Дело №
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
08 февраля 2023 года
Балашихинский городской суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Гришаковой Н.Б.,
при секретаре ФИО4,
при участии представителя истца ФИО5, представителях ответчика ФИО8, ФИО9, ФИО6, представителя 3-его лица АКБ «ФОРА-БАНК» ФИО10,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о разделе земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, к котором указывает, что сторонам в равных долях на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 3988 (+/- 22) кв.м по адресу <адрес>. Какие либо объекты недвижимости на земельном участке отсутствуют. Между сторонами отсутствует согласие на совместное использование земельного участка. Истцом подготовлен вариант раздела земельного участка между сторонами на два равных земельных участка, однако ответчица отказывается от добровольного раздела земельного участка. Земельный участок обременен ипотекой в силу закона в пользу АКБ «ФОРА-Банк». С учетом принятого судом уточненного искового заявления истец просит разделить земельный участок по варианту № экспертного заключения ООО «ТехСтройЭкспериза» и истцу согласно заявленным уточненным требованиям в таком случае выделить земельный участок № варианта № приложение 4 экспертного заключения ООО «ТехСтройЭкспертиза», описание характерных точек при этом соответствует координатам (на плане кадастрового инженера ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ заштриховано красным цветом), указанным в уточненном исковом заявлении.
Истец, будучи надлежащем образом извещенным о дне и времени слушания дела, в судебное заседание не явился, представил суду письменные пояснения по иску, обеспечил явку своего представителя адвоката ФИО5, которая заявленные требования поддержала, пояснила суду, что вариант № позволяет обеспечить заезд с <адрес> к разделенным участкам, при варианте № один из участков не будет иметь заезда, т.к. полностью будет находится в пешеходной зоне. Так же представитель истца пояснила суду, что истец не желает осуществлять строительство торгового центра с кинотеатром на спорном земельном участке.
Ответчица, будучи надлежащем образом извещенной о дне и времени слушания дела, в судебное заседание не явилась, обеспечила явку своих представителей по доверенности ФИО8, ФИО9, ФИО6, которые иск не признали, представили суду письменные возражения на иск.
Представитель 3-его лица АКБ «Фора-Банк» по доверенности ФИО10 в судебном заседании возражала против заявленного иска, пояснив суду, что банк возражает против раздела исходя из мнения ФИО2 о том, что при разделе стоимость заложенных земельных участков снизится, но банк не проводил экспертизу (не получал заключение специалистов) о том действительно ли стоимость заложенных земельных участков снизится при разделе. Представитель банка не смогла аргументировать суду на сколько теперь стоимость заложенного земельного участка превышает оставшуюся не выплаченную ФИО2 сумму кредита, учитывая, что кредитные обязательства ФИО1 полностью выполнены. Ранее суду представлены и приобщены к делу противоположные отзывы банка по иску, на что представитель банка пояснила, что первоначально в банк обратился ФИО1 и банк согласился на его предложение о разделе, а затем в банк обратилась ФИО2 и банк изменил свою позицию из-за наличия спора между совладельцами земельного участка.
3-е лицо Главное управление государственного строительного надзора МО, будучи надлежащем образом извещенным о дне и времени слушания дела, своего представителя в судебное заседание не направил, ходатайств об отложении не заявил.
Судом вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствии не явившихся сторон, извещенных надлежащем образом.
Суд, выслушав явившихся в судебное заседание представителей сторон, исследовав материалы дела приходит к следующим выводам.
В соответствии с п. 1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
В соответствии с ч. 8 и ч. 10 ст. 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок.
В силу статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны в том числе использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.
Установление правового режима использования земель, ограничение прав собственников земельных участков, как и иных категорий землепользователей, обусловливается необходимостью соблюдения прав и законных интересов иных лиц, а также обеспечения публичных (государственных, общественных) интересов, выражающихся в защите основ конституционного ФИО3, окружающей среды, нравственности, здоровья, государственной безопасности (части 2, 3 статьи 36, часть 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, подпункты 8, 10, 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
ФИО1 и ФИО2 в равных долях на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 3988 (+/- 22) кв.м по адресу <адрес>. Согласно данных ЕГРН земельный участок относится к землям населенных пунктов, имеет следующие виды разрешенного использования: для размещения торгово-развлекательного центра с кинотеатром, бытовое обслуживание, деловое управление, магазины, общественное питание, согласно сведений ЕГРН ни один из перечисленных разрешенных видов разрешенного использования не является основным или вспомогательным для спорного земельного участка. Земельный участок обременен ипотекой в пользу АКБ «Фора-Банк» на основании договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, ипотекой в силу закона в пользу АКБ «Фора-Банк» по договору купли-продажи земельного участка с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ
Судом по делу была назначена судебная землеустроительная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ФИО11, которой было представлено заключение от ДД.ММ.ГГГГ, согласно выводов которой имеется несоответствие границ земельного участка с границами земельного участка по ЕГРН, что по мнению эксперта является реестровой ошибкой, так же эксперт указала, что при наличии разрешенного использования в виде «для размещения торгово-развлекательного центра с кинотеатром» так как образуемые при разделе земельные участки каждый площадью 1994 кв.м менее минимального размера земельного участка для вида разрешенного использования «для размещения торгово-развлекательного центра с кинотеатром», который установлен не менее 5000 кв.м.
В связи с тем, что эксперт ФИО11 при проведении экспертизы руководствовалась постановлением администрации г.о.Балашиха от ДД.ММ.ГГГГ №-ПА, однако на момент ДД.ММ.ГГГГ в указанное постановление были внесены изменения постановлением администрации г.о. Балашиха №-ПА от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого Правила землепользования и застройки изложены в новой редакции, судом была назначена повторная землеустроительная экспертиза.
Согласно заключения эксперта ООО «ТехСтройЭкспертиза» от ДД.ММ.ГГГГ разделение земельного участка, с кадастровым номером № возможно, экспертом представлены 2 варианта раздела земельного участка, при которых образуются 2 участка площадью 1994 кв.м каждый.
Согласно мотивированной части экспертного заключения ООО «ТехСтройЭкспертиза» в связи с тем, что площадь земельного участка с кадастровым номером № составляет 3988 кв.м, то установить соответствие условному виду разрешенного использования «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)» (код ВРИ 4.2) и существующему ВРИ «Для размещения торгово-развлекательного центра с кинотеатром» не представляется возможным, так как площадь участка не соответствует предельному минимально-му размеру для данного ВРИ (5000 кв.м).
Допрошенный в суде эксперт ФИО12 представленное заключение подтвердил суду в полном объеме, пояснив суду, что в части данных о поверке приборов в заключении допущена техническая ошибка, представив суду актуальные данные о поверке используемых при измерении приборов. Так же эксперт пояснил, что отсутствует реестровая ошибка, так как установление временного, не капитального забора с отступлением от кадастровых границ земельного участка не является признаком реестровой ошибки, раздел земельного участка в кадастровых границах исходя из 4-х имеющихся видов разрешенного использования возможен, наличие обременений не является препятствием для раздела земельного участка в кадастровых границах.
Суд изучив оба представленных экспертных заключений не может принять экспертное заключение эксперта ФИО11 в качестве доказательства по делу, так как при подготовке заключения эксперт ФИО11 руководствовалась не действующими Правилами землепользования и застройки г.о. Балашиха. Довод стороны ответчика о том, что в части определения минимальных размеров земельных участков ПЗЗ не изменились не может быть принят судом, т.к. эксперт обязан основывать свое заключение на действующих нормативных актах. Кроме того, вывод эксперта ФИО11 о наличии реестровой ошибки вследствие установления временного ограждения не по кадастровым границам земельного участка не соответствует положениям ст.61 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости», которым реестровая ошибка определяется как, допущенная лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав, однако такие нарушения экспертом ФИО11 в своем заключении не приводятся.
Суд принимает в качестве доказательства по делу рецензию на заключение эксперта ФИО11, составленную кадастровым инженером ФИО13, так как указанная рецензия содержит историческую справку об установлении границ спорного земельного участка, соответствующую данные ЕГРН, а так же приведен анализ действующих правил землепользования и застройки г.о. Балашиха.
Суд принимает заключение эксперта ООО «ТехСтройЭкспертиза» в качестве доказательства по делу, так как оно составлено квалифицированным экспертом по представленным материалам дела, соответствует требованиям действующего законодательства, мотивированно, натурные измерения произведенные экспертом ФИО12 полностью соответствуют натурным измерениям, произведенным как кадастровым инженером ФИО7, так данным ЕГРН.
Суд не принимает в качестве доказательства рецензию на заключение экспертизы, составленное заместителем генерального директора ООО «Земельный кадастровый центр» ФИО6, так как последний является полномочным представителем по доверенности ответчицы ФИО2, как ее представитель принимал участие в рассмотрении настоящего спора и следовательно не может являться независимым специалистом в сфере землеустройства и кадастра, так как в силу выданной ему доверенности обязан исходить из интересов ФИО2 и указанное заключение не может быть расценено судом как объективное и независимое.
Суд не принимает доводы представителей ответчицы о том, что земельный участок не может быть разделен, так как минимальный размер земельного участка с разрешенным использованием «для размещения торгово-развлекательного центра с кинотеатром» составляет не менее 5000 кв.м, так как спорный земельный участок общей площадью 3988 кв.м не соответствует, то есть является меньшим, чем минимальный размер в 5000 кв.м. Кроме того, такой вид разрешенного использования отсутствует в классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, действующим в настоящее время в соответствии с утвержденными приказом Федеральной государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии № П/0412 от ДД.ММ.ГГГГ, так же такой вид разрешенного использования отсутствовал в ранее действующем классификаторе видов разрешенного использования утвержденных приказом Минэкономразвития № от ДД.ММ.ГГГГ с последующими изменениями и соответственно вид разрешенного использования «для размещения торгово-развлекательного центра с кинотеатром» нельзя соотнести с действующими видами разрешенного использования с минимальным размером 5000 кв.м «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)» (код ВРИ 4.2). Так же суд учитывает, что вид разрешенного использования «для размещения торгово-развлекательного центра с кинотеатром» не установлен в качестве основного для спорного земельного участка. Для разрешенных видов «бытовое обслуживание», «деловое управление», «магазины», «общественное питание» образуемые при разделе земельный участки каждый площадью 1994 кв. м соответствует минимальному размеру для каждого вида использования. В соответствии со ст.7 ЗК РФ вид разрешенного использования выбирается правообладателем, истец не желает использовать земельный участок совместно с ответчицей для вида разрешенного использования «для размещения торгово-развлекательного центра с кинотеатром», который не соответствует классификатору, желая использовать в соответствии с 4 видами разрешенного использования, что не противоречит Правилам землепользования и застройки г.о. Балашиха.
При таких обстоятельствах суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению. При выборе варианта раздела суд соглашается с предложением истца о разделе земельного участка по варианту № экспертного заключения эксперта ООО «ТехСтройЭкспертиза» так как такой вариант обеспечивает непосредственный заезд на оба образуемых в результате раздела земельных участка непосредственно с проезжей части <адрес>, при этом, исходя из особенностей расположения смежных участков на предлагаемый ответчице земельный участок возможно организовать подъезд со стороны <адрес> и сохранить существующий въезд со стороны <адрес>.
На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ суд
РЕШИЛ:
Иск удовлетворить.
Произвести раздел земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3988 (+/- 22) кв.м по адресу <адрес>, в соответствии с вариантом 1 (Приложение 4) заключения ООО «ТехСтройЭкспертиза», выделив ФИО1 в собственность земельный участок № общей площадью 1994 кв. м в следующих координатах:
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
Выделить ФИО2 в собственность земельный участок № общей площадью 1994 кв.м в следующих координатах:
Обозначение характерных точек границы
Координаты, м
X
Y
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
Прекратить право общей долевой собственности сторон на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 3988 (+/- 22) кв.м по адресу <адрес>.
Залог в пользу АКБ «ФОРА-Банк» сохранить.
Решение является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения ЕГРН.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Гришакова Н.Б.
Мотивированное решение изготовлено 27.02.2023г.
Судья Гришакова Н.Б.