Решение по делу № 2-374/2022 от 22.08.2022 - о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

№ 2-374/2022

УИД 75RS0025-01-2021-003899-26

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 августа 2022 года г. Чита

Читинский районный суд Забайкальского края в составе:

председательствующего судьи Галановой Д.И.,

при секретаре Базаровой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 действующей за себя и как законный представитель несовершеннолетних ФИО2, ФИО3 к ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец в лице представителя ФИО5 обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на следующее. На основании договора купли-продажи от 12.10.2015 у ответчика с использованием средств материнского (семейного) капитала приобретен жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: . Для совершения сделки ФИО1 был предъявлен государственный сертификат на материнский (семейный) капитал МК-5 №0853013, на сумму 453 026 рублей. Земельный участок был приобретен за 30 000 рублей, которые были уплачены до подписания договора. На основании платежного поручения от 25.05.2016 ФИО4 за счет средств материнского (семейного) капитала была перечислена сумма 453 026 рублей. После полного расчета за недвижимое имущество истец вселилась в жилое помещение, а ответчик выехал за пределы , на связь выходить перестал, в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, для подачи заявления о снятии обременения в виде ипотеки не явился. На момент совершения сделки дом имел внешне удовлетворительное состояние, представлял из себя каркасно-засыпной тип строения, был снаружи обит свежевыкрашенной доской, под которой находился шлак. После наступления холодов выяснилось, что жилой дом не соответствует своему назначению, шлак не удерживал тепло и впитывал в себя влагу, в связи с чем стены промерзали, после потепления обнаружилось гниение деревянного каркаса дома, досок, что не позволяло обнаружить своевременно наличие свежей покраски. Из-за гниения досок шлак начал высыпаться. По мнению строителей, жилой дом ремонту не полежал. Осенью 2016 года истец с детьми вынуждена была выехать из жилого дома и по настоящее время проживает в съемном жилом помещении. Из технического паспорта усматривается, что жилой дом не соответствует требованиям СНИП-31.02.2001 Дома жилые, одноквартирные. Ссылаясь на положения Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ГК РФ, просит суд признать недействительным договор купли-продажи дома с земельным участком с использованием средств материнского (семейного) капитала жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: , заключенный 12.10.2015 между ФИО1, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО3, и ФИО4, применить последствия недействительности ничтожной сделки с возвратом сторон в первоначальное положений, прекратить право общей долевой собственности истцов на спорное недвижимое имущество, исключить из ЕГРН сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности истцов, взыскать с ФИО4 в пользу ГУ УПФР в г.Чите (межрайонное) денежные средства в размере 453 026 рублей.

По ходатайству представителя истца к участию в деле протокольным определением привлечен отдел опеки и попечительства Комитета образовании администрации муниципального района «Читинский район».

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержала, указала, что в исковом заявлении имеются неточности. Истец вселилась с семьей в спорный жилой дом в апреле 2016 года, в январе 2017 была вынуждена выехать. Ранее после приобретения недвижимости с супругом планировали произвести ремонт, утеплить дом, однако муж скончался в июне 2016 года, в связи с чем ремонтные работы выполнить не имелось возможности, в дальнейшем истец пыталась продать дом, однако выяснилось, что обременение в виде ипотеки не снято. В 2017 году пыталась связаться с продавцом. Ранее в суд не обращалась, поскольку не имела денежных средств. В доме с января 2017 года более ни кто не проживал.

Представитель истца ФИО5 поддержал заявленные требования, указал, что срок исковой давность истцом не пропущен, либо имеются основания для его восстановления, о чем представил письменное заявление.

Ответчик ФИО4 извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, не ходатайствовал об отложении дела слушанием.

Ранее в судебном заседании представитель ответчика ФИО6 требования не признала, пояснила, что сделка оформлялась в течение года, в течение указанного времени истец проживала в спорном жилом помещении, каких-либо замечаний не имелось, после ответчик узнал, что супруг ФИО1 скончался, дом последняя забросила, вселяла туда жильцов, однако сейчас в доме длительное время никто не проживает, в связи с чем дом пришел в негодность. Когда ответчик проживал в доме, указанных в исковом заявлении проблем не имелось. Технический паспорт на дом был передан истцу со всеми документами одновременно.

Представитель ответчика ФИО7 в судебное заседание не явился, ранее в судебном заседании требования не признал, заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Государственное учреждение - Отделение Пенсионного фонда Российской Федерации по Забайкальскому краю, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, направило письменный отзыв, ранее в судебном заседании представитель ФИО8 доводы письменного отзыва поддержал.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, извещено надлежащим образом, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, не ходатайствовало об отложении дела слушанием.

Представитель Комитета образования администрации муниципального района «Читинский район» ФИО9, будучи надлежаще извещенным, в судебное заседание не явился, предоставил письменный отзыв.

Суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Исследовав материалы дела, заслушав участников процесса, свидетеля, суд приходит к следующему.

Исходя из общего принципа, установленного ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ), переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с положениями ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2).

Согласно п. 1 ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (в редакции на момент возникновения правоотношений), лица, получившие сертификат, могут направить средства материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям, в том числе, на улучшение жилищных условий.

Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели (п. 1 ч. 1 ст. 10 названного Федерального закона).

Частью 2 ст.15 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) определено, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации (ч.4 ст.15 ЖК РФ).

Как следует из материалов дела 12.10.2015 между ФИО1, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с одной стороны и ФИО4 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому, с учетом дополнительного соглашения от 18.02.2016, истец приобрела у ответчика в общую долевую собственность жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: .

При этом стоимость земельного участка согласована сторонами в размере 30 000 рублей, и, как усматривается из условий договора, оплачена ФИО1 до его подписания, а стоимость жилого дома составила 453 026 рублей, и оплачена за счет средств материнского (семейного) капитала, что подтверждается договором купли-продажи от 12.10.2015, дополнительным соглашением от 18.02.2016, решением ГУ – УПФР в г.Чите (межрайонное) от 11.05.2016, платежным поручением от 27.05.2016.

Согласно выпискам из ЕГРН от 28.02.2022 за ФИО1, несовершеннолетними ФИО3, ФИО2 зарегистрировано право собственности на спорные жилой дом и земельный участок.

При этом, как следует из выписки дом поставлен на кадастровый учет 08.06.2012 как индивидуальный жилой дом, с площадью 12,1 м2, 1980 года постройки.

Из технического паспорта на приведенный объект недвижимости усматривается, что строение имеет назначение как жилое, возведено в 1980 году, жилая площадь дома 12,1 м2, средняя высота жилых помещений 1,98 м, имеются особые отметки, что площадь и высота строения по СНИП-31.02.2001 не соответствуют фактическому состоянию объекта.

Как следует из пояснений истца, для проживания ФИО1 с семьей заселились в дом в апреле 2016 года, планировали с супругом утеплять дом, производить иные ремонтные работы, супруг скончался в июне 2016 года, в течение зимнего периода выявили недостатки, указанные в исковом заявлении, в связи с чем в январе 2017 года выехали из приобретенного жилого помещения, более не вселялись.

Согласно заключению эксперта №199/22 от 04.07.2022 при возведении конструкций стен спорного жилого помещения не была выполнена пароизоляция утеплителя, что привело к гниению элементов каркаса стен, а также их деформации, чем нарушены требования СНиП 2.03.11-85 «Защита строительных конструкций от коррозии», кроме того не соответствуют требованиям СНиП 31.02.2001 «Дома жилые одноквартирные» объемно-планировочные решения здания по характеристикам площади и высоты. Отмечено, что с момента совершения сделки 12.10.2015 до даты осмотра экспертом – 02.07.2022, высота и площадь помещения не изменились. Определить дефекты, повреждения здания на дату совершения сделки не представилось возможным в связи с длительность периода прошедшего времени. Указано, что неблагоприятные факторы, повлиявшие на разрушение здания, воздействовали с момента постройки, поскольку была нарушена технология строительства.

Оценивая представленные доказательства, суд исходит из того, что объективно материалами дела не подтверждено, что приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала жилое помещение являлось непригодным для проживания, само по себе принятие тех или иных конструктивных решений при возведении строения об этом не свидетельствует, указание экспертом на отсутствие пароизоляции утеплителя, по мнению последнего, выраженному в заключении, привело к гниению каркаса стен и деформации, однако названные обстоятельства не указывают на то, что проживание в доме являлось невозможным, равно как и несоответствие высоты помещения, его жилой площад, об этом не свидетельствуют.

При этом однозначно высказаться о наличии дефектов жилого дома на дату совершения сделки эксперт счел невозможным, в связи с длительность периода от даты покупки до момента проведения исследования. В указанной части выводы эксперта вероятностны и основаны лишь на наличии выявленных технологических нарушений при возведении строения. При этом обоснование экспертом выводов о несоответствии деревянных конструкций требованиям СП 64.13330.2011 правового значения иметь не может, поскольку помещение бани жилым не является, каким-либо образом характеризовать жилой дом с технической точки зрения не может.

Кроме того, суд отмечает, что при приобретении жилого дома истец имела возможность осмотреть недвижимое имущество, ознакомиться с технической документацией, которая в полном объеме содержит технические характеристики строения.

При этом из пояснений истца следует, что состояние жилого дома на момент покупки было оценено, в дальнейшем истцом совместно с супругом планировалось провести ремонт, утеплить помещение, в связи чем утверждение, что истец заблуждалась относительно состояния жилого дома, является необоснованным.

Характеристики же площади и высоты жилого дома являются видимыми, доступны определению при визуальном осмотре.

При этом спорное жилое помещение не признавалось непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

В связи с чем нарушений положений ЖК РФ, Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ при заключении оспариваемой сделки судом не усматривается.

Истец совершила действия, в результате которых жилищные условия ее семьи были фактически улучшены, о чем свидетельствуют документы, подтверждающие приобретение изолированного жилого помещения.

При изложенных обстоятельствах, реализуя свое право в соответствии с положениями ст.421 ГК РФ, ФИО1, в том числе от лица несовершеннолетних детей, был заключен договор купли-продажи от 12.10.2015, который не отвечает признакам ничтожной либо оспоримой сделки.

Кроме того, заслуживают внимания доводы стороны ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.

В силу положений ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно положениям ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки (п.1).

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п.2).

В силу положений ст.205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Так началом исполнения сделки является факт передачи недвижимого имущества. Как усматривается из договора купли-продажи от 12.10.2015, названный договор является передаточным актом, исходя из изложенного, началом исполнения следки является 12.10.2015, при этом из пояснений истца установлено, что о непригодности для проживания жилого помещения ей стало известно в зимний период 2016 -2017 гг.., но не позднее января 2017 г.

В суд с требованиями об оспаривании сделки по купле-продаже недвижимого имущества истец обратился 18.01.2022.

При таких обстоятельствах срок исковой давности истцом, как для оспаривания ничтожной сделки, так и оспоримой пропущен.

Каких-либо обстоятельств, свидетельствующих об уважительности причин пропуска указанного процессуального срока, стороной истца не приведено.

Ссылка стороны истца на то, что сделка совершена законным представителем несовершеннолетних в результате явного ненадлежащего исполнения им своих обязанностей, а течение срока исковой давности обуславливается, также и достижением детьми совершеннолетия, является несостоятельной, поскольку как следует из пояснений истца, при совершении сделки при установленном состоянии жилого помещения, планировалось произвести ремонт, утеплить дом, что не свидетельствует о ненадлежащем исполнении обязанностей ФИО1, как законным представителем.

Учитывая прошедший период времени с даты заключения договора нельзя признать уважительным и то обстоятельство, что в течение длительного времени ФИО1 предпринимала попытки найти прежнего собственника жилого помещения с целью расторжения сделки во внесудебном порядке.

Доводы о том, что о нарушении своих прав и невозможности урегулировать спор во внесудебном порядке ФИО1 стало известно лишь при продаже жилого дома при выяснении обстоятельств наличия обременения в отношении недвижимого имущества, суд также отклоняет, поскольку как собственник, истец имела возможность в течение всего периода владения недвижимостью обратиться в регистрирующий орган, с целью получения информации о снятии обременения, поскольку о таком имеется условие в договоре купли-продажи.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что в течение длительного времени ФИО1 фактически бездействовала, при этом допускала разрушение и порчу жилого дома вследствие воздействия факторов окружающей среды и бесхозяйного отношения к имуществу.

А обращение с исковым заявлением по истечение более чем шести лет с даты совершения сделки, с учетом порчи имущества, посредством отсутствия его содержания, нельзя признать добросовестным поведением в том понимании, которое придается данному термину в разъяснениях, содержащихся в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

С учетом изложенного заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Забайкальский краевой суд путем подачи жалобы через Читинский районный суд Забайкальского края.

Судья: Галанова Д.И.