

В силу пп. 1, 2 ст. 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Согласно ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст. ст. 9 - 11 ЗК РФ.

По общему правилу, предусмотренному п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

На основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов, в частности осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, земельные участки предоставляются только субъектам, имеющим вещные права на здания, строения, сооружения, расположенные на соответствующих земельных участках, при этом размер подлежащего предоставлению земельного участка определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации указанных объектов. Предоставление земельного участка собственнику здания, сооружения в соответствии с разрешенным использованием предполагает соответствие как целей использования земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, так и их площадей.

В силу п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В соответствии со статьей 7 ЗК РФ содержание видов разрешенного использования земельных участков установленного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/01420 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (далее – Классификатор).

Пунктом 2.1 Классификатора установлено, вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» включает:

- размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости);

- выращивание сельскохозяйственных культур;

- размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек.

Таким образом, основное целевое назначение земельного участка, имеющего вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» (расположенного в границах населенного пункта), является возведение жилого дома в пределах вышеуказанных выше параметров.

Из общего смысла вышеприведенных норм права следует, что гражданин, владеющий земельным участком для индивидуального жилищного строительства на праве аренды, вправе приобрести такой участок в собственность на возмездной основе в порядке статьи 39.20 ЗК РФ только после окончания возведения основного строения (в данном случае - жилого дома).

Возведение на земельном участке вспомогательного объекта, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на него, не влечет возникновения у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.

В судебном заседании установлено.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Калачевского городского поселения и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 716 м2, категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>. сроком на 20 лет.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией Калачевского городского поселения Калачевского муниципального района <адрес>, в соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 ЗК РФ, с ФИО1, как собственником жилого дома, расположенного на земельном участке, заключен договор купли-продажи №-кп, по условиям которого в собственность последнего передан земельный участок с кадастровым номером №, площадью 716 м2, категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость земельного участка на момент сделки составила 296 252,16 руб., выкупная - 8 887,56 руб., т.е. 3% от его кадастровой стоимости.

Договор купли-продажи заключен на основании представленной ФИО1 выписки из Единого государственного реестра о наличии зарегистрированного права собственности на объект недвижимости - жилой дом с кадастровым номером № (запись регистрации №), площадью 20.2 м2, расположенный по <адрес>.

Между тем, проведенной проверкой обоснованности продажи администрацией Калачевского городского поселения Калачевского муниципального района Волгоградской области ФИО1 земельного участка без проведения торгов и коллегиальным осмотром ( обследованием) земельного участка и строения на нем с кадастровым номером № было установлено, что указанный объект признаками жилого дома, определенными Жилищным кодексом Российской Федерации, строительными нормами, противопожарными правилами не обладает, поскольку круглогодичное проживание в нем невозможно ( л.д. 43-58).

Как установлено в судебном заседании, ФИО1 представил в орган местного самоуправления документы о возведении на земельном участке, предоставленном ему в аренду для ведения индивидуального жилищного строительства, объекта - жилого дома, площадью 20,2 кв. м.

Однако площадь испрашиваемого земельного участка (716 кв.м.) значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации обозначенного строения, соответственно, у администрации Калачевского городского поселения Калачевского муниципального района Волгоградской области отсутствовали правовые основания для предоставления этого земельного участка ФИО1 в собственность.

Согласно пп. 1 - 3 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с пп. 1, 2 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно чч. 3, 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Подпунктом 4 пункта 2 статьи 60 ЗК РФ предусмотрено, что действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу ч. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если земельный участок выбыл из владения Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в результате действий лица, которое не имело права его отчуждать, и уполномоченный собственником земельного участка орган непосредственно не совершал каких-либо действий, направленных на отчуждение данного недвижимого имущества, собственник вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе от добросовестного приобретателя.

На основании пп. 2 п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли- продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пп. «б» п. 2 постановления Правительства Волгоградской области от 26.06.2012 №142-п «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Волгоградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов», продажа земельных участков без проведения торгов осуществляется гражданам - собственникам зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на таких земельных участках, по цене, равной 3 процентам от кадастровой стоимости земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома либо индивидуальные гаражи для хранения личного автотранспорта.

Размер выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 34:09:020078:887 по договору купли-продажи от 15 июня 2023 №-кп составил 8 887 рублей 56 копеек, что соответствует 3 % от кадастровой стоимости земельного участка, составлявшей на тот момент 296 252 рублей 16 копеек.

Акт приема-передачи земельного участка к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №-кп подписан сторонами, договор прошел государственную регистрацию.

Таким образом, поскольку спорный земельный участок не мог быть предоставлен ФИО1 и договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-кп заключен с нарушением требований действующего законодательства, то договор подлежит признанию недействительным, а спорный земельный участок, подлежит изъятию у ФИО1

Наряду с вышеизложенными обстоятельствами, также в судебном заседании установлено и не оспаривается сторонами, что ФИО1 после проведения мероприятий по проверке законности предоставления ему спорного земельного участка ДД.ММ.ГГГГ, в 2024 году на этом земельном участке возвел жилой дом площадью 80,6 кв. м. с кадастровым номером № на земельном участке с кадастровым номером № и зарегистрировал свое право на жилой дом в установленном законом порядке. Запись внесена в ЕГРН на основании договора купли-продажи земельного участка, находящегося до разграничения в государственной собственности на землю в распоряжении администрации Калачевского городского поселения Калачевского муниципального района собственнику зданий и сооружений от ДД.ММ.ГГГГ №-кп и технического плана здания от ДД.ММ.ГГГГ ( в соответствии с частью 10 статьи 40 Закона о регистрации).

Записи о здании с кадастровым номером № и правах на него имеют статус « архивная». Указанный объект снят с государственного кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ, одновременно погашена запись № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ФИО2 на него. Государственный кадастровый учет в связи с прекращением существования здания с кадастровым номером № и государственная регистрация прекращения зарегистрированного в ЕГРН права на него осуществлена на основании заявления ФИО2 и акта обследования от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающего прекращение существования указанного объекта.

Таким образом, на дату разрешения спора, сведения ЕГРН о здании с кадастровым номером 34:09:021078:892 и правах на него утратила актуальный характер.

При таких обстоятельствах, суд находит уточненные исковые требования прокурора Калачевского района Волгоградской области к Администрации Калачевского городского поселения Калачевского муниципального района Волгоградской области, ФИО1, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, прекращения права собственности на земельный участок, возвращение сторон в первоначальное положение обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Иск прокурора Калачевского района Волгоградской области, действующего в защиту интересов муниципального образования Калачевского муниципального района Волгоградской области и неопределенного круга лиц к Администрации Калачевского городского поселения Калачевского муниципального района Волгоградской области, ФИО1, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, прекращения права собственности на земельный участок, возвращение сторон в первоначальное положение- удовлетворить.

Признать недействительным в силу ничтожности договор куплипродажи от ДД.ММ.ГГГГ №-кп земельного участка с кадастровым номером №, площадью 716 кв. м, категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>.

Признать недействительным зарегистрированное право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 716 кв. м, категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес> применить последствия недействительности сделки в виде аннулировании в ЕГРН записи регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ о госрегистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 34:09:021078:887 за ФИО1.

Вернуть стороны в первоначальное состояние, а именно считать договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 716 кв. м., категория земель- земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования- для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес> сроком 20 лет, заключенный между ФИО1 и администрацией Калачевского городского поселения Калачевского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ действующим.

Обязать администрацию Калачевского городского поселения Калачевского муниципального района Волгоградской области возвратить ФИО1 денежные средства в размере 8 887,56 рублей, полученные в качестве оплаты по договору купли-продажи от 15.06.2023 № 21/23-кп.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба, представление прокурора Калачевского района Волгоградской области в Волгоградский областной суд через Калачевский районный суд.

Председательствующий

Судья:

Мотивированное решение Калачевского районного суда Волгоградской области от 17 июня 2025 года изготовлено 27 июня 2025 года.

Председательствующий

Судья: