77OS0000-02-2023-008613-67

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Москва 10 августа 2023 г.

Московский городской суд в составе судьи Казакова М.Ю., при секретаре Толмасовой Ю.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-5214/2023 по административному исковому заявлению Закрытого акционерного общества «Дом творчества «Братцево» СТД» о признании незаконным решения об отказе в пересчете кадастровой стоимости, возложении обязанности произвести пересчет кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

адрес «Дом творчества «Братцево» СТД»» обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением к ГБУ «Центр имущественных платежей», в котором просит признать незаконным и отменить решение ГБУ «Центр имущественных платежей» от 29 марта 2023 года № 180/23 об отказе в пересчете кадастровой стоимости; обязать ГБУ «Центр имущественных платежей» произвести перерасчет кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:08:0004001:130 с применением индивидуального расчета кадастровой стоимости, в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года № 226 и в соответствии с заявлением адрес «Дом творчества «Братцево» СТД» от 9 марта 2023 года об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости в Отчете № 1/2021 «Об итогах государственной кадастровой оценки всех видов объектов недвижимости, в том числе земельных участков (категория земель – «земли населенных пунктов»), расположенных на территории города Москвы», по состоянию на 01.01.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:08:0004001:130; Обязать ГБУ «Центр имущественных платежей» внести результаты перерасчета кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:08:0004001:130 в Единый государственный реестр недвижимости.

В обоснование своих требований административный истец указывает, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:08:0004001:130. Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 15 ноября 2021 года № 51520 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2021 года» кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2021 года определена в размере 3 477 582 991,26 рублей. Указанная кадастровая стоимость земельного участка определялась методом статистического моделирования с учетом вида его разрешенного использования «Эксплуатации зданий и сооружений дома творчества (объекты культуры, искусства и здравоохранения) путем отнесения земельного участка к оценочной группе 10 адрес, предназначенные для размещения объектов социальной инфраструктуры», подгруппе 10.1 адрес, предназначенные для размещения объектов здравоохранения, культуры и искусства, физкультурного, спортивного и физкультурно-досугового назначения, культовых объектов, объектов бытового обслуживания (парикмахерские, бани, химчистки, похоронное бюро), объектов образования и науки, за исключением объектов охраны природных территорий (основная территория)».

По мнению административного истца, с учетом расположения земельного участка в границах территории памятников истории и культуры и охранных зон памятников истории и культуры (объектов культурного наследия), а также его полное вхождение в границы особо охраняемой природной адрес «Тушинский», при расчете его кадастровой стоимости ГБУ «Центр имущественных платежей» в силу закона и Методических указаний было обязано применить индивидуальный расчет кадастровой стоимости названного объекта, как особо сложного объекта недвижимости, обладающего уникальными характеристиками.

Однако, ГБУ «Центр имущественных платежей» произвело расчет кадастровой стоимости земельного участка, отнеся его в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков к сегменту 3 «Общественное использование», тем самым проигнорировав тот факт, что земельный участок находится в особо охраняемой природной адрес «Тушинский», (сегмент 9 «Деятельность по особой охране и изучению природы»), а соответственно не применило, подлежащий применению в данном случае подпункт 4 пункта 8.1 Методических указаний и не учло специфику земельного участка с кадастровым номером 77:08:0004001:130, который является парком – объектом культурного наследия, что подтверждается охранным обязательством от 6 июля 2006 года № 384, а также охранным обязательствам по обеспечению сохранности и использованию особо охраняемой природной территории регионального значения в городе Москве от 21 августа 2013 года.

В настоящем судебном заседании представители административного истца заявленные требования поддержали, настаивали на их удовлетворении по основаниям, изложенным в иске.

Представитель административного ответчика ГБУ «Центр имущественных платежей» в настоящем судебном заседании требования считал не обоснованными, просил в их удовлетворении отказать.

Представитель административного ответчика – Департамента городского имущества города Москвы полагал, что оспариваемая кадастровая стоимость не подлежит пересчету, в удовлетворении требований административного истца просил отказать.

Представители административных ответчиков – Управления Росреестра по Москве, ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явились о времени и месте слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом.

Выслушав объяснения представителей административного истца, представителей административных ответчиков ГБУ «Центр имущественных платежей» и Департамента городского имущества города Москвы, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Вопросы производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости урегулированы главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Пунктом 13 статьи 21 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237 «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) предусмотрено, что при рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе:

1) неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории);

2) использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.

Пунктом 22 статьи 21 названного закона установлено, что решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения обращения об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде и в случае принятия судом решения о признании решения об отказе в исправлении ошибок незаконным, бюджетное учреждение обеспечивает исправление таких ошибок в порядке, предусмотренном данной статьей.

Судом установлено, что адрес «Дом творчества «Братцево» СТД» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:08:0004001:130, общей площадью 398 454 кв. метров, расположенный по адресу: адрес.

Указанный земельный участок предоставлен административному истцу в пользование для эксплуатации зданий и сооружений дома творчества (объекта культуры, искусства и здравоохранения).

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 15 ноября 2021 года № 51520 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве, по состоянию на 1 января 2021 года.

Согласно названному распоряжению кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2021 года установлена для земельного участка в размере 3 477 582 991,26 рублей.

Также из материалов дела следует, что спорный земельный участок оценен в составе группы 10 адрес, предназначенные для размещения объектов социальной инфраструктуры», подгруппы 10.1 адрес, предназначенные для размещения объектов здравоохранения, культуры и искусства, физкультурного, спортивного и физкультурно-досугового назначения, культовых объектов, объектов бытового обслуживания (парикмахерские, бани, химчистки, похоронное бюро), объектов образования и науки, за исключением объектов охраны природных территорий (основная территория)».

При определении кадастровой стоимости земельного участка применен сравнительный подход, метод статистического (регрессивного) моделирования с использованием эталонного земельного участка, согласно разделу IX Методических указаний.

9 марта 2023 года административный истец обратился в ГБУ «Центр имущественных платежей» с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Решением ГБУ «Центр имущественных платежей» от 29 марта 2023 года № 180/23 в перерасчете кадастровой стоимости отказано.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 3 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

По состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки в рамках Федерального закона № 237-ФЗ приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» введены в действие соответствующие Методические указания, (далее и выше – Методические указания (приведены в редакции, действовавшей на момент проведения оспариваемой кадастровой оценки)).

Определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке (пункт 1.2 Методических указаний).

При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости в соответствии с пунктом 8.1 Указаний (пункт 1.3 Методический указаний).

Земельный участок характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного участка к определенной категории земель) и (или) разрешенным использованием, а также видом осуществляемой на нем деятельности (пункт 1.10 Методических указаний).

Порядок отнесения объектов недвижимости, в том числе и земельных участков, в целях определения бюджетным учреждением кадастровой стоимости к оценочной группе определен в разделах IV - V Методических указаний, предусматривающих сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости, а также анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, но влияющей на их стоимость, определение бюджетным учреждением ценообразующих факторов и обоснование моделей оценки кадастровой стоимости.

Исходя из положений пункта 5.1 Методических указаний и приложения № 3 к ним ценообразующими факторами для земельных участков являются, в частности, категория земель (при наличии ее влияния), вид разрешенного использования, фактическое использование (вид использования).

В свою очередь определение кадастровой стоимости земельного участка в случае, когда земельный участок используется не по назначению либо не используется, урегулированы пунктом 1.8 Методических указаний, согласно которому определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости.

Таким образом, Методические указания, наряду с таким ценообразующим фактором, как вид разрешенного использования земельного участка, предусматривают необходимым при определении кадастровой стоимости земельного участка основываться и на том, какое использование из перечня предусмотренных законодательством является наиболее эффективным (что приводит к максимизации его стоимости), то есть Методические указания предусматривают механизмы определения кадастровой стоимости как для случаев, когда земельный участок используется в соответствии с видами разрешенного использования, указанными в ЕГРН, так и для случаев, когда земельный участок используется не по назначению либо не используется.

При этом, согласно пункту 9.1 Методических указаний, для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, могут быть объединены в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости.

В силу пункта 9.2.2 Методических указаний, для целей определения кадастровой стоимости земельные участки группируются в соответствии с кодами расчета видов использования независимо от категории земель на 14 основных сегментов в соответствии с приложением № 1 к Методическим указаниям, в том числе сегмент 3 «Общественное использование», предусматривающий возможность использования объекта недвижимости в целях размещения объектов государственных учреждений общего и социально-экономического характера, под зданиями учебных заведений, учреждений, специально созданных для организации научных исследований и проведений опытно-конструкторских разработок, под зданиями объектов здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Из материалов дела следует, что в отношении спорного земельного участка установлена категория: земли населенных пунктов с видом разрешенного использования – «эксплуатации зданий и сооружений дома творчества (объекта культуры, искусства и здравоохранения)».

Именно такой вид разрешенного использования указан в выписке из ЕГРН в отношении спорного земельного участка и на дату проведения кадастровой оценки – 1 января 2021 года правообладателем изменен не был.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним с 1 января 2017 года осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ).

Одним из принципов ведения ЕГРН является достоверность содержащихся в нем сведений (часть 1 статьи 7 Федерального закона № 218-ФЗ).

Сведения о категории и разрешенном использовании земельного участка указываются в документах на землю, содержатся в ЕГРН и приводятся в выдаваемой выписке из ЕГРН (пункты 3, 4 части 5 статьи 8, часть 1 статьи 21, часть 6 статьи 62 Федерального закона № 218-ФЗ).

Вид разрешенного использования земельного участка определяет допустимые возможности такого использования и осуществления конкретных видов деятельности на земельном участке его правообладателем (статья 37 ГрК РФ, подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 3 статьи 5, пункт 2 статьи 7, пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).

Информацию о виде разрешенного использования объекта оценки при проведении государственной кадастровой оценки бюджетное учреждение получает из ЕГРН (пункт 2.2 Методических указаний).

Объекты сегмента «Общественное использование» представляют собой земельные участки, в том числе, под зданиями объектов культуры, искусства и здравоохранения.

Таким образом, при определении оспариваемой кадастровой стоимости, земельный участок справедливо оценен в составе группы 10 адрес, предназначенные для размещения объектов социальной инфраструктуры», подгруппы 10.1 адрес, предназначенные для размещения объектов здравоохранения, культуры и искусства, физкультурного, спортивного и физкультурно-досугового назначения, культовых объектов, объектов бытового обслуживания (парикмахерские, бани, химчистки, похоронное бюро), объектов образования и науки, за исключением объектов охраны природных территорий (основная территория)».

Никаких достоверных сведений, свидетельствующих о необходимости использования при кадастровой оценке спорного земельного участка положений подпункта 4 пункта 8.1 Методических указаний, административным истцом не представлено.

Обосновывая свою правовую позицию, административный истец ссылается на то, что земельный участок является парком – объектом культурного наследия, входит в территорию особо охраняемой природной территории.

Вместе с тем, согласно представленным в материалы дела доказательствам спорный земельный участок используется, в том числе, для размещения гостиницы, объектов торговли, общественного питания, что подтверждается решением Арбитражного суда города Москвы от 21 января 2020 года по делу № А40-282214/19, рапортами о результатах планового (рейдового) обследования от 12 августа 2019 года № 9006658, от 21 июля 2020 года № 9008501, сведениями, размещенными в сети Интернет. При этом спорный земельный участок является единым объектом недвижимости с присвоенным ему единым видом разрешенного использования.

Ссылка административного истца на величину кадастровой стоимости смежных и рядом расположенных земельных участков судом отклоняется, поскольку кадастровая стоимость названных объектов не является предметом рассмотрения по настоящему делу и сама по себе не может свидетельствовать об ошибках, допущенных при определении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Таким образом, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость спорного объекта оценки в размере 3 477 582 991,26 руб. определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний, ошибки, подлежащие исправлению в порядке, предусмотренном статьей 21 Федерального закона № 237-ФЗ, не допущены.

Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях неоднократно указывал, что действующее правовое регулирование не означает, что государственная кадастровая оценка земель лишена экономических оснований и не связана с рыночной стоимостью земельных участков; такая оценка, среди прочего, учитывает местоположение объекта, его удаленность от рекреационных, инфраструктурных объектов; преимущество же применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой (Постановление от 15 февраля 2019 года № 10-П; Определение от 3 июля 2014 года № 1555-О).

Соответственно, при определении кадастровой стоимости земельного участка методом массовой оценки в силу объективных причин невозможен учет всех индивидуальных особенностей конкретного земельного участка, его потребительских качеств и экономической привлекательности; такой учет осуществляется при определении рыночной стоимости земельного участка. Учитывая изложенное, в рамках действующего правового регулирования предусмотрены разные правовые механизмы для оспаривания государственной кадастровой оценки земельного участка и пересмотра кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в удовлетворении административного искового заявления адрес «Дом творчества «Братцево» СТД» следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления Закрытого акционерного общества «Дом творчества «Братцево» СТД» отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда М.Ю. Казаков

Решение изготовлено в окончательной форме 4 сентября 2023 года.