Мотивированное решение суда

составлено 06 июня 2025 года

2-640/2025

25RS0<номер>-40

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> <дата>

Фрунзенский районный суд <адрес> края в составе:

председательствующего Шульга В.В.,

при помощнике судьи <ФИО>3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Управления муниципальной собственности <адрес> к <ФИО>1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

УСТАНОВИЛ:

истец обратилась в суд с названным иском, в обоснование указав, что между департаментов земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области строительства <адрес> и ООО «Игрис» заключен договор от <дата> <номер>-Ю-11819 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050052:0141, площадью 70104 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (р-н фабрики «Заря») <адрес>, для использования в целях комплексной застройки индивидуального жилья. Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН <дата> внесена запись <номер>. Срок аренды земельного участка устанавливается с <дата> по <дата>. На основании дополнительного соглашения от <дата> к вышеуказанному договору аренды, земельный участок с кадастровым номером 25:28:050052:0141 разделён на множество участков с отдельным кадастровыми номерами, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050052:272, площадью 6059 кв.м, о чем в ЕГРН <дата> внесена запись государственной регистрации <номер>. На основании соглашения от <дата> права и обязанности по договору аренды от <дата> <номер>-Ю-11819 с <дата> переданы <ФИО>1, о чем в ЕГРН <дата> внесена запись государственной регистрации <номер>. На основании соглашения от <дата> права и обязанности по договору аренды от <дата> переданы с <дата> <ФИО>4, о чем в ЕГРН <дата> внесена запись государственной регистрации <номер>. На основании соглашения от <дата> права и обязанности по договору аренды от <дата> <номер>-Ю-11819 с <дата> переданы <ФИО>1 о чем в ЕГРН <дата> внесена запись государственной регистрации <номер>. Арендодателем по указанному договору с <дата> является УМС <адрес> в силу закона. П.2.1. договора аренды установлена арендная плата в размере 124746,58 руб. в месяц. П.2.3 договора арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 1 числа следующего месяца. За неполный месяц в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания Договора, а в конце периода аренды- не позднее даты окончания договора. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период. В соответствии с п.4.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства. Арендатор не исполнял надлежащим образом обязанность по уплате арендных платежей, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате в размере 367 364,97 руб. за период с <дата> по <дата>, пеня в размере 597 445,15 руб. за период с <дата> по <дата>. УМС <адрес> в адрес ответчика направлено предупреждение от <дата> <номер>-исх с требованием оплатить имеющуюся задолженность. На данное предупреждение должник не отреагировал, задолженность не оплатил.

По этим основаниям просит суд взыскать с <ФИО>1 задолженность по арендной плате в размере 367 364,97 руб. и пеню в размере 597 445,15 руб., всего – 964 810,12 руб.

В судебном заседании представитель истца <ФИО>5 поддержала исковые требования в полном объёме. Представила суду справочный расчёт задолженности арендной платы с учётом срока исковой давности, ст. 191, 193 ГК РФ, Правительства Российской Федерации от <дата> <номер>и судебной практики. Согласно указанному расчету по состоянию на <дата> задолженность по арендной плате составляет 153 446,60 руб., остаток пени 83 650,71 руб. Дополнительно суду указала, что действительно спорный земельный участок является проездной дорогой между домами частично асфальтированной, частично грунтовой, о чём <дата> УМС <адрес> составлен акт осмотра. Между тем, при данных обстоятельствах арендатор <ФИО>1 должна была отдать истцу земельный участок, как и приняла его. Таких заявлений от ответчика не поступало, арендная плата за земельный участок не вносилась. <ФИО>1 знала, какой земельный участок берёт в аренду, однако к истцу с заявлениями о невозможности использования земельного участка по назначению ответчик не обращалась, как и не обращалась с заявлениями о снижении арендной платы, либо о смене вида разрешенного использования. Таким образом, <ФИО>1 с 2018 года бездействовала, проявила процессуальную пассивность.

Представитель ответчика <ФИО>6 в судебном заседании исковые требования не признал, по доводам письменных возражений. Указал, что в соответствии с п.1.3 договора, срок аренды установлен с <дата> по <дата>. таким образом, договорные отношения прекратились между сторонами с <дата>. на основании дополнительного соглашения от <дата> земельный участок с кадастровым номером 25:28:05 0052:141 разделён на множество участков с отдельными кадастровыми номерами, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050052:272, площадью 6059 кв.м. указанные разделённые земельные участки переданы в аренду или оформлены права собственности физических лиц для эксплуатации индивидуальных жилых домов. Посредством спорного земельного участка с кадастровым номером 25:28:050052:272 обеспечен доступ к иным земельным участкам. Таким образом, фактически земельный участок с кадастровым номером 25:28:050052:272 используется под проезд. Департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства <адрес> заключено дополнительное соглашение на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050052:272, который используется под проезд. При этом вид разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства». Таким образом, спорный земельный участок фактически используется под проезд, что исключает его возможность использования для индивидуального жилищного строительства. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно он теряет право на получение арендной платы. Истцом исковое заявление подано <дата>, при этом арендная плата взыскивается с <дата> за пределами срока исковой давности.

На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месту судебного заседания.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что <дата> между департаментов земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области строительства <адрес> и ООО «Игрис» заключен договор <номер>-Ю-11819 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050052:0141, площадью 70104 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (р-н фабрики «Заря») <адрес>, для использования в целях комплексной застройки индивидуального жилья.

Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН <дата> внесена запись <номер>.

Срок аренды земельного участка устанавливается с <дата> по <дата> (п.1.3 Договора).

На основании дополнительного соглашения от <дата> к вышеуказанному договору аренды, земельный участок с кадастровым номером 25:28:050052:0141 разделён на множество участков с отдельным кадастровыми номерами, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050052:272, площадью 6059 кв.м, о чём в ЕГРН <дата> внесена запись государственной регистрации <номер>.

На основании соглашения от <дата> права и обязанности по договору аренды от <дата> <номер>-Ю-11819 с <дата> переданы <ФИО>1, о чем в ЕГРН <дата> внесена запись государственной регистрации <номер>.

На основании соглашения от <дата> права и обязанности по договору аренды от <дата> переданы с <дата> <ФИО>4, о чем в ЕГРН <дата> внесена запись государственной регистрации <номер>.

На основании соглашения от <дата> права и обязанности по договору аренды от <дата> <номер>-Ю-11819 с <дата> переданы <ФИО>1 о чем в ЕГРН <дата> внесена запись государственной регистрации <номер>.

На основании <адрес> от <дата> <номер>-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований <адрес> и органами государственной власти <адрес>» (в редакции от <дата>) полномочия департамента земельных и имущественных отношений <адрес> по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории Владивостокского городского округа, с <дата> перешли к администрации <адрес>.

На основании п.1 постановления администрации <адрес> от <дата> <номер> «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, является Управление муниципальной собственности <адрес>.

Таким образом, арендодателем по указанному договору с <дата> является УМС <адрес> в силу закона.

Пунктами 2.1, 2.3 Договора аренды установлена арендная плата в размере 124 746,58 руб. в месяц, которая должна быть внесена арендатором ежемесячно до 1 числа месяца следующего месяца. За неполный месяц в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания Договора, а в конце периода аренды - не позднее даты окончания договора. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.

За нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства (п.4.2 Договора).

Предупреждение истца от <дата> о необходимости исполнения обязательств по погашению долга по арендной плате и пени оставлено ответчиком без удовлетворения.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы, наличием задолженности за период с <дата> по <дата> в размере 367 364, 97 руб. и пени за период с <дата> по <дата> в размере 597 445,15 руб.

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности, о применении Постановления Правительства Российской Федерации от <дата> <номер> «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами».

Суд считает указанные доводы представителя ответчика состоятельными.

Постановлением Правительства Российской Федерации от <дата> <номер> «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» с <дата> на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей (за исключением лиц, указанных в пункте 2 данного постановления).

На основании пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> <номер> «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от <дата> №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац 10 пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

Из анализа вышеприведенных правовых норм и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что в период действия моратория (с <дата> до <дата>) на требования, возникшие до введения моратория, финансовые санкции не начисляются.

Правила о моратории, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации от <дата> <номер>, распространяют свое действие на всех участников гражданско-правовых отношений (граждане, включая индивидуальных предпринимателей, юридические лица), за исключением лиц, прямо указанных в пункте 2 данного постановления (застройщики многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в единый реестр проблемных объектов), независимо от того, обладают они признаками неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества либо нет.

Согласно ст. 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п. 1 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от <дата> N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» в соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица. Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

В соответствии с п. 24 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от <дата> N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Согласно представленному истцом справочному расчету задолженности по арендной плате с учетом применения срока исковой давности, а также с учетом применения моратория (постановление Правительства Российской Федерации от <дата> <номер>), принимая во внимание судебную практику, по состоянию на <дата> задолженность по арендной плате у ответчика составляет 153 446, 60 руб., остаток пени 83 650, 71 руб. Указанный расчёт проверен судом, является верным, подлежащим применению.

Между тем, возражая против заявленных требований, ответчик указал, что с момента заключения соглашения о переходе прав и обязанностей по договору аренды он не имел возможности использовать земельный участок по его целевому назначению, в этой связи он (арендатор) освобождается от внесения арендной платы.

Согласно п.3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст.406 ГК РФ).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из п. 1 ст. 614 ГК РФ следует, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст.615 ГК РФ).

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства передачи арендатору арендованного имущества и возможности распоряжения им в целях, предусмотренных договором аренды.

Судом установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером 25:28:050052:272 был предоставлен Арендодателем Арендатору для использования в целях «Для индивидуального жилищного строительства», что подтверждается материалами дела, а также отражено и в выписках из ЕГРН от <дата>, от <дата>, и не отрицалось представителем истца.

Согласно ответу Управления градостроительства администрации <адрес> от <дата> <номер>-ог/30 посредством спорного земельного участка с кадастровым номером 25:28:050052:272 обеспечен доступ к земельным участкам с кадастровыми номерами 25:28:050052:1792, 25:28:050052:1793, 25:28:050052:1809, 25:28:050052:1811, 25:28:050052:1821, 25:28:050052:1823, 25:28:050052:1920, 25:28:050052:1947, 25:28:050052:1995, 25:28:050052:1996, 25:28:050052:2245, 25:28:050052:2246, 25:28:050052:2265, 25:28:050052:2379, 25:28:050052:2393, 25:28:050052:2394, 25:28:050052:2395, 25:28:050052:2396, 25:28:050052:2402, 25:28:050052:2420, 25:28:050052:2421, 25:28:050052:2426, 25:28:050052:2469, 25:28:050052:2470. Согласно сведениям цифрового топографического плана Владивостокского городского округа земельный участок с кадастровым номером 25:28:050052:272 является проездом к смежным земельным участкам, иной доступ для прохода и проезда отсутствует. В связи с этим, в настоящее время размещение объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050052:272 не предусматривается, и указать на чертеже градостроительного плана земельного участка границы, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства не предоставляется возможным.

Из акта осмотра (обследования) земельного участка с кадастровым номером 25:28:050052:272 по адресу: <адрес> от <дата> следует, что указанный земельный участок площадью 6059 кв.м, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, является проездной дорогой между домами частично асфальтированной, частично грунтовой. Доступ на рассматриваемый земельный участок свободный.

Данные обстоятельства также усматриваются из фотоматериала, приложенного к акту осмотра (обследования) земельного участка от <дата>.

Таким образом, судом установлена невозможность использования ответчиком земельного участка с кадастровым номером 25:28:050052:272 в соответствии с условиями договора аренды по обстоятельствам, не зависящим от арендатора.

Из системного анализа положений ст.606, п. 1 ст. 611, ст. 614 ГК РФ, а также правовой позиции, изложенной в п. 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> <номер> «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период предоставления ему возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п.3 ст.328 ГК РФ, п. 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> <номер>).

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В силу п. 1 ст.612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Таким образом, установив, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:050052:272 с момента его формирования не мог быть использован арендатором по его целевому назначению: для индивидуального жилищного строительства по независящим от него обстоятельствам, в этой связи суд приходит к выводу об отсутствии у истца права требования взыскания с ответчика задолженности по арендным платежам и пени.

Доводы представителя истца о том, что <ФИО>1 к арендодателю с уведомлением о невозможности использования земельного участка, с заявлением об изменении данных разрешенного использования земельного участка не обращалась, нельзя признать состоятельным, поскольку данное обстоятельство по смыслу вышеприведенных положений закона юридически значимым для разрешения спора не является, обязательность такого обращения законом не предусмотрена.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 235, 237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление Управления муниципальной собственности <адрес> к <ФИО>1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Фрунзенский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья В.В.Шульга