№2-5973/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 июля 2025 года г. Одинцово
Одинцовский городской суд Московской области в составе
Председательствующего судьи Ужакиной В.А.
При ведении протокола помощником ФИО1
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3 к АО «Специализированный застройщик «ПИК-Регион» о взыскании расходов на устранение недостатков квартиры, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, возмещении судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2, ФИО3 обратились в суд с уточненным исковым заявлением, в котором просят взыскать с АО «Специализированный застройщик «ПИК-Регион» в равных долях расходы на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 305 205 руб., неустойку за просрочку удовлетворения требований потребителя, в размере 152,60 руб., начиная с 01.01.2026г. по дату погашения требования о выплате суммы расходов на устранение недостатков, компенсацию морального вреда в размере 75 000 руб., штраф в размере 50%, расходы за оформление доверенности в размере 2 100 руб., за проведение досудебной строительно-технической экспертизы в размере 50 000 руб., почтовые расходы в общем размере 585,08 руб.
В обоснование требований указано, что 08.10.2023г. между АО «Специализированный застройщик «ПИК-Регион» и ФИО2, ФИО3 был заключен договор долевого участия в строительстве №), объектом которого является АДРЕС доме, расположенном по адресу: АДРЕС. Квартира передана истцам с нарушением установленного договором срока, объект долевого строительства был передан с дефектами. Истцы обратились к Застройщику с претензией, однако ответа на нее не получил, в связи с чем вынужден был обратиться в суд.
Представитель истцов в судебное заседание не явился, будучи уведомленным о дате месте и времени судебного разбирательства.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о рассмотрении извещен, представил письменные возражения, в которых просил в удовлетворении требований истца отказать, в случае удовлетворения требований снизить размер расходов на устранение недостатков до 3% от цены договора, отказать во взыскании неустойки и штрафа, снизить размер компенсации морального вреда, применить положения ст.333 ГК РФ, снизить размер судебных расходов.
Суд в силу ст.ст.12, 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствии сторон.
Исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).
В судебном заседании установлено, что 08.10.2023г. между АО «Специализированный застройщик «ПИК-Регион» и ФИО2, ФИО3 был заключен договор долевого участия в строительстве № объектом которого является АДРЕС доме, расположенном по адресу: АДРЕС.
Квартира передана истцам 06.10.2024г., в тот же день состоялся акт осмотра, при котором были выявлены недостатки.
17.01.2025г. истцы направили ответчику претензию с требованием о выплате расходов на устранение недостатков, которая была оставлена ответчиком без ответа.
В соответствии со ст. 7 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и строительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее - инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, строительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.
В соответствии с п. 2 ст. 7 №214-ФЗ, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
До настоящего времени выявленные в квартире дефекты не устранены, доказательств обратного суду не представлено.
В части 4 ст. 10 Закона № 214-ФЗ указано, что при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.
В соответствии с Федеральным законом от 26.12.2024 № 482-ФЗ, которым внесены изменения в Закон № 214-ФЗ, условие об ограничении суммы требований 3% от суммы договора применяется к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенным до вступления в силу данных изменений, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01.01.2025.
Таким образом, с 01.01.2025 судом должны применяться положения об ограничении суммы требований в части взыскания штрафа, неустойки и стоимости устранения недостатков 3% (тремя процентами) от суммы Договора.
Анализируя изложенное и разрешая требования по существу, суд приходит к выводу, что застройщик принятые на себя обязательства по передаче участнику объекта недвижимости — АДРЕС доме, расположенном по адресу АДРЕС, исполнил ненадлежащим образом, а именно истцу передана квартира с отделочными работами, произведенными с отступлением от действующей нормативно-технической документации, и поскольку до настоящего времени выявленные при осмотре объекта долевого строительства недостатки застройщиком не устранены, а возникли они в результате некачественных строительных работ, суд полагает необходимым уточненные требования удовлетворить частично и взыскать с ответчика в пользу истца в счет расходов по устранению недостатков 171 053,53 руб., что составляет 3% от цены договора(4 947 800руб. х 3%).
Согласно Федеральному закону от 14.07.2022 №266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина — участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
В соответствии со ст. 151 ГК РФ, при определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.
Согласно ст. 1101 ГК РФ характер нравственных страданий оценивается с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред и индивидуальных особенностей потерпевшего.
Принимая во внимание изложенное, требования о взыскания компенсации морального вреда являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в размере 20 000 рублей в пользу каждого из истцов с учетом принципов разумности и справедливости.
В соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ, при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Согласно пункту 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве" (в редакции на дату вынесения решения), финансовые санкции, в том числе неустойки (штрафы, пени) не начисляются за период со дня его вступления в силу (29.03.2022 г.) до 31.12.2025 г. включительно.
От применения штрафных санкций за нарушение обязательств, возникших до вступления в законную силу Постановления Правительства Российской Федерации N 326 от 18 марта 2024 года, застройщик не освобожден.
Если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период с 21 марта 2024 года по 31 декабря 2025 года, то указанный выше штраф взысканию с застройщика не подлежит.
Поскольку в материалы дела представлена досудебная претензия, направленная в адрес ответчика 17.01.2025г., то есть в период действия моратория, суд считает необходимым применить положения вышеуказанных Постановлений Правительства.
Аналогичная правовая позиция, изложена в ответе на вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, №2 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2023 г., согласно которой, если срок для добровольного удовлетворения требования истек в период моратория, то штраф взысканию с застройщика не подлежит.
Следовательно, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований не подлежит взысканию со дня вступления в законную силу Постановления Правительства Российской Федерации №326 по 30 июня 2025 года включительно.
Поскольку срок для добровольного удовлетворения требований истца о возмещении расходов на устранение недостатков истек в период действия моратория, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 №326, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истцов штрафа.
Также не имеется и правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца неустойки, поскольку во-первых Постановлением Правительства Российской Федерации застройщику предоставлена отсрочка на исполнение указанной меры ответственности, во-вторых размер ответственности застройщика по договору участия в долевом строительстве ограничивается ценой договора в размере 3 %.
Частью 1 статьи 98 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В соответствии с частью 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из госпошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг экспертов, почтовые расходы.
Истцы просят взыскать с ответчика в счет возмещения расходов за оформление доверенности 2 100 руб., за проведение досудебной экспертизы 50 000 руб., почтовые расходы в общем размере 585,08 руб.
Расходы в части их несения на проведение независимой экспертизы, почтовые расходы, истцом обоснованы, документально подтверждены и подлежат взысканию с ответчика.
Как следует из представленной в материалы дела копии доверенности следует, что она выдана для участия в конкретном деле, в связи с чем понесенные расходы на ее оформление подлежат взысканию с ответчика.
Таким образом, с АО «СЗ «ПИК-Регион» в пользу истцов подлежат взысканию расходы за оформление доверенности 2 100 руб., за проведение досудебной экспертизы 50 000 руб., почтовые расходы в общем размере 585,08 руб.
Норма п. 1 ст. 103 ГПК РФ, предусматривает, что госпошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина – в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством РФ, таким образом, в пользу местного бюджета подлежит взысканию с ответчика госпошлина пропорционально удовлетворенным требованиям - в размере 8 912 руб.
Также с ответчика в пользу истца подлежат возмещению расходы за производство судебной экспертизы в сумме 130000 руб.
В части требований о взыскании стоимости устранения недостатков суд считает возможным предоставить ответчику отсрочку исполнения решения суда до 31.12.2025 включительно.
Руководствуясь ст.ст.12, 194-199 ГПК РФ, суд:
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2, ФИО3 к АО «Специализированный застройщик «ПИК-Регион» о взыскании расходов на устранение недостатков квартиры, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, возмещении судебных расходов – удовлетворить частично.
Взыскать с АО «Специализированный застройщик «ПИК-Регион» в пользу ФИО2, ФИО3 в равных долях в счет возмещения строительных недостатков 171 053,53 руб., компенсацию морального вреда 40 000 руб., расходы за оформление доверенности 2 100 руб., за проведение досудебной экспертизы 50 000 руб., почтовые расходы в общем размере 585,08 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.
Предоставить АО «Специализированный застройщик «ПИК-Регион» отсрочку исполнения решения суда в части взысканной судом стоимости устранения недостатков до 31.12.2025 включительно.
Взыскать с АО «Специализированный застройщик «ПИК-Регион» в доход бюджета Одинцовского городского округа МО государственную пошлину в размере 8 912 руб.
Взыскать с АО «Специализированный застройщик «ПИК-Регион» в пользу ООО «Столичный центр экспертизы и оценки» расходы за производство судебной экспертизы в сумме 130000 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Судья Ужакина В.А.
Мотивированное решение изготовлено 23.07.2025