Дело № 2-860/2023

55RS0026-01-2023-000334-45

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский районный суд Омской области в составе:

председательствующего судьи Яковлева К.А.,

при секретаре судебного заседания Черкашенко И.В.,

с участием помощника судьи Лямкиной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 05 апреля 2023 года по адресу: <...> гражданское дело № 2-860/2023 по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Омского муниципального района Омской области о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Омский районный суд Омской области с исковым заявлением к Администрации Омского муниципального района Омской области о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, в обоснование требований, указав, что 10.12.2022 она приобрела в собственность объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, проектируемое назначение - жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> общей площадью 121,0 кв. м, степень готовности объекта незавершенного строительства - 25%. Указанный объект недвижимости приобретен без земельного участка. Кроме того, 10.12.2022 между истцом и прежним собственником объекта незавершенного строительства ФИО2 был заключен договор уступки права по договору аренды земельного участка № 1-2022 в отношении земельного участка с кадастровым номером №. Спорный земельный участок находится в муниципальной собственности, с местоположением: <адрес> общая площадь участка - 1 500 +/- 27 кв. м, разрешенное использование - для размещения домов индивидуальной жилой застройки. Ранее, ФИО2 предоставлялось разрешение на застройку участка на основании договора аренды земельного участка от 07.06.2018 № АЗ-906. 27.12.2022 истец обратилась в Администрацию Омского муниципального района Омской области с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером №, площадью 1 500 кв. м, с местоположением: <адрес>, <адрес>, стр. поз., 4, в границах которого расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, принадлежащий истцу на праве собственности. 31.01.2023 Администрация Омского муниципального района Омской области подготовила и направила истцу письмо № исх. 23/ОМС-865 об отказе в заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов, ссылаясь на то, что, согласно договору аренды земельного участка от 07.06.2018 № АЗ-906, земельный участок с кадастровым номером № ранее уже был предоставлен в аренду для завершения строительства жилого дома. Согласно вышеуказанному договору аренды земельного участка от 07.06.2018 № АЗ-906, земельный участок с кадастровым номером № ранее был предоставлен в аренду для завершения строительства жилого дома ФИО2, который по состоянию здоровья не смог завершить строительство указанного объекта недвижимости на спорном земельном участке (является инвалидом первой группы) и был вынужден его продать ФИО1 С учетом изложенного, уточнив исковые требования, истец просит обязать Администрацию Омского муниципального района Омской области заключить с ФИО1 договор аренды без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером №, с местоположением: <адрес>

В судебном заседании истец ФИО1 участия не принимала, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования, с учетом уточнений, поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил требования истца удовлетворить.

Представители ответчика Администрации Омского муниципального района Омской области в судебном заседании участия не принимали, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Ранее, в судебном заседании представитель ответчика ФИО4, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения исковых требований, поддержав позицию, изложенную в ответе от 31.01.2023 при рассмотрении заявления истца, указав, что правовых оснований для заключения с истцом договора аренды земельного участка в целях завершения им строительства объекта незавершенного строительства не имеется, поскольку ранее такой договор уже был заключен с предыдущим владельцем объекта капитального строительства. Просила в иске ФИО1 отказать. При этом указала, что какие-либо меры по определению правовой судьбы объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, по истечении срока действия договора аренды данного участка, органом местного самоуправления не принимались.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО2, в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно положениям Конституции Российской Федерации каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом (статья 45). Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд (статья 46).

Как усматривается из п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным кодексом.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Пунктом 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В соответствии с положениями статей 407, 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами и договором.

Как установлено в судебном заседании, в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 06.03.2023, представленной в материалы дела ППК «Роскадастр», ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, степень готовности объекта - 25%, площадь застройки - 121 кв. м, дата государственной регистрации права - 15.12.2022 (л.д. 71-76).

Право собственности на указанный объект незавершенного строительства возникло у истца на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, проектируемое назначение - жилой дом, без земельного участка от 10.12.2022, заключенного с ФИО2 (л.д. 35-37).

Согласно выписке из ЕГРН на кадастровом учете находится земельный участок с кадастровым номером №, дата присвоения кадастрового номера - 17.09.2008, площадью 1 500+/-27 кв. м, с местоположением: <адрес> относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для размещения домов индивидуальной жилой застройки; данные о правообладателе земельного участка отсутствуют. В отношении указанного объекта недвижимого имущества установлено обременение в виде аренды сроком с 18.07.2018 по 18.07.2021 в пользу ФИО2 В границах указанного земельного участка расположен объект капитального строительства с кадастровым номером № (л.д. 52-69).

27.12.2022 ФИО1 обратилась в Администрацию Омского муниципального района Омской области с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером №, в границах которого расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, принадлежащий истцу на праве собственности.

По результатам рассмотрения указанного заявления администрацией района ФИО1 направлен ответ от 31.01.2023 № исх. - 23/ОМС-865, которым заявителю отказано в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № в связи отсутствием правовых оснований, так как ранее указанный земельный участок по договору аренды от 07.06.2018 № АЗ-906 был предоставлен в аренду третьему лицу для завершения строительства жилого дома (л.д. 10-11).

Судом установлено, что 07.06.2018 между Администрацией Омского муниципального района Омской области (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор № АЗ-906 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, площадью 1 500 кв. м, с кадастровым номером №, в границах Ачаирского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, местоположение которого: <адрес>, из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для размещения домов индивидуальной жилой застройки (п. 1.1 договора) (л.д. 26-34).

На участке расположен объект незавершенного строительства - площадь застройки 121 кв. м, степень готовности - 25%, расположенный по адресу: <адрес> находящийся в собственности у арендатора (п. 1.2 договора аренды).

В соответствии с пунктом 1.3 договора срок аренды участка составляет три года с даты государственной регистрации настоящего договора.

Цель предоставления участка: для завершения строительства жилого дома (пункт 1.4 Договора).

Указанный договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области 18.07.2018.

Таким образом, срок действия договора № АЗ-906 аренды земельного участка от 07.06.2018 истек 18.07.2021.

Поскольку органом местного самоуправления истцу было отказано в предоставлении в аренду спорного земельного участка для завершения строительства индивидуального жилого дома, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Разрешая заявленные исковые требования, суд отмечает следующее.

В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяется совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав.

По смыслу положений гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости.

Объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01 марта 2015 года регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

В силу пункта 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В соответствии с пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО1, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по мнению суда, у ФИО1 имеется право на однократное заключение договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов для завершения строительства указанного объекта незавершенного строительства, при том, что такое право истец, как собственник объекта незавершенного строительства, не реализовывал.

Суд также принимает во внимание доводы стороны истца, о том, что предыдущий собственник данного объекта незавершенного строительства - ФИО2, являющийся инвалидом первой группы по общему заболеванию, бессрочно, по состоянию здоровья не смог завершить строительство жилого дома на спорном земельном участке.

В настоящее время в условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения срока договора аренды в 2021 году, возникают риски для имущественных прав ФИО1, являющейся собственником объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).

В рассматриваемой ситуации отказ Администрации Омского муниципального района Омской области в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства препятствует истцу в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

Таким образом, ФИО1, являясь собственником указанного объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, что не оспаривалось ответной стороной в судебном заседании, имеет право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства, ввода его в эксплуатацию и последующей государственной регистрации прав на него.

На основании статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Учитывая, что в силу статьи 157 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации одним из основных принципов судебного разбирательств является его непосредственность, решение может быть основано только на тех доказательствах, которые были исследованы судом первой инстанции в судебном заседании (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2003 № 23).

Суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела (статья 59 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом собранных по делу доказательств, суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, приходит к выводу об удовлетворении требований истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Обязать Администрацию Омского муниципального района Омской области (ИНН <***>) заключить с ФИО1 (<данные изъяты>) без процедуры проведения торгов для завершения строительства договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, с местоположением: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Омский районный суд Омской области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья

К.А. Яковлев

Мотивированное решение составлено 12.04.2023.