Дело № 2-890/2025 18 марта 2025 года

47RS0006-01-2024-006806-44

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Брагиной Н.В.,

при секретаре Запрееве Д.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО3 к ООО «Специализированный застройщик НЭК Холдинг» о взыскании излишне уплаченных денежных средств, компенсации морального вреда,

установил:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик НЭК Холдинг» о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору долевого участия в сумме 140934 рубля, компенсации морального вреда в сумме 50000 рублей.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик НЭК Холдинг» был заключен договор участия в долевом строительстве № №. В соответствии условиями указанного договора застройщик обязан передать квартиру в жилом доме по адресу: <адрес>, общей проектной площадью 65,98 кв.м., общей приведенной площадью 67,58 кв.м., площадь лоджий 1.6 кв.м. участнику долевого строительства по акту приема-передачи в порядке, установленном действующим законодательством. После ввода объекта в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком было заключено дополнительное соглашение, согласно которому в п.1.1 договора внесены изменения, пункт дополнен абзацем о присвоении МКД адреса: <адрес>, площадь объекта долевого строительства по результатам обмеров составляет 68,80 кв.м. (с учетом лоджии), 67,10 кв.м. (без учета лоджии). Отклонение фактической общей площади от общей проектной составила 1,12 кв.м., что превышает площадь квартиры по договору на 1,12 кв.м. Согласно п. 4.6 договора участники долевого строительства оплачивают застройщику сумму в размере 157846 рублей, из расчета 140934 рублей за 1 кв.м. Сторонами был согласован график внесения суммы. Акт приема передачи квартиры подписан ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились к застройщику с претензией о неправильном определении оплаты по договору в части разницы фактической площади квартиры от общей проектной и просьбой изменить дополнительное соглашение, пересчитать размер доплаты, приняв за расчет отклонение фактической площади на 0,12 кв.м., определив размер доплаты 16912 рублей и возвратить излишне уплаченную сумму, поскольку такая доплата противоречит п. 4.6 договора. ДД.ММ.ГГГГ ответчик ответил отказом. Истцы, полагая, что ответчиком неверно рассчитана сумма доплаты, обратились с настоящим иском в суд.

Истцы, явившись в судебное заседание, исковые требования поддержали в полном объеме, пояснили, что подписание условий дополнительного соглашения было обусловлено необходимостью срочного въезда в квартиру, в настоящее время доплата полностью произведена.

Представитель ответчика, явившись в судебное заседание, исковые требования не признал, представил письменный отзыв на иск (л.д. 134-135), указал, что истцами не верно трактуются условия договора, поскольку, исходя из буквального толкования п. 4.6 договора изменение цены договора не производится только в случае отклонения площади квартиры менее 1 кв.м., в ином случае доплата производится исходя из разницы общей проектной площади и фактической площадью.

Суд, выслушав истцов и представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 9 статьи 4 этого же Закона предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно статье 6 этого же Закона Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (часть 1 статьи 6).

В соответствии со статьей 309 и статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Как следует из материалов дела, ООО «Специализированный застройщик НЭК Холдинг» является действующим юридическим лицом, основным видом деятельности которого покупка и продажа собственного недвижимого имущества (л.д. 52-64).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик НЭК Холдинг» был заключен договор участия в долевом строительстве № №. В соответствии условиями указанного договора застройщик обязан передать квартиру в жилом доме по адресу: <адрес>, общей проектной площадью 65,98 кв.м., общей приведенной площадью 67,58 кв.м., площадь лоджий 1.6 кв.м. (п. 1.1 договора), участнику долевого строительства по акту приема-передачи в порядке, установленном действующим законодательством (л.д. 16-31, 69-76).

Пунктами 1.4-1.5 договора уставлено, что фактическая площадь квартиры может отличаться от проектной площади, указанной в п.1.1 договора, не считается превышением допустимого изменения проектной площади квартиры отклонение ее проектной площади в пределах 5 % как в большую, так и в меньшую сторону. Стороны допускают, что площадь отдельных помещений может быть уменьшена или увеличена за счет уменьшения или увеличения других помещений квартиры, а также фактическая площадь лоджий могут отличаться от проектных площадей.

Пунктом 4.1 договора установлено, что цена квартиры по договору составила 9298838 рублей, из расчета 140934 рублей за 1 кв.м.

В силу п. 4.2 договора цена договора может быть изменена только по обоюдному письменному соглашению сторон, а также в случае, предусмотренном п. 4.6 Договора.

Пунктом 4.3. договора установлен порядок внесения денежных средств, в том числе за счет личных средств и кредитных средств.

В соответствии с п. 4.6 договора в случае отклонения фактической общей площади квартиры от общей проектной площади квартиры, указанной в п. 1.1 Договора, в сторону уменьшения или увеличения более чем на 1 кв.м. (но не более 5 % от общей проектной площади), участники долевого строительства доплачивают застройщику либо застройщик выплачивает участникам долевого строительства стоимость разницы между общей проектной площадью квартиры и фактической общей площадью квартиры, исходя из расчета стоимости за 1 кв.м. общей проектной площади квартиры, указанной в п. 4.1 договора. Если в результате проведения первичного технического учета и (или) технической инвентаризации и (или) кадастрового учета фактическая общая площадь квартиры будет отклоняться от общей проектной площади квартиры указанной в п.1.1. договора в сторону уменьшения или увеличения не более чем на 1 кв.м., изменение цены договора не производится. Окончательная стоимость квартиры определяется сторонами в акте приема-передачи квартиры, которая после его подписания сторонами становится неотъемлемой частью договора.

Изменение цены договора не производится в случае отклонения площадей балкона/лоджий по данным первичного технического учета и (или) технической инвентаризации и (или) кадастрового учета от соответствующей площади, указанной в п. 1.1 договора.

В случае изменения цены договора, в соответствии с п. 4.6 Договора, стороны составляют и подписывают дополнительное соглашение (п. 4.7 договора).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик НЭК Холдинг» было заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве № №, согласно которому стороны пришли к соглашению о дополнении п. 1.1 договора абзацем следующего содержания: МКД присвоен адрес: <адрес>.

Площадь объекта долевого строительства по результатам обмеров составляет 68,80 кв.м. (с учетом лоджии), 67,10 кв.м. (без учета лоджии). По договору составляет 67,58 кв.м. (с учетом лоджии), 65,98 кв.м. (без учета лоджии).

Отклонение фактической общей площади от общей проектной составила 1,12 кв.м., что превышает площадь квартиры по договору на 1,12 кв.м.

В соответствии с п. 4.6 Договора участники долевого строительства обязаны оплатить застройщику сумму в размере 157846 рублей, из расчета 140934 рубля согласно графику.

Пункт 4.1 договора изложен в следующей редакции: стоимость квартиры составляет 9456684 рублей, из расчета 140934 рубля за 1 кв.м. общей проектной площади квартиры (л.д. 32-33, 77-78).

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан акт приема-передачи жилого помещения, согласно которому истцам передано жилое помещение – <адрес>, расположенная на 11 этаже, общей площадью 68,80 кв.м., на общую сумму 9456684 рублей. Отклонение фактической общей площади от общей проектной составила 1,12 кв.м., что превышает площадь квартиры по договору на 1,12 кв.м. Участники долевого строительства обязаны оплатить застройщику сумму в размере 157846 рублей, из расчета 140934 рубля за 1 кв.м. (л.д. 34-35, 79).

Право собственности на жилое помещение зарегистрировано за истцами в установленном законом порядке (л.д. 106-122).

Согласно представленным в материалы дела платежным документам (л.д. 40-50, 81-92) истцами была произведена доплата за отклонение фактической общей площади от общей проектной согласно графику с сентября 2023 по август 2024 на общую сумму 157 846 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истцы направили в адрес ответчика досудебную претензию, в которой просили изменить дополнительное соглашение, пересчитать размер доплаты, приняв за расчет отклонение фактической площади на 0,12 кв.м., определив размер доплаты 16912 рублей и возвратить излишне уплаченную сумму, поскольку такая доплата противоречит п. 4.6 договора (л.д. 36-37).

Ответом от ДД.ММ.ГГГГ истцам в удовлетворении досудебной претензии было отказано (л.д. 38-39).

Согласно пункту 7.1 договора стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как следует из правовой позиции, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Вместе с тем, по смыслу статей 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Из материалов дела усматривается и сторонами не оспаривается, что истцы и ответчик согласовали все существенные условия договора. Основные характеристики объекта долевого строительства, описание приведены в приложении № к договору (л.д. 75).

Условиями договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № № цена жилого помещения определена исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, сторонами согласовано возможное изменение цены с учетом возможного изменения этой площади и размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения более чем на 1 кв. м, когда стороны производят перерасчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в пункте 4.1 указанного договора.

Так, согласно пункту 4.6 договора, в случае, если после проведения обмеров квартиры специализированной организацией (кадастровым инженером) установлено увеличение общей площади квартиры, указанной в п. 1.1 этого договора, более чем на 1 (один) кв. м, участник долевого строительства обязан доплатить застройщику недостающую сумму цены договора в соответствии с п. 4.1 договора.

По результатам обмера, произведенного организацией, уполномоченной осуществлять работы по технической инвентаризации, общая площадь квартиры составила 67,1 кв. м (на 1,12 кв. м больше указанной в договоре).

Квартира была передана истцам по акту приема-передачи, содержавшему сведения об общей площади квартиры в 67,1 кв. м.

В связи с этим такие же данные о площади квартиры включены в ЕГРН, при регистрации права собственности истцов на эту квартиру.

Таким образом, разница между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства при данных обстоятельствах с учетом положений пункта 4.6 договора не свидетельствует о нарушении условия о предмете договора. Возможное изменение площади, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения оговорено сторонами при заключении договора и допустимо в соответствии условиями договора участия в долевом строительстве.

Истцы добровольно подписали дополнительное соглашение об изменении цены объекта долевого строительства в связи с увеличением его площади.

Заключенный между сторонами договор и дополнительное соглашение об изменении цены и площади объекта долевого строительства по договору долевого участия положениям законодательства не противоречит, прав истцов, как потребителей, при отсутствии доказательств вынужденного характера подписания договора и соглашения, не нарушает, а ссылки истцов на вынужденность подписания договора и дополнительного соглашения не подтверждены объективными доказательствами.

Исходя из буквального смысла данного положения (п. 4.6) договора участия в долевом строительстве, уточнение общей площади квартиры, в том числе в целях осуществления цены договора, должно осуществляться на основании документов (технических планов), подготовленных специализированной организацией (кадастровым инженером) для проведения кадастрового учета, изменение цены договора не производится только в случае отклонения общей площади менее 1 кв.м.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что поскольку общая площадь объекта долевого строительства по договору участия в строительстве многоквартирного жилого дома составляет 67,10 кв. м, общая приведенная проектная площадь составляет 67,58 кв. м, в соответствии с пунктом 1.1 договора разница между проектной площадью и фактической превышает 1 кв. м, в связи с чем установление доплаты за отклонение фактической общей площади от проектной является обоснованным. Размер доплаты, определенный дополнительным соглашением, в сумме 157846 рублей, из расчета 140934 рублей за 1 кв.м., также является обоснованным и соответствующим условиях договора долевого участия.

В связи с чем оснований для удовлетворения иска о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору долевого участия в сумме 140934 рубля, не имеется. Требования истцов о возмещении компенсации морального вреда являются производными от основного требования, в связи с отказом истцам в иске, оснований для взыскания компенсации морального вреда также не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12,56,194-199 ГПК РФ, суд

решил:

ФИО1, ФИО2 в удовлетворении исковых требований к ООО «СЗ НЭК Холдинг» о взыскании излишне уплаченных денежных средств, компенсации морального вреда – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ленинградский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения через Гатчинский городской суд Ленинградской области.

Судья:

Решение суда в окончательной форме принято 01 апреля 2025 года