Судья Богут Е.Б. Дело № 33-8277/2023 25RS0026-01-2021-002199-92

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

27 сентября 2023 года г. Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:

председательствующего Гареевой А.В.

судей Шароглазовой О.Н., Марченко О.С.

при секретаре Брыжеватой Ю.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску КГБУ «Агентство по использованию и сохранению имущества <адрес>» к Красицкому ФИО12 о взыскании задолженности, по встречному иску Красицкого ФИО11 к КГБУ «Агентство по использованию и сохранению имущества <адрес>» об устранении препятствий в пользовании объектом, признании недействительным решений общего собрания собственников нежилых помещений

по апелляционной жалобе ФИО2

на решение Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 2 ноября 2022 года

Заслушав доклад судьи Шароглазовой О.Н., выслушав пояснения ФИО2, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя КГБУ «Агентство по использованию и сохранению имущества Приморского края ФИО3, судебная коллегия

установил а:

истец обратился в суд с названным иском к ответчику, в обоснование требований указав, что в собственности <адрес> и в оперативном управлении Агентства находятся нежилые помещения, общей площадью 5556,6 кв.м., расположенные в административном здании по адресу: <адрес>. Правообладателем здания - КГБУ «Госнедвижимость» (распоряжением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-рп «О внесении изменений в распоряжение <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ра «О реорганизации краевого государственного унитарного предприятия по эксплуатации недвижимости <адрес> «Госнедвижимость» в форме преобразования в краевое государственное бюджетное учреждение по эксплуатации недвижимости <адрес> КГБУ «Госнедвижимость» переименовано в КГБУ «Агентство по использованию и сохранению имущества <адрес>») как эксплуатирующей организацией с собственниками нежилых помещений в административном здании заключены договоры на коммунально-эксплуатационное обслуживание.

В соответствии с п. 2.1.1 Договора на коммунально-эксплуатационное обслуживание помещений, собственник помещений обязан принимать участие в оплате общих расходов по управлению, эксплуатации и текущему ремонту здания пропорционально площади занимаемых помещений, исходя из объема и перечня выполняемых работ. Все работы по проведению ремонта и обеспечению пожарной безопасности в местах общего пользования согласовываются с собственниками нежилых помещений административного здания путем проведения общих собраний.

ФИО1 принадлежит на праве собственности нежилое помещение с кадастровым номером 25:28:020016:405, общей площадью 17,9 кв.м. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчика по оплате работ по ремонту мест общего пользования и обеспечения пожаробезопасности составляет 17 336,89 руб., из которых: задолженность за 2018 - 8 043,95 руб., за 2019 - 3 130,66 руб., за 1 полугодие 2020 - 6 162,28 руб.

Ссылаясь на то, что ответчиком до настоящего времени не исполнены принятые на себя обязательства в оплате общих расходов по управлению, эксплуатации и текущему ремонту здания, истец просил взыскать в ответчика задолженность в размере 17 336,89 руб.

ФИО1 подано встречное исковое заявление, в котором он просил устранить препятствия в пользовании объектом: помещение, назначение: нежилое, общей площадью 17,9 кв.м. этаж 3, номер на поэтажном плане 29-31 (XXXI), адрес (местоположение) объекта: <адрес>; кадастровый №, принадлежащим ему на праве собственности, путем признания отсутствующим у КГБУ «АИС ПК» права на оказание собственникам нежилых помещений в административном здании услуг по его управлению и эксплуатации (статуса эксплуатирующей здания организации); признать недействительным решение общего собрания собственников нежилых помещений административного здания, расположенного по адресу: <адрес>, оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ; решение общего собрания собственников нежилых помещений административного здания, расположенного по адресу: <адрес>, оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ; решение общего собрания собственников нежилых помещений административного здания, расположенного по адресу: <адрес>, оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование требований он указал, что собственники нежилых помещений в административном здании, расположенном по адресу: <адрес>, собрания о выборе способа управления данным зданием не проводили. Решения о способе управления зданием через управляющую компанию не принималось, его управление КГБУ «АИС ПК» (правопредшественникам КГБУ «Госнедвижимость», КГУП «Госнедвижимость») не поручали. Договор на управление не заключали. Полагал, что поскольку в здании преобладает государственная доля (4 556,5 кв.м., что составляет 64,7161%), то необходим конкурс или иная процедура, на которую должен быть правовой акт, прошедший проверку по антикоррупционной экспертизе. Вопрос о порядке содержания общего имущества нежилого здания, помещения в котором принадлежат нескольким лицам, законном прямо не урегулирован. Инициатором проведения общих собраний, оформленных протоколами № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ указано КГУП «Госнедвижимость», им же предложены и сформулированы повестки для каждого собрания. Поскольку КГБУ «АИС ПК» не получило в установленном законном порядке статус эксплуатирующей здание организации (управляющей организации), не заключил с собственниками договор на правление зданием, оно не имеет право выступать в качестве инициатора проведения общих собраний собственников нежилых помещений, формулировать повестки. В качестве председателя собрания указан директор КГУП «Госнедвижимость», секретарем собрания - начальник экономического отдела КГУП «Госнедвижимость», секретарем - инженер-экономист/начальник экономического отдела. Предположительно указанные лица осуществляют подсчет голосов. Между тем, управляющая организация не имеет права назначать или предлагать на должности председателя и секретаря общего собрания своих сотрудников, как и не имеет права наделять кого-либо полномочиями по подсчету голосов. Оспариваемые протоколы составлены и подписаны неуполномоченными лицами. В нарушение требований ст. 181.2 ЖК РФ в протоколах отсутствует место проведения собрания, не указано кто осуществляет подсчет голосов.

Представитель КГБУ «АИС ПК», будучи извещенным надлежащим образом о дате судебного заседания не явился. Ранее в судебном заседании исковые требования поддержал, встречные исковые требования полагал необоснованными и неподлежащими удовлетворению. Указал, что между сторонами были заключены договоры на коммунально-эксплуатационное обслуживание №э от ДД.ММ.ГГГГ, №э от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которых собственник помещений обязан принимать участие в оплате общих расходов по управлению, эксплуатации и текущему ремонту здания пропорционально площади занимаемых помещений, исходя из объема и перечня выполняемых работ. КГБУ «АИС ПК» заявлены требования о взыскании с ФИО1 фактически понесенных расходов за ремонт мест общего пользования и обеспечения пожаробезопасности в административном здании. Право на возмещение таких расходов подтверждается договорами на выполнение работ, актами выполненных работ, сметами, свидетельствующими о выполнении данных работ. Краевое государственное унитарное предприятие по эксплуатации недвижимости <адрес> «Госнедвижимость» создано на основании распоряжения комитета по управлению государственным имуществом <адрес>вого совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ №, как государственное предприятие «Жилищные услуги». Целью деятельности учреждения является содержание, эксплуатация, обеспечение сохранности государственного имущества, находящегося в собственности <адрес> (п. 2.1 Устава). Требования ФИО1 об устранении препятствий в пользовании помещением удовлетворению не подлежат, поскольку Учреждение никоим образом не препятствует ФИО1 в законном праве на использование его помещений по своему усмотрению. В части требований об оспаривании решений общего собрания заявил о пропуске срока, указывая, что о проведении собраний ФИО1 был уведомлен надлежащим образом, а также лично под роспись получал протоколы общего собрания. Таким образом, срок для оспаривания собраний пропущен, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Кроме того, голос ФИО1 не мог повлиять на принятые решения собственниками административного здания. Полагал, что ФИО1 избран неверный способ защиты. Просил в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

В судебном заседании ФИО1 заявленные КГБУ «АИС ПК» требования не признал, встречные исковые требования поддержал. Дополнительно пояснил, что был извещен о каждом собрании, однако участия в них не принимал. Производит оплату потребленной электроэнергии согласно прибору учета, оплату за воду не производит.

В судебном заседании представитель третьего лица ООО «Золотая Акция» пояснил, что собственником помещения, расположенного в административном здании Общество не является, является арендатором. Подтвердил факт выполнения работ по замене лифтового оборудования, противопожарные работы.

Ранее в судебном заседании представитель третьего лица ПАО «Ростелеком» полагал заявленные КГБУ «АИС ПК» требования законными и обоснованными, представил письменные пояснения.

Ранее в судебном заседании представитель третьего лица ФИО6 поддержал встречные исковые требования.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

Судом постановлено решение, которым исковые требования КГБУ «Агентство по использованию и сохранению имущества <адрес> удовлетворены. Взысканы с ФИО1 в пользу КГБУ «Агентство по использованию и сохранению имущества <адрес>» (ОГРН <***>) задолженность в сумме 17 336,89 руб., расходы по государственной пошлине 695 руб.

Встречные исковые требования ФИО1 к КГБУ «Агентство по использованию и сохранению имущества <адрес>» об устранении препятствий в пользовании объектом, признании недействительными решения общего собрания собственников нежилых помещений, оформленные протоколами № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ оставлены без удовлетворения.

С указанным решением не согласился ФИО1, им подана апелляционная жалоба с просьбой об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного.

Третьи лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о времени и дате судебного заседания извещены надлежащим образом. Судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав пояснения представителя КГБУ «АИС ПК», ФИО1, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно неё, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не находит.

Частью 1 статьи 330 ГПК РФ предусмотрены основания для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, и дал им надлежащую оценку в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения.

В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).

Судом установлено, следует из материалов дела, что ФИО1 является собственником нежилого помещения, площадью 17,9 кв.м., с кадастровым номером 25:28:020016:405, расположенного по адресу: <адрес>.

Между КГУП «Госнедвижимость» (исполнитель) и ФИО1 (заказчик) были заключены договоры на коммунально-эксплуатационное обслуживание №э от ДД.ММ.ГГГГ и №э от ДД.ММ.ГГГГ, №э от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 2.1.1 договора предусмотрено, что заказчик обязан принимать участие в оплате общих расходов по управлению, эксплуатации и текущему ремонту здания пропорционально площади занимаемого помещения, исходя из объема и перечня выполняемых работ и оказываемых услуг в порядке и на условиях, определенных действующими законодательными и нормативными актами, а также настоящим договором, в сроки, оговоренные сторонами. Доля расходов заказчика в капитальном ремонте здания составляет 0,25% от понесенных исполнителем затрат.

Заказчик обязан своевременно вносить плату за представленные в соответствии с настоящим договором услуги в порядке, размере и сроки, предусмотренные договором (п. 2.1.2 Договора).

Пунктом 2.3.1 договора предусмотрено, что исполнитель обязуется оказывать эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги согласно Приложению № к договору, с надлежащим качеством и в установленные договором сроки.

ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ КГБУ «АИС ПК» в адрес ответчика направлены претензии с требованием оплатить задолженность по оплате работ по ремонту мест общего пользования и обеспечения пожаробезопасности в общей сумме 17 336,89 руб.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования КГБУ «Агентство по использованию и сохранению имущества <адрес>», оценив представленные в материалы дела протоколы общих собраний собственников нежилых помещений, отчеты по выполненным ремонтным работам в местах общего пользования в здании, пояснительные записки о выполнении работ в местах общего пользования, планы мероприятий, реестры работ, выполненных КГУП «Госнедвижимость» в местах общего пользования в 2018 - 2019 годах, суд признал установленным и исходил из того, что за спорный период ФИО1, как собственник нежилого помещения в силу возложенных на него договором обязанностей, обязан произвести оплату за ремонт мест общего пользования и обеспечения пожаробезопасности в административном здании, однако оплата им за указанные услуги не производилась.

Разрешая требования ФИО1 в части устранения препятствий в пользовании принадлежащего ему объекта недвижимости, суд исходил из того, что ФИО1 не представлено доказательств наличия реальной угрозы нарушения прав его владения принадлежащим ему нежилым помещением со стороны КГБУ «Агентство по использованию и сохранению имущества <адрес>».

Данные выводы суда являются правильными, основанными на собранных по делу и правильно оцененных доказательствах, соответствуют нормам действующего законодательства.

В апелляционной жалобе ФИО1 ссылается на то, что исковые требования КГБУ «Недвижимость» подлежали оставлению без рассмотрения, поскольку выданная учреждением доверенность была подписана ФИО7, тогда как директором КГБУ «Недвижимость» является ФИО8

Однако данный довод жалобы признается судебной коллегией несостоятельным.

В соответствии со ст. 188 Гражданского кодекса РФ действие доверенности прекращается вследствие истечения срока доверенности; отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме; отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий; прекращения юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в том числе в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу; смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; введения в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности.

Из вышеуказанных правовых норм не следует, что доверенность, выданная от имени юридического лица, прекращает полномочия поверенного в связи со сменой единоличного исполнительного органа юридического лица.

Доводы апелляционной жалобы ФИО1 о незаконности передачи на баланс учреждения административного здания, а также о том, что судом не было установлено наличие у КГБУ «Агентство по использованию и сохранению имущества <адрес>» статуса управляющей компании, отклоняются судебной коллегией как несостоятельные, поскольку факт законности или незаконности передачи административного здания на баланс КГБУ «АИС ПК» не является предметом настоящего спора. Кроме того, право оперативного управления КГБУ «АИС ПК» на административное здание зарегистрировано в установленном законом порядке и никем не оспорено.

Согласно Уставу учреждения, его целями деятельности являются: эксплуатация, контроль технического состояния, обеспечение сохранности государственного имущества, находящегося в собственности <адрес>.

Согласно выписке из ЕГРН о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ в собственности <адрес> и оперативном управлении учреждения находятся нежилые помещения, общей площадью 5556,6 кв.м., расположенные в административном здании по адресу: <адрес>, которое было передано на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О передаче на баланс государственного предприятия «Жилищные услуги», которое являлось правопредшественником КГБУ «АИС ПК».

Правообладателем здания - КГБУ «АИС ПК», как эксплуатирующей организацией с собственниками нежилых помещений в административном здании заключены договоры на коммунально-эксплуатационное обслуживание.

В соответствии с пунктом 2.1.1 договоров на коммунально-эксплуатационное обслуживание помещений, собственник помещений обязан принимать участие в оплате общих расходов по управлению, эксплуатации и текущему ремонту здания пропорционально площади занимаемых помещений, исходя из объема и перечня выполняемых работ.

Все работы по проведению ремонта и обеспечению пожарной безопасности в местах общего пользования согласовываются со всеми собственниками нежилых помещений административного здания путем проведения общих собраний.

Решения и протоколы общего собрания собственников помещений в административном здании являются официальными документами, удостоверяющими факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений обязанности по оплате расходов на содержание и ремонт в отношении общего имущества в здании.

В силу п. 5 ст. 181.4 Гражданского кодекса РФ решение собрания может быть оспорено в суде в течение 6 месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение 2 лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Из материалов дела следует, что ФИО1 был надлежащим образом уведомлен о проведении общих собраний, а также лично под роспись получал протоколы общего собрания.

Таким образом, суд пришел к верному выводу, что срок для оспаривания решений собрания ФИО1 пропущен, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Кроме этого, решение собрания не может быть признано недействительным в силу его оспоримости при наличии совокупности следующих обстоятельств: голосование лица, права которого затрагиваются этим решением, не могло повлиять на его принятие, и решение не может повлечь существенные неблагоприятные последствия для этого лица (п. 4 ст. 181.4 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, голосование ФИО1 не могло повлиять на принятие решений собственниками административного здания.

Довод жалобы о незаконном взыскании расходов по содержанию общего имущества в административном здании, расходов по устранению нарушений пожарной безопасности за 2017, 2018, 2019 годы, при проведении ремонтных работ мест общего пользования за 2017, 2018, 2019 годы и по замене лифта, признаются судебной коллегией несостоятельными, поскольку в силу принятых на себя обязательств по договорам от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между учреждением и ФИО1, ответчик, как собственник нежилого помещения, принял на себя обязательство по оплате общих расходов по управлению, эксплуатации и текущему ремонту здания пропорционально площади занимаемых помещений, исходя из объема и перечня выполняемых работ (Приложение №).

В соответствии с протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ в 2018 году собственниками помещений согласованы работы по устранению нарушений требований пожарной безопасности, а также ремонт мест общего пользования в здании, расчет долевого участия собственников по оплате работ прилагается к протоколу.

Проколом № общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ был утвержден отчет о выполненных работах за 2018 год, в соответствии с которым:

выполнены работы по обеспечению пожарной безопасности в местах общего пользования административного здания (4 наименования общей стоимостью 683,256 руб.);

выполнены работы по ремонту в местах общего пользования (7 наименований работ общей стоимостью 562 031 руб.).

Протоколом был утвержден план ремонта и обеспечения пожарной безопасности в здании на 2019 год.

Протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ был утвержден отчет выполненных работ по устранению нарушений требований пожарной безопасности, а также ремонтных работ в местах общего пользования, в соответствии с которым:

выполнены работы по обеспечению пожарной безопасности в местах общего пользования административного здания (12 наименований общей стоимостью 1411,926 руб.);

выполнены работы по ремонту в местах общего пользования (13 наименований работ общей стоимостью 1 789,008 руб.).

Итого всего в 2019 году в соответствии с отчетом выполнены работы в местах общего пользования на сумму 3200 934,00 руб.

Также указанным отчетом были согласованы работы на 2020 год, в том числе установка аварийного эвакуационного освещения в подвальном этаже здания, а также замена лифта с западной стороны здания.

В связи с введением с ДД.ММ.ГГГГ в эксплуатацию после завершения работ по монтажу пассажирского лифта в адрес собственников были направлены счета на оплату долевого участия в возмещении понесенных затрат за 1-е полугодие 2020 года.

Протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ принят отчет учреждения о выполненных работах, в том числе замена лифта и установка аварийного освещения.

Указанный протокол направлен в адрес ответчика, что подтверждается письмом от ДД.ММ.ГГГГ № и реестром почтовых отправлений.

Таким образом, все работы по проведению ремонта и обеспечению пожарной безопасности в местах общего пользования согласовывались со всеми собственниками нежилых помещений административного здания путем проведения общих собраний.

При таких обстоятельствах, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, судебная коллегия считает решение суда законным и обоснованным, поскольку оно основано на установленных судом фактических обстоятельствах дела, не противоречит имеющимся по делу доказательствам, которым дана правильная правовая оценка, и соответствует требованиям действующего законодательства, регулирующего правоотношения сторон, на нормы которого суд правомерно сослался.

Принимая во внимание, что судом не допущено нарушений, предусмотренных частью 4 статьи 330 ГПК РФ, обжалуемое решение следует признать законным и обоснованным, и оснований для его отмены по доводам жалобы не имеется.

По изложенному, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определил а:

решение Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 2 ноября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 03.10.2023