УИД 50RS0014-01-2025-001967-13

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 декабря 2025 года

Ивантеевский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Ирхиной М.В.,

при секретаре Горбушине В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2050/2025 по исковому заявлению ФИО2 к Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области» о защите прав потребителя,

установил:

Истец ФИО2 обратился в суд с требованиями к ответчику Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области» о защите прав потребителя.

В обоснование исковых требований истец указал, что определением Арбитражного суда Московской области от 23.10.2023г. по делу № А41-65911/2019 на ответчика возложена обязанность исполнить обязательства перед истцом в виде передачи жилого помещения - трехкомнатной <адрес> по адресу: <адрес>.

Основанием для передачи является Договор участия в долевом строительстве № 57-2/6 от 22.03.2018г., заключенный с первоначальным застройщиком ООО «СЗ «КВС МСК». Согласно ведомости отделки (приложение № 1 к ДДУ), квартира подлежит передаче с выполненной чистовой отделкой.

19.04.2024г. ответчик в письме № 16-9890Г/2024 подтвердил свои обязательства перед истцом и сообщил, что «отделка <адрес>… будет выполнена в соответствии с договором долевого участия», установив ориентировочный срок завершения отделочных работ – 3 квартал 2024 года.

Далее в своих письмах от 27.08.2025г. № 16-978ОГ/2025 и от 22.10.2025 № 16-1039ОГ/2025, ответчик, ссылаясь на внутренние организационные и финансовые трудности (отсутствие средств, особенности формирования проектно-сметной документации), отказался от выполнения отделочных работ и предложил истцу подписать акт приема-передачи квартиры без отделки, что прямо противоречит условиям договора долевого участия.

13.10.2025г. в связи с уклонением ответчика от совместного составления акта, истец составил и направил в адрес ответчика односторонний Акт несоответствия качества объекта и требование о выполнении отделки квартиры. Письмом от 22.10.2025г. № 16-1039ОГ/2025 ответчик повторно уведомил истца об отказе от выполнения отделочных работ в квартире.

Истец считает, что действия Ответчика на протяжении всего периода взаимоотношений представляют собой системное злоупотребление правом и демонстрируют подчеркнуто недобросовестное поведение в смысле статей 1 и 10 ГК РФ.

В связи с изложенным, истец, с учётом уточнения, просит обязать ответчика в течение 4 (четырех) месяцев с даты вступления решения в силу, выполнить в <адрес>, по адресу: <адрес>, отделочные работы в объеме, согласно перечисленных в договоре участия в долевом строительстве № 57-2/6 от 22.03.2018г.; взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства в размере 2 395 366 руб. 78 коп., с последующим начислением до даты фактического выполнения отделочных работ.; взыскать компенсацию морального вреда в размере 1 000 000 руб. 00 коп.; взыскать штраф в размере 5% от присужденных сумм; признать действия ответчика по уклонению от выполнения отделочных работ и по занятию противоположной правовой позиции, противоречащей ранее данным обязательствам и признанным фактам, а также вступившим в силу судебным актам, злоупотреблением правом в смысле статей 1 и 10 ГК РФ (л.д. 2-4, 165-168).

В судебном заседании истец уточнённые исковые требования поддержал полностью, просил удовлетворить, по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика, по доверенности ФИО4, в удовлетворении исковых требований просила отказать, по доводам изложенным в возражениях на иск, указывая, что к правоотношениям сторон не применим Закон Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». Фонд имеет особый правовой статус и статус застройщика, который приобретает в порядке статей 201.15-1, 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Требование ФИО2 об обязании выполнить отделочные работы в квартире неисполнимо, ввиду отсутствия обязательств на произведение таких работ Фондом, а также отсутствия финансирования на выполнение отделочных работ квартире истца (л.д. 66).

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к следующим выводам.

В силу п. 2 ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникающие в связи с урегулированием обязательств застройщика перед участниками долевого строительства и передачей его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств публично-правовой компании «Фонд развития территорий», созданной в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Фонд), с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом, Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По договору участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить строительство индивидуального жилого дома с системами инженерно-технического обеспечения в соответствии с проектной декларацией и передать участнику строительства такой дом и имеющиеся у застройщика права на земельный участок, на котором расположен такой дом, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию всех индивидуальных жилых домов, построенных в рамках проекта строительства или его этапа, предусмотренного проектной декларацией, а также построить (создать) объекты, входящие в состав общего имущества, в соответствии с разрешением на строительство (в случае необходимости его получения), а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять указанные в настоящей части дом и земельный участок при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию построенных объектов в границах территории малоэтажного комплекса.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Как предусмотрено ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Судом установлено, что 22.03.2018г. между ООО «КВС МСК» и ФИО5 заключен договора № 57-2/6 участия в долевом строительстве жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес>, стоимость составила 4 169 239 руб. 00 коп. (л.д. 7).

Согласно п. 1.1 указанного договора, застройщик обязался в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи.

Обязательства перед застройщиком по оплате цены договора были исполнены в полном объеме.

Пунктом 1.3 Договора № 57-2/6 предусмотрено, что в квартире застройщик выполняет отделочные работы, перечисленные в приложении № 1 к настоящему договору, стоимость которых включается в размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства согласно п. 4.1 Договора (л.д. 7-8).

Решением Арбитражного суда Московской области от 15.10.2019г. по делу № А41-65911/2019 застройщик - ООО «СЗ «КВС МСК» признан банкротом.

Определением Арбитражного суда Московской области от 11.03.2021г. по делу № А41-65911/2019 удовлетворено заявление Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области» о защите прав потребителя, которая стала приобретателем прав на земельные участки, принадлежащие ООО «СЗ «КВС МСК» на праве аренды со всеми неотделимыми улучшениями, а также о передаче обязательств перед участниками строительства (л.д. 83-87).

13.09.2022г. между истцом, как победителем торгов, и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, был заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества № 130922-442 (л.д. 51-52).

Определением Арбитражного суда Московской области от 04.05.2023г. восстановлен срок на предъявление требования о включении в реестр требований участников строительства. Включить в реестр требований участников строительства ООО «СЗ «КВС МСК» требование ФИО2 о передаче жилого помещения – трехкомнатной квартиры с условным номером 147, в подъезде 6 на 4 этаже, в секции 4, ориентировочной площадью 62,1 кв.м., оплаченной стоимостью 4 169 239,00 руб., расположенного по строительному адресу: <адрес> (л.д. 53-56).

09.08.2023г. выдано разрешение на ввод объекта по адресу: <адрес> в эксплуатацию (л.д. 134-136).

Определением Арбитражного суда Московской области от 23.10.2023г. по делу № А41-65911/2019 на ответчика возложена обязанность исполнить обязательства перед ФИО2 в виде передачи жилого помещения - трехкомнатной квартиры с условным номером №, в подъезде 6, на 4 этаже, в секции 4, ориентировочной площадью 62.1 кв.м., оплаченной стоимостью 4 169 239,00 руб., расположенного по строительному адресу: <адрес> (л.д. 21-25).

Между ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» и Унитарной некоммерческой организацией в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области» подписано Соглашение № ФЗП-28/1418-20 от 31.12.2020г. о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов ООО «СЗ «КВС МСК», квартира истца в реестрах передачи прав отсутствует. В проектной документации в ведомости отделки помещений, квартира истца также не указана (л.д. 86-131, 137-149).

08.12.2023г. ответчик заключил с конкурсным управляющим ООО СЗ «КВС МСК» дополнительное соглашение № 1 к Договору от 12.12.2022 № 23-10/2022 передачи обязательств застройщика и по Акту приема-передачи от 08.12.2023г. принял на себя обязательства перед истцом по передаче квартиры со ссылкой на условия ДДУ № 57-2/6 от 22.03.2018г. (Приложение № 1) (л.д. 170-176).

19.04.2024г. ответчик в письме № 16-9890Г/2024 сообщил истцу, что «отделка <адрес>… будет выполнена в соответствии с договором долевого участия», установив ориентировочный срок завершения отделочных работ – 3 квартал 2024 года.

На требования истца, ответчик в письмах от 27.08.2025г. № 16-978ОГ/2025 и от 22.10.2025 № 16-1039ОГ/2025 предложил истцу подписать акт приема-передачи квартиры без отделки, так как на дату вступления в законную силу определения Арбитражного суда Московской области от 04.05.2023г. о включении требований ФИО2 в реестр требований участников долевого строительства Фондом уже была разработана и сформирована проектно-сметная документация для завершения строительства проблемных объектов. Истцу предложено подписать акт приема-передачи объекта, где будет отражено, что отделочные работы в квартире отсутствуют (п.п. 5, 6 Акта) (л.д. 31-35, 43-46).

По состоянию на 22.12.2025г. акт приема-передачи квартиры сторонами не подписан.

Согласно ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», реестр требований участников строительства - реестр, содержащий требования о передаче жилых помещений и требования о передаче машино-места и нежилого помещения или денежные требования в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее в целях настоящего параграфа - приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - имущество, земельный участок, неотделимые улучшения земельного участка, проектная документация).

К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее - обязательства застройщика).

В силу п. 5 ст. 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», к приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, а также требований участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений по сделкам, заключенным с учетом требований статей 201.8-1 и 201.8-2 настоящего Федерального закона.

В силу специального правового режима бюджетных средств, направляемых на реализацию мероприятий по завершению строительства, установленных ст. 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Фондом не могут финансироваться затраты, не связанные с завершением строительства проблемных объектов (в рассматриваемом случае за отделочные работы).

Восстановление прав пострадавших граждан-участников строительства путем завершения строительства многоквартирных домов осуществляется за счет бюджетных средств, предоставляемых Фонду - Публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» (далее ППК ФРТ) на основании соглашения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов ООО «СЗ «КВС МСК» от 31.12.2020 № ФЗП-28/1418-20, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий», иных источников у Фонда нет.

Однако, учитывая что у истца отсутствовали основания для произведения отделочных работ в квартире ФИО2, истец всё же запросил финансирование у ППК ФРТ для осуществления отделочных работ в квартирах, расположенных в ЖК «Пушкарь письмами от 03.06.2025 № 889-исх/2025, от 16.07.2025 № 1125-исх/2025 (л.д. 150-153).

Согласно ответу ППК ФРТ от 23.07.2025 № 02-4/1-14957 предоставление финансовой помощи на проведение отделочных работ в объектах, введённых в эксплуатацию, приведет к нарушению бюджетного законодательства.

Исходя из указанных норм права, к ответчику как к приобретателю прав и обязательств застройщика, не могут быть предъявлены участником долевого строительства иные требования, кроме требований, включенных в реестр, а именно, о передаче объекта долевого строительства.

В данном случае ответчик не осуществляет привлечение денежных средств участников строительства, а осуществляет завершение строительства объектов за счет собственных средств, субсидий и бюджетных инвестиций, целью является финансирование достройки многоквартирного жилого дома и передача квартир участникам долевого строительства. Между истцом и ответчиком отсутствуют договорные отношения по осуществлению отделки квартиры.

Поскольку удовлетворение требований участников долевого строительства производится по специальным правилам Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», у ответчика возникла лишь обязанность по передаче объектов долевого строительства, в соответствии с п. 5 ст. 201.15-2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в связи с чем, оснований для удовлетворения требований истца у суда не имеется.

Учитывая вышеизложенное, суд отказывает в удовлетворении исковых требований истца в полном объёме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области» о защите прав потребителя - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Ивантеевский городской суд Московской области в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме.

Судья М.В. Ирхина

Мотивированное решение составлено 19.01.2026г.