2-295/2025

91RS0008-01-2024-004075-47

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 мая 2025 года г. Джанкой

Джанкойский районный суд Республики Крым в составе:

Председательствующего – судьи, Холкиной А.И.,

при секретаре – Мовчан О.В.,

с участием представителя истца – ФИО1, действующего на основании Устава, представителя истца – ФИО2, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Джанкое гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Обрий» к ФИО3, индивидуальному предпринимателю ФИО4 о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка,

установил:

Истец ООО «Обрий» обратилось в суд с иском к ФИО3, ИП ФИО4 о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, которое, уточнив исковые требования, мотивирует следующим. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 21723 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, предназначенный для сельскохозяйственного использования. Договор заключен сроком на 5 лет. Стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям договора. Ответчик ФИО3 предоставила ООО «Обрий» земельный участок в пользование. Договор аренды земельного участка был зарегистрирован Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым. На основании долголетнего, добросовестного исполнения своих договорных обязательств, до окончания срока действия договора письмом № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Обрий» уведомило ответчика ФИО3 о своем первоочередном праве на перезаключение договора аренды земельного участка на новый срок, а также о своем желании заключить договор аренды на новый срок. Письмо получено арендодателем ДД.ММ.ГГГГ. Несмотря на то, что договор аренды закончился ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок фактически до настоящего времени находится в пользовании истца, предприятием ООО «Обрий» начисляется арендная плата за пользование земельным участком.

Однако, в ДД.ММ.ГГГГ ответчик ИП ФИО4 направил письмо в адрес истца, в котором уведомил, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № сроком на 5 лет. Истец направил ответчикам требование о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды, но ответа не получил. Как впоследствии стало известно истцу, ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками было заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация указанного соглашения. Об указанных действиях ответчиков истцу стало известно ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку арендодатель ФИО3 отказала арендатору ООО «Обрий» в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключила новый договор аренды с другим лицом ИП ФИО4, истец просит суд перевести с ИП ФИО4 на ООО «Обрий» права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 01.08.2024, номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ИП ФИО4; признать недействительной сделкой соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды земельного участка б/н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ФИО3 с ИП ФИО4 и применить последствия недействительности сделки посредством погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о сделке; взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины в размере 20000 рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере 20000 рублей.

Представитель истца ФИО1, имеющий право действовать без доверенности от имени юридического лица, представитель истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании поддержали уточненные исковые требования, просили их удовлетворить.

Ответчики ФИО3, ИП ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны. Ранее в судебном заседании представитель ответчика ИП ФИО4 - по доверенности ФИО5 исковые требования не признала, просила отказать в удовлетворении иска, поскольку на момент рассмотрения искового заявления отсутствует предмет спора, договор аренды между ответчиками расторгнут.

В силу частей 3, 4 ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещённых о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает их неявки неуважительными.

С учётом вышеизложенного, суд считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Суд, заслушав пояснения представителей истца, исследовав материалы дела, исследовав письменные доказательства и оценив их в совокупности, приходит к следующему.

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу статьи 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Исходя из вышеназванных положений закона сторона по делу, самостоятельно определяет характер правоотношений, и если считает, какое-либо его право нарушено, то определяет способ его защиты в соответствии со статьей 12 ГК РФ, а суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

В силу статьи 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно статье 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу части 3 статьи 123 Конституции РФ судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, истец и ответчик должны представить суду доказательства, необходимые для всестороннего, полного и объективного выяснения действительных обстоятельств возникшего спора.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, вышеназванным Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между арендодателем ФИО3 и арендатором ООО «Обрий» был заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 21723 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (кадастровый №), предназначенный для сельскохозяйственного пользования. Согласно п. 2.1 Договор заключен на срок 5 лет. После окончания срока действия данного договора арендатор имеет преимущественное, первоочередное право на возобновление его на новый срок. В силу п. 4.4.10 договора арендатор имеет преимущественное право возобновить его на новый срок, если он надлежащим образом исполняет свои обязанности в соответствии с условиями договора. (л.д. 31-33). Стороны произвели прием-передачу земельного участка, что подтверждается актом приема-передачи (л.д. 34).

ДД.ММ.ГГГГ договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Обрий» направлено уведомление в адрес арендодателя ФИО3 о намерении заключить дополнительное соглашение к действующему договору аренды либо новой договор на новый срок (л.д. 35). Указанное уведомление получено адресатом ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 36).

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ФИО3 направлено уведомление в адрес ООО «Обрий» о намерении не продлевать на новый срок договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 109). Указанное уведомление получено ООО «Обрий» ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, согласно платежным ведомостям ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 получена арендная плата за 2019 год, ДД.ММ.ГГГГ – за 2020 год, ДД.ММ.ГГГГ – за 2021 год, ДД.ММ.ГГГГ – за 2022 год, ДД.ММ.ГГГГ – за 2023 год (л.д. 138-142).

ДД.ММ.ГГГГ между арендодателем ФИО3 и ИП ФИО4 заключен договор аренды земельного участка общей площадью 21723 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 129-131). Указанный договор зарегистрирован Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО4 направлено уведомление в адрес ООО «Обрий» о том, что он является арендатором земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером № (согласно Приложению №2) (л.д. 134-136).

ООО «Обрий» направлена досудебная претензия в адрес ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды и взыскании убытков, причиненных отказом арендодателя возобновить договор аренды на новый срок (л.д. 42).

ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО4 и ФИО3 расторгнут (л.д. 76).

На настоящий момент, актуальные записи о зарегистрированных сделках с земельным участком в ЕГРН отсутствуют.

Пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В силу пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 24 июня 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки могут быть предоставлены собственниками в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством, размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии со статьей 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Заключается договора аренды на срок, определенный договором (пункт 1 статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с абзацем 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона от 24 июня 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", земельные прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности могут быть переданы в аренду.

Пунктом 5 статьи 9 Федерального закона от 24 июня 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", установлено, что в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Порядок и условия реализации преимущественного права аренды Федеральным законом от 24 июня 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" прямо не урегулированы.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентировано, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, из приведенных норм следует, что договор аренды действует в течение срока, на который он заключен. По истечении данного срока, имущество, переданное в аренду, должно быть возвращено арендатором арендодателю.

Исходя из указанных законоположений в их системном единстве, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок и он не лишается преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок даже если до истечения срока действия договора получает уведомление о его прекращении и об отказе от возобновления арендных отношений.

Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен в случае, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора: арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды того же имущества с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.

Свобода договора ограничена в нормах Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющих преимущественное право арендатора заключить договор аренды на новый срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель не должен создавать препятствий в реализации преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок.

Таким образом, действиями ФИО3 по заключению договора аренды с ИП ФИО4 нарушены права истца, который обладает преимущественным правом на заключение договора аренды земельного участка, в обработку которого он на протяжении многих лет вкладывал свои силы и средства.

Рассматривая требования истца о признании недействительной сделкой соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды земельного участка б/н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ФИО3 с ИП ФИО4, суд исходит из следующего.

Для признания сделки мнимой или притворной необходимо установить, что обе стороны сделки действовали недобросовестно и не имели намерения совершить сделку в действительности либо сделка совершена с целью прикрыть другую сделку (статья 170 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснения по ее применению, данные в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила (часть 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, в силу действующего правового регулирования притворная сделка направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части признания недействительным соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ИП ФИО4, поскольку такое досрочное расторжение договора, первоначально заключенного сроком на пять лет, после получения ответчиками досудебной претензии истца с требованием о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, составленное без намерения создать соответствующие правовые последствия и преследующие своей целью избежать неблагоприятные последствия в случае удовлетворения иска о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, указывает на притворность сделки, которая в силу пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Поскольку судом установлено недействительным соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, заключенное между ИП ФИО4 и ФИО3, и признан действующим договор аренды земельного участка, то с учетом вышеуказанных положений действующего законодательства суд считает необходимым удовлетворить требования истца в части произведения перевода на общество с ограниченной ответственностью "Обрий" прав и обязанностей арендатора по договору аренды рассматриваемого земельного участка, заключенному между ФИО3 и ИП ФИО4, сроком на 5 лет, номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ч. 1 ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Таким образом, с ответчиков ФИО3, ИП ФИО4 подлежат взысканию солидарно в пользу истца ООО «Обрий» расходы по оплате госпошлины при подаче искового заявления в размере 20000 рублей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (пункт 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела".

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 17 июля 2007 года N 382-О-О, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

При подаче искового заявления юридическую помощь истцу оказывала адвокат ФИО6 на основании соглашения об оказании юридической помощи от ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость юридических услуг согласно акту об оказании юридической помощи от ДД.ММ.ГГГГ составляет сумму 20000 руб. (л.д. 44).

Согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Обрий» оплатило юридические услуги по договору в сумме 20000 руб. (л.д. 43).

Исходя из указанных выше норм закона и обстоятельств дела, суд считает необходимым взыскать с ответчиков солидарно в пользу истца судебные расходы, состоящие из оплаты юридических услуг за составление искового заявления в размере 10000 руб. с учетом их разумности, конкретных обстоятельств дела, чем частично удовлетворить в этой части заявленные требования истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 98, 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Обрий» к ФИО3, индивидуальному предпринимателю ФИО4 о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка – удовлетворить.

Признать недействительным соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды земельного участка б/н от ДД.ММ.ГГГГ (рег. № от ДД.ММ.ГГГГ), заключенное между ФИО3 и индивидуальным предпринимателем ФИО4, относительно земельного участка общей площадью 21723 кв.м с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>

Признать действующим договор аренды земельного участка б/н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и индивидуальным предпринимателем ФИО4, относительно земельного участка общей площадью 21723 кв.м с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>

Произвести перевод прав и обязанностей арендатора с индивидуального предпринимателя ФИО4 на Общество с ограниченной ответственностью «Обрий» по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и индивидуальным предпринимателем ФИО4, относительно земельного участка общей площадью 21723 кв.м с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>

Взыскать солидарно с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Обрий» расходы по оплате государственной пошлины в размере 20000 (двадцать тысяч) рублей 00 копеек, расходы на оказание юридических услуг в размере 10000 (десять тысяч) рублей 00 копеек, а всего 30000 (тридцать тысяч) рублей 00 копеек.

В остальной части взыскания судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым через Джанкойский районный суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 02 июня 2025 года.

Председательствующий А.И. Холкина