Решение по делу № 2-1418/2022 от 19.12.2023 - о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя, обязании устранить недостатки, взыскании компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов на оплату экспертиз.

Гр. Дело № 2-149/23

УИД 39RS0011-01-2022-001850-71

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 декабря 2023 года г. Зеленоградск

Зеленоградский районный суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Ватралик Ю.В.

при помощнике судьи Петуховой У.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Зеленоградского районного суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «ВАТЕРФРОНТ», 3-и лица ООО «Мьёльнир», ООО «ПромТоргСнаб», о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя, обязании устранить недостатки, взыскании компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов на оплату экспертиз,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ он с ИП ФИО3 заключил договор уступки прав и обязанностей дольщика по договору участия в долевом строительстве №-В2 от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с договором участия в долевом строительстве ответчик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом на выделенном ему земельном участке и после ввода его в эксплуатации) передать участнику долевого строительства объект долевого строительства.

Согласно пункту 2 договора уступки истец получил право требовать от застройщика исполнения обязательств по передаче в собственность объекта долевого строительства: жилого помещения (квартиры) 1-42, общей проектной площадью 36,28 кв.м., расположенной на 8 этаже в секции № объекта капитального строительства, находящегося по адресу: <адрес>, на земельном участке с КН: №, после ввода объекта в эксплуатацию и завершения всех расчетов по договору участия в долевом строительстве. Размер долевого взноса в отношении <адрес> составил 1217600 рублей.

Согласно п. 3.6 договора участия в долевом строительстве застройщик обязался произвести ввод многоквартирного дома в эксплуатацию до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно пункту 5.8 договора участия в долевом строительстве Застройщик обязался передать дольщику объект долевого строительства в течение шести месяцев с даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

Таким образом, объект долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ должен был быть передан истцу в собственность. В такой срок объект долевого участия истцу не был передан, и срок исполнения указанной обязанности нарушен с ДД.ММ.ГГГГ, что дает истцу право на получение с ответчика неустойки в размере 201715,73 рубля.

Кроме того, при осмотре однокомнатной квартиры (жилое помещение 1 -42), полагающейся истцу как дольщику по договору №-В2 от ДД.ММ.ГГГГ были выявлены существенные недостатки, в т.ч. лоджия имеет признаки подтопления, что свидетельствует о допущенных при строительстве нарушениях строительных норм и правил. Фактически стены объекта шпаклеваны, а не оштукатурены, что не соответствует условиям договора.

Ввиду допущенных нарушений объект до настоящего времени не передан истцу в собственность по акту приема-передачи. Предварительная стоимость работ по устранению выявленных недостатков составляет 300000 рублей.

Истец направлял ответчику претензии об устранении выявленных недостатков ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, однако они ответчиком проигнорированы.

Со ссылкой на положения Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей», ФИО1, неоднократно уточняя и дополняя свои требования, окончательно просил суд взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ВАТЕРФРОНТ» неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 186292,80 рублей, а также в последующем по день фактического исполнения обязанности по передаче квартиры истцу, исходя из размера такой неустойки 405,87 рублей в день, обязать ответчика устранить допущенные недостатки, исходя из заключения эксперта ООО «Союз Эксперт» от ДД.ММ.ГГГГ, неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 643312,49 рублей, а также в последующем по день фактического устранения недостатков, исходя из размера такой неустойки 1817,27 рублей в день, расходы на оплату услуг специалиста по договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 7500 рублей, расходы на оплату услуг специалиста по договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 15000 рублей, расходы на оплату услуг специалиста по договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 20000 рублей, расходы на оплату услуг специалиста по договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 65500 рублей, взыскать компенсацию морального вреда в размере 50000 рублей, штраф в размере 50% от присужденной суммы.

Судом к участию в деле в качестве 3-го лица привлечены ООО «Мьёльнир» и ООО «ООО «ПромТоргСнаб».

В судебном заседании ФИО1 иск поддержал по доводам, в нем изложенным, дополнительно пояснил, что он ДД.ММ.ГГГГ он по договору уступки прав и обязанностей, заключенному с ИП ФИО3 приобрел права и обязанности последнего по договору участия в долевом строительстве №-В2 от ДД.ММ.ГГГГ. Объект застройщиком ему должен был быть сдан в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Однако в такой срок объект построен не был и ему не сдан, что вынудило его обратиться в суд с настоящим иском. При этом в сентябре 2022 года при осмотре объекта долевого строительства он обнаружил протечки на балконе и тот факт, что стены в квартире не были оштукатурены в соответствии с договором долевого участия, о чем сразу и заявил застройщику. До настоящего момента такие недостатки не были устранены. Недостатки являются существенными и препятствуют ему в принятии объекта долевого строительства, в связи с чем на уведомление ответчика о принятии объекта долевого строительства он ответил отказом со ссылкой на то, чтобы застройщик вначале устранил такие недостатки, а потом он примет объект. Поскольку на его претензии об устранении недостатков ответчик не отреагировал должным образом, недостатки не устранил, истец полагал, что имеет право на неустойку за просрочку удовлетворения требований потребителя, а также имеет право требовать, чтобы ответчик безвозмездно и своими силами устранил такие недостатки в соответствии с заключением эксперта ООО «Союз Эксперт» от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель ООО «Специализированный застройщик «ВАТЕРФРОНТ» по доверенности ФИО4 иск не признал, пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ спорный объект недвижимости был передан истцу, однако тот отказался его принять, ссылаясь на наличие в квартире недостатков. При приемке квартиры присутствовал подрядчик ООО «Мьёльнир» и привлеченный истцом эксперт. Ими были зафиксированы факты поступления влаги в помещение балкона квартиры. Согласно Постановлению Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № застройщик должен был удовлетворить требование потребителя о безвозмездном устранении недостатков в срок не более 60 дней со дня подписания передаточного акта, в связи с чем срок устранения недостатков по балкону истек только ДД.ММ.ГГГГ. Наличие недостатков по стенам впервые было установлено судебной экспертизой только ДД.ММ.ГГГГ. При этом ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику претензию, в которой потребовал уплаты неустойки за нарушение сроков передачи квартиры, указывал на наличие недостатков в виде подтопления балкона, а также покрытие стен шпаклевкой, а не штукатуркой. Поскольку истец начал предъявлять свои претензии до передачи ему объекта долевого строительства, то они не могут служить основанием для начисления такой неустойки. Ссылался на то, что судебные расходы истца на заключения экспертов завышены и избыточны. Ссылался на положения ст. 333 ГК РФ просил уменьшить размер штрафа и неустойки, поскольку ответчиком предпринимались все меры для удовлетворения требований потребителя. Ссылался на то, что истец неоднократно уточнял и дополнял свои требования, судом по ходатайству истца назначена повторная экспертиза, в рамках которой ООО «Специализированный застройщик «ВАТЕРФРОНТ» было запрещено производить какие-либо ремонтные работы, в связи с чем нарушение сроков было не по вине ООО «Специализированный застройщик «ВАТЕРФРОНТ». Также просил установить разумный срок устранения недостатков в два месяца со дня вступления решения суда в силу.

В судебном заседании представитель ООО «Мьёльнир» возражал против удовлетворения иска, пояснил, что недостатки в квартире по работам, которые выполняло ООО «Мьёльнир», были обнаружены только заключением эксперта от ДД.ММ.ГГГГ. По договору долевого участия объект долевого строительства истцу должен был быть передан до ДД.ММ.ГГГГ, однако истец отказывался от принятия в собственность такого объекта, что повлекло увеличение периода начисления неустойки. Данное обстоятельство свидетельствует о злоупотреблении истцом своим правом и умышленном непринятии квартиры даже при устранении недостатков. ООО «Мьёльнир» намерено устранить такие недостатки добровольно, однако просит установить срок для их устранения до ДД.ММ.ГГГГ, поскольку для их устранения путем монтажа окон необходима плюсовая температура, что связано с особенностью материала ПВХ, из которого окна изготавливаются. Также указывал на то, что за период с ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после прекращения действия моратория, судом в рамках назначенных экспертиз было запрещено застройщику совершать ремонтные действия в отношении спорного объекта, в связи с чем в ООО «Мьёльнир» как у подрядчика отсутствовала возможность устранить недостатки добровольно и взыскание неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя за этот период существенно нарушит их права. Ссылался на то, что последняя претензия истца об устранении недостатков была направлена ДД.ММ.ГГГГ, т.е. в период действия моратория, в связи с чем взыскание штрафа необоснованно.

В судебное заседание представитель ООО «ООО «ПромТоргСнаб» не явился, извещен надлежащим образом.

Выслушав сторон, исследовав все доказательства по делу в их совокупности и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ИП ФИО3 был заключен договор уступки прав и обязанностей, в соответствии с которым истцу были переданы права дольщика ИП ФИО3 по договору участия в долевом строительстве №-В2 от ДД.ММ.ГГГГ на строительство многоквартирного жилого <адрес> по ГП в <адрес> на земельном участке с КН 39:05:010201:683, в отношении объекта долевого строительства – жилого помещения (квартиры) №, общей проектной площадью 36,28 кв.м., с учетом холодных помещений (лоджии площадью 5,90 кв.м.) -38,05 кв.м., расположенного на 8-м этаже секции №.

В силу п. 3 данного договора уступки права-требования цена уступаемого права требования по договору составляет 2663500 рублей.

Данный договор уступки права требования был подписан сторонами с согласия и уведомления ООО «Специализированный застройщик «ВАТЕРФРОНТ».

Согласно п. 3.4 договора участия в долевом строительстве №-В2 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ИП ФИО3 и ООО «Специализированный застройщик «ВАТЕРФРОНТ», стоимость жилого помещения (квартиры) №, общей проектной площадью 36,28 кв.м. составляет 1217600 рублей.

Из материалов дела также видно, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик «ВАТЕРФРОНТ» и ООО «Мьёльнир» был заключен договор подряда на монтаж витражных раздвижных систем без терморазрыва в жилом доме истца (л.д. 106 Т.1).

Из Акта о приемке выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного между ООО «Ватерфронт» и ООО «ПромТоргСнаб», видно, что последним по заданию застройщика в доме истца выполнены работы по штукатурке стен цементно-известковым раствором в рамках заключенного между ними договора подряда от ДД.ММ.ГГГГ №.

Из материалов дела следует, что такой объект долевого строительства ответчиком был построен, сдан в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ по Акту №-RU№ (л.д. 212 т.2).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил ответчику претензию, в которой указывал на то, что в его квартире имеются недостатки, допущенные при строительстве в виде подтопления лоджии и нанесения шпаклевки на стены вместо оштукатуривания (л.д. 37), просил в установленный законом срок устранить такие недостатки. Данная претензия застройщиком получена ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил ответчику претензию, в которой указывал на аналогичные недостатки его жилого помещения, а также на то, что квартира ему не была передана, просил выплатить ему неустойку за нарушение сроков передачи объекта, а также устранить имеющиеся недостатки (л.д. 39).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Специализированный застройщик «ВАТЕРФРОНТ» направил обращение подрядчику ООО «Мьёльнир», в котором просил устранить недостатки в квартире истца в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 85).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Специализированный застройщик «ВАТЕРФРОНТ» направил истцу повторно уведомление о готовности объекта долевого строительства к передаче, ссылаясь на то, что участнику необходимо принять в собственность такой объект по акту-приема передачи, а непринятие такого объекта расценивается как злоупотребление своим правом (л.д. 77 т.1). Указанное уведомление получено ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что фактически такое уведомление было первым, ранее уведомления истцу не направлялись.

В ответ на уведомление ООО «Специализированный застройщик «ВАТЕРФРОНТ» от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 направил обращение, в котором ссылался на то, что в его квартире имеются недостатки, в связи с чем он готов принять объект только после их устранения, просил предоставить доступ в квартиру (л.д. 121 Т.1)

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил заявление в ООО «Специализированный застройщик «ВАТЕРФРОНТ», указав, что повторно просит предоставить доступ в квартиру для ее обследования специалистом и установления причин недостатков (л.д. 122 т.1).

В ответ на уведомление ООО «Специализированный застройщик «ВАТЕРФРОНТ» от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил обращение, в котором ссылался на то, что недостатки в его квартире не устранены, что подтверждается Актом ООО НЦ «Балтэкспертиза» № А-0002-2023, в связи с чем он имеет право не принимать данную квартиру по акту приема-передач, повторно просил устранить недостатки в его квартире, выплатить расходы на специалиста, ссылаясь на готовность подписать акт приема-передач после устранение недостатков (л.д. 106 Т.1)

ДД.ММ.ГГГГ подрядчик ООО «Мьёльнир» направил уведомление ООО «Специализированный застройщик «ВАТЕРФРОНТ» о выполненных работах по устранению недостатков в квартире истца, ссылаясь на то, что была проведена герметизация швов примыкания фасада к балкону на девятом этаже, произведен обжим прижимных планок ригельно-стоечной системы балкона, демонтирован козырек 9 этажа, произведена замена утеплителя с дополнительное герметизацией козырька после его установки обратно. При повторном осмотре конструкций балкона истца в его присутствии протечек не было выявлено (л.д. 107 Т.1).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Мьёльнир» направил повторно уведомление ООО «Специализированный застройщик «ВАТЕРФРОНТ», в котором указывал на то, что ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ было произведено вскрытие узла примыкания к потолку в <адрес> демонтировано утепление плиты перекрытия в квартире со снятием нащельников из листовой оцинкованной стали. Был произведен осмотр фасада девятого этажа, где были обнаружены дефекты. По результатам обследования была произведена герметизация швов примыкания фасада к балкону на девятом этаже. Дополнительно был произведен обжим прижимных планок ригельно-стоечной системы балкона на девятом этаже, демонтирован козырек девятого этажа и произведена замена утеплителя с дополнительной герметизацией козырька после его установки обратно. ДД.ММ.ГГГГ в присутствии ФИО1 был произведен контрольный пролив балконных конструкций <адрес> на восьмом и девятом этаже, протечки не выявлены. ДД.ММ.ГГГГ произведены работы по герметизации примыканий нащельников из листовой жести к конструкции вертикального столба «холодного балкона» квартиры и к фасаду (л.д. 186 т.1).

Не соглашаясь с таким уведомлением, в судебном заседании истец настаивал на том, что застройщиком и ООО «Мьёльнир» недостатки в объекте долевого участия до настоящего момента не были устранены, в обоснование чего предоставил Акт осмотра ООО НЦ «Балтэкспертиза» № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно Акту осмотра ООО НЦ «Балтэкспертиза» № А-0002-2023 от ДД.ММ.ГГГГ, предоставленному истцом, в результате осмотра установлено, что в помещении балкона <адрес> поступает влага со стороны потолка помещения через жестяное примыкание конструкций остекления. За время осмотра отмечено падение трех капель остаточной влаги из конструкции. В помещении балкона <адрес> выявлены дефекты в виде загрязнения окон из-за падения капель влаги с потолка балкона, следов протечки влаги на стене помещения балкона, следов воздействия влаги на стяжку помещения. Со стороны улицы выявлено наличие фасадного герметика в местах, не предусмотренных технической документацией по монтажу витражной системы, а также выявлены дефекты помещения отделки <адрес> (л.д. 125 Т.1).

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

К отношениям по участию в долевом строительстве жилья, возникшим в случаях привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) лицом, не имеющим на это права в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и (или) осуществления такого привлечения денежных средств иными, помимо названных в названном Федеральном законе способами, если такие отношения вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной названным Федеральным законом (п. 9 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно ч. 3 ст. 6 указанного Закона в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ).

В силу п. 3.6 Договора участия в долевом строительстве №-В2 от ДД.ММ.ГГГГ застройщик обязуется произвести ввод дома в эксплуатацию до ДД.ММ.ГГГГ.

Многоквартирный жилой дом истца введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №-RU№.

Согласно п. 5.8, п. 5.9 данного договора участия в долевом строительстве, передача объекта долевого строительства осуществляется в течение 6 месяцев в даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами акта приема-передачи объекта долевого строительства.

Дополнительных соглашений об изменении сроков ввода объекта в эксплуатацию, сроков передачи объекта истцу, сторонами не подписывалось.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что в срок до ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанная квартира истцу должна была быть передана в собственность, однако в указанный срок квартира истцу передана не была, что нарушило его права на получение объекта долевого строительства в установленный срок.

В судебном заседании представитель ООО «Специализированный застройщик «ВАТЕРФРОНТ» указывал на то, что застройщик готов был передать истцу квартиру по акту приема-передач в октябре 2022 года, однако ФИО1 уклонялся от ее принятия, ссылаясь на наличие недостатков в ней.

В подтверждение своих доводов ООО «Специализированный застройщик «ВАТЕРФРОНТ» представил суду уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о готовности объекта долевого строительства к передаче, однако ФИО1 отказался от принятия такого объекта, ссылаясь на наличие в нем недостатков.

Также ООО «Специализированный застройщик «ВАТЕРФРОНТ» в связи с уклонением ФИО1 от принятия объекта долевого строительства представил суду Односторонний акт передачи <адрес>А по <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 136 т.2), который был направлен истцу ДД.ММ.ГГГГ.

В настоящем исковом заявлении ФИО1 ставит требование о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 186292,80 рублей, а также в последующем по день фактического исполнения обязанности по передаче квартиры истцу, исходя из размера такой неустойки 405,87 рублей в день.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

На основании ч. 2 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 указанной статьи, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу ч. 4 и ч. 6 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …», застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Согласно п. 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, при установлении судом злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства), окончание периода просрочки исполнения обязательства застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства определяется днем составления застройщиком одностороннего акта (иного документа) о передаче объекта долевого строительства.

Судом по ходатайству стороны ответчика назначена и проведена строительно-техническая экспертиза в ООО «Независимая экспертиза».

Согласно заключению эксперта ООО «Независимая экспертиза» от ДД.ММ.ГГГГ № в помещении балкона <адрес>А по <адрес> в <адрес> обнаружены недостатки строительных работ:

- правый простенок оконного проема со стороны балкона имеет отклонение от плоскости до 7мм-10мм,

- на цементной стяжке пола балкона имеются сухие светлые пятна как следы прежних протечек,

- на бетонной плите потолка и металлическом отливе с нижней стороны видны следы прежних залитий в виде коррозии и темных пятен,

- алюминиевые опоры указанных стоек с нижней стороны имеют белый налет, как следы окисления алюминия и на примыкающих частях нижней конструкции отлива из окрашенной оцинкованной листовой жести,

Причиной появления недостатка в виде отклонения от плоскости стены является нарушение технологии нанесения утеплителя и армированного оклеечного слоя на стену. Причиной недостатков в виде протечек является нарушение технологии выполнения герметизации примыкания остекления балкона <адрес> стенам здания и герметизации примыкания отлива металлического к конструкции остекления балкона квартиры на 9 этаже, в местах, предусматривающих заполнение стыков герметиком. Обнаруженные недостатки являются устранимыми с соразмерными расходами и не являются существенными.

Работы по отделке стен, в том числе по формированию плоскости стен по горизонтали и по вертикали в <адрес> выполнены с отступлением от условий договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в части нанесения выравнивающего слоя шпаклевки поверх цементной штукатурки в помещениях коридора, кухни и жилой комнаты. Обнаруженные отклонения от плоскости стен не соответствуют требованиям к оштукатуренной поверхности согласно п. ДД.ММ.ГГГГ СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Обнаруженные отклонения от плоскости стен могут быть устранены выравниванием стен штукатуркой после демонтажа шпаклевочного слоя.

Сухие светлые пятна на цементной стяжке пола балкона являются высолами цементного раствора и должны быть обработаны средством удаления высолов. Следы прежних залитий в виде темных и ржавых пятен на бетонной плите потолка, окисления алюминия и коррозии металлического отлива с нижней стороны отлива должны быть обработаны антисептиком.

Стоимость работ по устранению недостатков в <адрес> на ДД.ММ.ГГГГ с учетом округления составляет 22604 рубля.

С выводами данного экспертного заключения истец не согласился, представил суду рецензию АНО «Калининградское бюро судебной экспертизы и оценки» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому заключение эксперта ООО «Независимая экспертиза» от ДД.ММ.ГГГГ № выполнено с нарушением законодательства, а также исследование по поставленным вопросам произведено не в полном объеме и не имеет обоснованных выводов.

Допрошенный судом в качестве эксперта ФИО5 пояснил, что он сделал вывод о том, что выявленные недостатки в виде протечек на балконе устранены, основываясь только на материалах дела, а не на исследовании объекта, из чего и посчитал стоимость устранения недостатков в размере 22604 рубля без учета устранения недостатков в виде такого залития. При этом он осматривал квартиру только в сухую погоду, в дождливую погоду осмотр не производился. На момент его осмотра недостатки в виде протечек были устранены. Ранее было намокание в связи с некачественно выполненной гидроизоляцией. Это не существенный недостаток, он исправим.

Таким образом, заключение эксперта ООО «Независимая экспертиза» от ДД.ММ.ГГГГ №, основывалось только на материалах дела, и при осмотре квартиры в сухую погоду.

Как видно из строительно-технического экспертного заключения от ДД.ММ.ГГГГ № ИП ФИО6 в помещении лоджии <адрес> в <адрес> штукатурные и шпаклевочные работы на стенках, простенках, оконных откосах в жилой комнате, коридоре и кухне полностью не соответствуют требованиям СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87 Изоляционные и отделочные покрытия, СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия, дефекты значительные, нарушают эстетические свойства объекта, появились на стадии выполнения застройщиком штукатурных и шпаклевочных работ. Для их устранения требуется выполнить сплошное выравнивание стен на всей их площади из сухих растворных смесей. Также имеются на лоджии следы протечек желто-бурого, бурого цвета и мутного цвета в трех местах, которые являются значительными и устранимыми. Для их устранения требуется провести изоляционные работы снаружи для герметизации стыков отливов с использованием мачтового подъемника. Стоимость устранения выявленных дефектов составляет 382793,69 рулей.

Таким образом, суд полагает, что после составления заключения эксперта ООО «Независимая экспертиза» от ДД.ММ.ГГГГ № на балконе в квартире истца по прежнему имеются недостатки в виде протечек, они не были устранены ответчиком при выполнении работ подрядчиком ООО «Мьёльнир», о которых им было заявлено в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «Специализированный застройщик «ВАТЕРФРОНТ».

По ходатайству истца судом была назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза в ООО «СоюзЭксперт».

Согласно выводам повторной судебной строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ № № ООО «Союз Эксперт» в результате проведения натурного обследования установлено, что в помещении балкона <адрес>А по <адрес> в <адрес> имеются недостатки строительных работ, а именно: высолы, подтеки и пятна коричневого цвета на бетонной поверхности балконной плиты 9-го этажа, а также следы увлажнения и коррозии металлической разделки, образованные по причине некачественной герметизации швов в местах примыкания наружного металлического отлива к профилям витражного остекления, наличие оконной створки с заедающим механизмом при закрывании/открывании, образованным в результате несоблюдения требований к монтажу изделий из алюминиевого профиля (ГОС 21513-2022 « Блоки оконные из алюминиевых профилей. Технические условия»); наличие защитной пленки на оконных и дверных профилях, что является результатом несоблюдения требований к монтажу изделий из алюминиевых и ПВХ-профилей («Руководство по обслуживанию и эксплуатации окон и дверей» от ДД.ММ.ГГГГ производителя витражных систем Alutech; ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия»). Выявленные недостатки строительных работ не являются существенными, могут быть устранены при выполнении ряда восстановительных работ.

При сопоставлении результатов натурного обследования с требованиями нормативной документации установлено, что работы по отделке стен в <адрес>А по <адрес> в <адрес> выполнены не в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в части вида отделки стен в помещениях 1, 3, 4, а также не в соответствии с требованиями строительных норм и правил СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия» в части качества отделки стен в помещениях 1, 2, 3, 4. Выявленные недостатки могут быть устранены при условии выполнения работ по приведению поверхности стен в помещениях 1, 2, 3, 4 в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ и с требованиями СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия»; герметизации мест примыкания металлического отлива к конструкциям витражной системы; зачистки поверхности металлических элементов от коррозии с последующей окраской по огрунтованной поверхности; удаления защитной пленки с оконных и дверных профилей; регулирования системы закрывания/открывания окна в помещении балкона.

Стоимость работ по устранению недостатков в <адрес>А по <адрес> в <адрес> составляет 181726,69 рублей.

Оснований сомневаться в выводах такого повторного экспертного заключения не имеется, поскольку судебная экспертиза проведена в порядке, установленном ст. 84 ГПК РФ, заключение эксперта выполнено в соответствии с требованиями ст. 86 ГПК РФ, экспертиза проведена компетентными экспертами, имеющими значительный стаж работы в соответствующих областях экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В судебном заседании допрошенный в качестве эксперта ФИО7 суду пояснил, что в составе работ по устранению причин протечки необходимо произвести дополнительный монтаж металлической разделки со стороны помещения, поскольку прежнюю металлическую разделку уже не снять и требуется установка дополнительной. Сами недостатки не являются существенными и критическими, они устранимы.

В связи с этим суд принимает в качестве доказательства по настоящему делу выводы заключения строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ № ЗЭ-046-2023 ООО «Союз Эксперт» и полагает, что в <адрес>А по <адрес> в <адрес> имеется ряд строительных недостатков - высолы, подтеки и пятна коричневого цвета на бетонной поверхности балконной плиты 9-го этажа, а также следы увлажнения и коррозии металлической разделки, наличие оконной створки с заедающим механизмом при закрывании/открывании, наличие защитной пленки на оконных и дверных профилях, не являющихся существенными, устранимыми, а также имеет несоответствие с условиями договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в части вида отделки стен в помещениях 1, 3, 4, стоимость устранения которых составляет 181726,69 рублей. В связи с этим суд полагает доказанным, что ответчиком в ответ на претензию истца об устранении недостатков такие недостатки до настоящего времени не были устранены.

Также суд полагает, что ответчиком работы по отделке стен в <адрес>А по <адрес> в <адрес> выполнены не в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в части вида отделки стен в помещениях 1, 3, 4.

В соответствии со статьей 4 Закона № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В силу положений пункта 3 части 4 указанной статьи существенным условием договора участия в долевом строительстве является цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу части 1 статьи 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно ч. 4 ст. 8 ФЗ № 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

При этом положениями части 5 статьи 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 данного федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных вышеуказанной частью 2 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ.

В силу п. 6 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …», если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Таким образом, основанием для отказа дольщика от подписания акта приема-передачи объекта недвижимости являются не любые недостатки, а только те, которые делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, его несоответствие требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, а именно: условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Право застройщика составить односторонний акт установлено п. 5.10 договора участия в долевом строительстве №-В2 от ДД.ММ.ГГГГ год, согласно которому при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в срок, предусмотренный п. 6.7 Договора или при отказе от принятия объекта долевого строительства (за исключением части 5 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ), застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства.

Вместе с тем, суд также учитывает и следующее.

В силу частью 2 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В соответствии с частью 5 статьи 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 этого Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же Федерального закона.

Данное положение, во взаимосвязи с частью 2 ст. 6 того же Федерального закона, устанавливающей ответственность застройщика в виде неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, указывает на то, что, если необходимость устранения недостатка, выявленного на стадии приемки объекта и повлекшего отказ участника долевого строительства от подписания передаточного акта, приводит к нарушению срока передачи объекта, это может быть основанием для взыскания с застройщика неустойки, установленной частью 2 ст. 6 Закона.

При этом частью 1 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 той же статьи в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в частности, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Кроме того, в силу части 3 той же статьи, в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 данного Федерального закона.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что основанием для отказа участника долевого строительства от подписания передаточного акта в порядке ч. 5 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ может быть выявление любого несоответствия объекта обязательным требованиям, приводящего к ухудшению его качества (чч.1 и 2 ст. 7 того же Закона), а не только существенного нарушения требований к качеству объекта, создающего основания для отказа от исполнения договора (ч. 3 ст. 3).

Поскольку, как видно из заключения строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ № № ООО «Союз Эксперт», спорный объект долевого участия имеет несоответствия условиям самого договора долевого участия, а также имеет ряд недостатков, суд приходит к выводу о праве истца отказаться от принятия такого объекта по соответствующему Акту приема-передач.

При этом суд также учитывает, что в силу частью 5 и 6 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ составление одностороннего акта допускается при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства за исключением случая несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

С учетом изложенного суд полагает, что истец имеет право требования уплаты ему неустойки, рассчитанной по правилам ч. 2 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (за вычетом периода установления моратория с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, установленного Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 479), поскольку имело место нарушение ответчиком срока передачи квартиры истцу.

Таким образом, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 254808,17 рублей (2663500 (цена договора) х 287 х 2 х 1/300 х 5% = 254808,17).

- за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 229061,00 рублей (2663500 (цена договора) х 172 х 2 х 1/300 х 7.50% = 229061,00).

Итого, размер неустойки составляет 254808,17 + 229061,00 = 483869,17 рублей.

Вместе с тем, истец ставит вопрос о взыскании такой неустойки в общем размере 186292,80 рублей.

При этом в силу положений ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и не может выйти за пределы заявленных требований.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В судебном заседании ответчиком заявлено о применении ст. 333 ГК РФ в связи с несоразмерностью нарушенных обязательств, поскольку ответчиком предпринимались все меры для удовлетворения требований потребителя.

Вместе с тем, учитывая, что истцом ставится вопрос о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства только в размере 186292,80 рублей, что значительно меньше размера такой неустойки, суд полагает, что не имеется несоразмерности последствиям нарушения ответчиком обязательств, в связи с чем оснований для дальнейшего снижения неустойки не имеется.

Истцом также заявлены требования об обязании ответчика устранить допущенные недостатки, исходя из заключения эксперта ООО «Союз Эксперт» от ДД.ММ.ГГГГ.

Данные требования суд находит подлежащими удовлетворению частично.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком и участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Таким образом, истец имеет право требования безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Из заключения строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ № ЗЭ-046-2023 ООО «Союз Эксперт» усматривается, что выявленные недостатки могут быть устранены при условии выполнения работ по приведению поверхности стен в помещениях 1, 2, 3, 4 в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ и с требованиями СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия»; герметизации мест примыкания металлического отлива к конструкциям витражной системы; зачистки поверхности металлических элементов от коррозии с последующей окраской по огрунтованной поверхности; удаления защитной пленки с оконных и дверных профилей; регулирования системы закрывания/открывания окна в помещении балкона.

С учетом наличия таких недостатков в квартире истца, суд полагает, что такие требования истца подлежат полному удовлетворению.

Истцом также заявлены требования о взыскании неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя по устранению недостатков за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 643312,49 рублей, а также в последующем по день фактического устранения недостатков, исходя из размера такой неустойки 1817,27 рублей в день.

Данные требования суд полагает не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 5 статьи 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 этого Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же Федерального закона.

При этом частью 1 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 той же статьи (на которую имеется ссылка и в части 5 статьи 8) в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в частности, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, а также возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Кроме того, в силу части 3 той же статьи, в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 данного Федерального закона.

При этом приведенные выше нормативные положения, во взаимосвязи с частью 2 статьи 6 того же Федерального закона, устанавливающей ответственность застройщика в виде неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, указывают на то, что, если необходимость устранения недостатка, выявленного на стадии приемки объекта и повлекшего отказ участника долевого строительства от подписания передаточного акта, приводит к нарушению срока передачи объекта, это может быть основанием для взыскания с застройщика неустойки, установленной частью 2 ст. 6 Закона.

Согласно части 8 ст. 7 Федерального закона за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 этой статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей". Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Таким образом, в случае принятия объекта долевого строительства с недостатком у участника долевого строительства сохраняется право требовать его устранения, а также привлечения застройщика к ответственности в виде неустойки при нарушении сроков устранения недостатков.

Вместе с тем в случае обнаружения недостатков при приемке объекта, если необходимость их устранения приводит к нарушению срока передачи объекта долевого строительства, это может создавать основания для взыскания с застройщика неустойки, предусмотренной частью 2 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, однако характер недостатков и размер расходов на их устранение в случае принятия объекта с недостатками, т.е. фактический объем последствий нарушения обязательств ответчика, может учитываться судом в целях обеспечения соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ).

Однако приведенные нормативные положения указывают на то, что связанные с устранением недостатков отношения, урегулированные частью 8 статьи 7 Закона и предполагающие, в том числе ответственность застройщика в виде неустойки за нарушение срока устранения недостатков, возникают, как правило, после приемки объекта долевого строительства, в то время как до этого, если выявление недостатков влечет отказ участника долевого строительства от подписания передаточного акта, застройщик может нести только ответственность за просрочку передачи объекта, если такая просрочка возникает.

Иной подход приводил бы к возложению на застройщика двойной ответственности за одно и то же нарушение, связанное с выявлением недостатков объекта долевого строительства, в виде неустоек как за просрочку передачи объекта, так и за совпадающую по времени просрочку устранения недостатков или возмещения расходов на их устранение, необходимых участнику долевого строительства.

Из материалов дела видно, что истцом спорный объект долевого участия не был принят ввиду наличия в нем недостатков и несоответствия договору.

При таких обстоятельствах суд полагает, что у истца отсутствует право требования такой неустойки, поскольку по существу истец просит суд о применении двойной ответственности (взыскании двух видов неустоек по разным законам) за одно нарушение, допущенное ответчиком, - передачу квартиры дольщику за пределами установленного в договоре срока.

Указанная позиция также подтверждена в определении Третьего кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ по делу №.

Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика компенсации морального вреда в размере 50000 рублей.

Данные требования истца суд находит подлежащими удовлетворению частично.

Компенсация морального вреда, причиненного гражданам - участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом «О защите прав потребителей» (ст. 15 указанного Закона), поскольку Федеральным законом № 214-ФЗ отношения по компенсации морального вреда не регулируются.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Частью 1 статьи 18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Правительству Российской Федерации в 2022 году предоставлено право принимать решения, предусматривающие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве (пункт 4), и особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства (пункт 6).

Во исполнение пункта 6 части 1 статьи 18 Закона № 46-ФЗ Правительством Российской Федерации принято Постановление от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства», которое вступило в силу ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 2 постановления № установлено, что к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору, заключенному гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются исключительно положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных данным постановлением.

Таким образом, названное постановление не содержит положений, которые прямо исключают возможность применения Закона о защите прав потребителей к отношениям по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

При этом пункт 2 постановления № устанавливает, что к данным правоотношениям применяются положения Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с частью 9 статьи 4 названного Закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом № 214-ФЗ.

Кроме того, в силу статьи 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 15-ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом о защите прав потребителей и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Поскольку Законом № 214-ФЗ вопрос о взыскании компенсации морального вреда не урегулирован, то к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства гражданину, заключившему договор участия в долевом строительстве исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются положения статьи 15 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-I «О защите прав потребителей».

Поскольку нарушение прав истца как потребителя вызвано нарушением срока передачи квартиры потребителю, суд полагает, что имеются основания для взыскания компенсации морального вреда.

Исходя из степени и характера нравственных страданий, причиненных истцу действиями ответчика по передаче квартиры с нарушением срока, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 20000,00 рублей.

Согласно пункту 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 46 постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №»17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей).

Исходя из изложенного, в рамках настоящего дела судом должен быть разрешен вопрос о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа вне зависимости от того, заявлялось ли им такое требование в исковом заявлении.

Из буквального толкования положений постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что за нарушение застройщиком обязательств, допущенных в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (включительно), неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции, предусмотренные законодательством о защите прав потребителей, застройщику не начисляются.

Если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то указанный выше штраф взысканию с застройщика не подлежит.

Если же такие нарушения были допущены и требования о взыскании мер ответственности были предъявлены до ДД.ММ.ГГГГ, то застройщику лишь предоставляется отсрочка по выплате присужденных ему штрафных санкций до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Таким образом, если правомерные требования потребителя не были удовлетворены застройщиком добровольно и срок для добровольного удовлетворения этих требований истек до ДД.ММ.ГГГГ, то независимо от даты принятия судом решения с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от присужденных потребителю денежных сумм за нарушения.

Из материалов дела видно, что недостатки в квартире ФИО1 просил устранить в установленный законом срок в претензии от ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с этим, с ответчика в пользу истца на основании п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» подлежит взысканию штраф в размере 50% от взысканных судом сумм, общая сумма которого составляет 103146,40 рублей ((186292,80 + 20000) : 2 = 103146,40).

В судебном заседании ответчиком также заявлено о снижении штрафа, в связи с тем, что ответчику предлагалось получить в собственность квартиру по Акту приема-передач, однако ответчик необоснованно уклонялся от этого, в связи с чем взыскания штрафа несоразмерно последствиям нарушенного обязательства.

Учитывая такое ходатайство ответчика, баланс интересов сторон, степень соразмерности штрафа последствиям нарушения обязательства и обстоятельствам дела, учитывая, что ответчиком предпринимались меры для урегулирования спора, суд полагает, что сумма штрафа на основании положений статьи 333 ГК РФ подлежит снижению до 100000 рублей.

Ввиду изложенного иск ФИО1 подлежит удовлетворению частично.

Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика судебных расходов на оплату заключений специалистов и экспертизы в общем размере 108000 рублей, из которых расходы по договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 7500 рублей, расходы на оплату услуг специалиста по договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 15000 рублей, расходы на оплату услуг специалиста по договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 20000 рублей, расходы на оплату услуг специалиста по договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 65500 рублей.

В соответствии с положениями ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Из материалов дела следует, что ФИО1 были понесены расходы на оплату заключения специалиста по договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 7500 рублей за составление ООО НЦ «Балтэкспертиза» Акта осмотра № № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 187 Т.1).

Также истцом понесены расходы на оплату услуг специалиста по договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 15000 рублей, на составление строительно-технического экспертного заключения от ДД.ММ.ГГГГ № ИП ФИО6, что подтверждается кассовым чеком от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11 и л.д. 15 т.3).

Также истцом понесены расходы на оплату услуг специалиста по договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 20000 рублей на рецензию АНО «Калининградское бюро судебной экспертизы и оценки» от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается кассовыми чеками от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7-8 т.3).

Также истцом понесены расходы на оплату повторной судебной строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ № № ООО «Союз Эксперт» в размере 65500 рублей, что подтверждается Чек-ордером ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 145 Т.3).

В общей сложности истцом понесены такие расходы на сумму в размере 108000 рублей.

Указанные заключения специалистов и заключение судебного эксперта судом исследовались по делу, приняты в качестве доказательств, в связи с чем такие расходы истца являются судебными расходами.

Таким образом, учитывая обстоятельства дела, его сложность, степень подготовки и участия представителя, частичного удовлетворения иска на 4/5, суд полагает взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в размере 86400 рублей.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 4925,86 рублей в доход местного бюджета, т.к. истец освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «ВАТЕРФРОНТ», - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ВАТЕРФРОНТ» (ИНН №) в пользу ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ) в неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в размере 186292,80 рублей, компенсацию морального вреда в размере 20000,00 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 100000 рублей, расходы на оплату заключений специалистов и экспертизы в размере 86400 рублей.

Обязать ООО «Специализированный застройщик «ВАТЕРФРОНТ» (ИНН №) устранить выявленные недостатки в соответствии с заключением эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № № ООО «Союз Эксперт», а именно: путем выполнения работ по приведению поверхности стен в помещениях 1, 2, 3, 4 в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ и с требованиями СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия», герметизации мест примыкания металлического отлива к конструкциям витражной системы, зачистки поверхности металлических элементов от коррозии с последующей окраской по огрунтованной поверхности, удаления защитной пленки с оконных и дверных профилей; регулирования системы закрывания/открывания окна в помещении балкона.

В остальной части иска – отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ВАТЕРФРОНТ» (ИНН №) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 4925,86 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Зеленоградский районный суд Калининградской области в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 25 декабря 2023 года.

Председательствующий

Судья Ю.В. Ватралик