Решение по делу № 2-102/2023 от 12.04.2023 - о признании дополнительного соглашения к договору социального найма ничтожной сделкой и применении последствий недействительности сделки, возложении обязанности, признании права пользования жилым помещением на условиях социального найма, понуждении к заключению договора социального найма.

Дело № 2-102/2023

74RS0021-01-2022-001517-53

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 апреля 2023 года г. Карталы

Карталинский городской суд Челябинской области в составе:

Председательствующего О.С. Конновой

При секретаре Е.В. Кошарной

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к администрации Карталинского муниципального района о признании дополнительного соглашения к договору социального найма ничтожной сделкой и применении последствий недействительности сделки, возложении обязанности, признании права пользования жилым помещением на условиях социального найма, понуждении к заключению договора социального найма,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились в суд иском к администрации Карталинского муниципального района Челябинской области о признании дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору социального найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и администрацией Карталинского муниципального района ничтожной сделкой, применении последствий недействительности сделки, возложении обязанности аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о площади <адрес> в <адрес> в размере 17,0 кв.м. и внесении изменений о действительной площади <адрес>,1 кв.м., признании права пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес> общей площадью 77,1 кв.м. на условиях социального найма, понуждении к заключению с ФИО1 договора социального найма в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 77,1 кв.м.

В обоснование иска сославшись на то, что на основании договора социального найма от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с администрацией Карталинского муниципального района Челябинской области, ФИО1 предоставлена в пользование квартира, расположенная по адресу: <адрес> общей площадью 77,1 кв.м. Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в договор социального найма, в качестве членов семьи нанимателя в жилое помещение вселены ФИО2 (супруг), ФИО3 (дочь) и ФИО4(внучка). ДД.ММ.ГГГГ дополнительным соглашением № внесены изменения в договор социального найма в части изменения площади занимаемого жилого помещения с 77,1 кв.м. на 17,0 кв.м. С указанным соглашением истцы не согласны, так как оно противоречит фактически занимаемой истцами жилой площади в размере 77,1 кв.м., что подтверждено техническим паспортом на квартиру. Кроме того, право пользования жилым помещением у истицы ФИО1, а в последующем и членов ее семьи возникло в 1984 году, в связи с предоставлением дополнительной жилой комнаты как члену семьи ее матери ФИО5 работодателем. Увеличение занимаемой жилой площади произошло в 1993 году на основании устного разрешения представителя работодателя за счет объединения квартиры, занимаемой истцами с частью квартиры (две смежные комнаты), занимаемой родителями ФИО1 С этого же времени истцы проживают и пользуются жилым помещением общей площадью 77,1 кв.м. Таким образом, право пользования спорным жилым помещением закреплено за истицей правом на ранее предоставленное жилое помещение ее матери ФИО5, в связи с чем заключение в последующем договора социального найма правового значения не имеет. Поскольку истцы пользуются спорным жилым помещением на законных основаниях, то ответчик должен заключить договор социального найма жилого помещения площадью 77,1 кв.м. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о площади квартиры 17,0 кв.м. нарушает права истцов и не соответствует фактической площади квартиры.

В судебном заседании истица ФИО1, ее представитель ФИО6 на уточненных исковых требованиях настаивали, по основаниям, изложенным в иске и уточнении к нему.

В судебное заседание истцы ФИО2, ФИО3, ФИО4 не явились, надлежащим образом извещены о слушании дела, в предыдущих судебных заседаниях на удовлетворении иска настаивали.

В судебном заседании представитель ответчика администрации Карталинского городского поселения ФИО7 возражала против удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Третьи лица ФИО8, ФИО9, ФИО10 в судебном заседании полагали исковые требования обоснованными.

В судебное заседание представители третьих лиц Управления Росреестра по Челябинской области, Управления по имущественной и земельной политике Карталинского муниципального района Челябинской области, Управления строительства, инфраструктуры и жилищно-коммунального хозяйства Карталинского муниципального района, третьи лица ФИО11, ФИО12 не явились, наделажщим образом извещены.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 10 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей.

В силу ст. 5 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Распоряжением главы г. Карталы Челябинской области №-р от ДД.ММ.ГГГГ на основании материалов жилищно-бытовой комиссии (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ) решения руководства ГУП «Карталинское отделение дороги» и президиума райпрофсожа утверждено решение ГУП «Карталинское отделение дороги» и президиума райпрофсожа о выдаче ордеров и предоставлении жилья, в соответствии с которым ФИО1 вместе с дочерью 1987 года, проживающей по адресу: Казарма, 132 км. предоставлено право на занятие 1 комнатной квартиры площадью 17,9 кв.м. по адресу: Казарма, 132 км. В примечании указано – проживает с 1980 года (т.2 л.д. 41-43).

На основании указанного распоряжения администрацией г. Карталы Челябинской области ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдан ордер № предоставляющий право на занятие одной комнаты площадью 17,9 кв.м. по адресу: Казарма, 132 км. В качестве лиц, вселяемых по ордеру с правом на жилую площадь, указана ФИО3 – дочь (т.2 л.д. 89).

Постановлением Карталинского городского совета депутатов № от ДД.ММ.ГГГГ утвержден перечень имущества, передаваемого в муниципальную собственность муниципального образования г. Карталы от ФГУП «Южно-Уральская железная дорога» МПС РФ, в том числе под реестровым номером 21 – многоквартирный жилой дом, общей площадью 296,1 кв.м. по адресу: <адрес> (т.2 л.д. 46-48).

Постановлением главы г. Карталы Челябинской области № от ДД.ММ.ГГГГ жилым домам, находящимся на балансе Карталинской дистанции гражданских сооружений, водоснабжения и водоотведения г. Карталы присвоены почтовые адреса, в том числе 12 квартирному жилому дому - <адрес> (т.2 л.д. 49-51).

Распоряжением Территориального управления по Челябинской области Федерального агентства по управлению федеральным имуществом №-р от ДД.ММ.ГГГГ указанный жилой дом передан в собственность Карталинского муниципального района (т.2 л.д.55-59).

Постановлением администрации Карталинского муниципального района Челябинской области № от ДД.ММ.ГГГГ квартире с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> присвоен почтовый адрес: <адрес> (т.2 л.д. 72).

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Карталинского муниципального района Челябинской области и ФИО1 заключен договор социального найма жилого помещения №, по условиям которого ФИО1 и членам ее семьи в бессрочное владение и пользование передано жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, квартиру общей площадью 77,1 кв.м. по адресу: <адрес> для проживания в нем. Вместе с ФИО1 в жилое помещение вселена в качестве члена семьи дочь ФИО3 На основании дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ в жилое помещение в качестве членов семьи вселены также супруг ФИО2, внучка ФИО4(т.2 л.д. 86,87).

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ в договор социального найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения, общая площадь квартиры указана – 17,0 кв.м.

Указанное дополнительное соглашение оспаривается истцами.

Из технического паспорта на жилой дом по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 113-120), предоставленного по запросу суда ОГУП «ОблЦТИ» следует, что жилой дом, 1930 года постройки имеет общую площадь 296,1 кв.м., в доме расположено 8 квартир.

По сведениям ЕГРН указанный многоквартирный жилой дом имеет кадастровый № (т.1 л.д. 132-136), поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, в нем расположены помещения со следующими кадастровыми номерами: № (<адрес> – т.1 л.д. 124), № (<адрес> - т.1 л.д. 130), № (<адрес> - т.1 л.д. 138), № (<адрес> – т.1 л.д. 128), № (<адрес> – т.1 л.д. 142), № (<адрес> – т.1 л.д. 140), № (<адрес> – т.1 л.д. 122), № (<адрес> – т.1 л.д. 126).

Как следует из пояснений истицы ФИО1, ее родителям была предоставлена квартира, соответствующая номеру 5 в техническом паспорте и состоящая из помещений: 1,2,3,4,5,6,7.

В связи с работой в отделении железной дороги ей в 1982 году было предоставлено жилое помещение в <адрес> под номером № площадью 17,7 кв.м., вход в это помещение располагался сразу из общего коридора площадью 5,6 кв.м. В последующем комната под номером 1 площадью 16,6 кв.м. освободилась и она с устного согласия мастера участка сделала межкомнатный проход, заложив со стороны общего коридора вход в жилое помещение №, при этом вход в квартиру осуществлялся через общий коридор в комнату под номером 1. (Данное расположение комнат соответствует в техническом паспорте <адрес>).

В дальнейшем она с устного согласия представителя работодателя осуществила реконструкцию квартиры установив межкомнатный проход в капитальное стене из помещения № <адрес> смежную комнату под номером № площадью 16,8 кв.м., тем самым присоединив к своей квартире жилые комнаты под номером 6 площадью 16,8 кв.м. и под номером 5 площадью 15,5 кв.м., относящиеся к <адрес>, ранее занимаемые ее родителями С-выми, тем самым увеличив ее площадь.

Когда освободилась <адрес> на поэтажном плане в техническом паспорте, ее занял ФИО8, вход с общего коридора в эту квартиру был заложен, в связи с чем коридор стал использоваться ею единолично, фактически она стала пользоваться следующими помещениями: тамбур, коридор, комнаты №, общая площадь квартиры увеличилась до 77,1 кв.м.

Нумерация квартир, указанных в договорах социального найма у всех нанимателей не соответствует поэтажному плану в техническом паспорте. Как следует из пояснений истицы ФИО1 по вопросу приведения нумерации квартир, указанной в договорах социального найма в соответствие с технической документацией истцы к ответчику не обращались.

Таким образом, судом установлено, что фактически истцами, согласно технического паспорта по состоянию на 2001 год заняты следующие помещения: общий тамбур и коридор в <адрес> №; <адрес> (кадастровый №), состоящая из двух комнат под номером № площадью 16,6 кв.м. и номером № площадью 17,7 кв.м.; а также две жилые комнаты № площадью 16,8 кв.м. и № площадью 15,5 кв.м. расположенные в <адрес> (кадастровый №).

Из пояснений представителя ответчика администрации Карталинского муниципального района Челябинской области ФИО7 в судебном заседании следует, что администрация, не вмешиваясь в сложившийся между жильцами многоквартирного дома порядок пользования жилыми помещениями, заключила договоры социального найма по предоставленной нанимателями технической документации (техническими паспортами), однако при отсутствии разрешительной документации на реконструкцию жилого помещения и постановки нового объекта на кадастровый учет, у администрации отсутствовали основания для заключения с ФИО1 договора социального найма жилого помещения площадью 77,1 кв.м., что послужило основанием, в порядке самоконтроля, внести изменения в договор социального найма путем заключения дополнительного соглашения с площадью, соответствующей сведениям об объекте недвижимости, внесенным в ЕГРН.

Суд соглашается с позицией стороны ответчика, поскольку она основана на нормах действующего законодательства, оснований для признания дополнительного соглашения недействительной сделкой у суда не имеется.

В силу ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 1 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления.

На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

При этом реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации. В частности, перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (постановление Госстроя России от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда").

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации, проведение перепланировки и переустройства жилого помещения регламентируется нормами Жилищного кодекса Российской Федерации.

При этом согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под объектом капитального строительства понимаются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Квартира, расположенная в многоквартирном доме, является частью такого многоквартирного дома, который в свою очередь является объектом капитального строительства, следовательно, на квартиру, как часть объекта капитального строительства, также распространяются правовые нормы, которые регулируют правоотношения в части объектов капитального строительства.

Из материалов дела усматривается, что истцами без получения необходимых согласований и разрешений произведены работы, в результате которых была увеличена площадь жилого помещения, ранее предоставленного на основании ордера истице ФИО1: заложен дверной проем между жилой комнатой и общим коридором, выполнен межкомнатный дверной проем между комнатами № и № (в <адрес>), выполнен новый дверной проем в капитальной стене дома, в результате чего к жилому помещению присоединены смежные комнаты, в связи с чем общая площадь занимаемых помещений увеличилась до 77,1 кв.м., а также изменились параметры объекта капитального строительства, то есть была осуществлена реконструкция объекта капитального строительства, при этом в установленном порядке новый объект самостоятельным объектом недвижимости не признан.

Согласно п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В материалы дела не представлено доказательств того, что истцы обращались в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию и перепланировку жилого дома по адресу, указанному в иске.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положения ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Таким образом, исходя из положений ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, созданный в результате реконструкции новый объект – квартира с увеличенной площадью является самовольной постройкой, легализация которой осуществляется в порядке, установленном действующим законодательством для самовольных построек.

При установленных судом обстоятельствах, самовольное занятие дополнительной жилой площади при отсутствии на то законных оснований, не влечет возникновения у истцов права пользования увеличенным жилым помещением на условиях социального найма, а ввиду отсутствия со стороны истцов надлежащих мер к согласованию указанной реконструкции, выполнения ее без согласия собственника спорного жилого помещения (муниципального образования, а также предшествующего собственника), основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.

Доводы стороны истца о предоставлении жилого помещения ее родителям, членом семьи которых она являлась, предоставление ФИО1 дополнительной площади, в связи с тем, что семья являлась многодетной, при установленных судом обстоятельствах, правового значения в рассматриваемом споре не имеет.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к администрации Карталинского муниципального района о признании дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору социального найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и администрацией Карталинского муниципального района ничтожной сделкой, применении последствий недействительности сделки, возложении обязанности аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о площади <адрес> в <адрес> в размере 17,0 кв.м. и внесении изменений о действительной площади <адрес>,1 кв.м., признании права пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес> общей площадью 77,1 кв.м. на условиях социального найма, понуждении к заключению с ФИО1 договора социального найма в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 77,1 кв.м. отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Челябинский областной суд через Карталинский городской суд.

Председательствующий О.С. Коннова

Мотивированное решение изготовлено 19 апреля 2023 года.

Председательствующий О.С. Коннова