Решение по делу № 2-3701/2025 от 05.06.2025 | Свердловский районный суд г. Иркутска (Иркутская область)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 мая 2025 года г. Иркутск

Свердловский районный суд г. Иркутска в составе

председательствующего судьи Захаренко В.В.,

при секретаре Ершовой О.П.,

с участием истца ФИО2,

представителя истца ФИО2 – ФИО12,

представителя ответчика ФИО4 – ФИО10,

представителя третьего лица Администрации <адрес обезличен> – ФИО13,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 38RS0036-01-2024-011048-18 (2-3701/2025) по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО7, ФИО4 о расторжении договора мены жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

В Свердловский районный суд <адрес обезличен> обратилась ФИО2 с иском к ФИО3, ФИО7, ФИО4 о расторжении договора мены жилого помещения.

В основание иска указано, что <Дата обезличена> между ФИО2, ФИО3, ФИО7 с одной стороны и ФИО4 с другой стороны был заключен договор мены жилых помещений, по условиям которого ФИО4 передал в общую долевую собственность (по 1/3 доли каждому) ФИО15 (ФИО16) М.А., ФИО7 (ФИО16) Л.В. и ФИО3 принадлежавшую ему квартиру, расположенную по адресу: <адрес обезличен>. В свою очередь ФИО15 (ФИО16) М.А., ФИО7 (ФИО16) Л.В. и ФИО3 передали по договору мены ФИО4 принадлежавшую им на праве общей долевой собственности квартиру, расположенную по адресу: <адрес обезличен>, р.<адрес обезличен>.

В сентябре 2024 года истец узнала, что приобретенная ею в общую долевую собственность квартира является аварийной, когда получила письмо комитета по градостроительной политике департамента жилищной политики Администрации <адрес обезличен> от <Дата обезличена> <Номер обезличен>, согласно которому Администрацией <адрес обезличен> было принято решение об изъятии земельного участка, на котором расположен дом по адресу: <адрес обезличен>.

Согласно п. 2.3 проекта Соглашения об изъятии объектов недвижимости ФИО11, ФИО3 и ФИО7B. предлагается размер вознаграждения за вышеуказанную квартиру в размере по 400 000 рублей каждому.

Вместе с тем, при заключении оспариваемого договора мены, ответчик ФИО4 не указал и не сообщил, что на момент заключения договора принадлежавшая ему квартира по адресу: <адрес обезличен> признана аварийной, о чем истец также не знала и не могла знать, так как в указанный период проживала в <адрес обезличен>.

Таким образом, нарушены права истца на получение размера возмещения вознаграждения за указанную квартиру по рыночной стоимости, что нанесет ей значительный ущерб, поскольку она не сможет на указанную сумму приобрести никакого другого жилого помещения в <адрес обезличен>.

В связи с чем, истец просит суд расторгнуть договор мены от <Дата обезличена>, удостоверенный ФИО5, К.Р., временно исполняющей обязанности нотариуса ФИО6 (договор зарегистрирован в реестре: <Номер обезличен>-н/38-2020-2-1272), заключенный между ФИО15 (ФИО16) М.А., ФИО7 (ФИО16) Л.В., ФИО3 и ФИО4

В судебном заседании истец ФИО2, представитель истца ФИО2 – ФИО12, исковые требования поддержали в полном объеме, повторив доводы искового заявления, настаивали на их удовлетворении.

Представитель ответчика ФИО4 – ФИО10, действующая на основании нотариальной доверенности, не возражала против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица Администрации <адрес обезличен> – ФИО13, действующая на основании доверенности, полагала не подлежащими удовлетворению заявленные исковые требования.

Ответчики ФИО7, ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, причины неявки неизвестны.

Третье лицо нотариус ФИО6 в судебное заседание не явилась о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в отсутствие.

Суд полагает возможным провести судебное заседание в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, соответствии со статьей 167 ГПК РФ.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 567 ГК РФ, по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Согласно п. 1 ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

В силу п. 2 ст. 474 ГК РФ, если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с п. 1 настоящей статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

Последствия передачи товара ненадлежащего качества определены в ст. 475 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков), покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Порядок признания жилья аварийным установлен Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденным Постановлением Правительства РФ от <Дата обезличена> N 47.

В судебном заседании установлено, что собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, площадью 62,1 кв.м., кадастровый <Номер обезличен>, являются ФИО15 (ранее - ФИО16) М.А., ФИО3, ФИО7 (ранее - ФИО16) по 1/3 доли в праве общей долевой собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от <Дата обезличена>.

<Дата обезличена> между ФИО2, ФИО3, ФИО7 с одной стороны и ФИО4 с другой стороны был заключен договор мены жилых помещений, по условиям которого ФИО4 передал в общую долевую собственность (по 1/3 доли каждому) ФИО15 (ФИО16) М.А., ФИО7 (ФИО16) Л.В. и ФИО3 принадлежавшую ему квартиру, расположенную по адресу: <адрес обезличен>. В свою очередь ФИО15 (ФИО16) М.А., ФИО7 (ФИО16) Л.В. и ФИО3 передали по договору мены ФИО4 принадлежавшую им на праве общей долевой собственности квартиру, расположенную по адресу: <адрес обезличен>.

В соответствии с заключением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу от <Дата обезличена> <Номер обезличен> многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, признан аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением заместителя мэра - председателя комитета по градостроительной политике администрации <адрес обезличен> от <Дата обезличена> <Номер обезличен> многоквартирный дом по адресу: <адрес обезличен>, признан аварийным и подлежащим сносу.

Собственникам помещений в указанном многоквартирном доме предложено осуществить в установленном законом порядке расселение граждан и снос многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, в течение 1,5 лет со дня издания данного распоряжения.

Собственниками многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, снос данного дома осуществлен не был.

Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

В соответствии с частью 8.2 статьи 32 ЖК РФ граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ).

Постановлением администрации <адрес обезличен> от <Дата обезличена> <Номер обезличен> в целях выполнения мероприятий муниципальной адресной программы «Переселение граждан, проживающих на территории <адрес обезличен>, из аварийного жилищного фонда, признанного таковым, до <Дата обезличена>, в 2019-2025 годах», утвержденной постановлением администрации <адрес обезличен> от <Дата обезличена> <Номер обезличен>, а также обеспечения безопасности жизни и здоровья граждан принято решение об изъятии для нужд городского округа муниципального образования <адрес обезличен> земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, площадью 1032 кв.м, и жилых помещений, в том числе <адрес обезличен>, общей площадью 62.1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес обезличен>.

Размер возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес обезличен>, определен на основании отчета <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, выполненного ОООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр».

Согласно вышеуказанному отчету рыночная стоимость жилого помещения - <адрес обезличен>, расположенной по адресу: <адрес обезличен>. кадастровый <Номер обезличен>, с учетом общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен аварийный многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также определение размера убытков, подлежащих выплате собственнику объекта недвижимости в связи с изъятием его для муниципальных нужд в соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ, по состоянию на дату оценки составила 6 698 740 рублей.

Как следует из пункта 4 договора мены стороны оценивают свое недвижимое имущество в 1 200 000 рублей.

Письмом департамента жилищной политики комитета по градостроительной политике администрации <адрес обезличен> от <Дата обезличена> <Номер обезличен> в адрес истца было направлено уведомление о принятии постановления администрации <адрес обезличен> от <Дата обезличена> <Номер обезличен> об изъятии земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> и жилых помещений для нужд муниципального образования <адрес обезличен>, с приложением проекта соглашения об изъятии объектов недвижимости и отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки в целях проведения процедуры изъятия.

<Дата обезличена> данное уведомление получено ФИО2, ФИО7, ФИО3

В обоснование исковых требований истец указала, что в сентябре 2024 года после получения письма комитета по градостроительной политике департамента жилищной политики Администрации <адрес обезличен> от <Дата обезличена> <Номер обезличен> ей стало известно, что квартира расположена в жилом доме, который распоряжением администрацией <адрес обезличен> признан аварийным.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Доводы возражений администрации <адрес обезличен> о том, что истцу было известно о том, что жилое помещение расположено в доме, который признан аварийным отклоняются судом в силу следующего.

Как следует из материалов дела администрацией <адрес обезличен> в адрес ответчика ФИО4 было направлено уведомление от <Дата обезличена> <Номер обезличен> о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и необходимости произвести расселение граждан и снос многоквартирного дома в течение 6 месяцев.

Указанное уведомление направлен простой почтовой корреспонденцией, что подтверждается графиком сдачи почтовых отправлений, а также реестром простой письменной корреспонденции отдела целевых программ департамента реализации градостроительной политики комитета по градостроительной политике администрации <адрес обезличен> от <Дата обезличена>.

Из пояснений представителя ответчика ФИО4 – ФИО10 следует, что вышеуказанное уведомление ФИО4 по почте не получал, доказательств получения уведомления ФИО14 администрацией <адрес обезличен> не представлено.

Руководствуясь приведенными правовыми нормами, проанализировав обстоятельства дела, при которых сторонами был заключен оспариваемый договор мены, суд приходит к выводу о том, что при заключении сделки истец не знала, что многоквартирный жилой дом, в котором расположена приобретаемая ею квартира, признан аварийным, следовательно, заблуждалась относительно предмета сделки, а именно качества жилого помещения, что является существенным условием договора.

Кроме того, как установлено судом и не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела, между администрацией <адрес обезличен> и собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, до настоящего времени не достигнуто соглашения о выкупе жилого помещения и земельного участка, подлежащих изъятию для муниципальных нужд, о размере выкупной цены.

При таких обстоятельствах суд полагает правильным удовлетворить исковые требования, исходя из того, что ответчик ФИО4 не предоставил ФИО2, ФИО7, ФИО3 жилое помещение, отвечающее установленным требованиям качества и безопасности, которым должно соответствовать жилое помещение, в то время как предоставленное жилое помещение имеет существенные недостатки, которые ввиду их скрытого характера, а также в связи тем, что они не были выявлены истцом при принятии жилого помещения, поскольку они не обладают специальными техническими познаниями в области строительства и проектирования, суд приходит к выводу о наличии у истца права на расторжение договора мены.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 (паспорт: <Номер обезличен> <Номер обезличен>) к ФИО3 (паспорт: <Номер обезличен>), ФИО7 (паспорт: <Номер обезличен>), ФИО4 (паспорт: 2501 <Номер обезличен>) удовлетворить.

Расторгнуть договор мены от <Дата обезличена>, удостоверенный ФИО5, временно исполняющей обязанности нотариуса ФИО6 (договор зарегистрирован в реестре: <Номер обезличен>), заключенный между ФИО15 (ФИО16) ФИО2, ФИО7 (ФИО16) ФИО7, ФИО3 и ФИО4.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Иркутский областной суд через Свердловский районный суд города Иркутска в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья В.В. Захаренко

Мотивированное решение изготовлено 5 июня 2025 года.