Решение
Именем Российской Федерации
дата адрес
Савеловский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Соломатиной О.В., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-466/22 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на долю квартиры, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры, взыскании покупной цены, обязании исключить сведения из ЕГРП,
Установил:
Истец обратилась в суд с вышеуказанным иском к ответчикам, мотивируя свои требования тем, что ФИО1, с дата является собственником 1/3 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: Москва, адрес. Квартира являлась имуществом ее семьи и принадлежала с дата ей и ее дочери фио. Во время второго брака фио дочь переоформила дата 2/3 доли договором купли-продажи на его жену фио В дата фио направила ФИО1 письмо с предложением купить 2/3 доли за сумма. Данным предложением истица не воспользовалась. Спустя полгода, в дата фио передала права на 2/3 доли в праве на вышеуказанную квартиру фио дата Савеловским районным судом адрес договор купли-продажи между фио и ФИО2 был признан недействительным, ничтожным, незаключенным. дата фио направила ФИО1 уведомление о намерении продать свои 2/3 доли в праве собственности на спорную квартиру за сумма. ФИО1 ответила письменно, что готова воспользоваться правом преимущественной покупки, но по цене, соответствующей рыночной стоимости доли на момент предложения. Переписка между Истцом и фио продолжалась до дата. В дата ФИО1 подала исковое заявление в суд о выплате компенсации ФИО2 за долю в спорной квартире. дата заявление принято к производству. Гражданскому делу присвоен № 02-5736/дата дата ФИО1 было отказано в удовлетворении заявленного иска. Решение было обжаловано, в дата решение вступило в законную силу. Во время обжалования решения суда от дата по делу № 5736/2018 фио подает новое исковое заявление к ФИО1 о вселении в спорное жилое помещение, тем самым отказавшись от намерения продавать свою долю кому бы то ни было, и, утратив право продажи доли постороннему лицу без уведомления сособственника ФИО1 Решением Савеловского суда от дата фио было отказано во вселении в спорное жилое помещение, в определении порядка пользования жилым помещений, в нечинении препятствий в пользовании, передаче ключей. Апелляционным определением Мосгорсуда о дата решение Савеловского суда оставлено в силе. дата фио, злоупотребляя правом, в нарушение ст. 250 ГК РФ продает долю ФИО3, не известив ФИО1 о своем намерении. ФИО1 была готова и тогда, и сейчас купить 2/3 доли у фио, в случае, если бы знала о готовившейся сделке. ФИО1 узнала о продаже доли только дата, когда в спорную квартиру попытались вероломно ворваться так называемые новые собственники. Не сумев вскрыть замки, они оставили на двери записку, в которой указали, что приобрели долю в спорной квартире и требуют передачи ключей. В ночь на дата неизвестные снова пытались ворваться в квартиру. Вызванный наряд полиции ОВД по адрес МВД России по адрес проверил документы, из которых выяснилось, что ФИО3, зарегистрированная по адресу: адрес, заключила дата договор купли-продажи с ФИО2 на покупку 2/3 доли в спорной квартире. Исковое заявление по настоящему иску зарегистрировано в суде дата Ответчик ФИО3, приобретая 2/3 доли в праве на вышеуказанную квартиру знала, что пользование квартирой невозможно, что это нарушит жилищные права проживающей там семьи, знала, что 2/3 доли в натуре не выделены и выделу не подлежат. Она знала, что в квартире проживают люди, с которыми она не связана родственными отношениями, в квартире она никогда не была, не осматривала, соглашение о порядке пользования квартирой заключить не пыталась, она не получила от бывшего собственника ФИО2 ключи от квартиры, так как у фио их никогда не было, не оплатила имеющуюся задолженность по квартплате. Более того, в квартире зарегистрированы и члены семьи ФИО1, для которых спорное имущество является единственным местом проживания, и их право пользования закреплено решением Савеловского районного суда от дата Но даже это не остановило ФИО3 в желании «приобрести» спорное имущество. Однако, в копии регистрационного дела по спорной квартире отсутствует подтверждение (расписка) передачи денежных средств по договору купли-продажи 2\3 доли в сумме сумма, как указано в пункте 5 договора. Изложенные обстоятельства дают основания расценивать действия ответчиков как злоупотребление правом, поскольку эти действия привели к нарушению прав ФИО1 и третьих лиц, зарегистрированных и постоянно проживающих в спорной квартире.
Истец просит суд с учетом уточненных требований признать за ФИО1 право собственности на 2/3 доли квартиры, расположенной по адресу: адрес, ранее принадлежавшие ФИО2; перевести с ФИО3 на ФИО1 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи 2/3 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, заключенному дата между ФИО2 в качестве продавца и ФИО3 в качестве покупателя по цене сумма, признав ФИО1 покупателем 2/3 доли в праве собственности на квартиру в указанном договоре; взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 покупную цену 2/3 доли в квартире в сумме сумма; обязать Росреестр исключить из ЕГРП запись № 77:09:0005003:5082- 77/072/2021-7 от дата о праве собственности на 2/3 доли в квартире, расположенной по адресу: адрес за ФИО3
Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о рассмотрении дела, обеспечил явку в суд своего представителя по доверенности фио, которая уточненные исковые требования поддержала.
Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о рассмотрении дела, обеспечил явку в суд своих представителей по доверенности фио, фио, которые против удовлетворения исковых требований возражали.
Третье лицо фио в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по адрес, третьи лица нотариус адрес фио, фио в судебное заседание не явились, о дате и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи, с чем суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, считает исковые требования подлежащими отклонению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. (п. 1).
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса. (п. 2).
В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как установлено в судебном заседании, ФИО1 является собственником 1/3 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: Москва, адрес.
Ответчик являлась собственником 2/3 доли в праве собственности на указанную квартиру.
Согласно Свидетельству о передаче заявлений и (или) документов от дата бланк 77АГ 5783151 нотариус адрес фио удостоверяет, что дата по просьбе ФИО2 переданы по почте заказным письмом с уведомлением о вручении ФИО1 следующие документы: заявление. Получение указанных документов адресатом подтверждено. Согласно заявлению, приложенному к вышеуказанному свидетельству о передаче заявлений и (или) документов фио доводит до сведения ФИО1 о том, что первая продаёт принадлежащую ей долю в размере 2/3 в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: адрес. корп. 6, кв.71 за сумма. Согласно ст.250 ГК РФ. ст. 42 ЖК РФ фио уведомлена, что имеет преимущественное право покупки доли ФИО2 и в связи с этим фио просит ФИО1 не позднее одною месяца со дня вручения заявления сообщить ФИО2 в ее адрес о своем желании или отказе приобрести указанную долю за сумма с условием единовременной уплаты указанной суммы, в случае не осуществления права преимущественной покупки в течение одного месяца, указанная доля будет продана другому лицу.
С даты направления указанною заявления фио сообщения о желании или отказе ФИО1 приобрести указанную долю за сумма не получала. Истец ФИО1 доказательств направления такого сообщения суду не представила.
Факт получения уведомления от ФИО2 истец не оспаривала, указала, что направила ответчику уведомление, что готова воспользоваться правом преимущественной покупки, но по цене, соответствующей рыночной стоимости доли на момент предложения. Переписка между Истцом и ФИО2 продолжалась до дата.
Как следует из доводов искового заявления, после направления уведомления в адрес истца фио подает исковое заявление к ФИО1 о вселении в спорное жилое помещение, тем самым отказавшись от намерения продавать свою долю кому бы то ни было, и, утратив право продажи доли постороннему лицу без уведомления сособственника ФИО1
В соответствии с ч. ч. 2, 3 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
По смыслу вышеприведенной нормы повторное извещение продавцом участника общей долевой собственности необходимо в случае изменения цены и других условий договора.
Как видно из материалов дела, условия по продаже доли не изменились. При этом, ссылка истца на то, что ответчик пыталась вселиться в спорное жилое помещение, что свидетельствует об ее отказе от намерения продать долю, судом отклоняется, поскольку в удовлетворении иска ответчика о вселении и определения порядка пользования жилым помещением отказано, в связи, с чем условия продажи доли не изменились.
Кроме того, дополнительной гарантией соблюдения прав участников общей долевой собственности и правил отчуждения доли является установленное Федеральным законом от дата N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" изменение в ст. 24 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" условие о том, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.
В связи с закреплением нотариальной формы сделок по отчуждению долей в праве общей долевой собственности Федеральной нотариальной палатой по данному вопросу разработаны для использования в работе Методические рекомендации по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу.
Согласно п. 5.1. Методических рекомендаций в случае, если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается.
Согласно п. 5.2. Методических рекомендаций, ответ сособственника о согласии приобрести долю на иных условиях, чем указаны в извещении продавца, или ответ сособственника с предъявлением продавцу каких-либо встречных требований, не могут ограничить продавца в его праве продать свою долю в праве общей долевой собственности постороннему лицу по истечении срока преимущественного права покупки.
Согласно п. 5.3. Методических рекомендаций, отсутствие ответа сособственника о намерении использовать свое преимущественное право признается отказом от покупки.
Нотариусу по удостоверению договора купли-продажи от дата были представлены документы, подтверждающие исполнение продавцом – ФИО2 обязанности по извещению сособственника при продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество. Оснований для отказа в совершении нотариального действия, установленных ст. 48 Основ законодательства о нотариате, не имелось.
Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу, что материалами дела подтверждается факт извещения истца о намерении ФИО2 продать принадлежащую ей на праве собственности долю квартиры.
Согласно объяснениям истца она имеет намерение в настоящее время купить долю в квартире, в подтверждение которых перечислила сумму в размере сумма, дата на депозит суда, о чем свидетельствует представленная в материалы дела квитанция.
По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.
Положениями п. 3 ст. 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Доводы истца суд находит необоснованными, поскольку факт направления истцом ответа о желании воспользоваться своим правом преимущественной покупки без подписания договора купли-продажи не свидетельствует о реализации такого права. Само по себе наличие у истца денежных средств является необходимым, но не достаточным для реализации права преимущественной покупки. В соответствии со ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено относимых и допустимых доказательств недобросовестности сторон договора купли-продажи от дата.
Оценив собранные по делу доказательства в совокупности с точки зрения положений ст. 10 ГК РФ и требований ст. 56 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований о признании преимущественного права покупки и переводе на истца прав и обязанностей покупателя доли квартиры, в связи, с чем исковые требования как заявленные безосновательно подлежат отклонению.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд также исходит из того, что истец обратилась в суд с названным иском по истечении установленного законом срока, о чем заявлено представителем ответчика в письменных объяснениях, приобщенных в материалы дела (т. 2 л.д. 94-96), а также в ходе судебного заседания дата.
Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
В соответствии с пунктом 3 статьи 250 данного кодекса, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 Гражданского кодекса Российской Федерации этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.
Судом установлено, что истцу стало известно о переходе права собственности на спорную долю жилого помещения дата.
В свою очередь с настоящим уточненным иском о переводе прав и обязанностей покупателя истец обратилась в суд дата, при этом обстоятельств уважительности пропуска предусмотренного законом трехмесячного срока судом не установлено.
Довод истца об обращении в суд с иском дата, судом отклоняется, поскольку изначально (дата) истцом были заявлены иные требования, а именно требования о признании недействительным договора купли-продажи, для предъявления которых установлен иной срок исковой давности, предусмотренный ст. 181 ГК РФ. С требованиями о переводе прав и обязанностей покупателей и документами, подтверждающими внесение на счет Управления судебного департамента в адрес сумма истец обратился только дата, т.е. с пропуском трехмесячного срока.
Ввиду того, что требования о признании права собственности на доли в квартире, обязании исключить сведения из ЕГРП, взыскании компенсации производны от требований о переводе прав и обязанностей покупателей, в удовлетворении которых судом отказано, то и они также не подлежат удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
Решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на долю квартиры, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры, взыскании покупной цены, обязании исключить сведения из ЕГРП, - отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Савеловский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья
Решение принято судом в окончательной форме дата.