Решение по делу № 2А-2624/2023 от 10.10.2023

к делу №2а-2624/2023

23RS0008-01-2023-003536-50

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белореченск 10 октября 2023 года

Белореченский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Киряшева М.А.,

при секретаре Савилове М.А.,

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО1,

представителя административного ответчика по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ФИО5 к Администрации МО «Белореченский район» о признании незаконным решения и обязании,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец просит признать незаконным решение администрации МО «Белореченский район» № 4486 от 09.08.2023 г. об отказе в продлении или заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 000 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> и обязать администрацию МО «Белореченский район» заключить в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 000 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>

В обоснование административных исковых требований административный истец указал, что на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между административным истцом и ответчиком, последний является арендатором земельного участка (соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора от 18.11.2021 года, копия прилагается) с кадастровым номером №, площадью 1 000 (одна тысяча) кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>. Участок имеет вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель - земли поселений.

Срок аренды земельного участка установлен договором с 17.05.2013 года до 03.06.2023 года. На основании технического плана от 19.07.2023 года, выполненного кадастровым инженером ФИО6, 24 июля 2023 года, номер регистрации № Управлением Росреестра по Краснодарскому краю был зарегистрирован в собственность административного истца объект незавершенного строительства - жилой дом со степенью готовности объекта 18 (восемнадцать) процентов.

За период аренды на земельном участке административным истцом начато возведение вышеуказанного объекта, в настоящее время строительство еще не завершено, административный истец продолжает пользоваться земельным участком.

По окончании срока действия договора аренды земельного участка, заявитель обратился к арендодателю с заявлением о продлении срока действия договора аренды, но в удовлетворении заявления было отказано письмом № 4486 от 09.08.2023 г. со ссылкой на истечение срока действия договора аренды земельного участка еще 03.06.2023 года.

Истец с решением не согласен, поскольку на указанном земельном участке имеется объект незавершенного строительства - жилой дом, он своевременно оплачивал арендную плату за землю и в настоящее время продолжает исполнять обязанность по ее оплате, продолжает пользоваться земельным участком, по истечении срока договора аренды возражения арендодателя по поводу пользования ею земельным участком не поступили, в связи с чем считает, что договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях, административный истец имеет преимущественное право на продление или заключение договора аренды на новый срок.

В ходе судебного заседания, представитель административного истца поддержал заявленные требования и просил их удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель административного ответчика возражала против удовлетворения административного иска, поскольку срок аренды земельного участка истек 03.06.2023, административный истец обратилась с заявлением о продлении срока аренды земельного участка только 31.07.2023, т.е. с пропуском срока, установленного п. 5.1.2 Договора аренды спорного земельного участка. Считает, что оснований для продления договора аренды земельного участка без проведения торгов не имеется, просил суд отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия)органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии со статьей 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) незаконными необходимо наличие совокупности двух условий несоответствие оспариваемого решения, действия (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

При отсутствии хотя бы одного из названных условий решения, действия (бездействие) не могут быть признаны незаконными.

При этом обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений (часть 2 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между ФИО3 и ответчиком, последняя является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 000 (одна тысяча) кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>. Участок имеет вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель - земли поселений. (л.д. 713).

Срок аренды земельного участка установлен договором на 10 лет с момента государственной регистрации договора, т.е. с 03.06.2013 года по 03.06.2023 года.

Договором о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.11.2020 заключенного между ФИО3 и ФИО4, права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № перешли к ФИО4.

Договором о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.11.2021 заключенного между ФИО4 и ФИО5, права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № перешли к ФИО5 (л.д.15-16), о чем внесены сведения в ЕГРН (л.д.26).

На основании технического плана от 19.07.2023 года, выполненного кадастровым инженером ФИО6, 24 июля 2023 года, номер регистрации № Управлением Росреестра по Краснодарскому краю был зарегистрирован в собственность административного истца объект незавершенного строительства - жилой дом со степенью готовности объекта 18 (восемнадцать) процентов. (л.д.30-32).4900

По окончании срока действия договора аренды земельного участка, ФИО5 обратилась к арендодателю с заявлением о продлении срока действия договора аренды, но в удовлетворении заявления было отказано письмом № 4486 от 09.08.2023 г. со ссылкой на истечение срока действия договора аренды земельного участка еще 03.06.2023 года. (л.д. 14).

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.I Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

ЗК РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО5, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 000 (одна тысяча) кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у истца имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения 03.06.2023 срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).

Между тем в отсутствие договора аренды земельного участка истец лишён возможности завершить строительство жилого дома.

Кроме того, суд учитывает, что ранее земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 000 (одна тысяча) кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, Родниковское сельское поселение, <адрес> не предоставлялся ни административному истцу, ни любому из предыдущих арендаторов данного земельного участка именно для завершения строительства, поскольку такая цель предоставления земельного участка в аренду не указана в договоре аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что отказ административного ответчика в заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства на срок три года препятствует административному истцу в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

Приведённые правовые позиции отражены в кассационном определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5.

Кроме того, в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что по истечении срока действия договора аренды спорного земельного участка, административный истец продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя и осуществлял арендные платежи, следовательно, стороны не отказывались от договора аренды земельного участка.

Принимая во внимание вышеприведенные нормы права, а также положения статей 39.16 и 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, содержащих порядок рассмотрения заявлений такого характера и исчерпывающие перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, суд приходит к выводу, что административным ответчиком заявление административного истца по существу не рассмотрено, не проверено наличие либо отсутствие предусмотренных нормами Земельного кодекса Российской Федерации оснований для предоставления земельного участка в аренду, путем заключения договора аренды земельного участка, в оспариваемом решении не приведены конкретные положения статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, имеется ссылка лишь на то, что истек срок действия договора аренды земельного участка.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение является незаконным, нарушает права административного истца в той степени, как это предусмотрено статьей 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и считает правильным удовлетворить административные исковые требования в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.175-180, 226-227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО5 к администрации МО «Белореченский район» удовлетворить в полном объеме.

Признать незаконным решение администрации МО «Белореченский район» № 4486 от 09.08.2023 г. об отказе в предоставлении ФИО5 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 000 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> в аренду без проведения торгов.

Обязать администрацию МО «Белореченский район» заключить с ФИО5 без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 000 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> на предусмотренных законом условиях.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Белореченский районный суд в течение 30 дней со дня его принятия в окончательной форме

Решение в окончательной форме изготовлено 12.10.2023 года.

Судья: подпись

Копия верна: Судья М.А.Киряшев