БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

31RS0022-01-2023-000739-30 33-3956/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Белгород 8 августа 2023 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего Иконникова А.А.,

судей Черных Н.Н., Сторчак О.А.,

при секретаре Назаровой И.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Белгорода к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате

по апелляционным жалобам администрации города Белгорода и АО «Тандер»

на решение Свердловского районного суда г. Белгорода от 27 апреля 2023 г.

Заслушав доклад судьи Иконникова А.А., объяснения, представителя администрации ФИО2, поддержавшей доводы апелляционной жалобы администрации г.Белгорода; представителя АО «Тандер» - ФИО3, поддержавшей доводы своей апелляционной жалобы, пояснения представителя ответчика ФИО1 – ФИО4, возражавшего против удовлетворения жалоб, судебная коллегия

установила:

25 сентября 2017 г. муниципальным образованием городской округ «Город Белгород» на основании договора аренды ФИО5 передан земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, для эксплуатации нежилого здания бассейна с детским спортивным клубом, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

Земельный участок передан ФИО5 по акту от 28 июля 2017 г. и возращен им арендодателю 21 октября 2022 г.

Нежилое здание площадью 696,9 кв.м кадастровый номер №, расположенное по адресу: <адрес> находится с 13 декабря 2018 г. в долевой собственности ФИО1 площадь помещения <данные изъяты>, что составляет <данные изъяты> от общей доли в праве и ФИО5 площадь помещения <данные изъяты>, что составляет <данные изъяты> в общей доли в праве.

К ФИО1 после приобретения части здания с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее перешло право на земельный участок с кадастровым номером №, которое принадлежало ФИО5, а также связанные с этим правом обязанности по договору аренды от 25 сентября 2017 г.

Администрация города Белгорода обратилась в суд с иском, в котором просила взыскать с ФИО1 в бюджет городского округа «Город Белгород» сумму задолженности по арендной плате по договору аренды от 25.09.2017 № 146 за период с 1 января 2020 г. по 20 октября 2022 г. в размере 427 782,64 руб.; договорную неустойку в размере 228 533,70 руб. за период с 26 марта 2020 г. по 13 апреля 2023 г.; взыскать в бюджет муниципального образования городской округ «Город Белгород» неустойку по договору аренды от 25 сентября 2017 г. № 146 в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки, рассчитанную на сумму долга 427 782,64 руб. начиная с 14 марта 2023 г. по день фактического исполнения денежного обязательства.

Решением суда в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе представитель администрации, ссылаясь не нарушение судом норм материального и процессуального права, просит решение суда первой инстанции отменить, вынести новое, которым удовлетворить иск.

В апелляционной жалобе АО «Тандер», ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит решение суда первой инстанции изменить, исключить из мотивировочной части решения вывод суда о подтверждении третьим лицом расположения и использования на спорном земельном участке разгрузки (дебаркадера), площадки ТБО, которые используются АО «Тандер», изменить в части суждения о составленных в одностороннем порядке актах обследования земельного участка от 13 мая 2021 г., 4 апреля 2021 г., 16 августа 2022 г.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель администрации не согласилась с доводами жалобы АО «Тандер».

В судебное заседание ответчик ФИО1 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом путем направления заказного письма, ходатайств об отложении слушания дела не заявлял, обеспечил явку своего представителя в судебное заседание, в связи с чем, судебная коллегия на основании ст. 167 ГПК РФ, пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в его отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобах (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, распоряжением администрации г. Белгорода от 17 декабря 2014 г. № из земель города Белгорода ФИО5 предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> для эксплуатации нежилого здания бассейна с детским спортивным клубом по <адрес>

Распоряжением администрации г. Белгорода от 28 июля 2017 г. № утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории, подлежащих образованию путем раздела земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> по <адрес>, расположенного в территориальной зоне автомобильного транспорта и улично-дорожной сети (ТЗ), для эксплуатации нежилого здания бассейна с детским спортивным клубом: площадью <данные изъяты> с условным кадастровым номером № площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №

На основании упомянутых распоряжений 17 декабря 2014 г. №, от 28 июля 2017 г. № между администрацией г. Белгорода и ФИО5 25 сентября 2017 г. заключен договор аренды №, по которому последнему передан земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, для эксплуатации нежилого здания бассейна с детским спортивным клубом, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

Договор аренды заключен до 17 декабря 2019 г. (п. 2.1 договора аренды).

Земельный участок площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес> передан ФИО5 по акту от 28 июля 2017 г.

По акту приема-передачи от 14 декабря 2022 г. ФИО5 вернул 21 октября 2022г. земельный участок площадью 928 кв.м, с кадастровым номером № арендодателю.

Отчетом об оценке № выполненным по заказу истца ООО «Айра Торрес» 21 мая 2021 г. подтверждается, что рыночная стоимость права аренды земельного участка №, площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес> составляет 407 763 руб. (л.д. 46-48).

Согласно выписке из ЕГРН от 11 октября 2021 г. нежилое здание по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кадастровый номер №, состоит из двух помещений № и № и располагается в пределах земельных участков №, №, № (л.д. 32).

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО6 земельный участок с кадастровым номером № образовался путем раздела земельного участка с кадастровым номером № с сохранением исходного участка в измененных границах.

Земельный участок с кадастровым номером № образовался путем раздела земельного участка с кадастровым номером №, с сохранением исходного участка в измененных границах. Образование земельных участков с кадастровыми номерами № и № осуществлялись после постановки здания на государственный кадастровый учет в связи, с чем имеется техническая ошибка, в части привязки здания с кадастровым номером № к земельным участкам с кадастровыми номерами № и №. Фактически и согласно координатам здания, внесенным в ЕГРН объект капитального строительства с кадастровым номером № расположен на одном участке с кадастровым номером №.

По договору дарения от 5 декабря 2018 г. ФИО5 подарил ФИО1 нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты>, с кадастровым номером: №, расположенное по адресу: <адрес> и <данные изъяты> долей в праве собственности на земельный участок, на котором оно расположено, площадью <данные изъяты>., категория земель: земли населенный пунктов для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, с кадастровым номером №

Выпиской из ЕГРН от 23 марта 2023 г. подтверждено, что здание с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> разделено на два помещения:

№, площадью <данные изъяты>1 этаж), принадлежащее третьему лицу ФИО5, что составляет <данные изъяты> доли в праве;

№, площадью <данные изъяты> (часть 1 этажа, 2 этаж), принадлежащее ФИО1, что составляет <данные изъяты> доли в праве.

По договору аренды от 3 декабря 2014 г. ИП ФИО5 передал АО «Тандер» в аренду нежилое помещение обшей площадью №., с кадастровым номером №, расположенное на первом этаже двухэтажного здания с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Договор аренды действует до по 31 декабря 2021 г.

По договору аренды от 23 апреля 2019 г. ИП ФИО5 передал АО «Тандер» нежилое помещение площадью <данные изъяты> входящее в состав нежилого помещения общей площадью - <данные изъяты> кадастровый номер №, расположенное на втором этаже здания по адресу: <адрес>

Сведениями ЕГРН от 11 октября 2021 г. подтверждается, что на земельный участок по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового облуживания, кадастровый номер №, находится в долевой собственности ФИО1 - <данные изъяты> и ФИО5 - <данные изъяты>, на нем расположено нежилое здание № (л.д. 36-38).

Актами обследования земельного участка с кадастровым номером № от 8 апреля 2021 г. и от 16 августа 2022 г. подтверждается, что земельный участок площадью <данные изъяты> с видом разрешенного использования - для эксплуатации нежилого здания бассейна с детским спортивным клубом, используется для размещения: части дебаркадера площадью <данные изъяты>, примыкающего к стене нежилого здания магазина «Магнит», расположенного на смежном земельном участке с кадастровый номер №; части площадки для сбора ТКО площадью <данные изъяты>; часть участка замощена тротуарной плиткой (площадь мощения составляет <данные изъяты>) и асфальтовым покрытием (площадь мощения составляет <данные изъяты>) для проезда к дебаркадеру.

На земельном участке по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, расположена контейнерная площадка АО «Тандер» для складирования ТКО образовавшихся в результате деятельности общества, что подтверждается объяснениями сторон, реестром мест накопления ТКО на территории городского округа «Город Белгород» (л.д. 39).

Заключением № выполненным ООО «Проектно-строительная компания» по заказу ответчика подтверждается, что конструкция дебаркадера может использоваться по прямому назначению для технологического обеспечения погрузки и разгрузки товара и материальных ценностей. Конструкция дебаркадера является некапитальным строением.

Ответчиком представлено заключение от 4 апреля 2023 г., выполненное по его заказу ООО «Центр судебной экспертизы, проектирования и строительства», согласно которому площадка для разгрузки примыкающая к нежилому зданию по адресу: <адрес> представляет собой опирающуюся на стойки и подпорки площадку, по балкам устроен пол из стального рифлёного листа, над входом в здание устроен навес, функциональным назначением данной конструкции является разгрузка. Площадка не является объектом недвижимости, объектом капитального строительства.

В соответствии с пунктом 138 постановления Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 28 января 2021 г. N 3 «Об утверждении санитарных правил и норм СанПиН 2.1.3684-21» погрузку и разгрузку материалов продукции товаров для торговых объектов, встроенных, встроенно-пристроенных в многоквартирный дом, пристроенных к многоквартирному дому следует выполнять с торцов жилых зданий, из подземных тоннелей или закрытых дебаркадеров, со стороны автомобильных дорог.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 1, 22, 27, 65 ЗК РФ, ст. 606, 607, 614 ГК РФ, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, объяснения сторон пришел к выводу, что по инициативе АО «Тандер» в период с 8 апреля 2021 г. по 16 августа 2022 г. установлен дебаркадер (л.д. 26,29), который использовался в коммерческих целях для погрузки и разгрузки материалов, товаров. Спорный земельный участок с кадастровым номером № по целевому значению не использовался, непосредственно примыкает к зданию принадлежащему ФИО7, и использовался для обслуживания магазина АО «Тандер» провоза продукции сбора отходов ТКО. Эксплуатация магазина АО «Тандер» с учетом СанПиН 2.1.3684-21 осуществляется с использованием земельного участка с кадастровым номером № для проезда, размещения контейнерной площадки АО «Тандер» для складирования ТКО, размещения дебаркадера.

С указанным выводом соглашается судебная коллегия.

Доводы апелляционной жалобы представителя истца о том, что к ФИО1 после приобретения части здания с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее перешло право на земельный участок с кадастровым номером №, которое принадлежало ФИО5, а также связанные с этим правом обязанности по договору аренды от 25 сентября 2017 г., а также о том, что поскольку 8 апреля 2021 г. установлен факт использования ответчиком земельного участка с кадастровым номером № не по назначению для размещения дебаркадера магазина «Магнит» и площадки для сбора ТКО, в связи с чем, собственникам объекта недвижимости с кадастровым номером № ФИО7 неоднократно направлялись уведомления об устранении нарушений, дебаркадер является частью нежилого здания, обеспечивающего работу, расположенного в здании магазина «Магнит», в том числе погрузку и разгрузку материалов, продукции и товаров, сам по себе дебаркадер не может существовать и функционировать отдельно от здания, его наличие подтверждает коммерческое использование здания и земельного участка прилегающего к нему кадастровый номер № с целью извлечения прибыли, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку основаны на неверном толковании норм права.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Если же при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования и в таких случаях в силу пункта 4 статьи 244 ГК РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя.

Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (статья 131, пункт 2 статьи 223, пункт 4 статьи 244 ГК РФ).

Суд первой инстанции, приняв во внимание указанные положения закона, пришел к обоснованному выводу о том, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

ФИО1 по договору дарения от 5 декабря 2018 г. приобрел нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты>, с кадастровым номером: №, расположенное по адресу: <адрес> и <данные изъяты> долей в праве собственности на земельный участок, на котором оно расположено, с кадастровым номером №. Принадлежащее ФИО7 здание расположено, на земельном участке с кадастровым номером №, земельный участок с кадастровым номером № является смежным, что исключает в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. п. 14, 25 упомянутого постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 перемену лиц в договоре аренды от 25 сентября 2017 г. <данные изъяты>, по которому третьему лицу - ФИО5 передан смежный земельный участок с кадастровым номером №.

Доводы апелляционной жалобы АО «Тандер» о необходимости исключения из мотивировочной части решения суда фактов подтверждения третьим лицом расположения и использования АО «Тандер» на спорном земельном участке разгрузки (дебаркадера), площадки ТБО не могут быть явиться основанием к отмене постановленного решения, поскольку опровергаются материалами дела.

Так, в материалах дела содержатся письменные пояснения представителя АО «Тандер» ФИО3 (т.1 л. 158-161), приобщенные к материалам дела в судебном заседании 6 апреля 2023 г., согласно содержанию протокола судебного заседания от 29.03.23-27.04.23 (т.2 л.д. 68), которые полностью подтверждают выводы суда первой инстанции о расположении и использовании АО «Тандер» на спорном земельном участке разгрузки (дебаркадера), площадки ТБО.

Акты обследования земельного участка от 13 мая 2021 г., 4 апреля 2021 г., 16 августа 2022 г. обоснованно приняты во внимание судом первой инстанции, поскольку в установленном законом порядке не были обжалованы или оспорены.

Согласно ст. 195 ГПК Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

В соответствии с п. 3 названного постановления решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Оспариваемое решение постановлено судом в полном соответствии с данными требованиями.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.327.1, ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Свердловского районного суда г. Белгорода от 27 апреля 2023 г. по делу по иску администрация города Белгорода (№) к ФИО1 (№) о взыскании задолженности по арендной плате оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через Свердловский районный суд г. Белгорода.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 23 августа 2023 г.