РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Туапсе Дело № 2а-535/2025

«11» сентября 2025 года

Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе председательствующего Курбакова В.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Артыновой Р.Р., рассмотрев открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Межмуниципальному отделу по г. Горячий Ключ и Туапсинскому району Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании отказа в регистрации незаконным,

при участии в судебном заседании:

от административного истца: ФИО1 – паспорт

ФИО2 – представитель по доверенности;

от управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю: ФИО3 – представитель по доверенности;

от администрации мо Туапсинский муниципальный округ КК: ФИО4 – представитель по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю межмуниципальный отдел по г. Горячий Ключ и Туапсинскому району (далее – управление Росреестра) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка площадью 5943 кв. м с кадастровым номером 23:33:0606020:660, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, заключенного 04.07.2024 года № 19/24 между администрацией Джубгского городского поселения Туапсинского района и ФИО1 и ФИО5 и возложении обязанности провести государственную регистрацию на основании заявления от 28.09.2024 года № КУВД-001/2024-47117098.

Административные исковые требования мотивированы тем, что ФИО1, на основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.01.2013 года № 3300005979, заключенному с ФИО6, действующим на основании доверенности 14.01.2023 года, является арендатором земельного участка площадью 5943 кв. м с кадастровым номером 23:33:0606020:660, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», расположенного по адресу: <адрес>, г/п Джубгское, пгт Джубга, ул. <адрес> <адрес>. Арендатором данного земельного участка также является ФИО5. Договор аренды заключен сроком до 14 ноября 2025 г. В свою очередь указанный земельный участок на основании постановления главы администрации мо Туапсинский район от 21.01.2013 г. № 77 был предоставлен в аренду ФИО7. В дальнейшем ФИО7 в лице своего представителя переуступил право аренды на земельный участок площадью с кадастровым номером 23:33:0606020:660 ФИО1 и ФИО5 В 2024 году ФИО1, намереваясь выкупить арендуемый земельный участок, обратился в администрацию Джубгского городского поселения Туапсинского района с соответствующим заявлением. Постановлением администрации Джубгского городского поселения Туапсинского района от 04.07.2024 г. № 424 было принято решение о предоставлении ФИО1 и ФИО5 в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:33:0606020:660, который ранее был предоставлен в аренду. Во исполнение постановления между администрацией Джубгского городского поселения Туапсинского района и ФИО1, ФИО5 было заключено соглашение № 24/24 о расторжении договора аренды земельного участка от 21.01.2013 года № 3300005979 и в этот же день заключен договор № 19/24 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:33:0606020:660. 28.09.2024 года ФИО1 обратился в управления Росреестра с заявлением о государственной регистрации прав на земельный участок, заявлению присвоен № КУВД-001/2024-47117098. Однако, 09.01.2025 года ФИО1 было отказано в регистрации со ссылкой на то, что имеются сомнения в правомерности и законности отчуждения земельного участка площадью 5943 кв. м с кадастровым номером 23:33:0606020:660 собственникам жилых домов площадью 101,5 кв. м и 102,6 кв. м в отсутствие обоснования соразмерности площади испрашиваемого земельного участка. ФИО1, считая указанный отказ незаконным, обратился с настоящим иском в суд.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация мо Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края (далее – администрация) и ФИО5.

Административный истец и его представитель в судебном заседании поддержал требования в полном объеме и просил их удовлетворить.

Представитель управления Росреестра указал на отсутствие основания для удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Представитель администрации просил в удовлетворении административного иска отказать.

ФИО5, извещенная надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, что подтверждается почтовым отправлением с идентификационным номером 80403611582921 (согласно данным почтового органа «вручено адресату»), свою явку и представителя не обеспечил.

Исследовав письменные доказательства, выслушав участвующих в деле лиц, суд приходит к выводу, что административный иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Положениями Конституции Российской Федерации установлено, что человек, его права и свободы являются высшей ценностью, непосредственно действующими, определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства (статьи 2 и 18). Неотчуждаемость основных прав и свобод человека, принадлежность их каждому от рождения предполагают необходимость установления гарантий, одной из которых является право каждого на судебную защиту, не подлежащее ограничению (статьи 46 и 56 Конституции Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании в том числе решений, действий (бездействия) органа государственной власти, иного органа, наделенного отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов.

Из содержания статьи 218, пункта 1 части 2 статьи 227 КАС РФ в их системном толковании следует, что решения, действия (бездействие) должностных лиц могут быть признаны неправомерными, только если таковые не соответствуют закону и нарушают охраняемые права и интересы граждан либо иных лиц.

Если иное не предусмотрено названным кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения наряду с другими обстоятельствами суд выясняет, соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих основания для принятия оспариваемого решения, если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (подпункт "в" пункта 3, пункт 4 части 9 статьи 226 КАС РФ).

При этом федеральный законодатель обязанность доказывания указанных обстоятельств возлагает на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемое решение (часть 11 статьи 226).

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановления главы администрации муниципального образования Туапсинский район от 21.01.2013 г. № 77 ФИО7 был предоставлен в аренду, в том числе земельный участок площадью 5943 кв. м с кадастровым номером 23:33:0606020:660, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», расположенного по адресу: <адрес>. Между сторонами заключен договор аренды от 21.01.2013 года № 3300005979, сроком до 14.11.2022 года.

Дополнительным соглашением от 14.11.2022 года № 53/22 в пункт 6.2 договор внесены изменения, договор изложен в следующей редакции: «договор действует до 14 ноября 2025 года».

ФИО1 и ФИО5 являются арендаторами земельного участка площадью 5943 кв. м с кадастровым номером 23:33:0606020:660, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», расположенного по адресу: Туапсинский район, г/п Джубгское, пгт. Джубга, ул. Новороссийское шоссе 131, на основании договора от 14.01.2023 года уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.01.2013 года № 3300005979.

В 2024 году ФИО1 и ФИО5 обратились в администрацию Джубгского городского поселения Туапсинского района с заявлением о приобретении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:33:0606020:660.

Постановлением администрации Джубгского городского поселения Туапсинского района от 04.07.2024 г. № 424 принято решение о предоставлении ФИО1 и ФИО5 в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:33:0606020:660, который ранее был предоставлен в аренду.

Во исполнение постановления между администрацией Джубгского городского поселения Туапсинского района и ФИО1, ФИО5 было заключено соглашение № 24/24 о расторжении договора аренды земельного участка от 21.01.2013 года № 3300005979 и в этот же день заключен договор № 19/24 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:33:0606020:660.

Решением Совета мо Туапсинский муниципальный округ (сессия-9) от 20.12.2024 года № 117 установлено, что администрации мо Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края является правопреемником, в том числе администрации мо Туапсинский район и Джубгского городского поселения Туапсинского района.

28.09.2024 года ФИО1 обратился в управления Росреестра с заявлением о государственной регистрации прав на земельный участок, заявлению присвоен № КУВД-001/2024-47117098.

Уведомлением от 08.10.2024 года № КУВД-001/2024-47117098/1 государственная регистрация приостановлена в связи с непредставлением доказательств обоснования соразмерности предоставленной площади земельного участка для обслуживания находящегося на нем объекта недвижимости. ФИО1 предоставлен срок до 08.01.2025 года для устранения обстоятельств, послуживших основанием для приостановления регистрации.

В связи с неустранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления регистрационных действий, уведомлением от 09.01.2025 года ФИО1 было отказано в регистрации.

В соответствии с положениями статьи 1 Земельного кодекса РФ основными принципами земельного законодательства являются: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; целевое использование земель, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства; сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ).

Исходя из положений пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Земельные участки, имеющие вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, могут быть предоставлены в аренду только для целей возведения жилых объектов недвижимости, регистрация право собственности на которые дает основания его собственнику для обращения в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка под таким объектом недвижимости в собственность бесплатно.

При этом возведение на земельном участке объекта, не отвечающего по назначению требованиям закона, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на него, не влечет возникновения у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ.

Равным образом, при предоставлении в собственность лица арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган местного самоуправления обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Следовательно, применительно к спорным правоотношениям собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования для эксплуатации расположенного на нем объекта.

По смыслу статей 35, 39.3, 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый данным объектом и необходимый для его использования. Собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, не освобождается от обязанности представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимого имущества.

Таким образом, размер испрашиваемого земельного участка должен быть обоснован.

Предоставление уполномоченным органом государственной власти земельного участка в большем размере, чем объективно необходимо для эксплуатации объекта недвижимости, может свидетельствовать о его выкупе собственником здания или сооружения в обход установленной законом процедуры (статья 39.20 Земельного кодекса РФ).

Аналогичный правовой подход изложен в определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 05.03.2024 по делу № 88-7734/2024.

Как следует из постановления администрации Джубгского городского поселения Туапсинского района от 04.07.2024 г. № 424 о предоставлении ФИО1 и ФИО5 в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:33:0606020:660, который ранее был предоставлен в аренду, оно принято в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, то есть наличия у ФИО1 исключительного права на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположено здание.

В судебном заседании ФИО1 пояснил, что договор купли-продажи спорного участка заключен в связи с нахождением на нем объектов недвижимости (жилых домов), принадлежавших ему и ФИО5, в связи с чем последние должны обосновать соразмерность полученного земельного участка.

С целью выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания, определением от 15.04.2025 года по делу была назначена судебная землеустроительная экспертиза, производство которой было поручено предупреждённому об уголовной ответственности экспертам НПП ООО «СтройТехЭкспертиза».

На разрешение эксперта поставить следующие вопросы:

– какова фактическая площадь и границы земельного участка с кадастровым номером 23:33:0606020:660? Соответствует ли фактическая площадь и границы земельного участка с кадастровым номером 23:33:0606020:660 сведениям ЕГРН? Если не соответствует указать в чем это заключается? Если невозможно установить, указать в связи с чем?;

– имеются ли в границах земельного участка с кадастровым номером 23:33:0606020:660 объекты капитального строительства, на которые зарегистрированы права ФИО1, ФИО5 и иных лиц и объекты капитального строительства, на которые права не зарегистрированы? Если имеются, то указать площадь застройки, функциональное назначение объекта, их местоположение;

– определить соразмерность и необходимость площади земельного участка с кадастровым номером 23:33:0606020:660 для использования расположенных на нем объектов капитального строительства с кадастровыми номерами 23:33:0606020:1598 и 23:33:0606020:1597. Указать площадь, необходимую для функционального использования указанных объектов недвижимости, с учетом вида разрешенного использования земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

По результатам проведенной экспертизы, эксперт подготовил заключение от 24.07.2025 года № 1036/16.1, в котором сделал следующие выводы:

– на первый вопрос: по результатам визуального осмотра определено, что границы земельного участка с кадастровым номером 23:33:0606020:660, расположенного по адресу: <адрес> не закреплены на местности межевыми знаками в виде объектов искусственного происхождения (ограждением в виде забора). Таким образом, определить фактические границы и площадь земельного участка с кадастровым номером 23:33:0606020:660 технически невозможно из-за отсутствия закрепления его фактических границ на местности;

– на второй вопрос: в процессе проведения экспертного осмотра, натурных и геодезических измерений, определено наличие двух объектов капитального строительства на территории земельного участка с к/н 23:33:0606020:660, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, 131, а именно двухэтажное здание с к/н 23:33:0606020:1598 площадью 101,5 кв. м, правообладателем которого является ФИО5 и двухэтажное здание с к/н 23:33:0606020:1597 площадью 102,6 кв. м, правообладателем которого является ФИО1. Схема местоположения указанных объектов показана на рис. 4 стр. 12 заключения.

Установить фактическое функциональное назначение объектов капитального строительства с к/н 23:33:0606020:1597 и 23:33:0606020:1598, результатами проведенного экспертного осмотра не представляется возможным по причине того, что их внутренняя отделка и меблировка помещений отсутствуют. При этом, согласно представленным на л. д. 103 - 104 и 105-106 выпискам из ЕГРН № КУВИ-001/2024-173423662 от ДД.ММ.ГГГГ и № КУВИ-001/2024-173423929 от ДД.ММ.ГГГГ, спорные объекты зарегистрированы в качестве жилых. Фактические объемно-планировочные решения зданий, позволяют эксплуатировать их как индивидуальные жилые дома. Отсюда эксперты заключают, что 2-х этажное здание с кадастровым номером 23:33:0606020:1597 и 2-х этажное здание с кадастровым номером 23:33:0606020:1598, являются индивидуальными жилыми домами. Какие-либо иные объекты в границах земельного участка с к/н 23:33:0606020:660 отсутствуют;

– на третий вопрос: определено, что в соответствии с ПЗиЗ на территории Джубгского городского поселения <адрес>, площадь земельного участка с видом разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, находящегося в территориальной зоне Ж1 «Зона застройки индивидуальными жилыми домами», на котором расположены два жилых дома, варьируется от 500 до 15 000 кв. м. Отступы жилых домов от границ земельного участка должны составлять не менее 3,0 м, а процент застройки не должен превышать показатель в 40%. Отсюда эксперты заключают, что минимально допустимая площадь земельного участка, необходимого для функционального использования указанных объектов недвижимости, с учетом вида разрешенного использования земельного участка и взаимного расположения на нем объектов недвижимости, должна составлять 960 кв. м. Схема границ минимально допустимого земельного участка для эксплуатации двух жилых домов показана далее на рис. 5 стр. 17 заключения.

При этом, максимально допустимая площадь земельного участка с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», находящегося в территориальной зоне Ж1 «Зона застройки индивидуальными жилыми домами», на котором расположены два жилых дома, составляет 15 000 кв. м. Следовательно, фактически существующая площадь земельного участка с кадастровым номером 23:33:0606020:660 по адресу: <адрес>. <адрес>, 131, равная 5943 кв. м, соразмерна площади участка для использования расположенных на нем объектов капитального строительства с кадастровыми номерами 23:33:0606020:1598 и 23:33:0606020:1597, по той причине, что действующие требования ПЗиЗ на территории Джубгского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края не нарушены.

Оценивая заключение судебного эксперта, суд считает его объективным и подлежащим принятию во внимание при разрешении настоящего дела. Подготовивший заключение эксперт имеет соответствующее образование, квалификацию, стаж экспертной работы, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований сомневаться в достоверности выводов не имеется, в связи с чем суд принимает заключение эксперта во внимание при постановлении решения, в качестве допустимого доказательства.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для отказа в регистрации договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:33:0606020:660 площадью 5943 кв. м, находящегося по адресу: <адрес>, 131, поскольку минимально допустимая площадь земельного участка, необходимого для функционального использования указанных объектов недвижимости площадью 101,5 кв. м и 102,6 кв. м, с учетом вида разрешенного использования земельного участка и взаимного расположения на нем объектов недвижимости, должна составлять 960 кв. м.

Однако из материалов дела следует, что площадь спорного земельного участка составляет 5943 кв. м, площадь двух домовладений – 204,1 кв. м. Процент застройки участка – 3,43%, следовательно, больше 96,57% процентов земельного участка с кадастровым номером 23:33:0606020:660 на дату его предоставления являлось незастроенной.

Таким образом, площадь сформированного земельного участка значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации объектов.

Ссылка в экспертном заключение на максимально допустимую площадь земельного участка с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», находящегося в территориальной зоне Ж1 «Зона застройки индивидуальными жилыми домами», на котором расположены два жилых дома, составляет 15 000 кв. м, не свидетельствует о необходимости предоставления земельного участка данной площади. В данной части выводы эксперта обоснованы тем, что предоставления земельного участка указанной площадью соответствует действующим требованиям ПЗиЗ на территории Джубгского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края, однако не свидетельствует о необходимости такого предоставления.

Приобщённое к исковому заявлению заключение ООО «Управление кадастра, оценки и инвентаризации» о соразмерности предоставленного земельного участка площади расположенных на нем объектов, не может быть принято судом, поскольку лицо, подготовившее заключение не было предупреждено об уголовной ответственности; кроме того, не предоставлены документы, подтверждающие соответствующее образование, квалификацию, стаж экспертной работы у лица, подготовившего данное заключение.

С учетом изложенного основания для удовлетворения административного иска отсутствуют.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд, через Туапсинский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Туапсинского районного суда В.Ю. Курбаков

Решения суда в окончательной форме изготовлено 11.09.2025 года.