№ 2а-197/2023
10RS0006-01-2023-000173-94
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Лахденпохья Республика Карелия 15 марта 2023 года
Лахденпохский районный суд Республики Карелия в составе судьи Сущевской Е.А., при секретаре Нефедовой Р.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия о признании решения незаконным и понуждении к действиям,
установил:
ФИО4, действующий в интересах ФИО3 на основании доверенности, обратился в суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (далее – Управление) с вышеназванным административным исковым заявлением по следующим основаниям.
№ между ФИО3 и Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее – Министерство) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения (категория земель) для сельскохозяйственного использования (вид разрешенного использования) для ведения личного подсобного хозяйства, площадью № кв.м., местоположение: <адрес>, №, в кадастровом квартале №. По обращению ФИО2 на основании пп. «а» п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 году» между ФИО3 и Министерством заключен договор купли-продажи земельного участка с №, административным истцом произведена оплата выкупной стоимости земельного участка и оплачена государственная пошлина за регистрацию права на земельный участок. Уведомлением Управления от ДД.ММ.ГГГГ № № регистрация права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приостановлена. Основанием для приостановки регистрации права послужило то, что с момента заключения договора аренды не прошло три года, а также то, что положения Постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 применяются в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства за границами населенного пункта. Регистратор указал, что пп. «а» п.1 вышеуказанного Постановления неприменим к земельным участкам с видом разрешенного использования – сельскохозяйственного производства. Государственная регистрация приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ.
С принятым решением Управления административный истец не согласен, считает его необоснованным, ссылаясь на положения ст.ст. 22, 24, 175-180, 220-226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), просит:
- признать незаконным уведомление Управления от ДД.ММ.ГГГГ № № о приостановлении государственной регистрации прав;
- обязать Управление осуществить регистрационные действия по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-№ в отношении земельного участка с №.
В судебном заседании, при надлежащем извещении, стороны по делу отсутствовали. Представитель административного истца, по доверенности, ФИО4, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствии и административного истца, направил дополнительные пояснения, в которых указал, что приостанавливая государственную регистрацию прав, регистрирующий орган ошибочно применил положения статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), согласно которой земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства, могут предоставляться в собственность лишь по истечении трех лет с момента заключения договора аренды (п. 9 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ). Указанная норма не распространяется на земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства и предоставленные гражданам в аренду в целях ведения личного подсобного хозяйства (предоставленные на основании пп. 19 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Вместе с тем, случаи продажи земельных участков для сельскохозяйственного производства в форме деятельности личного подсобного хозяйства предусмотрены пп. «а» п. 1 Постановления Правительства РФ от 09.04.2022г. № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношении в Российской Федерации в 2022 году». Поскольку в ст. 39.3 ЗК РФ отсутствуют случаи продажи земельных участков, предоставленных гражданам в аренду для целей ведения деятельности личного подсобного хозяйства (предоставленных на основании пп. 19 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ без проведения торгов), спорный земельный участок продан ФИО3 до истечения трехлетнего срока аренды на основании пп. а п.1 Постановления Правительства РФ от 09.04.2022 № 629, что является законным и обоснованным.
Представитель административного ответчика в направленном в адрес суда отзыве полагал заявленные требования не подлежащими удовлетворению, указав на обстоятельства, изложенные в оспариваемом решении. Кроме этого, дополнил, что установление/изменение вида разрешенного использования земельного участка Договором купли-продажи не предусмотрено. Также указал на то, что согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 (далее - Классификатор), наименование вида разрешенного использования земельного участка «Сельскохозяйственное использование» включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 - 1.20, в том числе «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках». Кодами 1.1 - 1.20 Классификатора предусмотрены следующие наименования видов разрешенного использования земельного участка: «Растениеводство», «Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных куль туп», «Овощеводство», «Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культуо», «Садоводство», «Виноградарство», «Выращивание льна и конопли», «Животноводство», «Скотоводство», «Звероводство», «Птицеводство», «Свиноводство», «Пчеловодство», «Рыбоводство», «Научное обеспечение сельского хозяйства», «Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции», «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», «Питомники», «Обеспечение сельскохозяйственного производства», «Сенокошение» и «Выпас сельскохозяйственных животных». Таким образом, наименование вида разрешенного использования земельного участка «Сельскохозяйственное использование» земельного участка с КН 10:12:0022201:839, предоставленного для цели «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках» не тождественно наименованию вида разрешенного использования земельного участка «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках». По мнению Управления, не представляется возможным продажа без проведения торгов земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, имеющего вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования». Кроме того, в соответствии со ст. 1 Закона Республики Карелия от 26.06.2004 № 788-ЗРК «О максимальном размере общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство» в редакции, вступившей в силу с 01.01.2023, максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, составляет 1 гектар. Таким образом, с указанной даты в собственность гражданина в целях ведения личного подсобного хозяйства может быть предоставлен земельный участок максимальной площадью 1 гектар. Учитывая вышеизложенное, полагали решение о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ № № принято государственным регистратором прав законно и обосновано.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, и могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (статья 36 части 2 и 3).
В соответствии с ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
В судебном заседании установлено, что ФИО3 является арендатором земельного участка с № на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №-№, заключенного между Министерством и ФИО3
Согласно п. 1.1 договора аренды земельного участка, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду из земель сельскохозяйственного назначения земельный участок с №, площадью № кв.м., с видом разрешенного использования – «для сельскохозяйственного использования», расположенный по адресу: ФИО1, <адрес>, Мийнальское сельское поселение, в кадастровом квартале №.
В соответствии с п. 1.2 указанного договора земельный участок предоставляется в целях ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках.
Из выписки ЕГРН следует, что земельный участок с № поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, имеет площадь № кв.м., отнесен к категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, и виду разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования, с ДД.ММ.ГГГГ арендатором указанного участка является ФИО3.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился в Министерство (в ГКУ РК Управление земельными ресурсами вх. № от ДД.ММ.ГГГГ) с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, на основании пп. «а» п. 1 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, цель использования – ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках.
В ответ на указанное заявление ДД.ММ.ГГГГ Министерство направило в адрес ФИО3 для подписания договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка.
Согласно п. 1.1 договора купли-продажи, продавец обязуется передать, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок с КН №, с видом разрешенного использования – «для сельскохозяйственного использования», адрес: ФИО1, <адрес>, Мийнальское сельское поселение. Земельный участок предоставляется в собственность на основании абз. «а» п. 1 Постановления Правительства РФ от 09.04.2022 № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 году» для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках. На момент подписания Договора покупатель произвел осмотр передаваемого в собственность участка, ознакомлен со всеми его характеристиками, претензий к продавцу не имеет.
Вместе с тем, при осуществлении действий по регистрации прав по вышеуказанному договору, Управление 11.01.2023 вынесло уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав за № КУВД-001/2022-58217353/5 на основании п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.
Как указал государственный регистратор в оспариваемом уведомлении, по сведениям, содержащимся в ЕГРН, участок отнесен к категории земель - «Земли сельскохозяйственного назначения» с установленным видом разрешенного использования «Для сельскохозяйственного использования». В ЕГРН содержатся сведения о праве аренды, зарегистрированном в пользу ФИО3 на основании Договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № (срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ на № лет). Сведения о виде разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках» в ЕГРН не содержатся. Представленный на регистрацию Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен на основании Постановления Правительства РФ от 09.04.2022 № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 году». Указанным Постановлением добавлен случай предоставления земельных участков без проведения торгов, находящихся в государственной или муниципальной собственности, наряду со случаями, предусмотренными ЗК РФ. При этом исключения, предусмотренные ст. 39.3 ЗК РФ, установленные для земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования, сохраняются. Исходя из вышеизложенного, земельный участок с видом разрешенного использования «Для сельскохозяйственного использования» не может быть предоставлен в частную собственность без проведения торгов до истечения трех лет с момента заключения договора аренды (срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ на № лет).
Административный истец, не согласившись с принятым решением, обратился в суд с настоящим административным иском.
В силу ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Согласно п. 2 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015 одним из оснований государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Частью 1 статьи 29 ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015 установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении такой регистрации.
В ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015 указаны основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав, в том числе на том основании, что форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (п. 7 ч. 1).
Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд приостановления и (или) отказа в государственной регистрации прав прямо закреплена в ч. 12 ст. 29 ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015.
Пунктом 2 ст. 15 ЗК РФ определено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов установлены ст. 39.3 ЗК РФ.
Перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов закреплен в ст. 39.16 ЗК РФ.
Согласно подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.
Из приведенных положений следует, что трехлетний срок добросовестного надлежащего использования земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства предоставляет право арендатору такого участка обратиться за его приобретением в собственность.
Как указано выше, договор аренды с ФИО3 заключен ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, право на предоставление земельного участка без проведения торгов на основании пп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ у административного истца не возникло.
Вместе с тем, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен на основании Постановления Правительства РФ от 09.04.2022 N 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 году».
В соответствии с пп. «а» п. 1 Постановления Правительства РФ от 09.04.2022 № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 году» допускается наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, продажа без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности и предоставленных в аренду, при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.
Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 (далее - Классификатор), наименование вида разрешенного использование земельного участка «Сельскохозяйственное использование» - это ведение сельского хозяйства. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 - 1.20, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. Включенные в перечень «Сельскохозяйственное использование» наименования видов разрешенного использование земельного участка являются, в том числе, и «Растениеводство», «Овощеводство», «Виноградарство» и пр.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 31.05.2022 № 1217-О разграничении способов приватизации исходя из особенностей правового режима земельных участков, оснований для их использования само по себе не может рассматриваться как произвольное, лишенное объективных критериев.
Суд приходит к выводу о том, что правомерным является вывод административного ответчика о том, что Постановлением № 629 лишь добавлены случаи предоставления земельных участков без проведения торгов, находящихся в государственной или муниципальной собственности, наряду со случаями, предусмотренными ЗК РФ. При этом исключения, предусмотренные ст. 39.3 ЗК РФ, установленные для земель сельскохозяйственного использования, сохраняются.
Кроме того, суд приходит к выводу, что в Постановлении Правительства РФ от 09.04.2022 № 629 указан исчерпывающий перечень продажи без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, исходя из их правового режима.
Так, Постановлением Правительства РФ от 09.04.2022 № 629, а именно подп. «а» п. 1 предусмотрена возможность в 2022 и 2023 годах наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, продажа гражданину без проведения торгов земельного участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства за границами населенного пункта, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд и предоставленных в аренду этому гражданину.
В редакции указанного постановления, действующей в 2023 году (Постановление Правительства РФ от 30.12.2022 № 2536), в данный перечень включены земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности и предоставленные в аренду.
Таким образом, в 2023 году допускается продажа без торгов земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, как за границами населенного пункта (полевой участок), так и в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок).
Согласно Классификатору от 10.11.2020 № П/0412, наименование вида разрешенного использование земельного участка «Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» (код 2.2) включено в содержание вида разрешенного использования «жилая застройка», в который включены виды разрешенного использования с кодами 2.1-2.3, 2.5-2.7.1, а в частности: для индивидуального жилищного строительства, малоэтажная многоквартирная жилая застройка, блокированная жилая застройка и др.
Поэтому, с очевидностью, наименование такого вида разрешенного использования земельного участка как «Сельскохозяйственное использование» (как и «Жилая застройка») не тождественны понятию «Личное подсобное хозяйство на полевых участках», в смысле, придаваемом данному понятию Постановлением от 09.04.2022 № 629.
Учитывая изложенное, а также характер внесенных изменений в Постановление № 629, суд приходит к выводу, что перечень земельных участков, продажа которых допускается в 2022 и 2023 годах без проведения торгов, расширительному толкованию не подлежит, поскольку указанное постановление издано в целях реализации антикризисных мер для поддержания российских граждан и юридических лиц, с учетом использования ими земельных участков с определенным правовым режимом. Данное постановление не может распространяться на все земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.
В данном случае, не может быть принят во внимание довод административного истца о том, что земельный участок предоставлен в целях ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках, что полностью соответствует целям его использования, указанным в Договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, по следующим основаниям.
Земельное законодательство основывается, в том числе, на принципе деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (пп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли, указанные в п. 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования. Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в Единый государственный реестр недвижимости.
В силу изложенного под целевым использованием земельного участка понимается его фактическое использование в соответствии с категорией земель и видом разрешенного использования, сведения о которых внесены в ЕГРН.
Таким образом, указание в договоре аренды земельного участка на цель его предоставления, при определении в том же договоре вида разрешенного использования земельного участка «сельскохозяйственное использование», в данном случае, не может являться основанием для удовлетворения исковых требований.
Учитывая изложенное, суд находит оспариваемое решение (уведомление) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия ДД.ММ.ГГГГ № № законным и обоснованным.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения административного иска не имеется.
Принимая во внимание изложенное, руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Карелия через Лахденпохский районный суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Е.А. Сущевская
Мотивированное решение принято 29.03.23