Дело №2-5/2025 КОПИЯ
УИД 33RS0001-01-2023-004219-62
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Владимир 11 апреля 2025 г.
Ленинский районный суд г. Владимира в составе:
председательствующего судьи Марисовой Л.В.,
при секретаре Костицыной Н.Д.,
с участием:
представителей истца ФИО1, ФИО2,
представителей ответчика ФИО3 и адвоката Шуваловой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ч. к ООО Турбаза «Ладога» о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Ч. обратилась в суд с иском к ООО Турбаза «Ладога», в котором просит взыскать задолженность по договору аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере .... руб., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере .... руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере .... руб.
В обоснование указано, что .... между Ч. (арендодатель) и ООО Турбаза «Ладога» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование (аренду) недвижимое имущество: здание, кадастровый номер №, адрес: <адрес> количество этажей .... площадь .... кв.м. Указанное имущество передано по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ Срок аренды составляет 11 месяцев с даты передачи арендованного имущества. Арендная плата составляет .... руб. в месяц. Срок внесения арендной платы – не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным. Истец исполнила свои обязательства по передаче имущества, однако в настоящее время у арендатора имеется задолженность. ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлено требование о погашении задолженности и выплате неустойки за просрочку внесения арендной платы, которое не исполнено.
В судебном заседании представители истца поддержали заявленные исковые требования. Дополнительно пояснили, что за период, когда имущество продано П. последний не возражает о взыскании арендной платы в пользу истца. Также указали, что по результатам проведения почерковедческой экспертизы и технической экспертизы документов установлено, что Ш. лично подписала договор аренды и передаточный акт при наличии указания о том, что арендодателем является Ч. Каких-либо пояснений относительно того, какой именно документы был подписан Ш. ответчиком не представлено равно, как и не представлен иной экземпляр договора аренды. Эксперты указали, что документы подвергались монтажу. Однако под монтажом эксперты понимают лишь изготовление документов в неестественной последовательности с использованием разных знакосинтезирующих устройств: четные и нечетные листы договора аренды выполнены на разных устройствах также как и нечетный лист передаточного акта. Однако из заключения не следует, что подпись Ш. и печать проставлены на документах до составления полного текста проекта документы. П. в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ пояснил, что проект договора аренды был от ООО «Турбаза «Ладога» и составляли они его вместе с Ш. Поэтому полагает, что способ изготовления проекта конкретного экземпляра документа не имеет правового значения. Также настаивают на том, что договор аренды исполнялся сторонами, и ООО «Турбаза «Ладога» использовала арендованное помещение для предоставления для проживания за плату, что подтверждается представленными в материалы дела письмами и справками контрагентов.
Представители ответчика не согласились с иском. В обоснование возражений ссылаются на то, что моментом заключения договора является ДД.ММ.ГГГГ Согласно п. 2 Договора аренды передаваемые по договору строения на момент заключения договора находятся в неудовлетворительном состоянии и подлежат капитальному ремонту до даты передачи имущества.
Согласно передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ ремонт имущества уже произведен.
В материалы дела представлен договор подряда между истцом и Ж. от ДД.ММ.ГГГГ на выполнение работ по капитальному ремонту, при этом сам объект в договоре не указан.
Из пояснений представителя истца следует, что этот договор относится к капитальному ремонту спорного здания.
Согласно акту приемки от ДД.ММ.ГГГГ работы по договору подряда от ДД.ММ.ГГГГ выполнены.
Однако согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между истцом и П.Ч. продала спорное здание П. в неудовлетворительном состоянии, эксплуатация в текущем состоянии невозможна, требует капитального ремонта. Данные доводы подтверждены заключением судебной экспертизы.
Ссылается на то, что у сделки отсутствовала экономическая целесообразность, поскольку у ответчика на ДД.ММ.ГГГГ имелось несколько зданий на той же территории, и необходимость в аренде каких-либо дополнительных зданий отсутствовала.
Данный договор убыточен для организации, его целью может быть только банкротство, в котором ответчик не был заинтересован.
Кроме того, указывает, что спорный договор не подписан со стороны директора ООО «Турбаза «Ладога» Ш. документ смонтирован, что подтверждено заключением судебной экспертизы.
Заявила ходатайство о подложности доказательств – договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (....), передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ (....), информационного письма АО «Проектно-строительное объединение №13» № от ДД.ММ.ГГГГ (....).
Истец и третье лицо П. в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены.
В письменных объяснениях П. пояснил, что с ДД.ММ.ГГГГ года знаком с Ш. В ДД.ММ.ГГГГ г. ООО «Турбаза Ладога», возглавляемая Ш. находилась в кризисном положении, он был приглашен для организации бизнес-процессов, поиска стратегических решений для развития бизнеса. Благодаря его участию, Общество восстановило свое финансовое положение и стало получать прибыль. В ДД.ММ.ГГГГ г. после пандемии ковида гостиничный бизнес ООО «Турбаза «Ладога» претерпел упадок. Ш. срочно требовались деньги, поэтому он предложил выкупить часть объектов турбазы, однако Ш. сказала, что уже обещала продать эти объекты своей подруге Ч. Для получения дохода Общество должно было осуществлять дальнейшую деятельность и получать доход, поэтому условились, что проданные объекты Ч. отдаст в аренду Турбазе. Поэтому был подписан договора аренды на проданный Ч. спальный корпус. Во второй половине ДД.ММ.ГГГГ г., ощущая незаинтересованность руководства в развитии турбазы, он прекратил с ней сотрудничество. По договоренности с Ч. после продажи спального корпуса ему арендные платежи до ДД.ММ.ГГГГ по ранее заключенному договору остаются у нее в собственности. Указывает, что спальный корпус сдавался Турбазой в аренду (....).
Участвуя в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ третье лицо П. поддержал письменные объяснения. При этом он пояснил, что готовил проект договора аренды вместе с Ш. Продажу имущества объяснил тем, что оно не использовалось, а содержать его нужно было. Также пояснил, что приобрел здание спального корпуса у Ч. в отремонтированном виде. Поясняет, что у него как у собственника данного спального корпуса материальных претензий к ООО «Турбаза «Ладога» не имеется (....).
Судом вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Пунктом 3 ст. 606 ГК РФ предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Из указанной нормы права следует, что при смене арендодателя прежний арендодатель утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Судом установлено, что ООО «Турбаза «Ладога» принадлежали на праве собственности земельный участок с кадастровым номером № и расположенное на нем здание с кадастровым номером № по адресу: <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Турбаза «Ладога» и Ч. заключен договор купли-продажи данного имущества по цене .... руб. (земельный участок) и .... руб. (здание) (....).
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по условиям которого сторон согласовали иную стоимость объектов – .... руб. за земельный участок и .... руб. за здание (....).
Денежные средства в сумме .... рублей внесены в кассу ООО «Турбаза «Ладога» (....).
Денежные средства в сумме .... рублей получены генеральным директором ООО «Турбаза «Ладога» Ш. по расписке ДД.ММ.ГГГГ (....).
При обращении в суд истцом Ч. представлен договор аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ по условиям которого Ч.. (арендодатель) передала в аренду ООО «Турбаза Ладога» (арендатору) здание с кадастровым номером № площадью .... кв.м. по адресу: <адрес> (....).
Арендная плата составляет .... рублей за календарный месяц (пункт 5 Договора).
Договор заключен на срок 11 месяцев (пункт 10). В случае, если ни одна из сторон за два месяца до истечения срока действия настоящего договора не заявит о его прекращении, договор считается возобновленным на тех же условиях каждый раз на 11 месяцев.
Согласно п. 2 Договора аренды передаваемые по договору строения на момент заключения договора находятся в неудовлетворительном состоянии и подлежат капитальному ремонту до даты передачи имущества (пункт 12 настоящего договора).
Пунктом 12 Договора установлено, что передача и возврат указанного в п. 1 договора имущества осуществляется по передаточному акту.
Из пункта 14 договора следует, что арендодатель обязуется передать недвижимое имущество в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ г. До передачи строений арендодатель обязуется осуществить капитальный и текущий ремонт, позволяющий использовать строения по назначению указанному в п. 3 Договора.
Суду представлен передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял недвижимое имущество. В пункте 3 передаточного акт указано, что арендодатель в соответствии с условиями договора аренды недвижимого имущества произвел в зданиях капитальный и текущий ремонт (т. 1 л.д.29).
Как пояснил представитель истца, возврат имущества передаточным актом не оформлялся.
Ответчик утверждает, что не заключал данный договор аренды, имущество по нему не получал и не использовал его в целях оказания гостиничных услуг. Также указал на то, что условие о предмете договора аренды не согласовано сторонами, поскольку предметом аренды является здание с иным кадастровым номером, отличным от принадлежавшего Ч. в нем отсутствовал капитальный ремонт, о проведении которого арендодателем указано в договоре аренды.
Судом также установлено, что согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между истцом и П.Ч. продала спорное здание П. в неудовлетворительном состоянии, эксплуатация в текущем состоянии невозможна, требует капитального ремонта (пункт 1.1.2 Договора) (....).
В пункте 4.2 Договора указано, что продаваемый объект не обременен правами третьих лиц, в том числе, не сдан в аренду.
Право собственности П. зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ
При этом между Ч. и П. ни в договоре купли-продажи, ни в каком-либо дополнительном соглашении к данному договору либо к договору аренды не оговорена возможность получения ФИО4 арендной платы по договору аренды данного здания вместо П. после ДД.ММ.ГГГГ
Кроме того, ни П. ни Ч. не уведомляли ООО «Турбаза «Ладога» о смене собственника.
Следовательно, Ч. не имеет права на взыскание арендных платежей с ООО «Турбаза Ладога» за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ
Истец утверждает, что ею произведен текущий и капитальный ремонт объекта аренды до его передачи ДД.ММ.ГГГГ арендатору ООО «Турбаза «Ладога».
В подтверждение данного обстоятельства представителем истца в материалы дела представлены договор подряда между истцом и Ж. ДД.ММ.ГГГГ а также со С. от ДД.ММ.ГГГГ на выполнение работ по капитальному ремонту, а также чеки, подтверждающие приобретение строительных материалов и расписки в получении от нее подрядчиками денежных средств по договору подряда (....).
Из пояснений представителя истца следует, что договор с Ж. относится к капитальному ремонту спорного здания.
Согласно акту приемки от ДД.ММ.ГГГГ работы по договору подряда от ДД.ММ.ГГГГ выполнены.
Суд полагает, что представленные документы не подтверждают факт выполнения работ в спорном здании.
В договоре подряда с Ж. и акте приема-передачи выполненных работ к нему не указано, на каком объекте проводились работы (....).
Согласно представленному договору подряда от ДД.ММ.ГГГГ (....), гражданин С. и гражданка Ч. заключили договор на выполнение работ по замене труб отопления, замене труб горячего и холодного водоснабжения, разводки водопровода по помещениям, установки сантехники и всех сопутствующих работ по адресу: <адрес> в здании спального корпуса, срок выполнения работ указан до ДД.ММ.ГГГГ стоимость комплекса работ .... руб., в цену входит в стоимость материалов, приобретаемых подрядчика.
Акт приема-передачи к указанному договору отсутствует.
Представленный договор номер № от ДД.ММ.ГГГГ. купли-продажи товара по образцу (....) заключён более чем за месяц до даты заключения договора купли-продажи между турбазой Ладога и Ч.. на приобретение спорного здания. Соответственно не обладает признаками относимости доказательств также, как и кассовый чек № от ДД.ММ.ГГГГ. (....).
Так же не обладает признаками относимости доказательств Акт № от ДД.ММ.ГГГГ (т....) на доставку груза из города Москвы в город Владимир от ООО «Машторг АГ» в адрес Ч. - он не содержит сведения о том, какой груз был доставлен, и для чего он предназначен.
Наличие адреса самой турбазы не является доказательством доставки строительных материалов для ремонта спорного здания.
Также не обладает признаками относимости доказательств накладная № от ДД.ММ.ГГГГ поскольку на эту дату здание, по утверждению истца, уже было передано ответчику по акту приема-передачи.
При этом, из данного документа не ясно - кто осуществляет закупку, по какому адресу производится доставка (....).
Аналогично и товарный чек № (....) от ДД.ММ.ГГГГ.на сумму .... руб. не обладает никакими признаками относимости доказательств к данному спору.
Не обладает признаками относимости доказательств товарный чек № от ДД.ММ.ГГГГ. (....), товарный чек № от ДД.ММ.ГГГГ. на сумму .... руб., поскольку в указанных документах так же отсутствуют фамилии покупателя и не указан адрес доставки, а чек №№ датирован датой за 1.5 месяца до даты заключения договора купли-продажи между ООО ТБ «Ладога» и Ч.
Товарные и кассовые чеки на листах дела .... тома .... договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ также не обладают признаками относимости доказательств по тем же самым уже перечисленным основаниям.
Достоверность всех вышеперечисленных доказательств и их относимость к настоящему делу опровергается самим текстом договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ., из которого следует, что здание передается в аренду в неудовлетворительном состоянии.
По ходатайству ответчика определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена строительно-техническая экспертиза.
Согласно заключению ООО «Юридический центр «Вердикт» № от ДД.ММ.ГГГГ здание с кадастровым номером № расположено в границах земельного участка с кадастровым номером №
Проведение истцом Ч. в спорном здании с кадастровым номером № по адресу: <адрес> капитального и текущего ремонта в соответствии с документами, представленными в материалы дела по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и соответствует ли объем выполненных работ документам, представленным в материалы дела (....), не подтверждается.
В исследовательской части при рассмотрении вопроса № эксперты подробно изложили свою позицию в отношении рассматриваемого договора подряда без правовой оценки его последствий.
Установить сколько времени необходимо для исполнения рассматриваемого договора подряда б/н от ДД.ММ.ГГГГ можно по смете, как приложение к договору, где указываются объемы конкретно по каждому виду работ, предусмотренных договором подряда, и/или по сопровождающим выполнение этих работ документам.
Обязанность оформления каждого факта хозяйственной жизни первичным учетным документом предусмотрена для юридических лиц и предпринимателей для целей бухгалтерского учета. В данном случае собственник имущества физическое лицо не обязан выполнять такие действия.
При таких обстоятельствах любой вывод экспертов будет носить вероятностный/предположительный характер. В связи с недостаточностью, не полнотой первичных исходных данных в договоре подряда б/н от 08.10.2022г., а так же иных документах материалов дела, находящихся в .... не представляется технически возможным установить, сколько времени необходимо для производства работ на спорном объекте.
Эксперты рассматривают факт возможности использования для организации отдыха и оказания гостиничных услуг одноэтажного здания с кадастровым номером № по адресу: <адрес> с учетом его состояния на ДД.ММ.ГГГГ для целей ответа на вопрос № следует рассматривать за период владения объектом Ч. т.е. с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ
Если в одноэтажном здании с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, с учетом его состояния на день сделки с Ч. ДД.ММ.ГГГГ. проводились работы по капитальному ремонту, то ранее эксперты указали, что при проведении работ по капитальному ремонту здание использовать нельзя. Его эксплуатация допускается только после окончания такого ремонта (ч.4 ст.55.24 ГрК РФ).
Возможно ли было использовать спорное здание для организации отдыха и оказания гостиничных услуг локально, при условии соблюдения мер по предотвращению угрозы жизни и здоровью граждан и третьих лиц в период проведения капитального ремонта, эксперты сказать не могут по причине отсутствия в материалах дела сведений о помещениях, местах, в которые можно было изолированно временно прекратить доступ.
Таким образом, эксперты не обнаружили в материалах дела достаточных достоверных доказательств с тем, что подтвердить возможность использования одноэтажного здания с кадастровым номером № по адресу: <адрес> с учетом его состояния на ДД.ММ.ГГГГ быть использовано для организации отдыха и оказания гостиничных услуг (....).
С учетом изложенного, суд полагает, что истцом не представлено допустимых и достоверных доказательств того, что ею проведен текущий и капитальный ремонт здания на момент заключения договора аренды .... и передачи его арендатору.
Заключением судебной экспертизы опровергаются доводы истца о технической ошибке в договоре купли-продажи с П. о том, что здание продается в неудовлетворительном состоянии и требует капитального ремонта.
Из технического паспорта, а также ответов ресурсоснабжающих организаций и представленных ими платежных документов видно, что все туристические дома турбазы Ладога и спальный корпус расположены по одному адресу - <адрес> (....).
Эти ответы подтверждают, что именно Турбаза Ладога постоянно производила оплату за потреблённые коммунальные ресурсы как до момента заключения договора купли-продажи между ней и Ч. так и после заключения данного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут договор только в ДД.ММ.ГГГГ
Представленные доказательства позволяют прийти к выводу о том, что арендодателем не было соблюдено условие договора аренды о проведении капитального и текущего ремонта здания до ДД.ММ.ГГГГ
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В силу ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу пп. 1 с. 1 ст. 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения сделки юридических лиц между собой и с гражданами.
По ходатайству ответчика по делу назначена судебная почерковедческая экспертиза и техническая экспертиза документов.
Согласно заключению ФБУ Приволжский региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ № от ДД.ММ.ГГГГ подпись от имени Ш. в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ передаточном акте к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ расположенная в реквизитах, выполнены одним лицом - самой Ш.
В Договоре аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ., заключенном между Обществом с ограниченной ответственностью Туристическая база «Ладога», в лице генерального директора Ш. («Арендатор»), и Ч. («Арендодатель») (далее по тексту - Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ); передаточном акте от «ДД.ММ.ГГГГ г. (Приложении к договору аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ г., составленном между Обществом с ограниченной ответственностью Туристическая база «Ладога», в лице генерального директора Ш. («Арендатор»), и Ч. («Арендодатель») (далее по тексту - Передаточный акт от «ДД.ММ.ГГГГ г. выполнены рукописным способом шариковой(-ыми) ручкой(-ами) с пастой (-ами) сине-фиолетового цвета непосредственно на исследуемых документах без применения технических приемов и средств, позволяющих достичь большого сходства с оригиналом.
Установить давность изготовления Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, Передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ г. и ответить на поставленный вопрос по методике, основанной на изучении изменения во времени относительного содержания в штрихах летучих компонентов, не представилось возможным, поскольку нельзя дифференцировать время выполнения реквизитов документов в проверяемом временном интервале.
Установить давность нанесения печатных реквизитов Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ Передаточного акта от «ДД.ММ.ГГГГ г. методом сравнения, и ответить на поставленный вопрос, не представилось возможным ввиду непригодности объектов исследования для решения поставленной задачи.
Оттиски круглой печати ООО «Туристическая база «Ладога»» в Договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ Передаточном акте от ДД.ММ.ГГГГ г. нанесены в период после ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ. Дата, указанная в Договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ Передаточном акте от ДД.ММ.ГГГГ г., попадает в установленный экспертом период, однако установить более узкий временной интервал не представилось возможным ввиду предоставления крайне малого количества свободных оттисков- образцов, нанесенных той же круглой печатью ООО «Туристическая база «Ладога»», что и оттиски в исследуемых документах.
Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ изготовлен путем монтажа. Для изготовления документа были использованы листы, ранее принадлежавшие иному документу (лист, начинающийся с п. 13 (страница 2), и лист с заверяющими реквизитами (страница 4), на оборотные стороны которых с использованием иного знакосинтезирующего устройства в ином режиме нанесены печатные тексты лицевых сторон листов Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ поступившего на исследование.
Передаточный акт от «ДД.ММ.ГГГГ г. изготовлен путем монтажа, поскольку печатные тексты лицевой и оборотной сторон документа выполнены не в естественной последовательности с использованием разных знакосинтезирующих устройств..
Установить последовательность заполнения сторон листа Передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ г. печатными реквизитами не представилось возможным ввиду отсутствия дополнительных признаков (например, следов брошюровки), образующих совокупность, достаточную для категорического вывода о конкретном способе монтажа.
На оборотной стороне 2-го листа Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ сначала было нанесено изображение печатного текста (всех печатных реквизитов), а затем выполнены подписи от имени Ш.Ч. нанесен оттиск круглой, печати ООО «Туристическая база «Ладога»».
На оборотной стороне передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ сначала был нанесен печатный текст (все печатные реквизиты), а затем выполнены подписи от имени Ш.Ч. нанесен оттиск круглой печати ООО «Туристическая база «Ладога» (....).
В ходе рассмотрения дела ответчиком ООО ТБ «Ладога» было заявлено о подложности доказательств по гражданскому делу: договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.. сторонами которого указаны Общество с ограниченной ответственностью Туристическая база «Ладога» (Арендатор) и Ч. (....) и передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ., сторонами которого указаны Общество с ограниченной ответственностью Туристическая база «Ладога» (Арендатор) и Ч. (....), а также информационного письма АО «Проектно- строительное объединение №13».
Однако истцом иными доказательствами заключение судебной экспертизы о монтаже договора аренды и передаточного акта не опровергнуто.
Согласно п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
В соответствии с п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).
В п. 6 постановления Пленума Верховного Суда от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ).
В подтверждение того, что договор аренды исполнялся, а арендуемое имущество использовалось ООО «Турбаза Ладога» по назначению истцом представлены следующие документы:
- Информационное письмо от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ГарантЭлектроПроект», согласно которому в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ООО «ГарантЭлектроПроект» пользовалось гостиничными услугами ООО «Турбаза «Ладога», сотрудники проживали в спальном корпусе, расположенном согласно публичной кадастровой карте на земельном участке с кадастровым номером № (....).
- Информационное письмо АО «Проектно-строительное объединение №13» № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому АО «ПСО №13» в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ пользовалось гостиничными услугами ООО «Турбаза «Ладога», сотрудники проживали в спальном корпусе, расположенном согласно публичной кадастровой карте на земельном участке с кадастровым номером № (....).
- Информационное письмо ООО «РЭЙНБОУ-Сервис» от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому ООО «РЭЙНБОУ-Сервис» гостиничными услугами ООО «Турбаза «Ладога», сотрудники проживали в спальном корпусе, расположенном согласно публичной кадастровой карте на земельном участке с кадастровым номером № (....).
Из представленного договора с ООО «РЭЙНБОУ-СЕРВИС» от ДД.ММ.ГГГГ (....), а также счетов на оплату в адрес АО «ПСО №13» и ООО «РЭЙНБОУ-СЕРВИС» не следует, что предметом договора или оплаты явилось проживание работников в определенном здании с конкретным кадастровым номером.
Судом направлены запросы в указанные организации с требованием подтвердить или опровергнуть представленные суду документы.
Из ответа ООО «РЭЙНБОУ-СЕРВИС» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что сотрудники данной организации действительно проживали на Турбазе Ладога с ДД.ММ.ГГГГ г. по ДД.ММ.ГГГГ г. В конце их пребывания администратор Павел, который все это время продлевал им бронь и присылал счета, позвонил и сказал, что турбаза будет подаваться на грант и попросил подписать письмо о том, что они действительно у них проживали в течение длительного времени. Саму форму письма прислал он, они его просто подписали, исправили только дату проживания на ДД.ММ.ГГГГ г. Подписанные письма курьерской службой они отправили на имя Ч. (....).
Согласно письму ООО «ГарантЭлектроПроект» от ДД.ММ.ГГГГ сотрудники ООО «ГарантЭлектроПроект» действительно проживали в спальном корпусе (здании с кадастровым номером №, в письме ошибочно указано «земельный участок», а не «здание»). Письмо выдавалось без определенной цели (по месту требования) по устному запросу из турбазы Ладога (....).
При этом суду не представлен договор между ООО «Турбаза «Ладога» и ООО «ГарантЭлектроПроект» или иные документы, послужившие основанием для выдачи справки от ДД.ММ.ГГГГ позволяющее проверить его содержание.
Данная справка также выдается по устному запросу из турбазы «Ладога» без указания цели.
Из ответа АО «Проектно-строительное объединение №13» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в АО «ПСО-13» ведется строгий учет исходящей корреспонденции, письмо обязательно должно содержать фамилию исполнителя и кому оно адресовано, способ направления.
Письмо исх. 19/12 в реестре исходящей корреспонденции не значится.
В подтверждение ответа представили распечатку журнала исходящей корреспонденции (....).
Представленный представителем истца конверт компании СДЕК (....) не опровергает ответ на запрос суда от АО «ПСО-13» о том, что справка организацией не выдавалась.
Таким образом, письмо от АО «Проектно-строительное объединение №13» .... от ДД.ММ.ГГГГ не отвечает признакам достоверности, поскольку факт его выдачи опровергнут адресатом, а иные документы не подтверждают факт проживания сотрудников организаций ООО «РЭЙНБОУ-СЕРВИС» и ООО «ГарантЭлектроПроект» именно в помещении, которое являлось предметом договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ
Допрошенный в ходе судебного заседания свидетель К.. пояснила, что она работает с ДД.ММ.ГГГГ г. на Турбазе Ладога. Пояснила, что Ч. была заведующей гостиничным комплексом, а П. был доверенным лицом Ш. Между Ч.П. и Ш. были длительные дружеские отношения. Она, как бухгалтер турбазы, получала распоряжения от П. С ним работали на протяжении нескольких последних лет. Ч. могла свободно подписать документ за Ш. в отсутствие последней. Она считала, что действия П. и Ч. согласованы с Ш. и сомнений у нее не возникало. О заключении спорного договора аренды ей ничего не известно. О нем стало известно, когда начались судебные споры. Договор аренды был кабальным для предприятия, поскольку при доходе Ч. как самозанятой в размере .... рублей в месяц предприятие обязано было бы заплатить за нее подоходный налог в размере 13% от указанной суммы. Пояснила, что Турбаза Ладога в месяц тратит на оплату коммунальных платежей около .... рублей. Турбазе Ладога принадлежит гостиница, заполняемость которой не превышает 62%-80%. В настоящее время турбаза не ведет гостиничную деятельность.
Дополнительными доказательствами отсутствия воли ООО «Турбаза «Ладога» на заключение договора и исполнение договора является тот факт, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ заключён через два месяца и один день после того, как эти же стороны ДД.ММ.ГГГГ заключили договор купли-продажи недвижимого имущества - спорного здания с кадастровым номером № стоимость которого составила .... руб.
Третье лицо П. в судебном заседании пояснил, что продажа здания была вызвана тяжелым положением юридического лица ООО Турбаза «Ладога», у которого не было клиентов и имелись большие расходы.
С учетом стоимости договора и вышеуказанного пояснения третьего лица невозможно объяснить заключение находящимся в тяжелом финансовом положении юридическим лицом ООО ТБ «Ладога» договора аренды с условием внесения ежемесячной арендной платы, более чем в два раза превышающую стоимость здания в течение 11 месяцев подряд.
С учетом установленных обстоятельств и представленных доказательств суд приходит к выводу о том, что договор аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Турбаза «Ладога» и Ч. является недействительном, поскольку установлен факт подделки (монтажа) указанного договора и передаточного акта к нему.
Кроме того, договор аренды нельзя признать заключенным, поскольку между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (в частности, об объекте аренды, о его капитальном и текущем ремонте).
Истцом не представлено достоверных доказательств того, что стороны принимали друг от друга полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердили его действие.
Если договор признан незаключенным, он не может регулировать отношения между сторонами. При недействительности договора аренды данная сделка в силу п. 1 ст. 167 ГК РФ не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна она с момента совершения.
При таких обстоятельствах, в отсутствие доказательств использования ООО «Турбаза Ладога» объекта недвижимости, принадлежащего Ч.. в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ а после указанной даты - другому лицу, оснований для взыскания арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ не имеется.
С учетом того, что суд пришел к выводу об отказе во взыскании арендной платы, не подлежат удовлетворению и производные от него требования о взыскании неустойки за нарушение срока внесения арендной платы и судебные расходы в виде государственной пошлины.
Согласно ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.
Вопрос об отмене обеспечения иска разрешается в судебном заседании. Лица, участвующие в деле, извещаются о времени и месте судебного заседания, однако их неявка не является препятствием к рассмотрению вопроса об отмене обеспечения иска.
В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.
Представитель ответчика просит отменить обеспечительные меры в виде запрета УГИБДД УМВД России по Владимирской области совершать регистрационные действия в отношении автомобиля .... года выпуска, VIN .... гос. номер № принятые определением суда от ДД.ММ.ГГГГ
Представители истца возражали против отмены обеспечительных мер.
Поскольку суд пришел к выводу об отказе в иске, меры по обеспечению иска, принятые определением суда от ДД.ММ.ГГГГ надлежит отменить.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Ч. в иске к ООО «Турбаза «Ладога» о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, судебных расходов – отказать.
Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением суда от ДД.ММ.ГГГГ г., о запрете УГИБДД УМВД России по Владимирской области совершать регистрационные действия в отношении автомобиля ...., ДД.ММ.ГГГГ года выпуска, VIN ...., гос. номер № - по вступлению настоящего решения в законную силу.
На решение может быть подана апелляционная жалоба во Владимирский областной суд через Ленинский районный суд г. Владимира в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья подпись Л.В. Марисова
Решение в окончательной форме принято 25 апреля 2025 г.