Дело № 2-9/2023
УИД 74RS0008-01-2022-001136-42
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 апреля 2023 года г. Аша Челябинская область
Ашинский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего судьи Борисюк А.В.
при секретаре Гриценко В.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании заключенным основного договора купли-продажи на основании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском и ФИО2 о понуждении заключить основной договор купли-продажи. Требования мотивированы тем, что <дата> между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи жилого двухэтажного дома общей площадью 154,7 кв.м. с кадастровым номером <номер> и земельного участка общей площадью 2981 кв.м, кадастровый <номер>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенные по адресу: <адрес>. Согласно п. 1.3 предварительного договора стороны договорились о заключении основного договора купли-продажи в срок <дата>. Истец оплатил сумму задатка по предварительному договору, составляющую 100% стоимости жилого дома и земельного участка, по факту оплаты была составлена расписка. <дата> истец в адрес ответчика направил предложение о заключении основного договора на условиях, согласованных в предварительном договоре. Указывает, что ответчик не предпринимал никаких действий к заключению основного договора купли продажи. Просит признать заключенным основной договор купли-продажи между ФИО2, <дата> года рождения, и ФИО1, <дата> года рождения о приобретении в собственность земельного участка общей площадью 2981 кв.м. с расположенным на нем жилым домом общей площадью 154,7 кв.м. по адресу: <адрес>. Также просил взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины.
Истец ФИО1 принадлежащем извещении участия в судебном заседании не принимал, представлено заявление о рассмотрении дела в его отсутствие с участием его представителя.
Представитель истца, действующий по доверенности, ФИО3 при надлежащем извещении в судебное заседание не явился, представил ходатайство об отложении судебного заседания в связи с болезнью.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещался о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, причина неявки суду не известна. Ранее подавал заявление о рассмотрении дела в его отсутствие и согласие с исковыми требованиями (л.д. 30).
Третьи лица ФИО4, ФИО5 извещались судом о времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании участия не принимали. Представили письменные возражения на исковые требования (л.д. 151-152, 155-157, 160-163).
Третьи лица: Главное Управление Федеральной службы судебных приставов России по Республике Башкортостан, Уфимское районное отделение судебных приставов УФССП России по РБ в судебное заседание не явилась, извещены надлежащим образом.
В соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. Суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.
В силу ст. ст. 9, 10, 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Не допускается злоупотребление правом гражданами и юридическими лицами.
Заявляя ходатайство об отложении судебного разбирательства представителем истца ФИО3 не представлено документов в обоснование ходатайства, а только указано на подозрение на ковид. Кроме того, ранее судебное заседание уже откладывалось по ходатайству представителя истца по причине болезни и подозрением на ковид, документы в обоснование заявленного ходатайства также не были представлены. Указанные обстоятельства суд расценивает как злоупотребление своим правом со стороны представителя истца ФИО3
На основании изложенного, учитывая длительность нахождения настоящего гражданского дела в производстве Ашинского городского суда, процессуальные сроки рассмотрения гражданского дела и руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно положений ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ч. 2).
Согласно ч.ч. 3,4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В судебном заседании установлено, что <дата> между ФИО6 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома общей площадью 154,7 кв.м. с кадастровым номером 02:47:140406:138 и земельного участка общей площадью 2981 кв.м, кадастровый <номер>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства. Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что основной договор должен быть заключен сторонами <дата> (л.д. 6-7).
Согласно расписке от <дата> ФИО2 (продавец) получила от ФИО1 (покупатель) денежные средства в размере 2500000 руб. в счет оплаты суммы задатка по предварительному договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от <дата> (л.д. 12).
В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно положениям статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии с ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.
Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.
Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.
Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.
Пунктом 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.
Таким образом, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Юридически значимыми обстоятельствами по данному делу является выяснение вопросов о том, по какой причине не был заключен в согласованный сторонами срок основной договор купли-продажи, направлялось ли одной из сторон другой стороне предложение заключить этот договор, какая из сторон предварительного договора ответственна за неисполнение его условий.
<дата> ФИО1 вручил ФИО2 претензию в порядке досудебного урегулирования, в соответствии с которой предлагал ФИО2 по истечении 10 дней с момента получения настоящей претензии заключить с ним, ФИО1, основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> (л.д. 8-9).
В указанной претензии отсутствуют дата, время и место заключения основного договора, до <дата> каких-либо мер к заключению основного договора сторонами не предпринималось, доказательств обратного, суду не представлено, равно как и не представлено доказательств того, что ответчик уклонялся от заключения основного договора. Предварительный договор прекратил свое действие, требований о возврате уплаченных по договору денежных средств истец в рамках данного дела не заявлял. Судом отклоняются доводы стороны истца о предложении заключить основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, поскольку срок на заключение основного договора не был продлен, основной договор купли-продажи не заключен.
Сторонами по договору являются физические лица; подписание договора не связано с возможной реализацией права заинтересованной стороны на его государственную регистрацию. Таким образом, стороны не были лишены возможности заключить основной договор <дата>. Однако судом установлено, что ни одна из сторон не явилась для заключения основного договора купли-продажи, в связи с чем и не произведена государственная регистрация права истца на спорные объекты недвижимого имущества.
По условиям предварительного договора срок заключения основного договора был установлен <дата>; ни одна из сторон до указанного срока не направила другой предложение заключить основной договор, а потому предварительный договор на основании п. 6 ст. 429 ГК РФ прекратил свое действие; в связи с этим у истца не имеется оснований для предъявления требований о понуждении к его заключению. Обе стороны по делу до истечения срока, указанного в предварительном договоре, не направили друг другу предложений о заключении основного договора, либо при наличии сведений о заведомой невозможности соблюдения таких сроков о расторжении или изменении условий договора, в т.ч. влияющих на определение срока действия договора; направление ФИО1 <дата> претензии с предложением о заключении основного договора купли-продажи по истечении срока действия предварительного договора является простой офертой, обязанность по удовлетворению которой, в силу общих положений о свободе договора, на второй стороне не лежит.
Кроме того, как следует из пояснений представителя истца, спорные объекты недвижимости покупателю по предварительному договору купли-продажи ФИО1 во владение и пользование не передавались, в жилом доме на протяжении более 4 лет продолжал проживать ФИО2 ФИО1 претензий к ответчику не предъявлял. Имуществом не пользовался, также по требованию суда не представил достаточные и достоверные доказательства фактической передачи денежных средств ФИО2 за спорные объекты недвижимого имущества.
Таким образом, ввиду того, что сторонами обязанности, предусмотренные Предварительным договором, не выполнены, стороны в установленный договором срок <дата> Основной договор купли-продажи не заключили, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, т.к. обязательства по предварительному договору от <дата> прекратились.
Кроме того, судом установлено, что решением Уфимского районного суда Республики Башкортостан от <дата> с ФИО2 в пользу ФИО4 взыскана задолженность по договору займа от <дата> в сумме 2 350 093 рублей, а также обращено взыскание на предмет залога: жилой дом общей площадью 154,7 кв.м. с кадастровым номером <номер> и земельный участок общей площадью 2981 кв.м, кадастровый <номер>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенные по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов. Решение вступило в законную силу <дата> (л.д. 131-134).
В соответствии с постановлением заместителя начальника отделения – заместителя старшего судебного пристава Уфимского районного отделения судебных приставов УФССП России по Республике Башкортостан <номер> от <дата> передано указанное выше имущество взыскателю ФИО4, в связи с тем, что указанное выше имущество в установленный законом срок не реализовано в принудительном порядке, а взыскатель изъявил желание оставить спорное имущество за собой (л.д. 54).
Собственником жилого дома общей площадью 154,7 кв.м. с кадастровым номером <номер> и земельного участка общей площадью 2981 кв.м, кадастровый <номер>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенных по адресу: <адрес> настоящее время является ФИО5 (третье лицо по делу), что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 135-144).
Решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от <дата>, как и процедура передачи спорных объектов недвижимого имущества и процедура проведения торгов ни ФИО2 ни ФИО1 не оспаривались, права третьих лиц ФИО4, а в последующем и ФИО5 на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> не оспорены.
Истцом ФИО1 в рамках настоящего спора исковых требований ни ФИО4, ни к ФИО5 не заявлялось, исковые требования не уточнялись, хотя это право было разъяснено представителю истца на судебных заседаниях.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В связи с отказом в удовлетворении основных исковых требований, также не подлежат взысканию и судебные расходы.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании заключенным основного договора купли-продажи на основе предварительного договора купли-продажи жилого дома общей площадью 154,7 кв.м. с кадастровым номером <номер> и земельного участка общей площадью 2981 кв.м, кадастровый <номер>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенных по адресу: <адрес>, взыскании судебных расходов, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Ашинский городской суд Челябинской области.
Председательствующий А.В. Борисюк