Дело N 2-659/2023 (33-12172/2023)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург

10.08.2023

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Ольковой А.А.,

судей Некрасовой А.С., Зайцевой В.А.,

при помощнике судьи Васильевой А.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по исковому заявлению ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству администрации Сысертского городского округа, обществу с ограниченной ответственностью "Горнолыжный комплекс "Южно-Сысертский", муниципальному казенному учреждению физической культуры и спорта "Центр развития физической культуры, спорта и туризма Сысертского городского округа" о признании недействительным соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки, признании действующим договора аренды земельного участка, восстановлении записи о регистрации договора аренды, аннулировании записи о регистрации соглашения о расторжении договора аренды, признании незаконными распоряжений, аннулировании сведений о земельном участке, восстановлении сведений о земельном участке, признании отсутствующим права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком,

по апелляционным жалобам истца и ответчика ООО "Горнолыжный комплекс "Южно-Сысертский" на решение Сысертского районного суда Свердловской области от 27.04.2023.

Заслушав доклад судьи Некрасовой А.С., объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству администрации СГО (далее - комитет), МКУ физической культуры и спорта "Центр развития физической культуры, спорта и туризма Сысертского городского округа" (далее - учреждение), ООО "Горнолыжный комплекс "Южно-Сысертский" (далее - общество) о признании недействительным соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от <дата> <№>, заключенного <дата> между комитетом и обществом, а также применении последствий недействительности сделки в виде: признания действующим договора от <дата> <№> аренды земельного участка с кадастровым номером <№> площадью ... кв.м, заключенного между комитетом (арендодатель) и ФИО1 (арендатор); восстановления в ЕГРН записи о регистрации договора аренды земельного участка от <дата> <№> и записи о наличии обременения земельного участка с кадастровым номером <№> площадью ... кв.м в виде аренды (весь объект) в пользу ФИО1; аннулирования в ЕГРН записи о регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от <дата> <№>; признания незаконным распоряжений комитета от <дата> <№> "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в кадастровым квартале <№>", от <дата> <№> "О предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование МБУ СГО "Благоустройство" и от <дата> <№> "О предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование МКУ ФКИС "Центр развития физической культуры, спорта и туризма Сысертского городского округа", а также иные имеющиеся распоряжения и действия комитета, касающиеся формирования и предоставления в пользование земельного участка с кадастровым номером <№> площадью ... кв.м; аннулирования в ЕГРН сведений о выделенном земельном участке с кадастровым номером <№>, восстановления сведений об исходном земельном участке с кадастровым номером <№>, площадью ... кв.м; признания отсутствующим права постоянного (бессрочного) пользования учреждения земельным участком с кадастровым номером <№> площадью ... кв.м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены МБУ СГО "Благоустройство", управление Росреестра по Свердловской области.

Решением суда от 27.04.2023 в иске отказано.

Не согласившись с судебным актом, истец и общество обжаловали его в апелляционном порядке.

В возражениях на жалобы комитет просит об их отклонении, полагая решение суда законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель истца ФИО2, представитель общества ФИО3 поддержали доводы своих жалоб, просили решение суда отменить, исковые требования удовлетворить; представитель администрации, комитета ФИО4 возражала против удовлетворения жалоб, выразила согласие с выводами суда первой инстанции.

Учитывая, что иные лица, извещенные о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, путем направления извещений по почте <дата>, а также публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Свердловского областного суда, в судебное заседание не явились, что в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

Проверив законность и обоснованность принятого судебного акта, заслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы, приведенные в апелляционных жалобах, отзыве на них, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, <дата> за обществом в ЕГРН было зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости, поврежденные в результате ненадлежащей эксплуатации: литер ... (условный <№>, инвентарный <№>); литер ... (условный <№>, инвентарный <№>); литер ...условный <№>, инвентарный <№>), расположенные по адресу: <адрес>.

Приказом МБУ "Муниципальный центр градостроительства СГО" от 06.06.2016 N 70/16 на основании заявления общества от <дата> утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым <№>, расположенного по адресу: <адрес>, площадью ... га, в границах которого расположены указанные объекты недвижимости литер ... литер ... литер ....

Постановлением администрации СГО от 14.02.2017 N 364 обществу в аренду сроком на ... лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером <№> площадью ... кв.м из земель населенных пунктов с разрешенным использованием "под объект промышленности (производственная база)" по адресу: <адрес>.

В этот же день между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от <дата> <№> по условиям которого обществу в аренду передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым <№> площадью ... кв.м с целевым использованием: под объект промышленности (производственная база), находящийся по адресу: <адрес>, сроком аренды с <дата> по <дата> (далее - спорный земельный участок).

<дата> общество (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили три договора купли-продажи в отношении вышеуказанных объектов недвижимости:

- нежилое здание - объект, поврежденный в результате ненадлежащей эксплуатации, площадью ... кв.м, назначение: нежилое, кадастровый <№>, условный <№>, инвентарный <№>, литер ... расположенное по адресу: <адрес>;

- нежилое здание - объект, поврежденный в результате ненадлежащей эксплуатации, площадью ... кв.м, назначение: нежилое, кадастровый <№>, условный <№>, инвентарный <№>; Литер ... расположенное по адресу: <адрес>;

- нежилое здание - объект, поврежденный в результате ненадлежащей эксплуатации назначение: нежилое, кадастровый <№> условный <№>, инвентарный <№>, Литер ... расположенное по адресу: <адрес>.

Переход права собственности на здания зарегистрирован в установленном законом порядке <дата>, а также ипотека в силу закона по каждому указанному объекту. Иных объектов недвижимости на спорном земельном участке не имеется.

<дата> общество и ФИО1 обратились в администрацию с заявлениями, в которых общество просило расторгнуть с ним договор аренды спорного земельного участка в связи с переходом в собственность ФИО1 объектов недвижимости, расположенных на этом участке, а ФИО1 просила заключить договор аренды спорного земельного участка площадью ... кв.м - с ней.

<дата> комитет и общество заключили соглашение о расторжении договора аренды спорного земельного участка от <дата> <№>, зарегистрированное управлением Росреестра по Свердловской области 12.02.2020.

<дата> комитет своим распоряжением <№> утвердил схему расположения земельного участка из земель населенных пунктов на кадастровом плане территории в кадастровом квартале <№>, площадью ... кв.м по адресу: <адрес> границах территориальной зоны "Многофункциональная зона производственных и сельскохозяйственных объектов" (ТП-2), образуемого при разделе спорного земельного участка. Вновь образованному земельному участку установлен вид разрешенного использования - "Земельные участки (территории) общего пользования". Исходный (спорный) земельный участок сохранен в измененных границах.

Распоряжением комитета от <дата> <№> земельный участок с кадастровым <№> площадью ... кв.м, выделенный из спорного земельного участка, передан МБУ СГО "Благоустройство" в постоянное (бессрочное) пользование с видом разрешенного использования - "участки (территории) общего пользования".

ФИО1 комитет направил проект договора аренды от <дата> <№> в отношении спорного земельного участка в измененных границах площадью ... кв.м со сроком аренды - до <дата>.

Распоряжением комитета от <дата> <№> земельный участок с кадастровым номером <№> площадью ... кв.м, выделенный из спорного земельного участка, предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование учреждению.

На заявление ФИО1 от <дата> о предоставлении в аренду исходного земельного участка площадью ... кв.м, находившегося во владении и пользовании ее правопредшественника - общества, комитет в письме от <дата> <№> ответил отказом, сославшись на отсутствие оснований для заключения с ФИО1 договора аренды на условиях, идентичных договору с обществом, ввиду расторжения данного договора без переуступки прав по нему.

Обращению ФИО1 в суд с настоящим исковым заявлением предшествовало разрешение судами в ... гг., инициированного ФИО1 спора, основанного на тех же фактических обстоятельствах, но с иным предметом исковых требований.

ФИО5 просила обязать комитет: расторгнуть с учреждением договор постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером <№>, площадью ... кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, образованного путем выделения из земельного участка с кадастровым номером <№>, площадью ... кв.м; произвести объединение земельного участка с кадастровым <№> площадью ... кв.м и земельного участка с кадастровым номером <№> площадью ... кв.м; заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка площадью ... кв.м, образованного в результате объединения земельного участка с кадастровым номером <№> площадью ... кв.м и земельного участка с кадастровым номером <№> площадью ... кв.м со сроком аренды по <дата> с целевым использованием - под объект промышленности (производственная база).

Решением Сысертского районного суда Свердловской области от 17.05.2022 иск был удовлетворен частично: на администрацию Сысертского городского округа в лице комитета возложена обязанность заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером <№>, расположенного по адресу: <адрес>, на тех же условиях, что и с предыдущим собственником расположенных на указанном земельном участке зданий (обществом), а именно на земельный участок площадью ... кв.м, сроком аренды до <дата>. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 15.09.2022 решение суда в части удовлетворения требований ФИО1 отменено с принятием в этой части по делу нового решения об отказе в удовлетворении требований ФИО1 о возложении обязанности заключить договор аренды. В остальной части решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 25.01.2023 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 15.09.2022 оставлено без изменения, кассационная жалоба ФИО1 - без удовлетворения.

Отклоняя указанные исковые требования, суды апелляционной и кассационной инстанции исходили из того, что ФИО1 избрала не соответствующий закону и характеру нарушенного права (то есть ненадлежащий) способ защиты, поскольку распоряжения комитета, на основании которых из спорного земельного участка выделен самостоятельный земельный участок, предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования иным лицам, равно как и само это право, не оспорены в установленном порядке.

Такие требования ФИО1 были заявлены в настоящем деле.

Отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемое ФИО1 соглашение о расторжении договора аренды спорного земельного участка, заключенное между комитетом и обществом, не противоречит закону, поскольку общество перестало быть собственником объектов недвижимости на этом участке, и не нарушает прав и законных интересов истца. Кроме того, суд пришел к выводу, что истцом не предоставлено доказательств необходимости использования для эксплуатации принадлежащих ей объектов недвижимости земельного участка испрашиваемой площадью.

Между тем суд не учел следующее.

В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, пункт 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).

Именно таким способом в описанной ситуации реализуется принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом случае перемена лиц в обязательстве произошла в силу прямого указания закона, следовательно, оформления отдельного договора аренды с покупателем недвижимости (ФИО1), к которой перешли права и обязанности прежнего арендатора (общества), не требуется - договор аренды от <дата> <№> продолжает действовать.

Поскольку законом установлена передача права аренды правопреемникам на тех же условиях и в том же объеме, выбытие из правоотношений одного субъекта и замена его другим, в данном случае не влечет изменений условий аренды, в том числе и в части площади арендованного земельного участка, в течение предусмотренного договором срока аренды.

По этой причине соглашение о расторжении договора аренды спорного земельного участка от <дата> <№>, заключенное <дата> между комитетом и обществом, уже выбывшим из обязательства по аренде данного земельного участка, является недействительным (ничтожным) в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающего ничтожность сделок, совершенных с нарушением закона и прав иных лиц, не участвующих в сделке, как противоречащее вышеприведенным нормам и посягающее на права ФИО1, поскольку иных последствий законом применительно к такой ситуации не предусмотрено.

Доводы комитета, поддержанные судом первой инстанции о том, что условием приобретения права аренды на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка, а ФИО1 таких доказательств не представила, подлежат отклонению.

Судом по настоящему делу, а до этого - судами по предшествующему делу установлено, что на спорном земельном участке иных объектов недвижимости, кроме принадлежащих ФИО1, не имеется.

Спорный земельный участок сформирован администрацией площадью 9812 кв.м и передан в аренду обществу, как собственнику указанных объектов недвижимости, перешедших затем в собственность истца.

С учетом изложенного обсуждение вопроса о том, какая площадь земельного участка в действительности необходима и достаточна для нормальной эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих истцу, выходит за рамки рассматриваемого дела с учетом предмета доказывания. Постановка этого вопроса со стороны комитета по существу является проявлением несогласия не с исковыми требованиями ФИО1, а с предшествующими действиями самой администрации при формировании земельного участка приведенной конфигурации и площади.

В рассматриваемом случае спор ведется не о предоставлении земельного участка собственнику расположенных на нем зданий, где и подлежит обсуждению вопрос о необходимой для эксплуатации этих зданий площади земельного участка, а о перемене лиц в силу закона в обязательстве по аренде уже сформированного земельного участка при переходе права собственности на объекты недвижимости.

Комитет не учел, что сама по себе смена собственника не является основанием для пересмотра условий договора аренды. Если же комитет полагает, что для обслуживания указанных объектов недвижимости необходим земельный участок меньшей площади, нежели предусмотрена договором аренды, он вправе инициировать соответствующий спор.

Соответственно, с момента регистрации за ФИО1 права собственности на объекты недвижимости она заменила в договоре аренды предыдущего арендатора - общество, получив те же самые права и обязанности, что имелись у последнего.

Расторжение этого договора по соглашению комитета с неправомочным лицом, как указано выше, недействительно, следовательно, последующие распорядительные действия в отношении спорного земельного участка, совершенные комитетом, также не влекут юридических последствий в силу их недействительности.

Раздел земельных участков и выдел из земельных участков являются частными случаями их образования (пункт 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Образование земельных участков не должно нарушать требования, установленные действующим законодательством (пункт 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации).

Одним из таких требований является необходимость получения в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исходя из приведенных норм, предусматривающих в качестве условия раздела земельных участков согласие их правообладателей (включая арендаторов), и принимая во внимание отсутствие такого согласия со стороны арендатора ФИО1, следует признать одностороннее волеизъявление комитета на раздел спорного земельного участка недействительным (ничтожным) на основании приведенных норм земельного законодательства и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По тем же причинам в отсутствие права на распоряжение без согласия истца спорным земельным участком оспариваемый ею акт комитета, закрепивший за учреждением на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок с кадастровым <№> площадью ... кв.м, ранее выделенный из спорного земельного участка, недействителен, а раз установленные законом основания для возникновения права пользования земельным участком у учреждения не возникли, то внесенные в ЕГРН записи о его праве на этот участок - недостоверны, а само право признается отсутствующим.

Исходя из того, что нарушение права истца в данном случае свелось к внесению в государственный реестр недостоверных сведений на основании недействительных и не влекущих юридических последствий действий и сделок, устранить нарушение права следует путем корректировки реестра в виде аннулирования соответствующих записей и восстановления исходных записей. Иных последствий нарушения, требующих иных способов защиты, судом не установлено, на них никто не ссылался.

Вместе с тем, распоряжение комитета от <дата> <№>, которым земельный участок с кадастровым <№> площадью ... кв.м, выделенный из спорного земельного участка, передан МБУ СГО "Благоустройство" в постоянное (бессрочное) пользование, не может быть предметом оспаривания ФИО1, в связи с тем, что указанное распоряжение признано утратившим силу распоряжением комитета от <дата> <№>, то есть уже не действует и поэтому прав и законных интересов истца не нарушает.

В связи с этим решение суда первой инстанции подлежит отмене, а исковые требования - частичному удовлетворению.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Сысертского районного суда Свердловской области от 27.04.2023 отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительным заключенное между Комитетом по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству администрации Сысертского городского округа и обществом с ограниченной ответственностью "Горнолыжный комплекс "Южно-Сысертский" соглашение от <дата> о расторжении договора аренды земельного участка от <дата> <№>

Применить последствия недействительности сделки:

- признать действующим договор аренды земельного участка от <дата> <№>, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству администрации Сысертского городского округа (арендодатель) и ФИО1 (арендатор), в отношении земельного участка с кадастровым номером <№>, площадью ... кв.м;

- восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации договора аренды земельного участка от <дата> <№> и запись о наличии обременения земельного участка с кадастровым номером <№> площадью ... кв.м, в виде аренды в пользу ФИО1;

- аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от <дата> <№>

- признать незаконными распоряжения Комитета по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству администрации Сысертского городского округа от <дата> <№> "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в кадастровым квартале <№>", от <дата> <№> "О предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование муниципальному казенному учреждению физической культуры и спорта "Центр развития физической культуры, спорта и туризма Сысертского городского округа";

- аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости сведения о выделенном земельном участке с кадастровым номером <№>, восстановить сведения об исходном земельном участке с кадастровым номером <№> площадью ... кв.м;

- признать отсутствующим право постоянного (бессрочного) пользования муниципального казенного учреждения физической культуры и спорта "Центр развития физической культуры, спорта и туризма Сысертского городского округа" земельным участком с кадастровым номером <№> площадью ... кв.м.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 - отказать.

Председательствующий:

.

Судьи:

.

.