Дело № 2-286/2023 (2-2047/2022;) (59RS0025-01-2022-002561-91)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Краснокамск 25 апреля 2023 года

Краснокамский городской суд Пермского края в составе председательствующего судьи Щербаковой А.В.,

при секретаре Карповой К.А.,

с участием представителя истца Комитета земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа,

ответчика ФИО2,

представителя ответчика ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Краснокамского городского суда гражданское дело по иску Комитета земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа к ФИО2, Управлению Федеральной службы судебных приставов по Пермскому краю, Отделению судебных приставов по г. Краснокамску УФССП России по Пермскому краю, Администрации Краснокамского городского округа, ФИО3 о снятии обременения с жилого помещения, об исключении записи об обременении (запрета) в отношении имущества, по иску ФИО2 к комитету земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа о взыскании возмещения за изымаемое жилое помещение, убытков, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт,

УСТАНОВИЛ:

Комитет земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа обратился в суд с иском к ФИО2, Управлению Федеральной службы судебных приставов по Пермскому краю, УФССП России по Пермскому краю об исключении записи об обременении в отношении имущества.

Требования мотивированы тем, что ФИО2 на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит -3 комнатная квартира, жилой площадью 45,3 кв.м, общей площадью 65,6 кв.м, по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. Дом признан аварийным подлежащим сносу. В адрес ответчика ФИО2, направлено уведомление о сносе или реконструкции. Жилые помещения в доме были изъяты для муниципальных нужд Дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пермского края на 2019-2024. А также дом включен в муниципальную программу «Расселение ветхого и аварийного жилья Краснокаского городского округа». Расселение запланировано до ДД.ММ.ГГГГ. в связи с согласием собственника на изъятие жилого помещения путем выплаты возмещения, подготовлен договор об изъятии жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ №, который был подписан ответчиком без разногласий. Осуществить государственную регистрацию перехода праву к Муниципальному образованию невозможно, в связи с тем, что на спорное жилое помещение наложен запрет на совершение регистрационных действий от ДД.ММ.ГГГГ №. Просит снять обременение с жилого помещения - 3 комнатной квартиры жилой площадью 45,3 кв.м, общей площадью 65,6 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, принадлежащий ФИО2, в виде запрета на совершение действий по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №.

ФИО2 обратилась в суд с иском к комитету земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа. Уточнив требования, в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит довзыскать с комитета земельных и имущественных отношений в ее пользу возмещение за изымаемое жилое помещение по адресу: пермский край, Краснокамский городской округ, <адрес>, в размере 287 000 руб., убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в размере 85 000 руб., величину компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 359 000 руб.

Требования мотивировала тем, что между ней и комитетом земельных и имущественных отношений администрации краснокамского городского округа на основании отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ заключен оговор об изъятии жилого помещения с выплатой возмещения - 2 231 000 руб. Ввиду того, что до настоящего времени сумма вышеуказанного возмещения не выплачена ей, реализовать свое право на покупку нового жилья взамен аварийного она не может. С ДД.ММ.ГГГГ года по настоящее время цены на рынки недвижимости изменились, квартиры подорожали, никаких предпосылок для снижения цен нет, что подтверждается скриншотами с сайтов Циан, Авито. При решении вопроса о размере возмещения между ней и комитетом земельных и имущественных отношений не был решен вопрос относительно убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, а также компенсации за непроизведённый капитальный ремонт. Несмотря на то, что договор об изъятии жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ содержит в себе п. 1.4., согласно которому возмещение за изымаемое жилое помещение основано на п. 7 ст. 32 ЖК РФ, кроме выплаты рыночной стоимости изымаемого жилого помещения иных выплат договор не содержит. Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ содержит в себе в качестве аналогов только трехкомнатные квартиры на предмет определения рыночной стоимости жилого помещения по адресу: <адрес>. Рыночная стоимость изымаемого жилого помещения составила 2 518 000 руб., определены убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в размере 85000 руб. Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет 359 000 руб., что подтверждается заключением оценщика ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного дополнительно к отчету об оценке №. Вывод оценщика при определении размера величины за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома с учетом доли, приходящейся на изымаемое жилое помещение - <адрес>, общей площадью 65,6 кв.м, сделан с учетом нормативного срока службы каждого конструктивного элемента. Расчет величины произведен за период с декабря 1961 года по ДД.ММ.ГГГГ (дата приватизации первого жилого помещения в доме). Наименование конструктивных элементов, отображено в таблице 2.2 с указанием утери стоимости конструктивных элементов в процентом соотношении. К таким элементам относятся: фундамент, кровля, водоснабжение, отопление, электроснабжение, газоснабжение. Таким образом, оценщиком рассчитана величина компенсации с учетом утери стоимости отдельного конструктивного элемента. Наименование конструктивных элементов позволяет их соотнести к видам работ, которые входят в перечень работ (услуг) по капитальному ремонту согласно ч. 1 ст. 166 ЖК РФ. Многоквартирный дом, в котором расположена квартира Истца, нуждался в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации квартиры в указанном доме (ДД.ММ.ГГГГ). Оценщиком сделан соответствующий вывод на странице 13 заключения от ДД.ММ.ГГГГ (дополнительно к отчету об оценке №). Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь, сказывается на их рыночной стоимости. Следовательно, рыночная стоимость изымаемого у Истца жилого помещения на юридически значимый момент времени должна быть определена с учетом его технического состояния и является более низкой в сравнении с жилым помещением с аналогичными характеристиками, но в нормальном техническом состоянии. Таким образом, отсутствие капитального ремонта привело к возникновению у нее убытков в виде снижения стоимости жилого помещения на юридически значимый момент времени. Указанные убытки возникли у нее по вине органа местного самоуправления, не обеспечившего нормативное состояние дома в установленном для этого порядке и сроки. Обязанность по проведению капитального ремонта жилого дома, если он требовался на дату приватизации, сохраняется у муниципального образования до того момента, пока такой ремонт будет произведен. Изъятие же помещения для муниципальных нужд преобразовывает право требования проведения ремонта в право требования денежной компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Оценщиком ФИО6 по причине того, что выплата за непроизведенный капитальный ремонт осуществляется на текущий момент, полученный им результат приведен к текущим ценам, используя при этом индексы цен в строительстве. Таким образом, величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составила 359 000 руб. Право собственности на указанную квартиру возникло у нее на основании договора дарения от 20. 10.2021 и зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ. Указанный договор дарения заключен между членами одной семьи (матерью ФИО2 и дочерью ФИО7). Указанная квартира является единственным местом ее проживания. Суть заключения договора дарения предусматривала переход права собственности от дочери к матери, а не получении последним безвозмездно жилого помещения, признанного аварийным и подлежащим сносу. Таким образом, в данном случае необходимо исходить из фактического назначения договора дарения и применить правила правопреемства. ФИО7 приобрела спорную квартиру по договору купли-продажи, заключенному ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1. Поскольку переход права собственности по договору дарения возник на основе правопреемства, Она имеет право требовать выплаты компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 359000 руб. как собственник <адрес> многоквартирного дома по адресу: <адрес> а, <адрес>. Право собственности на жилое помещение в рассматриваемом случае у ФИО7 возникло до ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, она как правопреемник, вправе по своему выбору реализовать свое право на равноценное возмещение за изымаемое жилое помещение либо путем получения денежного возмещения за изымаемое помещение, либо путем получения другого жилья взамен изъятого на основании соглашения с зачетом стоимости аварийного помещения в выкупную цену. Рыночная стоимость объекта оценки согласно отчета от ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 518000 руб., убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием - 85000 руб., компенсация за непроизведенный» капитальный ремонт жилого помещения - 359000 руб. Таким образом, размер возмещения за изымаемое жилое помещение составляет 2 962 000 руб. Учитывая, что согласно договору об изъятии жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ размер возмещения составляет 2 231 000 руб. с Ответчика необходимо довзыскать сумму возмещения за изымаемое жилое помещение в размере разницы между рыночной стоимостью 2 231 000 руб., определенной на ДД.ММ.ГГГГ и рыночной стоимостью 2 581 000 руб., определенной на ДД.ММ.ГГГГ, в сумме 287 000 руб. Просит довзыскать с ответчика убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в размере 85 000 руб. и величину компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 359 000 руб.

Представитель истца комитета земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа на своих исковых требованиях настаивала, просила отказать в удовлетворении исковых требований ФИО2 Указала, что поскольку ФИО2 стала собственником спорной квартиры по безвозмездной сделке, после вступления в силу ч. 8.2. ст. 32 ЖК РФ, то она вправе претендовать только на рыночную стоимость спорного жилого помещения.

Ответчик ФИО2 на своих исковых требованиях настаивала. С исковыми требованиями комитета земельных и имущественных отношений согласилась. Дополнительно указала, что в 2011 году она приобрела квартиру по адресу: <адрес>, зарегистрировалась по месту жительства в ней. Однако, поскольку у не имелись задолженности, она испугалась, что квартиру могут конфисковать, она попросила свою хорошую знакомую ФИО1 зарегистрировать право собственности на себя. В последующем ФИО1 попросила перерегистрировать право собственность на квартиру, поскольку плохо себя чувствовала по состоянию здоровья.

Представитель ответчика просила исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Ответчик ФИО3 извещена о дате и времени судебного заседания. Направила отзыв в материалы дела.

Представитель третьего лица просил исковые требований комитета земельных и имущественных отношений удовлетворить, отказать в удовлетворении искровых требований ФИО2

Заслушав пояснения представителя истца Комитета земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа, ответчика ФИО2, ее представителя, представителя третьего лица администрации Краснокамского городского округа, исследовав письменные материалы, суд приходит к следующему выводу.

Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Согласно разъяснениям, данным Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в подпункте "з" пункта 20 постановления от 02 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду.

Судом установлено, что ФИО2 на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ является собственником 3-х комнатной квартиры, жилой площадью 45,3 кв.м, общей площадью 65,6 кв.м, по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.( л.д. 11,91-93, 99-101, т.1).

ДД.ММ.ГГГГ на основании акта межведомственной комиссии № многоквартирный жилой <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу ( л.д.13, т.1).

ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления администрации Краснокамского городского округа №-п жилые помещения с многоквартирном жилом <адрес> были изъяты для муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (л.д. 16-17, т.1).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика ФИО2, направлено уведомление о сносе или реконструкции дома ( л.д. 15, т.1).

Дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории <адрес> на 2019-2024, утвержденную постановлением <адрес> №-п, а также дом включен в муниципальную программу «Расселение ветхого и аварийного жилья Краснокамского городского округа», утвержденную постановлением администрации Краснокамского городского округа №-п. Расселение запланировано до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20).

В связи с согласием собственника на изъятие жилого помещения путем выплаты возмещения, подготовлен договор об изъятии жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ №, который был подписан ответчиком без разногласий (л.д. 25-26, т.1).

Из п. 1.4 договора на основании п. 7 ст. 32 ЖК РФ возмещение за изымаемое жилое помещение составляет2 231 000 руб. и включает в себя: рыночную стоимость жилого помещения, указанного п. 1.2 настоящего договора, которая в соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, частнопрактикующий оценщик ФИО6 экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ Некоммерческое партнерство саморегулируемая организация оценщиков «Свод», составляет 2 231 000 руб. (л.д. 25-26, т.1)

Согласно отчету об оценке № на предмет определения рыночной стоимости объекта оценки от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного частнопрактикующим оценщиком ФИО6 выкупная цена объекта оценки: 3-комнатная квартира, назначение: жилое, площадь 65,6 кв.м, этаж1, кадастровый №, по адресу: <адрес>, включающая рыночную стоимость объекта оценки, а также величину убытков, причиненных изъятием жилого помещения, без выделения НДС составляет 2 308 000 руб. Рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки – 2 231 000 руб. Убытки, причиненные изъятием жилого помещения – 77 000 руб.

Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ на предмет определения рыночной стоимости объекта оценки: 3-комнатная квартира, назначение: жилое, площадь 65,6 кв.м, этаж1, кадастровый №, по адресу: <адрес>, выкупная сцена объекта оценки, включающая рыночную стоимость объекта оценки, а также величину убытков, причиненных изъятием жилого помещения и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, без выделения НДСС составляет 3 033 000 руб., в том числе рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки 2 518 000 руб., убытки, причинённые собственнику жилых помещений 85 000 руб., компенсация за произведённый капитальный ремонт 430 000 руб.

Из заключения дополнительно к отчету об оценке № объектом оценки, которого явилось право требования компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, по адресу: <адрес>, с учетом доли приходящейся на изымаемое помещение – <адрес>, на дату первой приватизации ДД.ММ.ГГГГ, следует, что необходимо было провести капитальный ремонт конструктивных элементов здания, указанных в ч. 1 ст. 166 ЖК РФ. Стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома, рассчитанный с января 1961 года (год завершения строительства) по ДД.ММ.ГГГГ (дата первой приватизации, принято согласно ч. 1 ст. 190.1 ЖК РФ), составляет: 253 917 руб. С учетом доли, приходящейся на изымаемое помещение, площадью 65,6 кв.м, данный показатель составляет 21 638 руб. С учетом индексации цен компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом доли приходящейся на изымаемое помещение – <адрес>, общая площадь 65,6 кв.м, рассчитанной в рамках затратного похода, округленно до целой тысячи составляет 359 000 руб.

Оценив, представленные доказательства, установив, что в отчете об оценке, на основании которого между ФИО2 и комитетом земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа заключен договор об изъятии жилого помещения, в качестве аналогов принята двухкомнатная квартир, площадью 55,3 кв.м, 1937 год постройки, а также в качестве аналогов выбраны трехкомнатные квартиры площадью меньше, чем выкупаемая у ФИО2, при этом корректировка оценщиком не произведена. Кроме того, несмотря на ссылку в договоре № об изъятии жилого помещения, кроме выплаты рыночной стоимости изымаемого жилого помещения, иных выплат договор не содержат (убытки, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт).

Таким образом, вопрос о выплате ФИО2 расходов, понесенных при изъятии жилого помещения по оказанию риэлторских услуг и услуг по переезду, компенсации капитального ремонта, сторонами не разрешался.

Сторонами не оспаривалось, что на дату вынесения решения суда договор об изъятии жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ не исполнен, денежные средства по указанному договору ФИО2 не перечислены.

Таким образом, судом установлено, что между истцом и ответчиком соглашения о невыплате расходов в связи с изъятием жилого помещения не состоялось.

Согласно отчету об оценке № частопрактикующим оценщиком в качестве информации об объектах аналогах приняты трехкомнатные квартиры в г Краснокамске, применена корректировка на материал стен, тип дома, коммуникации, и определил рыночную стоимость права собственности на объект оценки на дату оценки без выделения НДС, округленно до целой тысячи - 2 518 000 руб.

При таких обстоятельствах, суд исходит из того, что отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ не отражал реальную рыночную стоимость спорного объекта, чем были нарушены права ФИО2, которая как собственник спорного жилого помещения вправе получить возмещение за изымаемое жилое помещение, с учетом всех его характеристик, и приходит к выводу о том, что в пользу ФИО2 с комитета земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа Пермского края подлежит взыскание сумма возмещения за изымаемое жилое помещение в размере разницы между рыночной стоимостью 2 231 000 руб., определенной на основании отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ и рыночной стоимость, определенной отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, в сумме 287 000 руб. (2 581 000 руб. – 2 231 000руб.).

В подтверждении размера расходов по оказанию риэлторских услуг и услуг по переезду, суд руководствуется отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, где размер расходов по оказанию риэлторских услуг и услуг по переезду определен 85 000 руб. ( 75 000 руб. - убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, 7 974 руб. - убытки, связанные с переездом, 2000 - убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение).

Так как данное заключение частонопрактикующего оценщика мотивировано, произведен соответствующий анализ рынка предложений, о чем указано в исследовательской части заключения.

Доказательств иного размера расходов стороной ответчика не представлено в судебное заседание, в материалах дела не имеется.

Суд, полагает, что данные требования истца подлежат удовлетворению, поскольку с учетом положений ч.7 ст.32 ЖК РФ истец имеет право на возмещение расходов, которые она понесла при изъятии жилого помещения, связанных с оказанием риэлторских услуг и услуг по переезду.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014 к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относится сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07. 1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Законодательное определение механизма исполнения бывшими наймодателями жилых помещений в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищных фондов обязанности по проведению капитального ремонта нуждавшихся в нем домов было обусловлено реализацией предписаний, содержащихся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 12.04.2016 N 10-П, которым федеральному законодателю было поручено установить такого рода механизм, согласованный с закрепленным Жилищным кодексом Российской Федерации порядком проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (пункт 1 резолютивной части) (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 12 марта 2019 г. N 577-О "По запросу группы депутатов Государственной Думы о проверке конституционности положения статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации").

Исходя из этого Федеральным законом от 20.12.2017 N 399-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации был дополнен статьей 190.1, устанавливающей особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов, в которых требовалось проведение такого ремонта на дату приватизации первого жилого помещения, а в статью 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" было внесено уточнение в виде отсылки к жилищному законодательству Российской Федерации в части установления порядка проведения капитального ремонта указанных многоквартирных домов бывшим наймодателем.

В соответствии с ч. 1 ст. 190.1 ЖК РФ в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями настоящей статьи проводит орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (далее - бывший наймодатель). В случае, если за счет средств соответствующих бюджетов проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт которых не был проведен.

Согласно п. 2 данной статьи, перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые требовалось провести на дату приватизации первого жилого помещения в таком доме в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, определяется бывшим наймодателем в порядке, установленном субъектом Российской Федерации, из числа установленных ч. 1 ст. 166 настоящего Кодекса. Стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с требованиями ч. 4 ст. 190 настоящего Кодекса. Срок проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определяется в соответствии с региональной программой капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем принимая во внимание, что после приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме, относящегося к муниципальному жилищному фонду, публично-правовое образование несет бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме соразмерно его доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, т.е. перестает лишь единолично нести бремя содержания такого многоквартирного дома в целом, включая единоличную обязанность по проведению капитального ремонта, суду следовало установить нуждаемость относящегося к муниципальному жилищному фонду многоквартирного дома в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в нем.

После приватизации первого жилого помещения обязательство по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения.

В части 1 статьи 166 ЖК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Данный перечень включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Частью 5 ст. 166 ЖК РФ предусмотрено, что работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут включать в себя работы по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций многоквартирного дома и (или) инженерных сетей многоквартирного дома, отнесенные в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности к реконструкции объектов капитального строительства.

Учитывая, что на дату первой приватизации 15.04.1998 необходимо было провести капитальный ремонт конструктивных элементов здания, указанных в ч. 1 ст. 166 ЖК РФ. При проведении капитального ремонта физический износ был бы существенно меньше. На дату первой приватизации капитальному ремонту подлежали следующие конструктивные элементы: фундаменты,, крыша кровля, в том числе стропила, обрешетка, покрытие кровли; отделка, в том числе: внутридомовая общая. Наружная (фасады); инженерные системы: в том числе отопление, водоснабжение холодное, водоснабжение горячее, канализация, электроснабжение, газоснабжение, вентиляция.

Таким образом, суд считает возможным удовлетворить заявленные требования о взыскании компенсации з непроизведенный капитальный ремонт и взыскать с ответчика денежные средства в размере 359 000 руб.

Федеральным законом от 27.12.2019 N 473-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда" ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена ч. 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном ч. 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения ч. ч. 8 и 8.1 данной статьи в отношении таких граждан не применяются.

Приведенная правовая норма вступила в силу со дня официального опубликования указанного Федерального закона, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела следует, что ФИО2 приобрела спорное жилое помещение после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, в период действия ч. 8.2 чт. 32 ЖК РФ. Право собственности ФИО2, на спорную квартиру возникло на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. Договор дарения заключен между членами одной семьи - матерью ФИО2 одаряемой и дочерью ФИО7 дарителем. ФИО2 зарегистрирована в квартире с ДД.ММ.ГГГГ. Спорное жилое помещение является ее единственным местом жительства с 2011 года. Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, продала ФИО7, спорное жилое помещение за 1 200 000 руб. Учитывая, что право собственности на жилое помещение у дочери истца ФИО7, возникло до ДД.ММ.ГГГГ, то истец ФИО2, как правопреемник, вправе по своему выбору реализовать свое право на равноценное возмещение за изымаемое помещение с учетом убытков, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Разрешая исковые требования Комитета земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа об исключении записи об обременении в отношении имущества, суд приходит к следующему выводу.

На основании п.3,5 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

На основании п.52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество может быть приобретено на основании договора купли-продажи, иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст. 119 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи. Заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков, причиненных им в результате совершения исполнительных действий и (или) применения мер принудительного исполнения.

В соответствии со ст. 442 ГПК РФ иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю. В случае, если арест или опись имущества произведены в связи с конфискацией имущества, в качестве ответчиков привлекаются лицо, чье имущество подлежит конфискации, и соответствующий государственный орган. В случае, если арестованное или включенное в опись имущество уже реализовано, иск предъявляется также к приобретателю имущества.

Судом установлено, что в ЕГРН имеется запрет на осуществление действий по регистрации на основании выписки из постановления судебного пристава-исполнителя о запрете на регистрационные действия в отношении объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, выдавший орган ОГСП по г. Краснокамску УФССП России по Пермскому краю (исполнительное производство №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации № (л.д. 140-141).

Согласно исполнительному производству в отделении СПИ по г. Краснкоамску ГУФССП России по Пермскому краю находится исполнительное производство №-ИП в отношении должника ФИО2, возбужденное на основании исполнительного листа №, выданного ДД.ММ.ГГГГ Краснокаским городским судом Пермского края, взыскание долга по договору займа в пользу ФИО3 в размере 356 700 руб. (л.д. 151, 155 -160).

Согласно пояснениям ответчика ФИО3 меры наложенные на ФИО2 службой судебных приставов по г. Краснокамску по обеспечению исполнения обязательств в рамках данного исполнительного производства, считает законными. Задолженность в настоящее время не погашена в полном объеме, зачисления поступают на ее счет ежемесячно. В настоящее время исполнительное производство находится на исполнении ОСП по г. Краснокамску, остаток долга составляет 64 278,52 руб. ( л.д. 201).

В силу положений ст. 64 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" отдельные действия судебного пристава-исполнителя в виде объявления запрета на совершение регистрационных действий в отношении имущества должника являются средством создания условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе.

В силу ч. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничении, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Наличие запретов на регистрационные действия, наложенные вышеуказанными постановлениями судебных приставов-исполнителей на объект недвижимости квартиры по адресу: <адрес>, не позволяет в установленные сроки реализовать муниципальную программу по расселению ветхого и аварийного жилья Краснокамского городского округа, чем нарушает права истца, как исполнителя данной программы.

Исполнение требований исполнительного документа в рамках исполнительного производства может быть достигнуто и другими способами. Судебный пристав-исполнитель не лишен возможности решить вопросы об обращении взыскания на имущественные права требования, на предоставленное взамен изымаемого недвижимое имущество.

Сохранение запретов на спорное имущество, собственником которого является истец и иные лица в силу заключенного с ответчиком договора делает невозможным государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество и тем самым ограничивает права истца по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему на праве собственности имуществом.

Учитывая мнение взыскателей, не заявивших возражений против отмены данных запретов, наличие публичного интереса в реализации муниципальной программы, отмена запретов регистрационных действий не нарушит права и законные интересы взыскателей, будет соответствовать его интересам.

При вышеизложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены установленных запретов, в связи с чем, исковые требования комитета земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198,199 ГПК РФ, суд

Решил:

Требования Комитета земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа Пермского края удовлетворить.

Отменить запрет на осуществление регистрационных действий в отношении жилого помещения- трехкомнатной квартиры по адресу: <адрес>, площадью 65,6 кв.м, кадастровый № принадлежащей ФИО2, наложенные ДД.ММ.ГГГГ, на основании выписки из постановления судебного пристава -исполнителя о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества, №, выдан ДД.ММ.ГГГГ ОСП по г. Краснокамску УФССП России по пермскому краю, по исполнительному производству №-ИП о взыскании суммы займа в пользу ФИО3.

Настоящее решение является основанием для прекращения записи Единого государственного реестра недвижимости об обременении прав на указанное недвижимое имущество в виде запретов на осуществление регистрационных действий.

Исковые требования ФИО2 удовлетворить

Взыскать с Комитета земельных и имущественных отношений Администрации Краснокамского городского округа в пользу ФИО2 денежные средства в размере 287 000 (двести восемьдесят семь тысяч) руб. 00 коп., составляющей разницу между рыночной стоимостью квартиры, расположенной по адресу: <адрес> и суммой стоимости жилого помещения по договору изъятия жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Комитета земельных и имущественных отношений Администрации Краснокамского городского округа в пользу ФИО2 денежные средства (убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием) в размере 85 000 (восемьдесят пять тысяч) руб., величину компенсации за непроизведённый капитальный ремонт в размере 359 000 (три пятьдесят девять тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Краснокамский городской суд Пермского края в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Щербакова А.В.