Решение по делу № 2-1079/2025 от 24.10.2025 - о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества договором участия в долевом строительстве недвижимого имущества.

Дело №2-1079/2025

УИД 12RS0008-01-2025-001767-38

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

пгт. Медведево 21 октября 2025 года

Медведевский районный суд Республики Марий Эл в составе:

председательствующего судьи Ураковой А.В.,

при секретаре Богдановой Е.И.,

рассмотрев открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Медведевская строительная компания» о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества договором участия в долевом строительстве недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Медведевская строительная компания» (далее ООО «МСК»), в котором просил признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 28 мая 2021 года между ним и ООО «МСК» договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации; признать его участником долевого строительства; признать за ним право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры, расположенной на 7 этаже многоквартирного жилого дома, предварительный номер квартиры № ..., общей площадью с холодными помещениями – 61,27 кв.м. на земельных участках с кадастровыми номерами № ... по адресу: ....

В обоснование требований указано, что между истцом и ответчиком с целью приобретения жилого помещения в строящемся многоквартирном доме был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество – двухкомнатную квартиру, расположенную на 7 этаже многоквартирного жилого дома, предварительный номер квартиры № ... общей площадью с холодными помещениями – 61,27 кв.м. на земельных участках с кадастровыми номерами № ... по адресу: ... условиям договора квартира продается за 2450800 руб., при этом размер определен как произведение цены одного квадратного метра квартиры равной 40000 руб. и общей площади квартиры с холодными помещениями. Истцом во исполнение договора квартира оплачена в полном объеме, однако до настоящего времени многоквартирный дом ответчиком не введен в эксплуатацию, вследствие чего ФИО1 не имеет возможности оформить право собственности. Независимо от наименования заключенного между сторонами договора, учитывая, что ФИО1 передал денежные средства в целях строительства указанного в договоре объекта недвижимости в многоквартирном доме, ответчик возводил многоквартирный жилой дом и принял на себя обязательство по передаче в собственность истца обозначенное в договоре имущество, заключенный между сторонами договор необходимо квалифицировать как договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

В процессе рассмотрения дела истец ФИО1 исковые требования уточнил, просил признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 28 мая 2021 года между ООО «МСК» и ним на покупку квартиры, расположенной по адресу: ... с предварительным номером квартиры № ... договором участия в долевом строительстве недвижимого имущества. Указал, что решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности за ФИО1 и внесении записи о государственной регистрации права собственности в ЕГРН на квартиру, расположенную на земельных участках с кадастровыми номерами № ... по адресу: ....

Ответчик ООО «МСК» представило отзыв на исковое заявление ФИО1, в котором просило отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку они являются необоснованными исходя из следующего. Указывает, что заключенный между истцом и ответчиком 28 мая 2021 года предварительный договор купли-продажи недвижимости не содержит всех необходимых условий, которые согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 20 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 20 декабря 2004 года №214-ФЗ) обязательны для включения в договор участия в долевом строительстве. В частности в предварительном договоре купли-продажи недвижимости от 28 мая 2021 года не определен подлежащий передаче конкретный объект долевого участия, так как не указаны план объекта долевого строительства, сведения об этаже, общей площади жилого помещения, количество и площадь комнат, помещения вспомогательного использования, условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией, не определен срок передачи объекта недвижимости, не установлен гарантийный срок на объект недвижимости.

Третье лицо Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл представило отзыв на исковое заявление, в котором указало, что исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению исходя из следующего. Указывает, что ООО «МСК» не соответствует требованиям, предъявляемым к застройщикам Федеральным законом от 20 декабря 2004 года №214-ФЗ и таким образом, лицом, имеющим право привлекать денежные средства граждан и юридических лиц для строительства многоквартирного дома по договорам участия в долевом строительстве, проектная декларация в отношении проекта строительства «Многоквартирный жилой дом с встроенно-простроенными помещениями, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами № ... по адресу: ...» в единой информационной системе жилищного строительства в соответствии с требованиями законодательства ООО «МСК» не разметило. В спорном предварительном договоре отсутствуют обязательные условия, предусмотренные ч.4 ст.4 Федерального закона от 20 декабря 2004 года №214-ФЗ. Таким образом, поскольку предварительный договор купли-продажи недвижимости не зарегистрирован в соответствии с ч.3 ст.4, ст.17 Федерального закона от 20 декабря 2004 года №214-ФЗ, то заключенный между сторонами договор следует считать договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем и нормы указанного Федерального закона на возникшие правоотношения применению не подлежат.

В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца ФИО2 уточненные исковые требования поддержали по основаниям изложенным в исковом заявлении, просили удовлетворить.

Представитель третьего лица Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл ФИО5 с исковыми требованиями не согласился, поддержал доводы приведенные в отзыве на исковое заявление.

Представитель ответчика ООО «МСК» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в отзыве на исковое заявление содержится просьба о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представители третьих лиц Департамента государственного жилищного надзора Республики Марий Эл, Управления Росреестра по Республике Марий Эл в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело без участия неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 28 мая 2021 года между ООО «МСК» (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя следующее недвижимое имущество: двухкомнатную квартиру, расположенную на 7 этаже, многоквартирного жилого дома, предварительный номер квартиры ..., общей площадью с холодными помещениями – 61,27 кв.м. на земельных участках с кадастровыми номерами № ... по адресу: ... п.3 договора вышеуказанная квартира продается за 2450800 руб. Размер денежных средств определен как произведение цены одного квадратного метра равной 40000 руб. и общей площади квартиры с холодными помещениями (п.3.1 договора). В случае если по результатам обмеров органами, осуществляющими техническую инвентаризацию, фактическая площадь объекта превысит проектную общую площадь объекта, в этом случае покупатель обязан оплатить продавцу сумму определенную сторонами как произведение разницы площадей на цену одного квадратного метра. Покупатель производит оплату квартиры в размере 2450800 руб. путем внесения наличных денежных средств в кассу продавца в день подписания настоящего предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества (п.3.2 договора).

ФИО1 исполнены свои обязательства по оплате квартиры в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №21 от 28 мая 2021 года, из которой следует, что сумма в размере 2450800 руб. внесена в кассу ООО «МСК» в оплату по предварительному договору купли-продажи от 28 мая 2021 года.

Между тем как установлено судом строительство многоквартирного дома, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами № ... по адресу: ... ООО «МСК» не окончено, в настоящее время строительные работы ведутся и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного жилого дома не получено.

Истцом и его представителем указано о том, что фактически между сторонами был заключен договор долевого участия в строительстве, поскольку ответчик ООО «МСК» осуществлял привлечение денежных средств в новое строительство многоквартирного жилого дома с последующей передачей квартиры истцу.

Оценив доводы приведенные истцом и его представителем в обоснование удовлетворения заявленных требований, а также доводы ответчика и третьего лица, на которые они ссылаются в представленных суду отзывах в обоснование отказа в удовлетворении иска, суд приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 1 Федеральный закон от 20 декабря 2004 года №214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 20 декабря 2004 года №214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно части 2 статьи 27 Федерального закона от 20 декабря 2004 года №214-ФЗ действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Исходя из совокупности приведенных выше положений Федерального закона от 20 декабря 2004 года №214-ФЗ, данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.

Действие Федерального закона от 20 декабря 2004 года №214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Судом при определении правовой природы спорного договора установлено, что правоотношения между истцом ФИО1 и ответчиком ООО «МСК» возникли в результате заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной в строящемся многоквартирном жилом доме, при этом истцом по предварительному договору купли-продажи были внесены денежные средства в размере стоимости квартиры.

Таким образом, исходя из содержания условий вышеуказанного предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, следует, что между истцом ФИО1 и ответчиком ООО «МСК» фактически возникли отношения из договора участия в долевом строительстве, поскольку целью заключения договора являлось строительство застройщиком объекта, которого на момент заключения договора не существовало, а передача в собственность покупателя созданного силами застройщика объекта предусматривалось по окончании завершения строительства.

Следовательно, возникшие между сторонами правоотношения подпадают под действие Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", регулирующего отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства.

С учетом изложенного, денежные средства граждан для целей строительства объекта долевого строительства, в данном случае квартиры, могли привлекаться только на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с ч. 3 ст. 4 Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Таким образом, обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований ч. 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 этого Закона (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).

В нарушение указанных требований Закона, ООО «МСК» осуществило привлечение денежных средств участника долевого строительства многоквартирного дома, заключив предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, тогда как в данном случае между сторонами должен был быть заключен договор долевого участия в строительстве, подлежащий государственной регистрации.

Ответчик привлекал денежные средства для целей строительства многоквартирного дома, не имея на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Кроме того, объект долевого строительства до настоящего времени застройщиком не построен, разрешение на ввод в эксплуатацию не получено.

Суд полагает, что неисполнение ООО «МСК» обязательных требований, предъявляемых Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ к застройщикам, в том числе по направлению (размещению) проектной декларации в единой системе жилищного строительства в соответствии с требованиями ч.1 ст.3 данного Федерального закона о чем указано в отзыве на исковое заявление Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл свидетельствует лишь о допущенных ответчиком нарушениях при привлечении денежных средств на строительство многоквартирного дома и не является основанием для освобождения застройщика от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что требование ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 28 мая 2021 года между ним и ООО «МСК» договором участия в долевом строительстве недвижимого имущества подлежит удовлетворению.

Судом установлено, что на момент рассмотрения дела многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, подлежащая передаче истцу квартира в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости не учтена, следовательно, принимая во внимание, что истцом исходя из представленных уточнений не заявлено требование о признании права, оснований для внесения записи о государственной регистрации права собственности на квартиру как на самостоятельный объект недвижимости в настоящее время не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина исходя из размера удовлетворенных судом требований неимущественного характера в размере 3000 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Медведевская строительная компания» о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества договором участия в долевом строительстве недвижимого имущества удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 28 мая 2021 года между ФИО1 <данные изъяты> и обществом с ограниченной ответственностью «Медведевская строительная компания» <данные изъяты> договором участия в долевом строительстве.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Медведевская строительная компания» (<данные изъяты> государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования «Медведевский муниципальный район» Республики Марий Эл в размере 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Марий Эл путем подачи апелляционной жалобы через Медведевский районный суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.В. Уракова

Мотивированное решение составлено 24 октября 2025 года.