№ 2а-978/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

8 октября 2025 г. г. Астрахань

Наримановский районный суд Астраханской области в составе:

председательствующего судьи Павловской А.О.,

при секретаре Сараниной П.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования «Наримановский муниципальный район Астраханской области» о признании решения незаконным, возложении обязанности устранить нарушения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с административным иском к администрации муниципального образования «Наримановский муниципальный район Астраханской области» о признании решения незаконным, возложении обязанности устранить нарушения, указав, что 22 февраля 2013г. между ней и администрацией района заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 30:08:110110:301, расположенного по адресу: <...>, с видом разрешенного использования под ИЖС. 27 августа 2015 г. администрацией района выдано разрешение на строительство жилого дома. В 2016г. на арендуемом земельном участке был смонтирован монолитный ленточный железобетонный фундамент. 30 апреля 2019г. между ней и административным ответчиком вновь был заключен договор аренды спорного земельного участка. Дополнительным соглашением, заключенным с административным ответчиком 19 апреля 2022г., срок действия договора аренды продлен до 30 апреля 2025г. 28 января 2025г. она обратилась к административному ответчику с заявлением о продлении срока договора аренды, вместе с тем, письмом от 28 мая 2025г. в продлении срока действия договора аренды отказано. В настоящее время на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, степень готовности 10%. С 2013г. ей исправно оплачивалась арендная плата за используемый земельный участок, земельный участок использовался по целевому назначению. Полагая отказ административного ответчика необоснованным, просит признать незаконным отказ администрации муниципального образования «Наримановский муниципальный район Астраханской области» от 28 мая 2025г. №409-02-01-4264 в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 30:08:110110:301, расположенного по адресу: <...>, возложить на административного ответчика обязанность продлить договор аренды испрашиваемого земельного участка.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, ее представитель по доверенности ФИО2 в судебном заседании административные исковые требования поддержал, просил удовлетворить исковые требования, пояснив, что в настоящее время истец предпринимает меры к дальнейшему строительству жилого дома на испрашиваемом земельном участке. Строительство не завершено своевременно, поскольку ключевая ставка Центрального Банка на заемные средства возросла до 20 %, что сделало невозможным для истца использование заемных денежных средств для дальнейшего строительства.

Представитель административного ответчика администрации муниципального образования «Наримановский муниципальный район Астраханской области» в судебном заседании участия не принимал, извещены надлежащим образом.

Иные стороны в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

Суд, исследовав материалы дела, приходит следующему выводу.

В соответствии с ч. 2 ст. 46 Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Согласно ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

По смыслу положений ст. 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений и действий (бездействия) должностных лиц недействительными необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие оспариваемого решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение им прав и охраняемых законом интересов административного истца.

Согласно п. 1 ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.

Установлено, что 22 февраля 2013 г. между ФИО1 и администрацией района заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 30:08:110110:301, расположенного по адресу: <...>, с видом разрешенного использования под ИЖС, сроком до 21 февраля 2016г.

27 августа 2015 г. администрацией района выдано разрешение на строительство жилого дома.

30 апреля 2019г. между ФИО3 и административным ответчиком вновь был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 30:08:110110:301, расположенного по адресу: <...>., то есть до 29 апреля 2022г.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 19 июня 2019 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Пунктом 4.3.3. Договора предусмотрено, что по истечении срока действия договора в случае надлежащего исполнения обязанностей при прочих равных условиях в преимущественном порядке перед другими лицами арендатор вправе заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях.

Дополнительным соглашением, заключенным с администрацией МО «Наримановский Муниципальный район Астраханской области» 19 апреля 2022г., срок действия договора аренды от 30 апреля 2019г. продлен до 30 апреля 2025г.

Из материалов дела также следует, что на испрашиваемом земельном участке административным истцом зарегистрирован объект незавершенного строительства – жилой дом, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись.

28 января 2025г. административный истец обратилась в администрацию района с заявлением о продлении срока договора аренды.

В письме от 28 мая 2025 №409-02-01/4264 администрацией отказано в продлении договора аренды испрашиваемого земельного участка в связи с тем, что ранее земельный участок с кадастровым номером 30:08:110110:301, расположенный по адресу: <...>, предоставлялся в аренду однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Так, порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, после 01.03.2015 регулируется положениями Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В силу п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.6 Кодекса.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом. Указанная правовая норма введена в действие Федеральным законом № 171-ФЗ от 23 июня 2014 г.

Приведенными правовыми положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (п. 3 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ).

На основании подп. 10 п. 2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 ст.39.6 Кодекса.

Пунктом 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен ст. 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу п. 6 ст. 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом п. 33 ст.34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подп. 10 п. 5 и п. 5 ст.39.6 Земельного кодекса, п. 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подп. 8 пункта 8 ст.39.11).

Согласно п. 4 ст. 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса).

Из содержания подп.2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п.1 - 3 ст. 239.1 Гражданского кодекса).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п. 5 ст. 1 и подп. 2 п. 5 ст.39.6 Земельного кодекса.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5.

Срок действия договора аренды истек 30 апреля 2025г., сведений о том, что публичный собственник спорного земельного участка воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных, как предусмотрено подп. 2 п. 5 ст.39.6 Земельного кодекса, материалы административного дела не содержат.

Кроме того, в силу п.1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается; договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, установленный п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 4.3.3. Договора от 30 апреля 2019г. предусмотрено, что по истечении срока действия договора в случае надлежащего исполнения обязанностей при прочих равных условиях в преимущественном порядке перед другими лицами арендатор вправе заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях.

Доказательств того, что земельный участок используется административным истцом не по целевому назначению, материалы дела не содержат.

По имеющимся в материалах дела данным, мероприятия государственного земельного контроля (надзора) в отношении спорного земельного участка также не проводились.

Согласно п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: осуществляет подготовку проектов договора аренды в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ (подпункт 1); принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю (подпункт 3).

В силу императивных положений ч. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации при принятии решения об отказе в предоставлении земельного участка в таком решении должны быть указаны все основания отказа.

Перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, определенный статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, носит исчерпывающий характер и не подлежит расширительному толкованию, в связи с чем в соответствующем решении уполномоченного органа должна содержаться ссылка на конкретное основание (основания) для отказа в предоставлении земельного участка, предусмотренное названной нормой.

Оспариваемый отказ данным требованиям не отвечает.

Отказывая в продлении срока действия договора аренды земельного участка, административный ответчик в письме 28 мая 2025 г. привел положения подп. 10 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, указав, что, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства.

Вместе с тем, оспариваемый отказ администрации, изложенный в письме от 28 мая 2025 исх. N 409-02-01/4264, не содержит ссылок на нормы статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, а также на конкретные основания для отказа в предоставлении земельного участка, предусмотренные указанной статьей Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, такой отказ администрации нельзя признать обоснованным, в связи с чем удовлетворил заявленные требования.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о незаконности оспариваемого отказа, нарушении данным отказом прав и законных интересов заявителя.

Применительно к настоящему административному спору, с учетом фактических обстоятельств, учитывая требования п. 1 ч. 2, п. 1 ч. 3 ст. 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для устранения допущенного нарушения прав и законных интересов административного истца необходимо возложить на административного ответчика обязанность повторно рассмотреть соответствующее заявление.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административные исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования «Наримановский муниципальный район Астраханской области» о признании решения незаконным, возложении обязанности устранить нарушения удовлетворить частично.

Признать незаконным отказ администрации муниципального образования «Наримановский муниципальный район Астраханской области» от 28 мая 2025 №409-02-01/4264

Обязать администрацию муниципального образования «Наримановский муниципальный район Астраханской области» повторно рассмотреть заявление ФИО1 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 30:08:110110:301, расположенного по адресу: <...>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Астраханского областного суда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 22 октября 2025 г.

Судья . Павловская А.О.