Решение по делу № 2-1695/2023 от 22.11.2023 - о признании недействительным договора купли – продажи земельного участка, применения последствий недействительности сделки.

к делу № 2-1695/23

УИД 23RS0044-01-2023-001287-39

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст. Северская Краснодарского края 15 ноября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 ноября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 22 ноября 2023 года.

Северский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Титовой Ю.Ю.,

при секретаре Арудовой С.Ф.,

с участием:

представителя истца –

старшего помощника прокурора Северского района Ереджибоковой В.Н.,

ответчика ФИО1,

представителя ответчика Малеванной А.Н.,

представителя ответчика – администрации

МО Северский район – ФИО2,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Северского района в интересах муниципального образования Северский район к администрации муниципального образования Северский район, ФИО1 о признании недействительным договора купли – продажи земельного участка, применения последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

прокурор Северского района в интересах муниципального образования Северский район обратился в суд с иском к администрации муниципального образования Северский район, ФИО1, в котором просил признать недействительной (ничтожной) сделку, оформленную постановлениями администрации МО Северский район №<...> от 08.02.2019г., № <...> от 21.02.2019г. и договором купли-продажи № <...> от 26.02.2019г. земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <...>», заключенным между администрацией муниципального образования Северский район и ФИО1; указать, что решение, суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для аннулирования (погашения) в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером <...>; обязать ФИО1 передать земельный участок с кадастровым номером <...>, свободным от строений (сооружений) и движимого имущества администрации МО Северский район в течение 30 дней со дня вступления решения в законную силу; указать, что решение суда по данному делу является основанием для государственной регистрации права собственности администрации МО Северский район на земельный участок с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...> и внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве собственности администрации МО Северский район на земельный участок с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>

В обоснование заявленных исковых требований указано, что прокуратурой района в рамках осуществления надзора за исполнением земельного и градостроительного законодательства проведена проверка реализации полномочий по распоряжению муниципальным имуществом администрацией МО Северский район. Проверкой установлено, что между администрацией и ФИО1 заключен договор № <...> от 26.02.2019г. купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <...>, категория земель - <...>, расположенного по адресу: <...> Данный договор заключен на основании постановления администрации МО Северский район №<...> от 08.02.2019г. «О предоставлении в собственность за плату ФИО1 земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., расположенного по адресу <...> и постановления администрации МО Северский район № <...> от 21.02.2019г. «О внесении изменений в постановление администрации муниципального образования Северский район от 08 февраля 2019 года №205 «О предоставлении в собственность за плату ФИО1 земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., расположенного по адресу в ст. <...> Основанием для вынесения вышеуказанных постановлений и заключения договора купли-продажи послужила регистрация в ЕГРН права собственности ФИО1 на объект недвижимости (хозблок) с кадастровым номером <...>, площадью <..> кв.м. Вместе с тем, по мнению истца, приобретение ФИО1 права собственности на земельный участок с кадастровым номером <...>, путем выкупа у органа местного самоуправления по указанным основаниям является незаконным, поскольку не соответствует ст.ст. 39.16, 39.20 ЗК РФ. Так, проверкой установлено, что первоначально право пользования (аренды) на земельный участок с кадастровым номером <...> у ФИО1 возникло в результате заключения 1510.09.2010г. между администрацией МО Северский район и ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, ежегодная арендная плата по договору аренды – 1 021,90 руб. С целью ухода от ежегодной оплаты по договору аренды ФИО1 осуществлено строительство хозяйственного блока и последующая регистрация 10.01.2019г. права собственности на него. Проведенным 11.04.2023г. осмотром земельного участка с кадастровым номером <...> установлено, что на данном земельном участке расположена хозяйственная постройка, площадью <...> кв.м., ветхое строение, сведения о котором в ЕГРН отсутствуют, иные объекты отсутствуют, что по мнению истца свидетельствует о первоначальном намерении собственника закрепления прав на землю на максимально выгодных и привлекательных условиях. Регистрация в ЕГРН права собственности на вспомогательный объект (хозблок) площадью <...> кв.м., с кадастровым номером <...>, без регистрации на земельном участке основного объекта недвижимости, по мнению истца не могла являться основанием для предоставления в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером <...>, площадь которого многократно превышает площадь хозблока. О факте совершения данной сделки прокуратуре района стало известно 06.05.2022г., в связи с чем, в адрес главы МО Северский район вынесено представление об устранении нарушений земельного, градостроительного и бюджетного законодательства.

В судебное заседание не явился представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю, о дате времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом, путем направления повестки почтовым отправлением. Кроме того, информация о движении дела была размещена в сети «Интернет» на официальном сайте суда http://seversky.krd.sudrf.ru, что в силу ч. 2.1 ст. 113 ГПК РФ является надлежащим извещением. Ходатайства об отложении судебного заседания, не представлено.

В судебном заседании старший помощник прокурора Северского района Ереджибокова В.Н. на исковых требованиях настаивала и просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований прокурора Северского района, поддержала ранее представленные письменные возражения на иск и ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности на обращение в суд. Полагала, что основания для применения последствий недействительности сделок в виде возврата спорного земельного участка в собственность администрации свободным от строений (сооружений) и движимого имущества отсутствуют, поскольку первоначально ФИО1 у Ш. на основании договора купли продажи от 17.07.2002г. был приобретён объект незавершенный строительством - недостроенный жилой дом, фундаменты – каменные ленточные (площадь застройки <...> кв.м., готовность 12%, недостроенный гараж и надворные сооружения, расположенные на спорном земельном участке. Указанный объект незавершенный строительством правомерно возведен Ш. на основании разрешения на строительство, сроком действия до 07.01.2001г.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований прокурора Северского района, поддержал ранее представленные письменные возражения на иск и ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности на обращение в суд. Поддержал позицию представителя.

Представитель ответчика администрации МО Северский район ФИО2 при вынесении решения по делу полагалась на усмотрение суда.

Суд, выслушав явившихся лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании, имеющихся в деле доказательств, согласно ст.ст. 12, 55, 56, 59, 60, 67 ГПК РФ, установив юридически значимые обстоятельства по делу, приходит к следующим выводам.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 03.06.2010г. ФИО1 обратился в администрацию МО Северский район с заявлением о предоставлении в аренду, сроком на 8 лет, земельного участка, площадью <...> кв.м. в <...> (л.д. 24).

Постановлением администрации МО Северский район №<...> от 07.07.2010г. «О предоставлении ФИО1 земельного участка, расположенного в станице <...>, в аренду сроком на 8 лет», ФИО1 был предоставлен в аренду для ведения личного подсобного хозяйства земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., расположенный по адресу: <...>, сроком на 8 лет (л.д.61).

10.09.2010г. на основании указанного постановления между администрацией МО Северский район и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка № <...>, в соответствии с которым ФИО1 был предоставлен в аренду для ведения личного подсобного хозяйства земельный участок с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м., расположенный по адресу: <...> на срок – 8 лет (л.д. 31-37).

15.01.2019г. ФИО1 обратился в администрацию муниципального образования Северский район с заявлением о предоставлении земельного участка, с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м. на котором расположено нежилое здание в собственность (л.д. 49). В обоснование заявления указано, что на земельном участке расположен, принадлежащий на праве собственности ФИО1 объект недвижимости (нежилое здание), в соответствии с выпиской из ЕГРН от 10.01.2019г. Согласно данной выписке из ЕГРН, за ФИО1 10.01.2019г. зарегистрировано право собственности на нежилое здание (хозпостройку), кадастровый номер <...>, площадью <...> кв.м., по адресу: <...>» (л.д. 52-54).

Постановлением администрации МО Северский район №<...> от 08.02.2019г. «О предоставлении в собственность за плату ФИО1 земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м., расположенного по адресу в <...> с учетом постановления администрации МО Северский район № <...> от 21.02.2019г. «О внесении изменений в постановление администрации муниципального образования Северский район от 08 февраля 2019 года №<...> «О предоставлении в собственность за плату ФИО1 земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., расположенного по адресу в <...> ФИО1 был предоставлен в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., расположенный по адресу в <...> (л.д. 79-81).

На основании указанного постановления, между администрацией муниципального образования Северский район и ФИО1 заключен договор № <...> от 26.02.2019г. купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <...> категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <...> (л.д. 88-91).

Согласно ст. 199 ГК РФ, требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

В силу ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ «О противодействии терроризму».

Согласно ст. 197 ГК РФ, для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

В соответствии со ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В п. 73, п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относится мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ). Также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

В п. 101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» также разъяснено, что для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

Течение срока исковой давности по названным требованиям, предъявленным лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала ее исполнения.

В соответствии с ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеет публичный характер и в случае нарушения действующего законодательства при предоставлении таких земельных участков прокурор в соответствии с приведенной нормой процессуального права вправе обратиться в суд в защиту неопределенного круга лиц, а также публичных образований, органы которых осуществляют распоряжение названными земельными участками.

В данном случае сделки оспариваются истцом по мотиву ничтожности, как нарушающие требования закона. О факте совершения сделки оформленной постановлениями администрации МО Северский район №<...> от 08.02.2019г., № <...> от 21.02.2019г. и договором купли-продажи № <...> от 26.02.2019г. прокуратуре района стало известно 06.05.2022г., в связи с чем в адрес главы МО Северский район вынесено представление № <...> от 06.05.2022г. об устранении нарушений земельного, градостроительного законодательства. Таким образом, вопреки доводам ответчика, срок исковой давности, установленный ч. 1 ст. 181 ГК РФ, истцом не пропущен.

Доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности для предъявления требований, об осведомленности прокуратуры Северского района о вынесенном постановлении администрации МО Северский район №<...> от 08.02.2019г. – 15.02.2019г. и постановлении № <...> от 21.02.2019г. – 22.02.2019г., со ссылкой на копию журнала выдачи заверенных копий правовых актов администрации МО Северский район за 2019 год, отклоняются судом как основанные на ошибочном толковании норм права и противоречащие материалам дела.

Так, согласно представленному журналу выдачи заверенных копий правовых актов администрации МО Северский район за 2019 год (л.д. 132-133), за №135 имеется отметка о выдаче 08.02.2019г. прокуратуре постановлений с № <...> по № 229 наименование переданных постановлений не указано. В графе «подпись получившего» указано: Л., подпись получившего лица отсутствует. За № 187 имеется отметка о выдаче 22.02.2019г. прокуратуре постановлений с № 230 по № 310 наименование переданных постановлений не указано.

Таким образом, довод ответчика о получении прокуратурой Северского района постановления администрации МО Северский район №<...> от 08.02.2019г. «О предоставлении в собственность за плату ФИО1 земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...>.м., расположенного по адресу в <...> – 15.02.2019г. и постановления администрации МО Северский район № <...> от 21.02.2019г. «О внесении изменений в постановление администрации муниципального образования Северский район от 08 февраля 2019 года №<...> «О предоставлении в собственность за плату ФИО1 земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., расположенного по адресу в <...> – 15.02.2019г., материалами дела не подтвержден.

Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 181 ГК РФ, течение срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной, в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Таким образом, само по себе принятие администрацией МО Северский район постановления администрации МО Северский район №<...> от 08.02.2019г. и постановления № <...> от 21.02.2019г., не свидетельствует, о начале исполнения оспариваемой сделки. Оспариваемый договор купли-продажи № <...> заключен администрацией с ФИО1 - 26.02.2019г. При этом, из представленных в материалы дела доказательств не следует, и ответчиком таких доводов не приведено, что прокурору Севрского района стало известно о заключенном договоре и исполнении оспариваемой сделки – договора купли-продажи № <...> от 26.02.2019г. земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., расположен по адресу: <...> ранее 06.05.2022г.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (ч. 2 ст.166 ГК РФ).

Пунктом 2 ст. 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В соответствии с положениями ст. 1 ЗК РФ основными принципами земельного законодательства являются: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; целевое использование земель, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства; сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Согласно ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

На основании ст. 39.2 ЗК РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ, по общему правилу, продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Пунктом 2 ст. 39.3 ЗК РФ установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.

В соответствии с подп. 6 п. 2 ст. 39.3 и п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Так, возведение на земельном участке вспомогательного объекта, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на него, не влечет возникновения у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 4 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).

Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.

Установленный Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утв. Приказом Росреестра от 10.11.2020г. № П/0412, вид разрешенного использования земельных участков «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» (код 2.2) предусматривает возможность размещения жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1; производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.

Аналогичные положения содержатся Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утв. Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014г. № 540.

В силу части 10 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, к числу объектов капитального строительства вспомогательного использования относятся здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства. Соответственно, не могут быть отнесены к числу объектов вспомогательного использования объекты капитального строительства, имеющие одинаковую функцию с основными (главными) объектами.

Из приведенных правовых норм следует, что производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения, расположенные на приусадебных земельных участках и обладающие признаками объекта недвижимости, являются объектами вспомогательного использования по отношению к основному объекту - жилому дому.

Право гражданина, являющегося правообладателем приусадебного земельного участка, самостоятельно определить очередность возведения указанных объектов и принять решение об их создании до начала строительства жилого дома не исключает правила о возможности приобретения такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе только после окончания строительства основного объекта.

Аналогичная правовая позиция отражена в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021г.)

Также, в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2022)», (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2022г.) разъяснено, что возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, в отсутствие на этом земельном участке основного здания или сооружения не влечет возникновения у собственника вспомогательного объекта права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Равным образом, при предоставлении в собственность лица арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган местного самоуправления обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Следовательно, применительно к спорным правоотношениям собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования для эксплуатации расположенного на нем объекта.

По смыслу ст.ст. 35, 39.3, 39.20 ЗК РФ исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый данным объектом и необходимый для его использования. Собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, не освобождается от обязанности представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимого имущества.

Таким образом, размер испрашиваемого земельного участка должен быть обоснован.

Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2021г. № 302-ЭС21-14414, от 13.06.2017г. № 307-КГ16-18929, от 27.12.2021 по делу N 310-ЭС21-17478).

Между тем как установлено в судебном заседании и не оспаривается ответчиком, на спорном земельном участке отсутствуют построенные с соблюдением установленного порядка и введенные в эксплуатацию основные здания, по отношению к которым хозблок, площадью <...> кв.м. с кадастровым номером <...>, выполнял бы вспомогательную функцию. Имеющийся на спорном земельном участке объект недвижимости с кадастровым номером <...>, согласно выписке из ЕГРН от 14.11.2023г. является объектом незавершенного строительства, с проектируемым назначением – жилой дом, степень готовности - 18%, в связи с чем, не может является основным объектом недвижимости, по отношению к которому хозблок, площадью <...> кв.м. с кадастровым номером <...>, может быть отнесен к вспомогательному объекту.

Поскольку на дату заключения оспариваемого договора купли-продажи №<...>, на спорном земельном участке с кадастровым номером <...> был возведен и введен в эксплуатацию только хозблок, площадью <...> кв.м. с кадастровым номером <...> в отсутствие основных объектов, то у ФИО1 отсутствовало предусмотренное статьями 39.3, 39.20 ЗК РФ право на выкуп данного публичного земельного участка без торгов в льготном порядке.

Учитывая изложенное, земельный участок с кадастровым номером <...>, был продан ФИО1 с нарушением действующего законодательства и в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка по его отчуждению является недействительной.

Суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для признания договора купли-продажи № <...> от 26.02.2019г. земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...>.м., расположенного по адресу: <...> заключенного между администрацией муниципального образования Северский район и ФИО1 недействительным, поскольку на земельном участке возведен только хозблок (нежилое здание) с кадастровым номером, площадью <...> кв.м., отсутствуют иные введенные в эксплуатацию объекты капитального строительства. При этом, хозблок не может рассматриваться как вспомогательный, так как не создан для обслуживания каких-либо иных основных объектов и существует самостоятельно. Кроме того, площадь испрашиваемого земельного участка – <...> кв.м. явно несоразмерна площади возведённого на нем объекта – <...> кв.м. для эксплуатации которого он был предоставлен.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст.167 ГК РФ).

Следовательно, при условии удовлетворения требований о признании сделки недействительной суду также надлежит разрешить вопрос о последствиях ее недействительности, возвратив стороны в первоначальное положение, при этом следует учесть факт нахождения на спорном земельном участке с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м.: хозблока (нежилое здание) с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м. и объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером <...>.

Как следует из материалов дела, согласно выписке из постановления Главы администрации Смоленского сельского Совета № <...> от 07.06.1994 г., Ш. был выделен в бессрочное пользование под строительство жилого дома, земельный участок, площадью <...> кв.м., по адресу: <...> (л.д. 147).

Управлением Архитектуры и градостроительства администрации Северского района, Ш. было выдано разрешение на строительство жилого дома и хозстроения, по адресу: <...>, сроком до 07.01.2001г. (л.д. 145-146).

17.07.2002г. между Ш. (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительством - недостроенный жилой дом, фундаменты – каменные ленточные (площадь застройки <...> кв.м., готовность 12%), недостроенный гараж и надворные сооружения, расположенные по адресу: <...> (л.д. 25-26).

Право собственности на объект незавершенный строительством, по адресу: <...> на основании указанного договора купли-продажи от 17.07.2002г. зарегистрировано за ФИО1, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии <...> от 09.08.2002г. (л.д. 27).

Согласно выписке из ЕГРН от 24.06.2023г. (л.д. 184-187), право собственности на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером <...>, степень готовности - 18%, расположенный по адресу: <...> проектируемое назначение – нежилое, зарегистрировано за ФИО1

Согласно выписке из ЕГРН от 14.11.2023г., скорректированы характеристики объекта. Объект незавершенного строительства, с кадастровым номером <...>, расположен по адресу: <...> проектируемое назначение – жилой дом.

Согласно техническому плану здания от 27.06.2023г., жилой дом, с кадастровым номером <...>, расположен на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: <...> площадь объекта – <...> кв.м., год завершения строительства – 2016 (л.д. 167-181).

Таким образом, поскольку ответчик является правообладателем объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке: хозблок (нежилое здание) с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м. и фактически завершенный строительством жилой дом, сведения о котором внесены в ЕГРН как об объекте незавершенного строительства, с кадастровым номером <...>, право собственности на которые не оспаривалось и отсутствующим не признано, возврат земельного участка в порядке реституции виде его фактического освобождения от строений невозможен.

Кроме того, согласно ст. 3 п. 9.1 ФЗ от 25.10.2001г. № 137-ФЗ (ред. от 04.08.2023) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», если земельный участок предоставлен гражданину до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 49 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

Согласно ст. 49 ФЗ от 13.07.2015г. № 218-ФЗ (ред. от 04.08.2023) «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на указанный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен указанный земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется на основании следующих документов: 1) акт о предоставлении такому гражданину указанного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, которые установлены законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания; 2) акт (свидетельство) о праве такого гражданина на указанный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания; 3) выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на указанный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства), форма которой устанавливается органом нормативно-правового регулирования; 4) иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на указанный земельный участок.

Государственная регистрация права собственности гражданина на указанный в части 1 настоящей статьи земельный участок в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на этом земельном участке здание (строение) или сооружение, осуществляется в соответствии с положениями настоящей статьи. При этом вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на этот земельный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности такого гражданина на этот земельный участок могут быть представлены следующие документы: 1) свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение; 2) один из документов, предусмотренных частью 1 настоящей статьи и устанавливающих или удостоверяющих право гражданина - любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на этот земельный участок.

Таким образом, поскольку согласно выписке из постановления Главы администрации Смоленского сельского Совета № <...> от 07.06.1994 г., Ш. был выделен в бессрочное пользование под строительство жилого дома, земельный участок, площадью <...> кв.м., по адресу: <...>, то есть спорный земельный участок выделен предшественнику ФИО1 под застройку в 1994 году, в связи с чем у ФИО1 имеется безусловное право на предоставление этого земельного участка в собственность. Указанная правовая позиция отражена в «Обзоре судебной практики ВС РФ №1 (2023)» (утв. Президиумом ВС РФ 26.04.2023).

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в части обязания ФИО1 передать земельный участок с кадастровым номером <...>, свободным от строений (сооружений) и движимого имущества администрации МО Северский район.

Вместе с тем, поскольку на основании недействительной (ничтожной) сделки – договора купли-продажи, ответчик не мог приобрести титул собственника земельного участка, то соответствующая в ЕГРН запись о регистрации права на земельный участок, подлежит аннулированию (погашению), с внесением записи о регистрации права собственности за администрацией МО Северский район.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление прокурора Северского района в интересах муниципального образования Северский район к администрации муниципального образования Северский район, ФИО1 о признании недействительным договора купли – продажи земельного участка, применения последствий недействительности сделки – удовлетворить частично.

Признать недействительной (ничтожной) сделку, оформленную постановлениями администрации МО Северский район №<...> от 08.02.2019г., № <...> от 21.02.2019г. и договором купли-продажи № <...> от 26.02.2019г. земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., расположен по адресу: <...> заключенным между администрацией муниципального образования Северский район и ФИО1.

Решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю для аннулирования (погашения) в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., расположен по адресу: <...>

Решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о регистрации права собственности администрации МО Северский район на земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., расположен по адресу: <...>

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Северский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Ю.Ю. Титова