Дело № 2-832/2025
УИД 65RS0011-01-2025-001351-93
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
4 декабря 2025 года город Поронайск
Поронайский городской суд Сахалинской области в составе:
председательствующего судьи Венек И.В.,
при секретаре судебного заседания Илюшиной И.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, Г.В.В., Г.В.В. в лице законных представителей ФИО2, ФИО3 о признании недействительными договора купли-продажи жилого помещения, соглашения о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, записи о регистрации общей долевой собственности на жилое помещение, взыскании расходов по уплате государственной пошлины,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2, ФИО3 с вышеуказанными исковыми требованиями, в обосновании которых указал, 12.08.2025 между сторонами заключен договор купли-продажи * жилого помещения, расположенного по *.
13.08.2025 право общей долевой собственности на указанную квартиру за ответчиками было зарегистрировано в Росреестре в целях расчета за покупку за счет средств материнского капитала.
Регистрация сделки была осуществлена по просьбе ответчиков, которые пояснили, что это необходимо для расчета путем применения средств материнского (семейного) капитала.
По условиям указанного договора цена квартиры составила 600 000 рублей, которые должны быть перечислены за счет средств материнского (семейного) капитала.
Датой совершения сделки (моментом перехода права собственности) считается дата зачисления денежных средств в указанном размере на счет продавца. Ответчики условия оплаты не выполнили, с заявлением о перечислении средств материнского капитала не обратились, сообщив, что передумали покупать квартиру.
Через некоторое время позвонили ответчики и сообщили, что они нашли другой вариант квартиры и предложили расторгнуть заключенный договор.
02.09.2025 заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, однако, из-за запрета регистрационных действий, зарегистрированного 15.09.2025 на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Южно-Сахалинску № 1 УФССП России по Сахалинской области сведения в ЕГРН о собственниках квартиры регистрирующим органом не изменены.
Считает, что совершенная сделка является мнимой, поскольку ответчики не намерены были покупать квартиру.
По изложенным основаниям истец просит признать недействительными договор купли-продажи жилого помещения * от 12.08.2025, соглашение о расторжении договора купли-продажи * от 02.09.2025 жилого помещения, расположенного в *, заключенные между сторонами и запись об общей долевой собственности ответчиков в ЕГРН от 13.08.2025 *, *, *, * на указанное жилое помещение, так как условия об оплате по заключенной сделке не исполнены.
Определением суда от 21.10.2025 к участию в деле в качестве ответчиков привлечены *7 В.В., *7 В.В. в лице законных представителей ФИО3, ФИО2
Протокольным определением Поронайского городского суда от 13.11.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены ОСП по г. Южно-Сахалинск № 1 УФССП России по Сахалинской области, судебный пристав-исполнитель ОСП по г. Южно-Сахалинск № 1 УФССП России по Сахалинской области ФИО4, Управление Росреестра по Сахалинской области.
Будучи опрошенным в судебном заседании истец иск поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в нем.
Стороны, третьи лица в суд не явились, извещены надлежащим образом, причина их неявки суду неизвестна, каких-либо ходатайств от низ не поступило.
На основании ст. 167 ГПК ПФ суд принял решение о рассмотрении дела в отсутствие вышеуказанных лиц.
Выслушав истца, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Как следует из положений пункта 5 части 2 статьи 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в исковом заявлении должны быть указаны обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.
В обоснование заявленных требований истцом указаны фактические обстоятельства о том, что заключенный договор купли-продажи от дата не был исполнен, денежная сумма не перечислена, квартира не была передана ответчикам, при этом ссылается на мнимость сделки.
Согласно положениям статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.
В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
Согласно разъяснениям, данным в п. 86 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, при разрешении спора о мнимости сделки следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ.
По смыслу приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для признания сделки недействительной на основании ст. 170 этого же кодекса необходимо установить, что стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности.
Установление обстоятельств, которые свидетельствуют о совершении конкретных действий, направленных на создание соответствующих заключенным сделкам правовых последствий, исключает применение пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из пояснений истца и представленных доказательств следует, что ответчики намеривались купить спорную квартиру, оформили соответствующий договор, зарегистрировали право собственности в Росреестре, но, передумав, не заплатили за квартиру, о чем сообщили истцу и предложили заключить соглашение о расторжении договора, что было сделано между сторонами.
В силу вышеуказанных норм неоплата по договору не является основанием для признания сделки мнимой, поскольку отсутствие оплаты свидетельствует о ненадлежащем исполнении обязательств, в связи с чем правовые оснований для признания сделки мнимой отсутствуют.
Разрешая требования истца о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения суд приходит к следующему.
На основании статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тесту – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено данным кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Исходя из положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу, п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац третий).
В п. 7 данного постановления указано, что, если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пп. 1пп. 1 или 2 ст. 168 ГК РФ).
По смыслу приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для признания сделки недействительной на основании статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо установить, что сторона сделки действовала недобросовестно, в обход закона и не имела намерения совершить сделку в действительности.
Из материалов дела следует, что 12 августа 2025 года между ФИО1 с одной стороны (продавец) и ФИО3, ФИО2, *7 В.В., *7 В.В., действующей в лице законного представителя – ФИО3 (покупатели) заключен договор * купли продажи жилого помещения с кадастровым номером *:285, расположенного по адресу: *, принадлежащего продавцу на праве собственности, зарегистрированного в ЕГРН 16.07.2025 *.
Условиями заключенного договора предусмотрено: цена квартиры составляет * рублей, уплачивается покупателями продавцу за счет средств материнского (семейного) капитала, дата совершения сделки - дата зачисления денежных средств в указанном размере на расчетный счет продавца (п. 3.- 3.1.); стороны обязались совершить все необходимые действия для перехода прав собственности на квартиру, в том числе подписать и представить в орган регистрации прав все необходимые документы, в срок 3 рабочих дня с момент заключения договора (п. 6.1.); договор считается заключенным с момента поступления денежных средств на счет продавца (п. 15.).
Согласно данных выписки из ЕГРН в отношении жилого помещения с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, дата зарегистрировано за *7 В.В., *7 В.В., ФИО3, ФИО2 право общей долевой собственности по ? доли за каждым на указанную квартиру одновременно с регистрацией ограничения прав и обременение объекта недвижимости по ипотеке в силу закона сроком до полного расчета по договору купли-продажи жилого помещения * от 12.08.2025 в пользу ФИО1.
Из уведомления Росреестра по Сахалинской области от 15.09.2025 следует, что регистрационная запись об ипотеке на помещение с кадастровым номером * погашена 15.07.2025.
15.09.2025 на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Южно-Сахалинску № 1 УФССП России по Сахалинской области * (*-ИП) внесена запись о запрете регистрационных действий в отношении данного объекта недвижимости.
02.09.2025 стороны заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи жилого помещения от 12.08.2025, однако из-за наличия запрета регистрационных действий сведения в ЕГРН о собственнике квартиры регистрирующим органом не изменены.
По сообщению отделения Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Сахалинской области от 01.11.2025 ФИО3 является получателем государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, в ОСФР по Сахалинской области за распоряжением средствами материнского (семейного) капитала она обращалась.
Из существа договора купли-продажи квартиры следует, что получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, и если бы продавец знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.
Таким образом, судом установлено заключенный сторонами договор купли-продажи жилого помещения до настоящего времени не исполнен, денежные средства от продажи квартиры истец не получил в связи с тем, что ФИО3 за распоряжением средствами материнского (семейного) капитала в ОСФР области не обратилась, жилое помещение как объект продавцом не передавалось и покупателями не принималось, намерения выполнять условия заключенного договора купли-продажи стороны не имеют, о чем свидетельствует заключенное между ними соглашение о расторжении договора, по которому зарегистрировать переход права собственности по расторгнутому сторонами в добровольном порядке договору не представляется возможным в виду имеющейся записи о запрете регистрационных действий по исполнительному производству, имеющему в производстве ОСП по г. Южно-Сахалинску № 1 УФССП области в отношении ФИО2.
При таких обстоятельствах оспариваемый договор купли-продажи зарегистрирован, но не исполнен, бывший собственник денежные средства за проданное имущество не получил, квартира покупателям не передана. Подписав договор купли-продажи, зарегистрировав за собой право собственности, от выполнения дальнейших условий сделки покупатели отказались, сделка осуществлена ими без намерения создать соответствующие правовые последствия по переходу прав на приобретенное имущество в собственность покупателей, и поскольку указанная сделка нарушает права или охраняемые законом интересы истца, повлекла неблагоприятные для него последствия, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требований о признании сделки недействительной, повлекший в связи с ее заключением, регистрацию прав за ответчиками в отношении имущества, права на владение которым подлежат восстановлению путем признания сделки недействительной, применении последствий ее недействительности.
При этом суд не находит оснований для удовлетворения требования о признании недействительным соглашения о расторжении договора купли-продажи от 02.09.2025, в виду того, что указанное соглашение не нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, не повлекла неблагоприятные для него последствия, так как данное соглашение направлено на расторжение заключенного между сторонами договора.
При подаче иска истцом уплачена государственная пошлина в размере * рублей, что подтверждено чеком от 16.10.2025.
В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Иск удовлетворен частично (два требования), соответственно, с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере * рублей (по требованию о признании недействительным договора и записи).
Как следует из разъяснений, содержащихся в абз. 2 п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении судебных издержек, связанных с рассмотрением дела" если лица, не в пользу которых принят судебный акт, являются солидарными должниками или кредиторами, судебные издержки возмещаются указанными лицами в солидарном порядке.
Поскольку в данном споре ответчики не являются солидарными должниками, расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию в равных долях с совершеннолетних ответчиков, то есть с ФИО2 * рублей и с ФИО3 * рублей в пользу истца.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, Г.В.В., Г.В.В. в лице законных представителей ФИО2, ФИО3 о признании недействительными договора купли-продажи жилого помещения, соглашения о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, признании недействительной записи о регистрации общей долевой собственности на жилое помещение, взыскании расходов по уплате государственной пошлины – удовлетворить частично.
Признать недействительным договор * купли-продажи жилого помещения от 12 августа 2025 года, заключенный между ФИО1, с одной стороны, и ФИО3, ФИО2, Г.В.В., Г.В.В., действующей в лице законного представителя ФИО3, с другой стороны.
Признать недействительными записи о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: *, р-н Поронайский, * за
- ФИО3 (запись о регистрации * от 13.08.2025, общая долевая собственность 1/4);
- ФИО2, (запись о регистрации * от 13.08.2025, общая долевая собственность 1/4);
- Г.В.В. (запись о регистрации * от 13.08.2025, общая долевая собственность ?)
- Г.В.В. (запись о регистрации * от 13.08.2025, общая долевая собственность ?).
Настоящее решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: *, р-н *, внесенной в отношении:
- ФИО3 (запись о регистрации * от 13.08.2025, общая долевая собственность 1/4);
- ФИО2, (запись о регистрации * от 13.08.2025, общая долевая собственность 1/4);
- Г.В.В. (запись о регистрации *16 от 13.08.2025, общая долевая собственность ?)
- Г.В.В. (запись о регистрации * от 13.08.2025, общая долевая собственность ?).
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3, Г.В.В., Г.В.В. в лице законных представителей ФИО2, ФИО3 о признании недействительным соглашения о расторжении договора купли-продажи жилого помещения – отказать.
Взыскать с ФИО2 (СНИЛС *) в пользу ФИО1 (СНИЛС *) государственную пошлину в размере * руб. 00 коп..
Взыскать с ФИО3 (СНИЛС *) в пользу ФИО1 (СНИЛС *) государственную пошлину в размере * руб. 00 коп..
В удовлетворении исковых требований о взыскании расходов по уплате государственной пошлины в большем размере – отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Сахалинский областной суд через Поронайский городской суд Сахалинской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 18 декабря 2025 года.
Судья Поронайского городского суда И.В. Венек