Решение по делу № 2-120/2023 от 15.02.2023

Дело **

УИД 54RS0**-38

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ Р.Ф.

15 февраля 2023 года ***

Железнодорожный районный суд *** в составе:

председательствующего судьи Лыковой Т.В.,

при секретаре Пичугиной К.Л.,

с участием:

ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску мэрии *** к ФИО1 о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

Мэрия *** обратилась в суд с иском, в котором просит взыскать с ФИО2 задолженность по договору аренды земельного участка **м от **** за период с августа 2014 г. по март 2022 г. в размере 175 556,49 рублей, неустойку за период с ****- по **** в размере 108 745,27 рублей.

В обоснование исковых требований указано, что **** между мэрией *** и ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора **м со сроком по ****, согласно которому в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:0141 10:3619, площадью 1379 кв.м. На земельном участке расположен объект недвижимости - здание по адресу: ***. **** договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ***, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись **. **** между мэрией *** и ФИО1 заключено соглашение ** к договору, согласно которому на сторону арендатора в договор вступил ответчик. Земельный участок с кадастровым номером 54:35:014110:3619 передан ответчику для эксплуатации помещения, назначение: нежилое, площадь: общая 67,5 кв.м, этаж: мансарда; помещения, назначение: нежилое, площадь: общая 67,6 кв.м, этаж: мансарда; помещения, назначение: нежилое, площадь: общая 90,3 кв.м, этаж: мансарда; помещения, назначение: нежилое, площадь: общая 4,1 кв.м, этаж: цокольный (общая долевая собственность 5130/28700), помещения, назначение: нежилое, площадь: общая 104,9 кв.м, этаж: 1, 2, мансарда, чердак (общая долевая собственность 5130/28700); помещения, назначение: нежилое, площадь: общая 76,9 кв.м, этаж: цокольный 1,2, мансарда (общая долевая собственность 5130/28700); помещения, назначение: нежилое, площадь: общая 101,1 кв.м, этаж: цокольный (общая долевая собственность 5130/28700); помещения, назначение: нежилое, площадь: общая 63,7 кв.м, этаж: мансарда (общая долевая собственность 3563/6370) по *** ** от **** также определено, что расчет размера арендной платы по договору, подлежащей оплате ответчиком, с **** осуществляется в соответствии с приложением 4 к договору. Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ, ст. 65 Земельного кодекса РФ 2.4.2 договора арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным месяцем. В связи с невнесением платежей за аренду земельного участка у арендатора возникла задолженность за период с августа 2014 г. по март 2022 г. в размере 175 556,49 рублей. За несвоевременное внесение арендной платы на основании п. 2.4.3 договора, ст. 330 ГК РФ начисляется неустойка за каждый день просрочки платежа в размере 0,05% от суммы задолженности. Сумма начисленной неустойки составляет 108 745,27 рублей за период с **** по ****. Таким образом, общая сумма задолженности по договору по состоянию на **** составляет 284 301,76 рублей.

Представитель истца мэрии *** в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, просил дело рассмотреть в его отсутствие, представил уточненный расчет исковых требований, согласно которому размер задолженности составляет 135 586,01 рублей, из которых задолженность по арендным платежам за период с августа по март 2022 г. – 71 721,69 рублей, пени за период с **** по **** – 63 684,32 рублей, а также письменные объяснения, в которых указано, что согласно п. 7.6. договора с момента перехода права собственности на объект недвижимости права и обязанности арендатора по договору прекращаются. Согласно выпискам из ЕГРН ответчику принадлежит 2377/6370 доли в праве общей долевой собственности на помещение, площадью 63,7 кв.м, кадастровый ** (выписка из ЕГРН от **** № КУВИ-001/2023-8347944), 3420/28700 доли в праве общей долевой собственности на помещение, площадью 76,9 кв.м, кадастровый ** (выписка из ЕГРН от **** № КУВИ-001/2023-8348109), 3420/28700 доли в праве общей долевой собственности на помещение, площадью 104,9 кв.м, кадастровый ** (выписка из ЕГРН от **** № КУВИ-001/2023-8348072), а также 3420/28700 доли в праве общей долевой собственности на помещение, площадью 4,1 кв.м, кадастровый ** (выписка из ЕГРН от **** № КУВИ-001/2023-8347962). Таким образом, у ответчика не прекращены права и обязанности по договору, в том числе обязанность по уплате арендной платы. Кроме того, согласно п. 7.4 договора арендатор обязан незамедлительно в письменном виде уведомить арендодателя о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, от арендатора другим лицам. Данный пункт договора нарушен ответчиком.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании с требованиями не согласился, указывая на то, что собственником части из помещений он не является. Помещения, которые находятся в настоящее время в его собственности, фактически являются местами общего пользования: лестничная клетка, туалет, чердак, там находится общее оборудование. Согласен с тем, что должен осуществлять арендные платежи, однако расчет задолженности является неверным, поскольку в расчет произведен из площади помещений, собственником которых он не является, площадь помещений влияет на размер арендной платы, а именно на коэффициент при ее расчете. При расчете применен коэффициент для коммерческой недвижимости, однако принадлежащие ему помещения не относятся к коммерческой недвижимости, являются местами общего пользования.

Выслушав объяснения ответчика, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 607 ГК РФ установлено, что в аренду могут быть переданы, в том числе и земельные участки. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

Установлено, что **** между мэрией *** и ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора **м (л.д. 9-13), согласно которому в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:0141 10:3619, площадью 1379 кв.м, на котором расположен объект недвижимости - здание по адресу: ***, для эксплуатации помещений. Срок действия договора с **** по ****. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по *** ****, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись **.

**** между мэрией *** и ФИО1 заключено соглашение ** к договору (л.д. 13об), согласно которому на сторону арендатора в договор вступил ФИО1 и принимает права и обязанности по договору в полном объеме, земельный участок передан для эксплуатации помещения, назначение: нежилое, площадь: общая 67,5 кв.м, этаж: мансарда; помещения, назначение: нежилое, площадь: общая 67,6 кв.м, этаж: мансарда; помещения, назначение: нежилое, площадь: общая 90,3 кв.м, этаж: мансарда; помещения, назначение: нежилое, площадь: общая 4,1 кв.м, этаж: цокольный (общая долевая собственность 5130/28700), помещения, назначение: нежилое, площадь: общая 104,9 кв.м, этаж: 1, 2, мансарда, чердак (общая долевая собственность 5130/28700); помещения, назначение: нежилое, площадь: общая 76,9 кв.м, этаж: цокольный 1,2, мансарда (общая долевая собственность 5130/28700); помещения, назначение: нежилое, площадь: общая 101,1 кв.м, этаж: цокольный (общая долевая собственность 5130/28700); помещения, назначение: нежилое, площадь: общая 63,7 кв.м, этаж: мансарда (общая долевая собственность 3563/6370) по ***.

Согласно п. 4 соглашения ** от **** арендные платежи по договору, подлежащей оплате арендатором, начинают исчисляться с **** и приводятся в приложении 4 к договору.

Судом установлено, что обязательства по договору аренды арендатором ФИО1 надлежащим образом не выполнялись, в связи с чем возникла задолженность. Указанные обстоятельства ответчик не оспаривает, однако полагает, что арендные платежи не подлежат взысканию, поскольку помещения, для эксплуатации которых предоставлен земельный участок на основании договора аренды, им отчуждены.

Пунктом 7.4 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора незамедлительно в письменном виде уведомить арендодателя о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, от арендатора другим лицам.

С момента перехода права собственности на объект недвижимости права и обязанности арендатора по договору прекращаются (п. 7.6. договора).

Из представленных ответчиком договоров следует, что:

- согласно договору купли-продажи от **** (л.д. 65-68) ФИО1 продал:

помещение, назначение: нежилое, площадь: общая 67,5 кв.м, этаж: мансарда, кадастровый **;

1186/6370 долей в праве общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое, площадь: общая 63,7 кв.м, этаж: мансарда, кадастровый **;

1710/28700 долей в праве общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое, площадь: общая 101,1 кв.м, этаж: цокольный, кадастровый **;

1710/28700 долей в праве общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое, площадь: общая 4,1 кв.м, этаж: цокольный, кадастровый **;

1710/28700 долей в праве общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое, площадь: общая 104,9 кв.м, этаж: 1, 2, мансарда, чердак, кадастровый **;

1710/28700 долей в праве общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое, площадь: общая 76,9 кв.м, этаж: цокольный 1,2, мансарда, кадастровый **. Регистрация произведена ****.

- согласно договору купли-продажи от **** (л.д. 58-64) ФИО1 продал:

1710/28700 долей в праве общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое, площадь: общая 76,9 кв.м, этаж: цокольный 1,2, мансарда, кадастровый **;

1710/28700 долей в праве общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое, площадь: общая 4,1 кв.м, этаж: цокольный, кадастровый **.

- согласно договору дарения от **** (л.д. 69-72) ФИО1 подарил помещение, назначение: нежилое, площадь: общая 67,6 кв.м, этаж: мансарда, кадастровый **. Регистрация произведена ****.

Согласно выпискам из ЕГРН по состоянию на **** ответчику ФИО1 принадлежит:

2377/6370 доли в праве общей долевой собственности на помещение, площадью 63,7 кв.м, кадастровый **, дата регистрации права ****,

3420/28700 доли в праве общей долевой собственности на помещение, площадью 104,9 кв.м, кадастровый **, дата регистрации права ****,

3420/28700 доли в праве общей долевой собственности на помещение, площадью 76,9 кв.м, кадастровый **, дата регистрации права ****,

3420/28700 доли в праве общей долевой собственности на помещение, площадью 4,1 кв.м, кадастровый ** (выписка из ЕГРН от **** № КУВИ-001/2023-8347962), дата регистрации права ****.

Поскольку за ответчиком в спорный период были зарегистрированы права на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, предоставленном на основании договора аренды от ****, с учетом дополнительного соглашения ** от ****, ответчик обязан исполнять обязательства, предусмотренные договором и соглашением, в том числе по оплате арендной платы в установленные договоре размере и сроки. Оснований для прекращения договора аренды не имеется.

Согласно п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В соответствии с п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, а также в силу действующих до **** положений пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от **** №37-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ).

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждены Постановлением Правительства РФ ** от ****.

К ним относятся принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

В силу принципа запрета необоснованных предпочтений порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Конституционный Суд РФ в своем Определении от **** **-О отметил, что Конституция Российской Федерации (статья 36 часть 3) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В порядке реализации данной обязанности и в целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (подпункт 7 пункта 1 статьи 1). Указанный принцип признан обеспечить эффективное использование земли (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от **** **-О). Этой же цели служат и положения п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии п. 2.1. договора порядок взимания и размер арендной платы по договору определяется ежегодно в соответствии с постановлением *** от **** **-п, решением Совета депутатов *** от **** **.

Размер ежегодной арендой платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы федеральным, областным или городским нормативно-правовым актом без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор (п. 2.2 договора).

Согласно приложению 4 (л.д. 14), годовой размер арендной платы составляет 19 545,42 рублей, размер арендой платы ежемесячно – 1 628,79 рублей. Расчет размера арендной платы произведен, исходя из кадастровой стоимости земельного участка 10 593 726,22 рублей (установлена в соответствии с Постановлением *** **** **-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в *** и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам ***»); коэффициента, устанавливающего зависимость арендной платы от вида разрешенного использования земельного участка (Кр) - 0,015 (утвержден решением Совета депутатов *** от **** **, решением Совета депутатов *** от **** **); коэффициента, устанавливающего зависимость арендной платы от категории арендатора (Ка) – 1,0 (утвержден решением Совета депутатов *** от **** **, решением Совета депутатов *** от **** **); корректирующего коэффициента (Кдоп) – 1,0 - (утвержден решением Совета депутатов *** от **** **, решением Совета депутатов *** от **** **); расчетного коэффициента – 0,123.

Проверив размер задолженности по договора аренды за период с **** по **** (л.д. 120 об-122, 123-124), суд признает его арифметически верным.

Вопреки доводам ответчика, при расчете задолженности арендная плата определена истцом, исходя из вышеприведенных положений закона, с учетом площади земельного участка, кадастровой стоимости, коэффициента, устанавливающего зависимость арендной платы от вида разрешенного использования земельного участка, коэффициента, устанавливающего зависимость арендной платы от категории арендатора, корректирующего коэффициента, расчетного коэффициента, исходя из площади помещения, находящегося в собственности ответчика в конкретный период (с учетом сделок по отчуждению).

Ответчиком не представлено иного размера задолженности.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность за период с **** по **** в размере 71 721,69 рублей.

Истец просит взыскать неустойку за период с **** по **** в размере 63 864,32 рублей.

Согласно п. 2.4.2 договора аренды арендная плата вносятся ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

Арендные платежи за август, сентябрь 2014 г. арендатор обязуется оплатить до **** (п. 5 соглашения).

Пунктом 2.4.3 договора аренды предусмотрена ответственность арендатора за неуплату платежей в установленный срок в виде неустойки за каждый день просрочки в размере 0,05% от суммы задолженности.

Принимая во внимание сроки внесения арендой платы, положения ст. 193 ГК РФ, неустойка подлежит исчислению с **** по ****.

Оснований для освобождения от ответчика от ответственности в виде уплаты неустойки суд не усматривает.

Расчет неустойки произведен истцом верно (л.д. 121об-122).

Вместе с тем, суд не соглашается с окончательным размером неустойки, подлежащим взысканию с ответчика.

В соответствии с ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 2 Определения от **** **-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 Кодекса речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Гражданское законодательство определяет неустойку как меру гражданско-правовой ответственности должника в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств и носит компенсационный характер по отношении к возможным убыткам кредитора, направленный на восстановление нарушенных прав, а не карательный (штрафной) характер.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, учитывая компенсационную природу неустойки, принципы разумности, соразмерности и справедливости, суд полагает, что начисленные истцом неустойка, явно несоразмерны размеру обязательства, последствиям нарушения обязательств, периоду неисполнения обязательства, сумме платежей, обстоятельствам нарушения обязательств, считает возможным уменьшить размер взыскиваемой неустойки до 25 000 рублей.

Суд считает, что размер неустойки в указанном размере является разумным, соразмерным и справедливым, снижение размера неустойки до указанного размера не приведет к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства, а также не повлечет нарушение прав кредитора.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 25 000 рублей.

Согласно ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Таким образом, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, пропорционально сумме удовлетворенных исковых требований, с учетом правил ст. 333.19 НК РФ, в размере 3 101,70 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 (паспорт серия 5017 **, выдан ГУ МВД России по *** ****, код подразделения 540-003) в пользу мэрии *** (ИНН <***>) задолженность в размере 71 721,69 рублей, неустойку в размере 25 000 рублей.

В остальной части отказать.

Взыскать с ФИО1 (паспорт серия 5017 **, выдан ГУ МВД России по *** ****, код подразделения 540-003) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 3 101,70 рублей.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Железнодорожный районный суд *** в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Т.В. Лыкова

Решение в окончательной форме принято ****.